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Scheidung: Haus verkaufen, einer will nicht, Ihre Optionen

Ihr Partner blockiert den Hausverkauf? § 747 BGB gibt ihm das Recht dazu. Die Einigungswege, die Grenzen der Blockade und was sie im Beispiel 75.724 Euro je Kopf kostet.

Hendrik StotzAktualisiert am 8. August 20269 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • 75.724,75 Euro weniger je Kopf: Statt 135.000,00 Euro bleiben jedem Miteigentümer im Rechenbeispiel unten nur 59.275,25 Euro.
  • Ja, einer kann blockieren: Über das Haus im Ganzen können Miteigentümer nach § 747 BGB nur gemeinschaftlich verfügen.
  • Auch der Versteigerungsantrag kann zustimmungspflichtig sein: Das gilt in der Zugewinngemeinschaft, wenn der Miteigentumsanteil das ganze Vermögen des Antragstellers ist (BGH, V ZB 102/06).
  • Höchstens fünf Jahre Aufschub: Einstweilige Einstellungen gelten je sechs Monate, zusammen nie länger als fünf Jahre (§ 180 ZVG).
  • Aussitzen hilft nicht: Der Aufhebungsanspruch verjährt nach § 758 BGB nicht; 2025 wurden 1.442 von 2.693 Güterichter-Verfahren in Familiensachen vollständig beigelegt (Destatis).

Ein Ehepartner kann den Verkauf tatsächlich blockieren: Miteigentümer können über das Haus im Ganzen nach § 747 Satz 2 BGB nur gemeinschaftlich verfügen. Erzwingbar ist nur die Aufhebung der Gemeinschaft (§ 749 Abs. 1 BGB), bei Grundstücken durch Teilungsversteigerung (§ 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die kostet beide: Im Beispiel unten bleiben je Miteigentümer 59.275,25 Euro statt 135.000,00 Euro.

Konstellation Wer kann den Verkauf stoppen Norm Ausweg
Beide je 1/2 im Grundbuch, Zugewinngemeinschaft Jeder von beiden, ohne Begründung § 747 Satz 2 BGB Aufhebung der Gemeinschaft, § 753 Abs. 1 S. 1 BGB, §§ 180 ff. ZVG
Nur einer im Grundbuch, Immobilie ist praktisch sein ganzes Vermögen Der nicht eingetragene Ehegatte § 1365 Abs. 1 BGB; BGH XII ZR 141/10 Ersetzung der Zustimmung durch das Familiengericht, § 1365 Abs. 2 BGB
Beide je 1/2, der Anteil ist das ganze Vermögen des Antragstellers Der andere Ehegatte, auch gegen die Teilungsversteigerung BGH V ZB 102/06; § 28 Abs. 2 ZVG Zustimmung ersetzen lassen oder Güterstand beenden, §§ 1386, 1385 Nr. 1, 1388 BGB
Gütertrennung oder nie verheiratet Nur der Miteigentümer selbst § 747 Satz 2 BGB, § 1365 BGB nicht anwendbar Aufhebungsanspruch unverändert, § 749 Abs. 1 BGB
Absprache, nicht zu verkaufen Praktisch niemand dauerhaft § 749 Abs. 2 und 3 BGB, § 1010 Abs. 1 BGB Aufhebung bei wichtigem Grund, entgegenstehende Abrede ist nichtig

Quellen: §§ 747, 749, 753, 1010, 1365, 1385, 1386, 1388 BGB, § 28 ZVG; BGH V ZB 102/06, XII ZR 141/10.

Kann mein Ehepartner den Hausverkauf wirklich verhindern?

Ja, die Rechtsgrundlage hängt am Grundbuch, nicht an der Ehe. Stehen beide als Miteigentümer drin, können sie über das Haus im Ganzen nach § 747 BGB „nur gemeinschaftlich verfügen“. Wer die Unterschrift verweigert, muss das nicht begründen.

Steht nur einer im Grundbuch, entscheidet formal er allein, doch § 1365 Abs. 1 BGB zieht eine Schranke: Ein Ehegatte kann sich „nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen“. Das gilt nur im gesetzlichen Güterstand und nur, wenn der Gegenstand „im Wesentlichen das ganze Vermögen des Veräußerers darstellt“ und der Vertragspartner das weiß oder die Verhältnisse kennt (BGH, XII ZR 141/10; bei kleineren Vermögen mehr als 85 %). Ohne Einwilligung ist der Vertrag schwebend unwirksam; fordert der Käufer zur Genehmigung auf, gilt sie zwei Wochen nach Empfang der Aufforderung als verweigert, und der Vertrag ist unwirksam (§ 1366 Abs. 1, 3 und 4 BGB).

Was kann ich tun, wenn mein Ex-Partner den Kaufvertrag nicht unterschreibt?

Sie können ihn nicht zur Unterschrift zwingen, aber Sie können die Gemeinschaft beenden: „Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen“ (§ 749 Abs. 1 BGB). Die Teilung in Natur scheidet bei bebauten Grundstücken regelmäßig aus, deshalb erfolgt die Aufhebung nach § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB „durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses“. Der gesetzliche Modus ist die Versteigerung, nicht der freihändige Verkauf; einen Anspruch auf eine Unterschrift kennt das BGB nicht. Der Antrag geht an das Amtsgericht, ein vollstreckbarer Titel ist nicht nötig (§ 181 Abs. 1 ZVG); Ablauf und Wertgrenzen stehen im Beitrag zur Teilungsversteigerung.

Kann der Partner auch die Teilungsversteigerung blockieren?

In einer Konstellation ja, Leitsatz des BGH-Beschlusses vom 14.06.2007, V ZB 102/06: „Stellt der Miteigentumsanteil an einem Grundstück das ganze Vermögen eines im gesetzlichen Güterstand lebenden Ehegatten dar, bedarf sein Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung der Zustimmung des anderen Ehegatten.“ § 1365 Abs. 1 BGB gilt insoweit analog; die fehlende Zustimmung steht schon der Anordnung entgegen, das Gericht hat das Verfahren aufzuheben oder einzustellen (§ 28 Abs. 2 ZVG).

Zwei Auswege bleiben. Das Familiengericht kann die Zustimmung nach § 1365 Abs. 2 BGB ersetzen, wenn das Geschäft ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und der andere sie ohne ausreichenden Grund verweigert (2007 hieß das zuständige Gericht noch Vormundschaftsgericht). Oder der Güterstand endet: Nach drei Jahren Getrenntleben kann jeder die vorzeitige Aufhebung der Zugewinngemeinschaft verlangen, mit Rechtskraft tritt Gütertrennung ein und die Schranke entfällt, ohne dass ein berechtigtes Interesse darzulegen wäre (§§ 1386, 1385 Nr. 1, 1388 BGB; BGH, XII ZB 544/18). Mehr dazu: Zugewinnausgleich mit Immobilie.

Wie lange kann sich die Blockade hinziehen?

Die gesetzliche Obergrenze liegt bei fünf Jahren. Wer blockiert, kann die Teilungsversteigerung einstweilen einstellen lassen, je Antrag für sechs Monate, „wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint“, und zum Schutz eines gemeinschaftlichen Kindes mehrfach wiederholt (§ 180 Abs. 2 und 3 ZVG). Wer den Antrag verschläft, verliert den Hebel: Die Notfrist beträgt zwei Wochen (§ 30b Abs. 1 ZVG).

Hebel oder Kennzahl Wert Grundlage
Einstellung nach Interessenabwägung Längstens 6 Monate, einmalige Wiederholung § 180 Abs. 2 ZVG
Einstellung zum Schutz eines gemeinschaftlichen Kindes 6 Monate, mehrfach wiederholbar § 180 Abs. 3 ZVG
Obergrenze aller Einstellungen zusammen 5 Jahre § 180 Abs. 4 ZVG
Antragsfrist für die Einstellung Notfrist von 2 Wochen § 30b Abs. 1 ZVG
Abstand zum neuen Versteigerungstermin Mindestens 3, höchstens 6 Monate § 74a Abs. 3 ZVG
Dauer der 2025 durch Scheidungsbeschluss erledigten Verfahren 10,2 Monate bei 131.769 Verfahren Destatis, Tab. 24241-07
Davon länger als 24 Monate 8.107 Verfahren Destatis, Tab. 24241-07
Verjährung des Aufhebungsanspruchs Keine § 758 BGB

Quellen: §§ 30b, 74a, 180 ZVG, § 758 BGB; Destatis, Familiensachen 2025 (Werte für Scheidungsverfahren insgesamt; zu Teilungsversteigerungen gibt es keine amtliche Statistik).

Welche Einigungswege gibt es neben der Teilungsversteigerung?

Vier, und alle vermeiden die Kosten des Versteigerungsverfahrens. Erstens die Übernahme gegen Auszahlung des Anteils, unter Ehegatten grunderwerbsteuerfrei und unter früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG); die Rechnung steht im Beitrag Partner auszahlen. Zweitens die befristete gemeinsame Vermietung: Solange Verwaltung und Benutzung nicht geregelt sind, kann jeder Teilhaber eine Regelung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht (§ 745 Abs. 2 BGB); bei zwei Hälften scheitert ein Mehrheitsbeschluss rechnerisch. Drittens der Güterichter, vor den das Gericht die Beteiligten „für den Versuch einer gütlichen Einigung“ verweisen kann (§ 36 Abs. 5 FamFG). Viertens das kostenfreie Informationsgespräch über Mediation, das aber „nicht mit Zwangsmitteln durchsetzbar“ ist (§ 135 FamFG).

Werkzeug Zustimmung nötig Rechtsgrundlage Was belegt ist
Neutrale Wertermittlung als Verhandlungsbasis Nein § 1379 Abs. 2 BGB Sonst setzt das Gericht den Wert fest, § 74a Abs. 5 ZVG
Güterichter im laufenden Verfahren Nein für die Verweisung, ja für die Einigung § 36 Abs. 5 FamFG 2025: 2.693 Verfahren, davon 1.442 vollständig und 298 teilweise beigelegt, 953 nicht
Informationsgespräch über Mediation Teilnahme anordenbar, Einigung nicht § 135 FamFG Nicht selbständig anfechtbar, nicht erzwingbar
Befristete Vermietung statt Verkauf Nein, notfalls gerichtlich durchsetzbar § 745 Abs. 2 BGB Grenze: keine wesentliche Veränderung, § 745 Abs. 3 BGB
Übernahme gegen Auszahlung Ja § 747 Satz 1 BGB, notarielle Beurkundung Grunderwerbsteuerfrei, § 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG
Teilungsversteigerung Nein, außer im Fall des § 1365 BGB §§ 749, 753 BGB, §§ 180 ff. ZVG Kein Titel nötig, § 181 Abs. 1 ZVG; im Beispiel 75.724,75 Euro Verlust je Kopf

Quellen: §§ 745, 747, 1379 BGB, §§ 36, 135 FamFG, §§ 74a, 181 ZVG, § 3 GrEStG; Destatis, Tabelle 24241-11 (mit Güterichter 12,2 Monate, ohne 5,8 Monate).

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Wer zahlt Rate, Grundsteuer und Reparaturen, solange nichts passiert?

Beide anteilig, unabhängig davon, wer im Haus wohnt. § 748 BGB verpflichtet jeden Teilhaber, die Lasten sowie die Kosten von Erhaltung, Verwaltung und gemeinschaftlicher Benutzung anteilig zu tragen. Gesamtschuldner eines Darlehens haften im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 426 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wer allein an die Bank zahlt, erwirbt daraus einen Ausgleichsanspruch, und die Forderung der Bank geht insoweit auf ihn über (§ 426 Abs. 2 BGB). Bei der Auseinandersetzung kann jeder verlangen, dass die Schuld aus dem gemeinschaftlichen Gegenstand berichtigt wird (§ 755 Abs. 1 BGB). Mehr dazu: Scheidung und Hauskredit.

Kann ich meinen Miteigentumsanteil allein verkaufen?

Rechtlich ja, praktisch selten sinnvoll. § 747 Satz 1 BGB erlaubt die Verfügung über den eigenen Anteil, notariell zu beurkunden ist der Vertrag trotzdem. Drei Bremsen: Macht der Anteil im Wesentlichen Ihr ganzes Vermögen aus, brauchen Sie auch dafür die Einwilligung Ihres Ehegatten (§ 1365 Abs. 1 BGB). Der Käuferkreis ist eng, weil der Erwerber mit Ihrem Ex-Partner in einer Bruchteilsgemeinschaft säße; amtliche Zahlen zum Abschlag fehlen. Und Absprachen über Verwaltung oder den Ausschluss der Aufhebung wirken gegen ihn nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen sind (§ 1010 Abs. 1 BGB): Er könnte sofort selbst die Teilungsversteigerung betreiben, dieselbe Mechanik wie in der Erbengemeinschaft, in der einer nicht verkaufen will.

Warum löst ein neutraler Wert die Blockade so oft?

Weil der Streit fast nie um das Ob geht, sondern um zwei Zahlen: Wer auszahlen soll, hält den Wert für niedrig, wer die Hälfte bekommt, für hoch. Im Verfahren entscheidet das ohnehin nicht mehr das Paar: Der Verkehrswert wird dann „vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt“ (§ 74a Abs. 5 ZVG). Auch güterrechtlich ist die Zahl der Startpunkt: Nach der Trennung kann jeder Ehegatte Auskunft, Belege und Wertermittlung verlangen (§ 1379 BGB). Zeit ist dabei nicht neutral: Die Preise für Wohnimmobilien lagen im 1. Quartal 2026 um 1,4 % über dem Vorjahresquartal, Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen dagegen um 0,8 % darunter (Destatis). Ein erster Anhaltspunkt ist eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie, Orientierung statt Gutachten; die Methodik erklärt die Immobilienbewertung bei Scheidung.

Was kosten zwei Jahre Blockade im Rechenbeispiel?

Sachverhalt und Beträge sind Annahmen, die Gebührensätze belegt; die Ergebnisse sind eine eigene Rechnung.

Ausgangslage: Einfamilienhaus, 140 Quadratmeter, bezugsfertig vor mehr als 32 Jahren, beide zu je 1/2 im Grundbuch, Verkehrswert 450.000 Euro, Restdarlehen 180.000 Euro. Nach 24 Monaten beantragt der ausgezogene Partner die Teilungsversteigerung; im ersten Termin wird der Zuschlag nach § 85a Abs. 1 ZVG versagt, im zweiten ergeht er auf 306.000 Euro an einen Dritten. Gutachten: 14 Stunden.

Weg A, Einigung heute: 450.000 Euro minus 180.000 Euro Darlehen ergeben 270.000 Euro, je Miteigentümer 135.000,00 Euro vor Vermarktungs- und Notarkosten.

Weg B, Versteigerung. Die Gebühren richten sich nach Verkehrswert und Gebot (§ 54 GKG):

Position Grundlage Betrag
Anordnung, KV 2210 Festgebühr 120,00 €
Verfahren, KV 2211 0,5 aus 3.928,00 € (Wert 450.000 €) 1.964,00 €
Versteigerungstermin, KV 2213 0,5, einmal für alle Termine; entfällt nur, wenn der Zuschlag endgültig versagt bleibt 1.964,00 €
Zuschlag, KV 2214 0,5 aus 2.878,00 € (Gebot 306.000 €) 1.439,00 €
Verteilungsverfahren, KV 2215 0,5 aus 2.878,00 € 1.439,00 €
Sachverständiger 14 Stunden zu 125,00 €, zzgl. 19 % USt 2.082,50 €
Summe 9.008,50 €

Quellen: Anlagen 1 und 2 zum GKG (BGBl. 2025 I Nr. 109, S. 11), §§ 26, 54 GKG, Anlage 1 und § 12 JVEG, §§ 85a, 109 ZVG.

Die Verfahrenskosten werden vorweg aus dem Erlös entnommen, ausgenommen Anordnung, Beitritt und Zuschlag (§ 109 Abs. 1 ZVG): Vorweg gehen 7.449,50 Euro ab. Die Verteilungsmasse beträgt 298.550,50 Euro, nach Ablösung des Darlehens 118.550,50 Euro, je Miteigentümer 59.275,25 Euro. Die Grundschuld wird hier vereinfachend aus dem Bargebot abgelöst; nach § 182 Abs. 1 ZVG kann sie auch bestehen bleiben.

Bilanz des Blockierers: Von seinen 59.275,25 Euro gehen 1.610,00 Euro anteilige Instandhaltung für zwei Jahre ab (140 Quadratmeter zu 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr nach § 28 Abs. 2 Nr. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung, die nur für preisgebundenen Wohnraum gilt und hier als Rechengröße dient). Hinzu kommen bis zu 16.800,00 Euro Nutzungsvergütung bei angenommenen 1.400 Euro Monatsmiete, soweit sie der Billigkeit entspricht. Es bleiben 40.865,25 Euro statt 135.000,00 Euro, ohne Grundsteuer, Versicherung und Anwaltskosten. Verhandeln lässt sich das nur mit einem Wert: unverbindliche Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Muss der Partner, der im Haus wohnen bleibt, eine Nutzungsvergütung zahlen?

Möglich ja, automatisch nein: § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB gibt dem weichenden Ehegatten den Anspruch nur, „soweit dies der Billigkeit entspricht“. Wer auszieht und binnen sechs Monaten keine Rückkehrabsicht bekundet, hat dem anderen das alleinige Nutzungsrecht unwiderleglich überlassen (§ 1361b Abs. 4 BGB). Mehr dazu: wer bekommt das Haus.

Kann ich meinen Ex-Partner aus dem gemeinsamen Haus klagen?

Während der Trennungszeit nicht über das Eigentum: „Während der Trennungszeit ist der auf § 985 BGB gestützte Antrag eines Ehegatten gegen den anderen auf Herausgabe der Ehewohnung unzulässig“ (BGH, XII ZB 487/15). Der richtige Weg ist das Ehewohnungsverfahren nach § 1361b BGB, das eine unbillige Härte voraussetzt.

Können wir vereinbaren, dass das Haus fünf Jahre nicht verkauft wird?

Sie können es vereinbaren, aber die Bindung ist schwächer als gedacht: Bei einem wichtigen Grund kann die Aufhebung trotz Ausschluss verlangt werden (§ 749 Abs. 2 BGB), und jede Vereinbarung, die das Aufhebungsrecht diesen Vorschriften zuwider ausschließt oder beschränkt, ist nichtig (§ 749 Abs. 3 BGB).

Gilt das alles auch, wenn wir nie verheiratet waren?

Zum Teil. Die Bruchteilsgemeinschaft funktioniert identisch, § 747 und § 749 Abs. 1 BGB gelten unverändert. Nicht anwendbar sind die ehebezogenen Normen: § 1365 BGB gilt nur im gesetzlichen Güterstand, § 180 Abs. 3 ZVG nur zwischen Ehegatten und Lebenspartnern, § 1361b Abs. 3 BGB nur für die Ehewohnung.

Wie oft wird bei Scheidungen überhaupt gestritten?

Seltener, als der Eindruck vermuten lässt: 2025 wurden rund 130.100 Ehen geschieden, in 90,1 % der Fälle stellte ein Ehegatte den Antrag mit Zustimmung des anderen, nur in 4,1 % stimmte der andere nicht zu (Destatis). Die Quote betrifft den Scheidungsantrag, nicht die Immobilie.

Fazit

Blockieren kann Ihr Partner den Verkauf, dauerhaft verhindern nicht: Der Aufhebungsanspruch verjährt nicht, und die Teilungsversteigerung braucht weder Titel noch Zustimmung, außer der Miteigentumsanteil ist sein ganzes Vermögen. Nur endet dieser Weg für beide bei einem Bruchteil dessen, was ein freihändiger Verkauf bringt. Auszahlung, befristete Vermietung und Güterichter sind die günstigeren Werkzeuge, und alle setzen dieselbe Zahl voraus: einen Wert, dem beide Seiten glauben. Weitere Fälle: Ratgeber zur Scheidung. Für Ihren Fall ist eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Familienrecht zuständig, für die Beurkundung ein Notariat, für die steuerliche Seite eine Steuerberatung. Nächster Schritt: eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie als gemeinsame Verhandlungsgrundlage.

Quellen

scheidungtrennungmiteigentumteilungsversteigerunggrundbuch

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