homemarketpilot
So funktioniert'sIhre VorteileRatgeberFAQ
Kostenlose Ersteinschätzung
RatgeberScheidung & Immobilie

Trennung, Haus, nicht verheiratet: Rechte und Auszahlung

Ohne Trauschein gilt kein Zugewinnausgleich, sondern das Miteigentum der §§ 741 bis 758 BGB. Das Grundbuch bestimmt die Quote, Ausgleich für Mehrzahlungen nur im Einzelfall.

Hendrik StotzAktualisiert am 26. August 20268 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • 7.350 Euro Grunderwerbsteuer im Rechenbeispiel: Der Personenkatalog des § 3 GrEStG nennt Ehegatten, frühere Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie, nicht aber Lebensgefährten. Ein Ehepaar zahlt 0 Euro.
  • Kein Zugewinnausgleich: § 1363 BGB gilt nur für Ehegatten; für die nichteheliche Lebensgemeinschaft verneint der BGH güterrechtliche Ausgleichsmöglichkeiten (XII ZR 179/05, Rn. 20).
  • Jederzeit, ohne Trennungsjahr: „Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen“ (§ 749 Abs. 1 BGB), unverjährbar nach § 758 BGB.
  • Das Grundbuch schlägt den Kontoauszug: Die Quote folgt der Eintragung in Bruchteilen (§ 47 Abs. 1 GBO, § 891 Abs. 1 BGB). Wer 80 Prozent zahlt, aber mit 1/2 eingetragen ist, bekommt 1/2.

Ohne Trauschein greift zwischen den Partnern kein Eherecht: kein Zugewinnausgleich, kein Versorgungsausgleich, keine Hausratsverteilung. Es gilt die Bruchteilsgemeinschaft der §§ 741 bis 758 BGB: Die Quote steht im Grundbuch, nicht auf dem Kontoauszug, und jeder Miteigentümer kann nach § 749 Abs. 1 BGB jederzeit die Aufhebung verlangen. Im Rechenbeispiel unten kostet die Übernahme zusätzlich 7.350 Euro Grunderwerbsteuer.

Gilt der Zugewinnausgleich, wenn wir nicht verheiratet waren?

Nein, und daran hängt das ganze Thema. § 1363 Abs. 1 BGB adressiert ausschließlich Ehegatten: „Die Ehegatten leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn sie nicht durch Ehevertrag etwas anderes vereinbaren.“ Für die nichteheliche Lebensgemeinschaft stellt der BGH fest, dort bestünden „weder rechtliche Mitarbeitspflichten noch güterrechtliche Ausgleichsmöglichkeiten“ (XII ZR 179/05, Rn. 20). Dasselbe Muster überall: § 1 VersAusglG teilt die Ehezeitanteile „zwischen den geschiedenen Ehegatten“, § 1361a BGB verteilt Haushaltsgegenstände nur, wenn die Ehegatten getrennt leben. Die Rechnung bei Verheirateten: Zugewinnausgleich bei der Immobilie.

Institut Norm Ehepaare Unverheiratete Paare Was stattdessen greift
Zugewinnausgleich § 1363 BGB ja, im gesetzlichen Güterstand nein nichts, jeder behält sein Vermögen
Versorgungsausgleich § 1587 BGB, § 1 Abs. 1 VersAusglG ja, bei Scheidung nein nichts, Rentenanwartschaften bleiben ungeteilt
Haushaltsgegenstände bei Trennung § 1361a BGB ja nein Eigentumsvermutung für den Besitzer, § 1006 Abs. 1 BGB
Haushaltsgegenstände bei Scheidung § 1568b BGB ja, samt Anschaffungsvermutung nach Abs. 2 nein Eigentumsvermutung, § 1006 Abs. 1 BGB
Überlassung der Wohnung § 1568a BGB ja nein nur im Gewaltschutzfall, § 2 GewSchG
Befreiung von der Grunderwerbsteuer § 3 Nr. 4, Nr. 5, Nr. 5a GrEStG ja, 0 Euro nein volle Steuerpflicht, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1 GrEStG
Einstellung der Versteigerung zum Kindeswohl § 180 Abs. 3 ZVG ja, mehrfach wiederholbar nein nur § 180 Abs. 2 ZVG: sechs Monate, einmal wiederholbar
Gesetzliches Erbrecht § 1931 BGB ja nein nur mit Testament
Miteigentum und Auseinandersetzung §§ 741 bis 758 BGB ja ja, unverändert Aufhebungsanspruch, § 749 Abs. 1 BGB
Gesamtschuld aus dem Darlehen §§ 421, 426 BGB ja ja, unverändert Innenausgleich zu gleichen Anteilen
Spekulationsfrist § 23 EStG ja ja, unverändert zehn Jahre, unabhängig vom Personenstand
Lasten- und Kostentragung § 748 BGB ja ja, unverändert nach dem Verhältnis des jeweiligen Anteils

Quelle: gesetze-im-internet.de, Stand August 2026.

Wem gehört das Haus, wenn einer deutlich mehr bezahlt hat?

Dem, der im Grundbuch steht, mit der dort eingetragenen Quote: Nach § 47 Abs. 1 GBO soll die Eintragung mehrerer Berechtigter entweder die Anteile in Bruchteilen angeben oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnen, § 891 Abs. 1 BGB knüpft daran die Vermutung, dass dem Eingetragenen das Recht zusteht. § 742 BGB („Im Zweifel ist anzunehmen, dass den Teilhabern gleiche Anteile zustehen“) ist nur eine Zweifelsregelung und greift erst, wenn keine Quote feststeht. Bei „je zur Hälfte“ bekommt deshalb auch derjenige die Hälfte des Erlöses, der 80 Prozent des Eigenkapitals gestellt hat. Was diese Hälfte wert ist, klärt vorab eine kostenlose Ersteinschätzung.

Eintragung im Grundbuch Wer ist Eigentümer Anteil am Erlös Wo eine Mehrzahlung noch Thema wird
Beide „je zur Hälfte“ beide je 50 Prozent nur über einen schuldrechtlichen Ausgleichsanspruch
Beide mit ungleicher Quote, etwa 70/30 beide 70 zu 30 Quote bildet die Beiträge bereits ab
Nur ein Partner eingetragen nur dieser 100 Prozent für ihn nur schuldrechtlich, der andere hat kein dingliches Recht (§ 891 Abs. 1, § 985 BGB)
Eintragung für eine GbR die Gesellschaft nach Gesellschaftsvertrag Voreintragung im Gesellschaftsregister nötig, § 47 Abs. 2 GBO
Keine Quotenangabe vorhanden beide im Zweifel gleiche Anteile, § 742 BGB Zweifelsregelung, greift nur mangels Angabe

Quelle: §§ 742, 891, 985 BGB, § 47 GBO, Stand August 2026.

Kann ich das Geld zurückfordern, das ich zusätzlich hineingesteckt habe?

Vielleicht, aber das ist ein Einzelfallverfahren mit offenem Ausgang, kein Automatismus. Der BGH lässt seit 2008 drei Wege zu (XII ZR 179/05, Leitsatz a): den gesellschaftsrechtlichen Ausgleich, den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB und die Zweckverfehlungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB. Die Grenzen sind eng: Leistungen des täglichen Zusammenlebens scheiden aus, und ein korrigierender Eingriff ist „grundsätzlich nur gerechtfertigt, wenn dem Leistenden die Beibehaltung der durch die Leistungen geschaffenen Vermögensverhältnisse nach Treu und Glauben nicht zuzumuten ist“ (Rn. 44). Maßgebend ist die Gesamtabwägung des Einzelfalls, Faustformeln gibt es nicht.

Anspruchsgrundlage Was der BGH verlangt Womit der Anspruch begrenzt ist Fundstelle
Gesellschaftsrechtliche Auseinandersetzung, § 705 Abs. 2, §§ 740, 740a, 740b BGB (bis 2023: §§ 730 ff. BGB a.F.) ausdrücklicher oder konkludenter Gesellschaftsvertrag, eine rein faktische Willensübereinstimmung genügt nicht; Zweifel am Rechtsbindungswillen, wenn der Zweck nicht über die Verwirklichung der Lebensgemeinschaft hinausgeht Auseinandersetzung nach dem Gesellschaftsverhältnis XII ZR 179/05, Rn. 20 bis 22; XII ZR 190/08, Rn. 14 bis 17
Wegfall der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB gemeinschaftsbezogene Zuwendungen, denen die Erwartung des Fortbestands zugrunde lag; Eingriff nur bei Unzumutbarkeit nach Treu und Glauben bei Arbeitsleistungen doppelt: noch vorhandener Vermögenszuwachs und ersparte Kosten einer fremden Arbeitskraft XII ZR 179/05, Rn. 33, 43 bis 45; XII ZR 190/08, Leitsatz 1
Zweckverfehlungskondiktion, § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB konkrete Zweckabrede mit Willensübereinstimmung, einseitige Vorstellungen genügen nicht; die Leistung muss deutlich über den täglichen Bedarf der Gemeinschaft hinausgehen Herausgabe der Zuwendung XII ZR 179/05, Rn. 34 f.; XII ZR 190/08, Leitsatz 2

Quelle: BGH XII ZR 179/05, XII ZR 190/08; §§ 313, 705, 740b, 812 BGB, Stand August 2026.

Ob eine dieser Grundlagen trägt, prüft eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Familienrecht.

Neutraler Wert als Basis für die Auszahlung

Erhalten Sie eine kostenlose Ersteinschätzung auf Basis regionaler Marktdaten. Auf Wunsch bringen wir Sie mit einem geprüften Experten aus Ihrer Region zusammen, unverbindlich und ohne Kosten für Sie.

Kostenlose Ersteinschätzung anfordern

Kostenlos · Unverbindlich · DSGVO-konform

Was gilt, wenn nur mein Partner im Grundbuch steht?

Dann sind Sie nicht Eigentümer, auch nicht anteilig, und der Eigentümer kann nach § 985 BGB die Herausgabe verlangen; § 1568a BGB gilt nur zwischen Ehegatten. Übrig bleiben schuldrechtliche Ansprüche, und dafür gilt: Einer Zweckabrede nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB steht weder entgegen, dass der Empfänger Alleineigentümer ist, noch dass das Eigenheim dem Wohnbedarf und damit dem Unterhalt der Familie diente (BGH, Urteil vom 06.07.2011, XII ZR 190/08, Leitsatz 2). Umgekehrt kann die bewusste Entscheidung gegen Miteigentum gegen einen konkludenten Gesellschaftsvertrag sprechen (XII ZR 179/05, Rn. 23).

Wie beende ich die Gemeinschaft, wenn wir uns nicht einigen?

Über den Aufhebungsanspruch, ohne Trennungsjahr und ohne Zustimmung des anderen. § 749 Abs. 1 BGB lautet: „Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.“ Bei einem bebauten Grundstück scheidet die Teilung in Natur regelmäßig aus (§ 752 BGB), es bleibt die Zwangsversteigerung mit Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Übernahme gegen Auszahlung und gemeinsamer Verkauf vermeiden das, brauchen aber einen gemeinsamen Wert; die unverbindliche Ersteinschätzung liefert eine Orientierung, kein Gutachten. Verfahren und Kosten: Teilungsversteigerung. Blockade: einer will nicht verkaufen.

Kann ich die Teilungsversteigerung wegen der Kinder stoppen?

Nur eingeschränkt, und hier trifft der fehlende Trauschein am härtesten. § 180 Abs. 2 ZVG steht Ihnen offen: Die Einstellung ist auf Antrag eines Miteigentümers „auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint“, einmal wiederholbar, also höchstens zwölf Monate. Der stärkere Schutz des § 180 Abs. 3 ZVG greift nicht: Er verlangt, dass der Gemeinschaft außer dem Miteigentümer, der die Versteigerung betreibt, „nur sein Ehegatte, sein früherer Ehegatte, sein Lebenspartner oder sein früherer Lebenspartner“ angehört. Diesen Hebel haben Sie nicht, obwohl laut Mikrozensus 2025 rund 981.000 Lebensgemeinschaften mit minderjährigen Kindern zusammenleben.

Muss mein Ex-Partner Miete zahlen, wenn er allein wohnen bleibt?

Nicht automatisch, denn § 1361b BGB für die Ehewohnung gilt nicht. Für Bruchteilseigentümer gilt § 743 Abs. 2 BGB: Jeder Teilhaber ist zum Gebrauch befugt, soweit „nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird“. Wer auszieht, muss aktiv werden: § 745 Abs. 2 BGB gibt jedem Teilhaber Anspruch auf „eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung“, solange nichts vereinbart oder beschlossen ist. Das ist ein Anspruch auf Neuregelung, kein Zahlungsanspruch, und ein Mehrheitsbeschluss scheitert bei zwei Hälften an der Stimmenmehrheit nach Anteilsgröße (§ 745 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ab wann ein Nutzungsentgelt geschuldet ist, entscheidet der Einzelfall.

Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit, wenn wir nie verheiratet waren?

Er läuft weiter, die Trennung interessiert die Bank nicht. Haben beide unterschrieben, haften sie als Gesamtschuldner: Der Gläubiger darf die ganze Leistung von jedem fordern (§ 421 BGB), im Innenverhältnis sind sie „zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist“ (§ 426 Abs. 1 Satz 1 BGB). Trennungsunterhalt überlagert diesen Innenausgleich nicht, denn § 1361 BGB gilt nur für Ehegatten. Bei der Aufhebung kann jeder Teilhaber die Berichtigung der Schuld aus dem gemeinschaftlichen Gegenstand verlangen (§ 755 Abs. 1 BGB). Auf Entlassung aus der Haftung besteht kein Anspruch: Scheidung und Hauskredit.

Was sollten wir jetzt schriftlich regeln?

Drei Punkte, alle über das Notariat. Erstens die Quote: Ungleiche Beiträge gehören in eine ungleiche Eintragung im Grundbuch (§ 47 Abs. 1 GBO), nicht in eine Absichtserklärung. Zweitens Verwaltung, Benutzung und Aufhebungsausschluss: Solche Regelungen wirken gegen einen Erwerber des Anteils nur als eingetragene Belastung des Anteils (§ 1010 Abs. 1 BGB). Ein Ausschluss auf Zeit oder für immer ist zulässig, hält aber nicht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 749 Abs. 2 BGB); nichtig ist nur eine Abrede, die auch diesen Ausweg abschneidet (§ 749 Abs. 3 BGB). Drittens die Übertragung: Sie bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Wer gemeinsam zweckgebunden halten will, braucht einen Gesellschaftsvertrag (§ 705 Abs. 1 BGB) und für die GbR im Grundbuch die Voreintragung im Gesellschaftsregister (§ 47 Abs. 2 GBO).

Was kostet es steuerlich, wenn einer den Anteil übernimmt?

Zwei Posten, und einer trifft nur Unverheiratete. § 3 GrEStG befreit den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers (Nr. 4), den früheren Ehegatten und den früheren Lebenspartner jeweils im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung oder Aufhebung (Nr. 5, Nr. 5a) sowie Verwandte in gerader Linie (Nr. 6); nichteheliche Lebensgefährten fehlen im Katalog. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also der Kaufpreis „einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen“, womit der übernommene Schuldanteil zählt (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Der gesetzliche Satz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG), den tatsächlichen bestimmen die Länder (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Den Übertragenden trifft die Einkommensteuer auf den Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine der beiden Eigennutzungsausnahmen greift (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Sätze 1 und 3 EStG); der Wortlaut knüpft nicht am Familienstand an. Zur Fristberechnung.

Was kostet der fehlende Trauschein im Rechenbeispiel?

Angenommene Ausgangslage: Anna und Ben kaufen am 01.09.2019 ein Haus für 330.000 Euro inklusive Nebenkosten, beide je zur Hälfte im Grundbuch, obwohl Ben 40.000 Euro mehr Eigenkapital stellte. Verkehrswert 2026: 420.000 Euro, Restdarlehen 160.000 Euro. Ben zieht im März 2025 aus, übertragen wird am 01.10.2026.

Die Mehreinlage ändert die Quote nicht (§ 47 Abs. 1 GBO, § 891 Abs. 1 BGB). 420.000 Euro minus 160.000 Euro ergeben 260.000 Euro, hälftig 130.000 Euro; dazu übernimmt Anna Bens Schuldanteil von 80.000 Euro (§ 426 Abs. 1 Satz 1 BGB), Herleitung unter Partner auszahlen. Gegenleistung sind 210.000 Euro, zum gesetzlichen Satz von 3,5 Prozent also 7.350 Euro Grunderwerbsteuer (eigene Rechnung, der Landessatz kann höher liegen). Ein Ehepaar zahlt 0 Euro (§ 3 Nr. 4 GrEStG).

Ben trifft zusätzlich die Einkommensteuer, weil zwischen Kauf und Übertragung nur sieben Jahre und ein Monat liegen und die Eigennutzungsausnahmen wegen des Auszugs 2025 ausscheiden: 210.000 Euro minus 165.000 Euro Anschaffungskosten minus 2.000 Euro Veräußerungskosten ergeben 43.000 Euro Gewinn (eigene Rechnung).

Bens Mehreinlage taucht nirgends auf, allenfalls als gesondert zu prüfender Ausgleichsanspruch. Den bewertet eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Familienrecht, die Steuer eine Steuerberatung.

Häufige Fragen

Müssen wir ein Trennungsjahr abwarten, bevor wir das Haus auseinandersetzen?

Nein, das Trennungsjahr ist eine reine Scheidungsvoraussetzung. Für die Immobilie gilt der Aufhebungsanspruch des § 749 Abs. 1 BGB, und zwar sofort und für beide Seiten.

Verjährt mein Anspruch, wenn ich die Sache jahrelang liegen lasse?

Zwei Ansprüche, zwei Antworten. Der Aufhebungsanspruch unterliegt nach § 758 BGB nicht der Verjährung. Ausgleichsansprüche aus § 313 BGB oder § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB verjähren dagegen in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem sie entstanden und Ihnen bekannt waren (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

Muss ich meinem Ex-Partner den Anteil anbieten, bevor ich ihn verkaufe?

Nein. § 747 Satz 1 BGB lautet: „Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen.“ Ein gesetzliches Vorkaufsrecht unter Miteigentümern kennt das BGB nicht; für Miterben gilt § 2034 Abs. 1 BGB. Der Verkauf eines Miteigentumsanteils bleibt praktisch schwierig; über den Gegenstand im Ganzen verfügen Sie nur gemeinschaftlich (§ 747 Satz 2 BGB).

Wir sind verlobt. Zählt das grunderwerbsteuerlich wie eine Ehe?

Nein. Der Katalog des § 3 GrEStG endet bei Ehegatten, früheren Ehegatten, Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie (Nr. 4 bis Nr. 6). Verlobte fehlen, und „Lebenspartner“ meint die eingetragene Lebenspartnerschaft.

Kann ich meinen Ex-Partner aus dem gemeinsamen Haus setzen lassen?

Solange Sie beide Miteigentümer sind, praktisch nein: § 743 Abs. 2 BGB gibt jedem Teilhaber die Gebrauchsbefugnis, und die Wohnungszuweisung nach §§ 1361b, 1568a BGB gilt nur zwischen Ehegatten. Außerhalb der Ehe bleibt nur § 2 Abs. 1 GewSchG nach einer Tat gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 GewSchG; steht das Eigentum Ihnen gemeinsam mit dem Täter zu, ist die Überlassung nach § 2 Abs. 2 Satz 1 GewSchG zu befristen, die feste Sechsmonatsgrenze des Satzes 2 gilt dort nicht.

Fazit

Ohne Trauschein entscheidet das Grundbuch, nicht die Beziehungsgeschichte: Die Quote steht fest, der Aufhebungsanspruch des § 749 Abs. 1 BGB steht jederzeit offen, und Ausgleich für Mehrzahlungen gibt es nur über § 313 BGB oder § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB, mit offenem Ausgang und drei Jahren Verjährung. Wer mehr eingebracht hat, als im Grundbuch steht, sollte früh mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Familienrecht sprechen. Weitere Beiträge sammelt der Ratgeber Scheidung; den gemeinsamen Ausgangspunkt liefert die kostenlose Ersteinschätzung, eine Orientierung, kein Gutachten.

Quellen

trennungmiteigentumscheidunggrundbuchgrunderwerbsteuer

Verwandte Artikel

Ratgeber9 Min. Lesezeit

Scheidung: Haus verkaufen, einer will nicht, Ihre Optionen

Ihr Partner blockiert den Hausverkauf? § 747 BGB gibt ihm das Recht dazu. Die Einigungswege, die Grenzen der Blockade und was sie im Beispiel 75.724 Euro je Kopf kostet.

8. August 2026

Ratgeber11 Min. Lesezeit

Partner auszahlen beim Haus: Betrag, Bank, Notarkosten

So berechnen Sie den Auszahlungsbetrag für den Miteigentumsanteil, was die Bank vor der Alleinübernahme prüft und was Notar und Grundbuch bei 240.000 Euro Wert kosten.

5. August 2026

Ratgeber26 Min. Lesezeit

Wer bekommt das Haus bei Scheidung? Das Grundbuch zählt

Das Grundbuch entscheidet, nicht die Ehe: Sie erfahren, wem das Haus bei der Scheidung gehört, wer wohnen bleiben darf und warum die 6-Monats-Frist zählt.

4. August 2026