Haus verkaufen bei Scheidung: Optionen, Steuern, Kosten

Das Wichtigste in Kürze

• Sechs Optionen: Verkauf am Markt, Auszahlung eines Partners, gemeinsames Halten, Vermietung, Realteilung und Teilungsversteigerung. Nur die letzte funktioniert ohne Einigung, sie ist zugleich die teuerste.
• Zehn Jahre: Steuerpflichtig ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Die Freigrenze beträgt 1.000 Euro pro Kalenderjahr.
• BFH vom 14.02.2023, Az. IX R 11/21: Auch die Übertragung des Miteigentumsanteils im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung ist eine willentliche Veräußerung. Nach dem Auszug endet die Eigennutzung, selbst wenn Ex-Partnerin und Kind im Haus bleiben.
• 0 Euro Grunderwerbsteuer: Der Erwerb durch den Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG) ist steuerbefreit.
• Stichtag Zugewinn: Maßgeblich für den Immobilienwert im Endvermögen ist die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB), nicht der Trennungstag und nicht die Rechtskraft der Scheidung.
• 130.053 Scheidungen zählte das Statistische Bundesamt für 2025, bei einer durchschnittlichen Ehedauer von 14 Jahren und 7 Monaten. In 51,7 Prozent der Fälle waren minderjährige Kinder betroffen.

Bei einer Scheidung muss das gemeinsame Haus nicht zwangsläufig verkauft werden. Sechs Wege stehen offen: gemeinsamer Verkauf, Auszahlung eines Partners, gemeinsames Halten, Vermietung, Realteilung und Teilungsversteigerung. Die teuerste Weiche ist steuerlich: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und ist ein Partner ausgezogen, wird der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Erzwingen kann die Auseinandersetzung jeder Miteigentümer jederzeit (§ 749 Abs. 1 BGB).

Welche sechs Wege gibt es für die gemeinsame Immobilie?

Die meisten Paare kennen zwei Varianten: verkaufen oder einer bleibt drin. Tatsächlich sind es sechs, und sie unterscheiden sich deutlich in Voraussetzungen, Kosten und Steuerfolgen.

Quellen: §§ 311b, 745, 749, 752, 753, 1365 BGB und § 490 BGB (gesetze-im-internet.de), § 3 GrEStG, § 23 EStG, §§ 180, 182 ZVG, KV 2210 bis 2215 GKG. Stand: August 2026.

Warum der freihändige Verkauf meist am meisten Geld bringt

Der gemeinsame Verkauf am Markt hat einen Vorteil, den keine andere Option bietet: Sie bestimmen Preis, Zeitpunkt und Käufer selbst. Technisch unterscheidet er sich nicht vom normalen Ablauf beim Hausverkauf, nur die Abstimmung ist aufwendiger. Der Erlös wird nach Ablösung der Grundschuld geteilt, in der Regel hälftig, wenn beide zu je 1/2 im Grundbuch stehen.

Der emotionale Preis ist hoch: Beide müssen sich auf Angebotspreis, Besichtigungstermine und am Ende auf einen Käufer einigen. Daran scheitert es häufig, und zwar nicht an der Sache, sondern am Misstrauen. Deshalb steht am Anfang keine Verhandlung, sondern eine neutrale Zahl.

Warum die Auszahlung häufiger Sinn ergibt, als man denkt

Bleiben Kinder in der Immobilie, ist die Auszahlung oft der ruhigere Weg. Ein Partner übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen und zahlt dafür einen Betrag, der sich am Verkehrswert orientiert. Grunderwerbsteuer fällt nicht an, weder unter noch verheirateten Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) noch nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Für frühere Lebenspartner gilt § 3 Nr. 5a GrEStG entsprechend.

Zwei Hürden bleiben: Die Bank muss den übernehmenden Partner allein für kreditwürdig halten, und der übertragende Partner verkauft rechtlich seinen Anteil, was Steuern auslösen kann. Beides behandeln die folgenden Abschnitte.

Wann Halten, Vermieten oder Realteilung passen

Gemeinsames Halten ist ein Aufschub, keine Lösung. Es funktioniert, solange beide zuverlässig zahlen und niemand das Kapital braucht. Der Anspruch aus § 749 Abs. 1 BGB, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, bleibt dabei bestehen.

Die gemeinsame Vermietung verwandelt das Streitobjekt in eine Kapitalanlage. Sie bringt Mieteinnahmen und macht die Abschreibung möglich, kostet aber den Eigennutzungsschutz des § 23 EStG für einen späteren Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist. Die Realteilung, also die bauliche Aufteilung in zwei getrennte Einheiten nach § 752 BGB und WEG, scheitert bei Einfamilienhäusern fast immer an Bausubstanz und Baurecht. Bei Zweifamilienhäusern und größeren Grundstücken lohnt der Blick.

Muss das Haus bei einer Scheidung verkauft werden?

Nein. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, die Immobilie im Zuge der Scheidung zu verwerten. Weder das Familiengericht noch der Zugewinnausgleich zwingen zum Verkauf. Praktisch entsteht der Zwang auf zwei anderen Wegen.

Der erste ist der Aufhebungsanspruch: Stehen beide als Miteigentümer im Grundbuch, kann jeder von ihnen die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Ist eine Teilung in Natur ausgeschlossen, was bei einem bebauten Grundstück der Regelfall ist, erfolgt die Aufhebung durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 BGB). Ein Partner kann den anderen also nicht zum Verkauf zwingen, wohl aber die Teilungsversteigerung betreiben.

Der zweite ist finanzieller Natur: Eine Rate, die auf zwei Einkommen kalkuliert war, trägt selten ein Einkommen allein. Wer nach der Trennung im Haus bleiben darf, ist eine eigene Frage und wird unter wer bekommt das Haus bei einer Scheidung behandelt.

Wann ist der richtige Zeitpunkt im Scheidungsverfahren?

Das Scheitern der Ehe wird unwiderlegbar vermutet, wenn die Ehegatten seit einem Jahr getrennt leben und beide die Scheidung beantragen oder der Antragsgegner zustimmt (§ 1566 Abs. 1 BGB). Ohne diese Zustimmung greift die Vermutung erst nach drei Jahren Getrenntleben (§ 1566 Abs. 2 BGB). Das Trennungsjahr gibt damit den Takt vor.

Für die Immobilie ergeben sich drei Zeitfenster. Im Trennungsjahr sind beide noch verheiratet, Übertragungen zwischen ihnen sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG grunderwerbsteuerfrei, und der ausgezogene Partner ist steuerlich noch nicht lange draußen. Im laufenden Verfahren beherrscht die Bewertung im Zugewinnausgleich das Thema. Nach Rechtskraft der Scheidung greift § 3 Nr. 5 GrEStG.

Blockiert ein Partner die Scheidung, gibt es ein Ventil: Der Ausgleichsberechtigte kann vorzeitigen Zugewinnausgleich verlangen, wenn die Ehegatten seit mindestens drei Jahren getrennt leben (§ 1385 Nr. 1 BGB).

Welche Steuerfalle lauert im Trennungsjahr?

Hier verliert man das meiste Geld, und zwar leise. Umgangssprachlich heißt das Thema Spekulationssteuer, juristisch handelt es sich um die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Steuerpflichtig ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Die allgemeinen Regeln erklärt der Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf, hier geht es um die Besonderheit bei Trennung.

Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien ist eng formuliert. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, „die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“ (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Zwei Alternativen also: durchgehende Eigennutzung oder Eigennutzung im Verkaufsjahr plus den beiden Vorjahren.

Was der BFH im Urteil IX R 11/21 entschieden hat

Der Bundesfinanzhof hat den Trennungsfall am 14.02.2023 unter dem Aktenzeichen IX R 11/21 (ECLI:DE:BFH:2023:U.140223.IXR11.21.0) entschieden. Der Sachverhalt ist der Standardfall: Erwerb im Dezember 2008 zu je hälftigem Miteigentum, Auszug des Klägers 2015, Ex-Frau und Sohn bleiben im Haus, Androhung der Teilungsversteigerung, 2017 Verkauf des hälftigen Anteils per notarieller Scheidungsfolgenvereinbarung.

Zwei Aussagen des Urteils sind entscheidend. Erstens liegt eine willentliche Veräußerung auch dann vor, wenn ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil vor dem Hintergrund der drohenden Teilungsversteigerung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung innerhalb der Haltefrist auf den geschiedenen Partner überträgt. Der Druck der Situation ändert daran nichts. Zweitens nutzt der ausgezogene Ehegatte seinen Anteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, wenn der andere Partner und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin dort wohnen. Die Steuerbefreiung greift dann nicht, und der BFH wies die Revision zurück.

Daraus folgt eine unangenehme Mechanik: Mit dem Auszug beginnt eine Uhr zu laufen, weil die zweite Alternative der Eigennutzungsausnahme an das Verkaufsjahr und die beiden Vorjahre anknüpft. Wer erst nach jahrelangem Streit überträgt, zahlt möglicherweise für die Dauer des Streits.

Quellen: gesetze-im-internet.de (EStG, GrEStG, BGB, ZVG, GKG, GNotKG, SolzG), bundesfinanzhof.de (IX R 11/21). Notargebühren zzgl. Umsatzsteuer und Auslagen sowie Vollzugs- und Betreuungsgebühren. Stand: August 2026.

Diese Übersicht ist allgemeine Information. Ob die Eigennutzungsausnahme in Ihrem Fall greift, klären Sie vor der Beurkundung mit einem Steuerberater.

Wie hoch ist die Steuer konkret? Ein Rechenbeispiel

Die Rechengrößen unten sind belegt, die Ausgangswerte sind angenommen, aber realistisch gewählt.

Ausgangslage: Kauf des Einfamilienhauses am 01.06.2019, beide Ehegatten zu je 1/2 Miteigentum im Grundbuch. Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten 450.000 Euro, davon 225.000 Euro auf den hälftigen Anteil des Mannes. Das Haus war bis zur Trennung selbst bewohnt, nie vermietet, also keine Abschreibung. Trennung im März 2024, der Mann zieht aus, die Ex-Frau und der gemeinsame Sohn bleiben im Haus. Am 01.09.2026 überträgt der Mann seinen Anteil per notarieller Scheidungsfolgenvereinbarung auf die Ex-Frau, Gegenleistung 260.000 Euro. Sein übriges zu versteuerndes Einkommen 2026 beträgt 62.000 Euro, Einzelveranlagung, keine Kirchensteuer.

Schritt 1, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor? Zwischen Anschaffung (01.06.2019) und Veräußerung (01.09.2026) liegen 7 Jahre und 3 Monate, also weniger als zehn Jahre (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Die Übertragung ist auch dann eine willentliche Veräußerung, wenn sie unter dem Druck einer angedrohten Teilungsversteigerung erfolgt (BFH, Urteil vom 14.02.2023, Az. IX R 11/21).

Schritt 2, greift die Eigennutzungsausnahme? Alternative 1 verlangt ausschließliche Eigennutzung von der Anschaffung bis zur Veräußerung und scheidet aus, weil der Mann seit März 2024 nicht mehr dort wohnt. Alternative 2 verlangt Eigennutzung 2026 sowie 2024 und 2025. Auch das scheitert, denn 2025 und 2026 hat der Mann das Objekt nicht mehr selbst bewohnt, und der Verbleib von Ex-Frau und Kind ist nach dem BFH keine eigene Wohnnutzung. Ergebnis: Der Gewinn ist steuerpflichtig.

Schritt 3, Höhe des Veräußerungsgewinns. Veräußerungspreis für den 1/2-Anteil 260.000 Euro, abzüglich anteiliger Anschaffungskosten von 225.000 Euro, abzüglich anteiliger Veräußerungskosten für Notar und Anwalt von 2.500 Euro. Es verbleibt ein Veräußerungsgewinn von 32.500 Euro.

Schritt 4, Freigrenze. Die Freigrenze des § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG beträgt 1.000 Euro im Kalenderjahr, 32.500 Euro liegen darüber. Weil es eine Freigrenze und kein Freibetrag ist, wird der volle Gewinn besteuert, nicht nur der übersteigende Teil.

Schritt 5, Einkommensteuer nach dem Tarif 2026 (§ 32a Abs. 1 EStG). Ohne den Gewinn liegt das zu versteuernde Einkommen bei 62.000 Euro und damit in der dritten Tarifzone (17.800 bis 69.878 Euro). Mit z als dem um 17.799 Euro verminderten und durch 10.000 geteilten Einkommen ergibt sich z = 4,4201 und daraus (173,10 × 4,4201 + 2.397) × 4,4201 + 1.034,87 = 15.011 Euro. Mit dem Gewinn steigt das Einkommen auf 94.500 Euro und fällt in die vierte Zone (69.879 bis 277.825 Euro): 0,42 × 94.500 Euro ergibt 39.690,00 Euro, davon ab 11.135,63 Euro, also 28.554 Euro. Die Mehrbelastung beträgt 13.543 Euro.

Schritt 6, Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolzG 1995). Ohne den Gewinn liegt die Einkommensteuer mit 15.011 Euro unter der Freigrenze von 20.350 Euro, es fällt kein Zuschlag an. Mit dem Gewinn beträgt die Bemessungsgrundlage 28.554 Euro, 5,5 Prozent davon sind 1.570,47 Euro. Die Milderungszone begrenzt den Zuschlag auf 11,9 Prozent des Unterschiedsbetrags zu 20.350 Euro, also auf 11,9 Prozent von 8.204 Euro und damit auf 976,27 Euro. Es gilt der niedrigere Wert.

Ergebnis. Zusätzliche Einkommensteuer 13.543 Euro plus 976 Euro Solidaritätszuschlag ergeben eine Gesamtbelastung von 14.519 Euro. Auf einen Veräußerungsgewinn von 32.500 Euro sind das rund 44,7 Prozent. Von den 260.000 Euro bleiben nach Steuern rund 245.481 Euro. Grunderwerbsteuer fällt daneben nicht an, der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung ist nach § 3 Nr. 5 GrEStG steuerbefreit.

Der entscheidende Hebel liegt im Kalenderjahr: Wäre die Übertragung noch 2024 erfolgt, also im Jahr des Auszugs, hätte im Jahr der Veräußerung (2024) und in den beiden Vorjahren (2022 und 2023) Eigennutzung vorgelegen. Nach dem Wortlaut der zweiten Alternative des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG wäre der Gewinn dann steuerfrei geblieben. Der Zeitpunkt der Auseinandersetzung ist damit die teuerste Einzelentscheidung im ganzen Verfahren. Die Detailfragen der Auslegung regelt die Finanzverwaltung, dieser Hinweis ist deshalb keine Zusicherung und sollte vor der Beurkundung mit einem Steuerberater geprüft werden.

Was bedeutet der Zugewinnausgleich für den Immobilienwert?

Leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wird bei der Scheidung abgerechnet. Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt (§ 1373 BGB). Übersteigt der Zugewinn des einen den des anderen, steht die Hälfte des Überschusses dem anderen als Ausgleichsforderung zu (§ 1378 Abs. 1 BGB), begrenzt auf das nach Abzug der Verbindlichkeiten vorhandene Vermögen (§ 1378 Abs. 2 BGB).

Für die Immobilie zählt damit nicht der Kaufpreis von damals, sondern die Wertentwicklung. Bewertet wird auf Stichtage: für das Anfangsvermögen der Wert bei Eintritt des Güterstands, für das Endvermögen der Wert bei Beendigung (§ 1376 Abs. 1 und 2 BGB). Erbschaften, Schenkungen und Ausstattungen werden dem Anfangsvermögen hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB), ihre spätere Wertsteigerung fließt aber in den Zugewinn ein.

Quellen: §§ 1373 bis 1385 BGB, gesetze-im-internet.de. Stand: August 2026.

Der Stichtagsfehler, den fast alle machen

In der Praxis werden zwei Stichtage verwechselt. Der Trennungszeitpunkt ist Auskunftsstichtag: Ist das Endvermögen geringer als das dort angegebene Vermögen, muss der betroffene Ehegatte beweisen, dass die Minderung nicht auf illoyalen Vermögensverschiebungen beruht (§ 1375 Abs. 2 BGB). Bewertet wird das Endvermögen aber auf einen anderen Tag. Bei einer Scheidung tritt an die Stelle der Beendigung des Güterstandes der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB), also die Zustellung des Antrags an den anderen Ehegatten.

Das hat handfeste Folgen. Steigt der Immobilienwert nach der Zustellung weiter, profitiert davon nur der Eigentümer, die Ausgleichsforderung ändert sich nicht mehr. Fällt der Wert, trägt er das Risiko allein. Wer eine Auszahlung verhandelt, braucht deshalb eine belastbare Grundlage. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts ist ein erster Anhaltspunkt, rechtsverbindlich ist im Streitfall nur ein Sachverständigengutachten. Diese Ausführungen sind allgemeine Information, für Ihren Einzelfall ist ein Fachanwalt für Familienrecht zuständig.

Was passiert mit dem gemeinsamen Darlehen?

Der Kreditvertrag interessiert sich nicht für Ihre Scheidung. Haben beide unterschrieben, haften beide als Gesamtschuldner weiter, unabhängig davon, wer auszieht und wer im Grundbuch steht. An diesem Punkt scheitern Auszahlungsmodelle: Der ausziehende Partner überträgt seinen Anteil, bleibt aber in der Haftung, weil die Bank keiner Schuldhaftentlassung zustimmt. Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht, die Entlassung hängt an der Bonität des Verbleibenden.

Wird verkauft, wird das Darlehen aus dem Erlös abgelöst. Ist die Zinsbindung noch nicht abgelaufen, geschieht das über eine Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB: Der Darlehensnehmer kann ein zinsgebundenes, durch Grundpfandrecht gesichertes Darlehen vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang sechs Monate abgelaufen sind. Der Verkauf der finanzierten Immobilie ist der klassische Fall. Im Gegenzug ist der Schaden der Bank zu ersetzen, die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt

Zwei Konstellationen entlasten. Erstens das ordentliche Kündigungsrecht: Ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“ gekündigt werden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). In diesem Fall fällt keine Entschädigung an. Zweitens fehlerhafte Pflichtangaben: Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Wichtig für die Erwartungshaltung: Die Obergrenzen von 1 Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags in § 502 Abs. 3 BGB gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Bei der Baufinanzierung gibt es also keine gesetzliche Kappung. Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben, bevor Sie beurkunden. Wie sich die Position einordnet, zeigt die Übersicht zu den Kosten beim Immobilienverkauf.

Was kostet die Auszahlung beim Notar?

Die Übertragung eines Miteigentumsanteils ist ein Grundstücksgeschäft. „Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung“ (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Ohne Notar geht es also nicht, auch nicht unter Ehegatten.

Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG. Für das Beurkundungsverfahren fällt eine 2,0-Gebühr aus Tabelle B an, mindestens 120,00 Euro (KV 21100 GNotKG), für die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch eine 1,0-Gebühr aus Tabelle B (KV 14110 GNotKG). Bemessungsgrundlage ist der Wert des übertragenen Miteigentumsanteils. Bei einem Geschäftswert bis 260.000 Euro beträgt der Tabellenwert 535,00 Euro, daraus ergeben sich 1.070,00 Euro netto für die Beurkundung und 535,00 Euro für die Grundbuchumschreibung. Hinzu kommen Vollzugs- und Betreuungsgebühren, Auslagen sowie die Umsatzsteuer.

Tabelle B steigt zwischen 200.000 und 500.000 Euro in Schritten von 30.000 Euro um jeweils 50,00 Euro, von 435,00 Euro auf 935,00 Euro. Eine Stufe mehr kostet bei der 2,0-Gebühr also 100,00 Euro.

Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab und was kostet sie?

Die Teilungsversteigerung ist der Weg, wenn keine Einigung zustande kommt. Ein Miteigentümer beantragt sie beim Amtsgericht, der andere muss nicht zustimmen. Rechtlich setzt sie den Aufhebungsanspruch aus §§ 749, 753 BGB nach den §§ 180 ff. ZVG um. Den Verkehrswert setzt das Vollstreckungsgericht fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG).

Im ersten Versteigerungstermin gelten zwei Schutzgrenzen. Ein Berechtigter kann die Versagung des Zuschlags beantragen, wenn das Meistgebot unter sieben Zehnteilen des Grundstückswertes bleibt (§ 74a Abs. 1 ZVG). Erreicht das Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswertes, ist der Zuschlag zwingend zu versagen (§ 85a Abs. 1 ZVG). In einem neuen Termin darf der Zuschlag aus diesem Grund nicht erneut versagt werden, die Schutzgrenzen entfallen im zweiten Anlauf also.

Dazu kommt das geringste Gebot: Bei der Teilungsversteigerung sind die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte sowie alle vorgehenden und gleichrangigen Rechte zu berücksichtigen (§ 182 ZVG). Bestehende Grundschulden bleiben regelmäßig bestehen und mindern den Barerlös.

Aufschub und Kindeswohl

Der andere Miteigentümer ist nicht wehrlos. Die einstweilige Einstellung ist auf Antrag „auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint. Die einmalige Wiederholung der Einstellung ist zulässig“ (§ 180 Abs. 2 ZVG). Maximal 12 Monate Aufschub sind auf diesem Weg möglich. Zusätzlich ist die Einstellung auf Antrag des Ehegatten oder früheren Ehegatten anzuordnen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist (§ 180 Abs. 3 ZVG). Hier ist die mehrfache Wiederholung zulässig, die Gesamtdauer aller Einstellungen ist aber auf fünf Jahre begrenzt (§ 180 Abs. 4 ZVG). Angesichts von 67.190 Scheidungen mit minderjährigen Kindern im Jahr 2025 ist das kein Randfall.

Die Kosten im Beispiel

Der Gerichtskostenwert bestimmt sich nach dem festgesetzten Verkehrswert (§ 54 Abs. 1 GKG). Bei einem Verkehrswert von 400.000 Euro liegt der Tabellenwert (bis 410.000 Euro) bei 3.508,00 Euro. Daraus ergibt sich als Mindestansatz: Anordnung nach KV 2210 mit 120,00 Euro, Verfahren im Allgemeinen nach KV 2211 mit einer 0,5-Gebühr, also 1.754,00 Euro, sowie die Abhaltung mindestens eines Versteigerungstermins nach KV 2213 mit weiteren 1.754,00 Euro. Zwischensumme 3.628,00 Euro.

Das ist bewusst ein Mindestansatz. Hinzu kommen die Zuschlagsgebühr (KV 2214), die Gebühr für das Verteilungsverfahren (KV 2215, bemessen nach dem Gebot, § 54 Abs. 3 GKG) und das gerichtliche Verkehrswertgutachten. Der größere Posten ist aber der Mindererlös. Die Teilungsversteigerung ist ein Druckmittel, keine Verwertungsstrategie.

Welche Rolle spielt ein neutraler Verkehrswert?

Fast jeder Streit um die gemeinsame Immobilie ist im Kern ein Streit um eine Zahl. Der Verbleibende hält den Wert für niedrig, weil er auszahlen muss, der Ausziehende für hoch, weil er die Hälfte bekommt. Solange beide ihre eigene Zahl im Kopf haben, gibt es keine Verhandlungsbasis.

Wie der Verkehrswert einer Immobilie zustande kommt, ist deshalb kein akademisches Thema, sondern der Startpunkt jeder Einigung. Für die erste Orientierung genügt eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts, im gerichtlichen Streit oder gegenüber einer finanzierenden Bank führt an einem qualifizierten Gutachten kein Weg vorbei.

Steht am Ende der Verkauf am Markt, entscheidet die Vermarktung über die letzten Prozente. Die Abwägung schlüsselt der Vergleich Makler oder Privatverkauf auf, die Kosten der Beitrag zur Maklerprovision beim Hausverkauf. In der Trennungssituation spricht ein Argument für den Makler, das sonst keine Rolle spielt: Er redet mit beiden Seiten und nimmt jeden Termin aus der Paarbeziehung heraus. Weitere Beiträge finden Sie im Themenbereich Scheidung und Immobilie.

Welche Fehler kosten bei einer Scheidung am meisten Geld?

Den Kalenderjahr-Effekt übersehen. Der teuerste Fehler ist zugleich der unauffälligste. Wer die Übertragung zwei Jahre lang hinauszögert, kann die Eigennutzungsausnahme des § 23 EStG verlieren. Im Rechenbeispiel oben sind das 14.519 Euro.

Erst verhandeln, dann bewerten. Wer über Zahlen streitet, die keiner belegen kann, verbrennt Monate. Erst die Bewertung, dann das Gespräch.

Die Schuldhaftentlassung vergessen. Die Übertragung des Miteigentumsanteils ändert nichts an der Haftung gegenüber der Bank. Ohne schriftliche Entlassung haften Sie weiter für eine Immobilie, die Ihnen nicht mehr gehört.

Den Verkauf aus Trotz blockieren. Am Ende dieses Weges liegt die Teilungsversteigerung, und sie bringt regelmäßig weniger als der freie Verkauf. Beide verlieren.

Unterlagen zu spät zusammentragen. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis, Baupläne: Ohne die Papiere stockt jeder Verkauf, und in der Trennungssituation liegen sie oft in zwei Haushalten. Die Liste der Unterlagen für den Hausverkauf zeigt, was Sie brauchen.

Steuer und Recht selbst regeln wollen. Die Kombination aus § 23 EStG, Zugewinnausgleich und Darlehenshaftung ist nichts für nebenbei. Steuerberater und Fachanwalt kosten weniger als ein Fehler dieser Größenordnung.

Welche Sonderfälle gibt es?

Die Immobilie steht im Alleineigentum eines Partners. Dann entscheidet formal der Eigentümer über den Verkauf. Eine Schranke gibt es aber: „Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen“ (§ 1365 Abs. 1 BGB). Macht die Immobilie praktisch das gesamte Vermögen aus, braucht der Verkauf die Zustimmung des anderen. Das Familiengericht kann sie ersetzen, wenn sie ohne ausreichenden Grund verweigert wird (§ 1365 Abs. 2 BGB).

Nur ein Anteil soll verkauft werden. Rechtlich möglich, praktisch fast wertlos. Ein Miteigentumsanteil an einem selbst genutzten Einfamilienhaus findet am freien Markt kaum einen Käufer, weil der Erwerber das Objekt mit einem Fremden teilen müsste. Verkauft wird er deshalb regelmäßig nur mit deutlichem Abschlag oder an den anderen Miteigentümer.

Die Trennung zieht sich über Jahre. Nach mindestens drei Jahren Getrenntleben kann der vorzeitige Zugewinnausgleich verlangt werden (§ 1385 Nr. 1 BGB), und nach drei Jahren gilt die Ehe auch ohne Zustimmung des anderen als gescheitert (§ 1566 Abs. 2 BGB). Wer blockiert, gewinnt Zeit, aber nicht dauerhaft.

Späte Scheidung, entschärfte Steuerfrage. 2025 wurden Ehen nach durchschnittlich 14 Jahren und 7 Monaten geschieden. Bei einem gemeinsamen Kauf zu Beginn der Ehe ist die Zehnjahresfrist des § 23 EStG dann längst abgelaufen. Bei jüngeren Ehen und später gekauften Objekten ist es genau umgekehrt.

Häufige Fragen

Muss das Haus bei einer Scheidung verkauft werden?

Nein, eine gesetzliche Verkaufspflicht gibt es nicht. Sie können die Immobilie gemeinsam behalten, vermieten, aufteilen oder einen Partner auszahlen lassen. Erzwingen lässt sich aber die Auseinandersetzung: Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB), die bei einem bebauten Grundstück über die Teilungsversteigerung läuft (§ 753 Abs. 1 BGB).

Haus vor oder nach der Scheidung verkaufen, was ist steuerlich günstiger?

Für die Grunderwerbsteuer macht es keinen Unterschied, befreit sind sowohl der Erwerb durch den Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) als auch der durch den früheren Ehegatten nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Für die Einkommensteuer kann der Zeitpunkt dagegen entscheidend sein, weil die Eigennutzungsausnahme des § 23 EStG an Kalenderjahre anknüpft. Lassen Sie das vor der Beurkundung von einem Steuerberater prüfen.

Was passiert, wenn ein Partner das Haus nicht verkaufen will?

Dann bleibt dem anderen der Antrag auf Teilungsversteigerung beim Amtsgericht, eine Zustimmung ist dafür nicht nötig. Der blockierende Partner kann die einstweilige Einstellung für längstens sechs Monate beantragen, einmalige Wiederholung zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Ist das Wohl eines gemeinschaftlichen Kindes ernsthaft gefährdet, ist die Einstellung auf seinen Antrag hin anzuordnen und mehrfach wiederholbar, insgesamt höchstens fünf Jahre (§ 180 Abs. 3 und 4 ZVG). Wirtschaftlich verlieren in der Versteigerung meist beide Seiten.

Kann ich meinen Miteigentumsanteil allein verkaufen?

Rechtlich ja, praktisch selten sinnvoll. Über Ihren Anteil können Sie frei verfügen, aber ein fremder Käufer müsste sich das Haus mit Ihrem Ex-Partner teilen. Entsprechend klein ist der Kreis der Interessenten und entsprechend hoch der Abschlag. Meist ist der Verkauf an den anderen Miteigentümer oder der gemeinsame Verkauf des ganzen Objekts besser.

Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich meine Haushälfte an meinen Ex-Partner übertrage?

Möglicherweise ja. Der Bundesfinanzhof hat am 14.02.2023 unter dem Aktenzeichen IX R 11/21 entschieden, dass auch die Übertragung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung eine willentliche Veräußerung ist und dass der ausgezogene Ehegatte seinen Anteil nicht mehr selbst bewohnt, wenn Ex-Partnerin und Kind dort bleiben. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn steuerpflichtig. Ob das in Ihrem Fall greift, gehört zum Steuerberater.

Wer haftet nach dem Auszug für das gemeinsame Darlehen?

Beide, wenn beide den Vertrag unterschrieben haben. Die Bank kann sich an jeden von Ihnen halten, unabhängig davon, wer im Haus wohnt und wer im Grundbuch steht. Eine Entlassung aus der Haftung setzt die Zustimmung der Bank voraus, auf die es keinen gesetzlichen Anspruch gibt. Vereinbaren Sie die Schuldhaftentlassung deshalb schriftlich, bevor Sie den Miteigentumsanteil übertragen.

Welcher Stichtag gilt für den Wert der Immobilie beim Zugewinnausgleich?

Für das Endvermögen ist die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags maßgeblich, also der Tag der Zustellung an den anderen Ehegatten (§ 1384 BGB). Der Trennungszeitpunkt ist dagegen nur der Stichtag für die Auskunft und die Beweislastregel des § 1375 Abs. 2 BGB. Wertänderungen nach der Zustellung wirken sich auf die Ausgleichsforderung nicht mehr aus.

Was kostet eine Teilungsversteigerung?

Die Gerichtskosten bemessen sich nach dem festgesetzten Verkehrswert (§ 54 Abs. 1 GKG). Bei einem Verkehrswert von 400.000 Euro ergeben Anordnung (120,00 Euro), Verfahrensgebühr und Termingebühr zusammen mindestens 3.628,00 Euro. Hinzu kommen Zuschlags- und Verteilungsgebühr sowie das gerichtliche Verkehrswertgutachten. Der größere Kostenblock ist aber der Mindererlös: Wegen der bestehen bleibenden Grundschulden (§ 182 ZVG) und der Bieterstruktur bringt eine Versteigerung regelmäßig weniger als der freihändige Verkauf.

Fazit

Die gemeinsame Immobilie ist bei einer Scheidung selten ein reines Rechtsproblem, aber immer ein Rechenproblem. Sechs Wege stehen offen, und die Unterschiede zwischen ihnen liegen im fünfstelligen Bereich: Die Teilungsversteigerung kostet Gebühren und Erlös, die Auszahlung ist grunderwerbsteuerfrei, kann aber beim Übertragenden ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG auslösen. Der Zeitpunkt der Übertragung entscheidet dabei mehr über das Ergebnis als jede Preisverhandlung. Klären Sie die steuerliche Lage mit einem Steuerberater und die güterrechtliche mit einem Fachanwalt für Familienrecht, bevor Sie etwas unterschreiben. Der konkrete erste Schritt davor ist eine neutrale Zahl: Fordern Sie eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts an, damit beide Seiten über dieselbe Grundlage sprechen.

Quellen

• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte (Gesetze im Internet, BMJ/juris), abgerufen im August 2026
• § 32a EStG, Einkommensteuertarif (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 14.02.2023, Az. IX R 11/21, Privates Veräußerungsgeschäft nach trennungsbedingtem Auszug eines Ehepartners, abgerufen im August 2026
• § 3 GrEStG, Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 1373 BGB, Zugewinn (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 1374 BGB, Anfangsvermögen (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 1375 BGB, Endvermögen (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 1376 BGB, Wertermittlung des Anfangs- und Endvermögens (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 1378 BGB, Ausgleichsforderung (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 1384 BGB, Berechnungszeitpunkt bei Scheidung (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 1385 BGB, Vorzeitiger Zugewinnausgleich (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 1365 BGB, Verfügung über Vermögen im Ganzen (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 1566 BGB, Vermutung für das Scheitern (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 489 BGB, Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 490 BGB, Außerordentliches Kündigungsrecht (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 502 BGB, Vorfälligkeitsentschädigung (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 749 BGB, Aufhebungsanspruch (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 753 BGB, Teilung durch Verkauf (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 180 ZVG, Aufhebung einer Gemeinschaft (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 182 ZVG, Geringstes Gebot bei der Teilungsversteigerung (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 74a ZVG, Zuschlagsversagung unter sieben Zehnteilen und Verkehrswertfestsetzung (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 85a ZVG, Zuschlagsversagung unter der Hälfte des Grundstückswertes (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 54 GKG, Zwangsversteigerung, Wertvorschrift (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• Anlage 1 zum GKG, Kostenverzeichnis Nr. 2210 bis 2215 (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• Anlage 2 zum GKG, Gebührentabelle (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• Anlage 1 zum GNotKG, Kostenverzeichnis KV 21100 und KV 14110 (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• Anlage 2 zum GNotKG, Gebührentabelle B (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 3 SolzG 1995, Bemessungsgrundlage und Freigrenze (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• § 4 SolzG 1995, Zuschlagsatz und Milderungszone (Gesetze im Internet), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 220 vom 26.06.2026, Ehescheidungen 2025, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Tabelle Ehescheidungen und betroffene minderjährige Kinder, abgerufen im August 2026