Wer bekommt das Haus bei Scheidung? Das Grundbuch zählt

Das Wichtigste in Kürze

• Das Grundbuch entscheidet, nicht die Ehe: Wer eingetragen ist, gilt nach § 891 Abs. 1 BGB als Berechtigter. Das jeweilige Vermögen der Ehegatten wird durch die Heirat ausdrücklich nicht gemeinschaftliches Vermögen (§ 1363 Abs. 2 S. 1 BGB).
• Der Zugewinnausgleich ist ein Geldanspruch: Wer den geringeren Zugewinn erzielt hat, bekommt die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung, höchstens jedoch das Nettovermögen des anderen am Stichtag (§ 1378 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 BGB).
• Sechs Monate nach dem Auszug: Wer die Ehewohnung verlässt und binnen sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht bekundet, hat dem anderen das alleinige Nutzungsrecht unwiderleglich überlassen (§ 1361b Abs. 4 BGB).
• Stichtag ist die Zustellung des Scheidungsantrags: Für den Wert des Hauses zählt nicht der Auszug und nicht das Trennungsdatum, sondern die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB).
• Höchstens fünf Jahre Aufschub: Eine Teilungsversteigerung kann zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes wiederholt einstweilen eingestellt werden, insgesamt jedoch höchstens für fünf Jahre (§ 180 Abs. 3 und Abs. 4 ZVG).
• 1.305,00 Euro Gebühren bei 200.000 Euro Geschäftswert: Übernimmt ein Partner den Miteigentumsanteil des anderen, kosten Beurkundung und Grundbuchumschreibung bei einem Geschäftswert bis 200.000 Euro zusammen 1.305,00 Euro ohne Umsatzsteuer und Auslagen (GNotKG), Grunderwerbsteuer fällt zwischen Ehegatten nicht an.

Das Haus gehört bei einer Scheidung dem, der im Grundbuch eingetragen ist. Nach § 891 Abs. 1 BGB wird zugunsten des Eingetragenen vermutet, dass ihm das Recht zusteht. Die Heirat allein schafft kein gemeinsames Eigentum. Der andere Ehegatte erhält im gesetzlichen Güterstand deshalb kein Stück Immobilie, sondern einen Geldanspruch in Höhe der Hälfte des Zugewinnüberschusses (§ 1378 Abs. 1 BGB). Wer während der Trennung im Haus wohnen darf, ist eine davon völlig getrennte Frage.

Wem gehört das Haus bei einer Scheidung wirklich?

Die Frage klingt nach einer Verteilungsfrage. Juristisch ist sie das nicht: Das Eigentum an einer Immobilie ändert sich durch Trennung oder Scheidung überhaupt nicht.

Was der Eintrag im Grundbuch bedeutet

Ist im Grundbuch ein Recht für jemanden eingetragen, so wird nach § 891 Abs. 1 BGB vermutet, dass ihm das Recht zusteht. Die Vermutung ist widerlegbar, sie verschiebt aber die Beweislast: Wer trotz fehlenden Eintrags einen Anteil beansprucht, muss das beweisen. Stehen beide Ehegatten mit je einem halben Anteil im Grundbuch, sind sie Miteigentümer nach Bruchteilen. Steht nur einer drin, ist er Alleineigentümer, auch dann, wenn der andere jahrelang die Raten mitbezahlt oder das Dachgeschoss ausgebaut hat.

Warum die Heirat niemanden zum Miteigentümer macht

Der häufigste Irrtum lautet: In der Ehe gehört ohnehin alles beiden. Das Gesetz sagt das Gegenteil. Ohne Ehevertrag leben Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, und dort wird das jeweilige Vermögen der Ehegatten nicht deren gemeinschaftliches Vermögen (§ 1363 Abs. 2 S. 1 BGB), auch nicht bei Erwerb nach der Eheschließung. Was die Ehe stattdessen auslöst, ist ein Ausgleich in Geld am Ende. Daraus folgt der wichtigste Satz dieses Ratgebers: Der ausgleichsberechtigte Ehegatte bekommt Geld, nicht Grundbesitz.

Was gilt, wenn nur einer eingetragen ist, aber beide gezahlt haben

Rechtlich ändert die Mitfinanzierung am Eigentum nichts. Sie wirkt an anderer Stelle: Die Tilgung erhöht das Endvermögen des Eigentümers und damit seinen Zugewinn, was die Ausgleichsforderung des anderen entsprechend vergrößert. Wie das konkret aussieht, zeigt das Rechenbeispiel weiter unten.

Welche Rolle spielt der Güterstand für die Immobilie?

Der Güterstand entscheidet nicht darüber, wem das Haus gehört, sondern darüber, was der andere Ehegatte dafür bekommt. Drei Güterstände sind möglich, zwei davon setzen einen notariell beurkundeten Ehevertrag voraus (§§ 1408, 1410 BGB).

Quellen: §§ 1363, 1378, 1408, 1410, 1414, 1416 BGB, abgerufen am 4. August 2026 unter gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz / juris).

Gütertrennung: das Grundbuch entscheidet allein

Schließen die Ehegatten den gesetzlichen Güterstand durch Ehevertrag aus, tritt Gütertrennung ein (§ 1414 S. 1 BGB). Dann findet kein Zugewinnausgleich statt. Wer als Alleineigentümer im Grundbuch steht, behält den vollen Wert, der andere geht güterrechtlich leer aus. Sind beide zu je einhalb eingetragen, bleibt es exakt bei diesen Bruchteilen.

Gütergemeinschaft: der einzige Fall echten gemeinsamen Eigentums

Bei Gütergemeinschaft wird das Vermögen beider Ehegatten gemeinschaftliches Vermögen, und zwar ohne dass es eines Übertragungsgeschäfts bedarf (§ 1416 Abs. 1 und Abs. 2 BGB). Auch ein Haus, das vor Vertragsschluss einem Ehegatten allein gehörte, fällt in das Gesamtgut, und jeder Ehegatte kann die Mitwirkung an der Grundbuchberichtigung verlangen. Diese Konstellation ist selten, aber wenn sie vorliegt, dreht sie das Ergebnis um.

Welcher Güterstand gilt und was in einem alten Ehevertrag tatsächlich vereinbart wurde, sollten Sie vor jeder Entscheidung über die Immobilie durch eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Familienrecht prüfen lassen. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Wie wird der Zugewinnausgleich berechnet und was bedeutet das fürs Haus?

Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen übersteigt (§ 1373 BGB). Beide Ehegatten rechnen ihren Zugewinn getrennt aus. Wer mehr erzielt hat, zahlt dem anderen die Hälfte der Differenz.

Welcher Stichtag gilt für den Wert der Immobilie?

Für die Berechnung des Zugewinns tritt bei einer Scheidung an die Stelle der Beendigung des Güterstands der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB), also die Zustellung des Antrags an den anderen Ehegatten. Nicht der Auszug, nicht der Trennungstag, nicht das Datum des Scheidungsbeschlusses. Anfangs- und Endvermögen werden jeweils mit dem Wert zum maßgeblichen Stichtag angesetzt (§ 1376 BGB). Für die Immobilie ist das der Verkehrswert an diesem Tag.

Genau hier entsteht der häufigste Streit, denn beide Seiten haben ein handfestes Interesse an einer anderen Zahl. Ein realistischer Ausgangspunkt ist deshalb eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts, bevor Schriftsätze mit Fantasiezahlen hin und her gehen. Wie der Wert methodisch zustande kommt, lesen Sie unter Verkehrswert einer Immobilie ermitteln.

Warum der Ausgleich nur Geld bringt und nicht das Haus

Übersteigt der Zugewinn des einen den des anderen, steht die Hälfte des Überschusses dem anderen Ehegatten als Ausgleichsforderung zu (§ 1378 Abs. 1 BGB). Eine Ausgleichsforderung ist eine Geldforderung. Sie richtet sich nicht auf das Grundstück, nicht auf einen Miteigentumsanteil und nicht auf ein Wohnrecht. Die Höhe ist zusätzlich gedeckelt auf das Nettovermögen, das der Ausgleichspflichtige bei Beendigung des Güterstands hat (§ 1378 Abs. 2 S. 1 BGB). Wer nichts hat, muss auch nichts zahlen.

Wann kann das Gericht ausnahmsweise doch die Immobilie zuweisen?

Es gibt genau eine gesetzliche Brücke von der Geldforderung zur Sache. Das Familiengericht kann anordnen, dass der Schuldner bestimmte Gegenstände seines Vermögens unter Anrechnung auf die Ausgleichsforderung überträgt, wenn dies zur Vermeidung einer groben Unbilligkeit für den Gläubiger erforderlich und dem Schuldner zumutbar ist (§ 1383 Abs. 1 BGB). Der Gläubiger muss die Gegenstände im Antrag ausdrücklich bezeichnen (Abs. 2). Das ist eine Ausnahmevorschrift mit hohen Hürden, kein Regelweg zum Haus.

Wann darf die Auszahlung gestundet werden?

Das Gericht stundet die Ausgleichsforderung, wenn die sofortige Zahlung zur Unzeit erfolgen würde, namentlich wenn sonst die Lebensverhältnisse gemeinsamer Kinder beeinträchtigt würden (§ 1382 Abs. 1 BGB). Der gestundete Betrag ist zu verzinsen (Abs. 2), das Gericht kann Sicherheitsleistung anordnen. Für Familien ist das oft das entscheidende Instrument gegen einen erzwungenen Verkauf. Umgekehrt kann der Berechtigte den Ausgleich vorziehen, wenn die Ehegatten seit mindestens drei Jahren getrennt leben (§ 1385 Nr. 1 BGB) oder der andere sich beharrlich weigert, über den Bestand seines Vermögens Auskunft zu erteilen (§ 1385 Nr. 4 BGB).

Rechenbeispiel: Alleineigentum gegen hälftiges Miteigentum

Die folgenden Werte sind frei gewählte, aber realistische Beispielzahlen. Verbindlich sind allein die zitierten Vorschriften, Stand 4. August 2026.

Ausgangslage: Heirat im Juni 2013, kein Ehevertrag, also Zugewinngemeinschaft (§ 1363 Abs. 1 BGB). Kauf des Einfamilienhauses 2017, im Grundbuch steht nur Herr M. Nach § 891 Abs. 1 BGB gilt er als Alleineigentümer. Frau M. hat den Kredit jahrelang mitfinanziert, ist aber nicht eingetragen. Trennung im März 2025, Zustellung des Scheidungsantrags am 12. März 2026. Dieser Tag ist der Stichtag (§ 1384 BGB). Ein Verzeichnis über das Anfangsvermögen wurde nie aufgenommen, beide hatten bei der Heirat weder Vermögen noch Schulden, das Anfangsvermögen wird deshalb mit jeweils 0 Euro angesetzt.

Schritt 1, Endvermögen Herr M. zum 12. März 2026 (§ 1375 Abs. 1, § 1376 Abs. 2 BGB):

• Verkehrswert des Hauses am Stichtag: 480.000 Euro
• abzüglich Restvaluta des Hausdarlehens: minus 165.000 Euro
• zuzüglich Bankguthaben: plus 25.000 Euro
• Endvermögen Herr M.: 340.000 Euro

Schritt 2, Endvermögen Frau M. zum 12. März 2026:

• Bankguthaben: 42.000 Euro
• Wertpapierdepot: plus 18.000 Euro
• abzüglich Konsumentenkredit: minus 8.000 Euro
• Endvermögen Frau M.: 52.000 Euro

Schritt 3, Zugewinn beider Ehegatten (§ 1373 BGB): Herr M. 340.000 Euro minus 0 Euro, also 340.000 Euro. Frau M. 52.000 Euro minus 0 Euro, also 52.000 Euro.

Schritt 4, Ausgleichsforderung (§ 1378 Abs. 1 BGB): Der Überschuss beträgt 340.000 Euro minus 52.000 Euro, also 288.000 Euro. Die Hälfte davon sind 144.000 Euro. Frau M. hat gegen Herrn M. eine Ausgleichsforderung von 144.000 Euro.

Schritt 5, Kappungsgrenze (§ 1378 Abs. 2 S. 1 BGB): Das Nettovermögen von Herrn M. beträgt am Stichtag 340.000 Euro. Die Forderung liegt darunter und wird nicht gekappt.

Ergebnis: Das Haus bleibt Herrn M. Frau M. bekommt keinen Anteil an der Immobilie, sondern 144.000 Euro in Geld. Nur ausnahmsweise kann das Familiengericht auf ihren Antrag die Übertragung von Vermögensgegenständen unter Anrechnung auf die Ausgleichsforderung anordnen (§ 1383 Abs. 1 und Abs. 2 BGB). Kann Herr M. die 144.000 Euro nicht sofort aufbringen und würden dadurch die Lebensverhältnisse der gemeinsamen Kinder leiden, kommt eine verzinsliche Stundung nach § 1382 Abs. 1 und Abs. 2 BGB in Betracht.

Gegenprobe: beide je zur Hälfte im Grundbuch

Wären beide zu je einhalb als Miteigentümer eingetragen, verschiebt sich das Bild vollständig:

• Nettowert des Hauses: 480.000 Euro minus 165.000 Euro, also 315.000 Euro, davon je 157.500 Euro
• Endvermögen Herr M.: 157.500 Euro plus 25.000 Euro, also 182.500 Euro
• Endvermögen Frau M.: 157.500 Euro plus 42.000 Euro plus 18.000 Euro minus 8.000 Euro, also 209.500 Euro
• Überschuss zugunsten von Frau M.: 209.500 Euro minus 182.500 Euro, also 27.000 Euro
• Ausgleichsforderung von Herrn M. gegen Frau M.: 13.500 Euro (§ 1378 Abs. 1 BGB)

Der Zugewinnausgleich schrumpft also von 144.000 Euro auf 13.500 Euro. Die eigentliche Frage ist jetzt eine andere: Wer übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen? Übernimmt Frau M. den halben Anteil, zahlt sie den halben Verkehrswert von 240.000 Euro abzüglich des übernommenen hälftigen Darlehensanteils von 82.500 Euro, also 157.500 Euro. Einigen sich beide nicht, kann jeder jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB).

Beide Rechnungen stehen und fallen mit einer einzigen Zahl, dem Verkehrswert am Stichtag. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts liefert dafür die neutrale Basis.

Wer darf während der Trennung im Haus wohnen bleiben?

Das Wohnenbleiben hat mit dem Eigentum weniger zu tun, als die meisten annehmen. In der Trennungszeit gilt eine eigene Vorschrift, § 1361b BGB, und sie stellt nicht auf das Grundbuch ab, sondern auf eine Härtefallabwägung.

Quellen: §§ 1361b, 1568a BGB, § 200 FamFG, § 48 FamGKG, abgerufen am 4. August 2026 unter gesetze-im-internet.de.

Wann ein Ehegatte die alleinige Nutzung verlangen kann

Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung ganz oder teilweise zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1361b Abs. 1 S. 1 BGB). Eine solche Härte kann auch dann vorliegen, wenn das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder beeinträchtigt ist (S. 2). Das Eigentum des anderen ist besonders zu berücksichtigen (S. 3), es ist aber kein Ausschlussgrund. Auch der Nichteigentümer kann die Wohnung zugewiesen bekommen.

Wichtig ist außerdem: Getrenntleben setzt keine zwei Wohnungen voraus. Die häusliche Gemeinschaft besteht auch dann nicht mehr, wenn die Ehegatten innerhalb der Ehewohnung getrennt leben (§ 1567 Abs. 1 S. 2 BGB). Wer die Trennungsfrist nicht durch einen Auszug erkaufen will, kann sie im Haus laufen lassen.

Was nach Gewalt oder Drohung gilt

Hat ein Ehegatte den anderen widerrechtlich verletzt oder mit Verletzung gedroht, ist in der Regel die gesamte Wohnung zur alleinigen Benutzung zu überlassen (§ 1361b Abs. 2 S. 1 BGB). Das gilt unabhängig davon, wem das Haus gehört. Wer davon betroffen ist, sollte sich sofort anwaltliche Hilfe holen, das Verfahren läuft als Ehewohnungssache vor dem Familiengericht (§ 200 Abs. 1 FamFG).

Nutzungsvergütung für den, der auszieht

Der Ehegatte, der die Wohnung verlassen hat, kann von dem verbliebenen eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 S. 2 BGB). Eine feste Quote nennt das Gesetz nicht. Faustformeln, die im Netz kursieren, sind keine Rechtslage, sondern Verhandlungspositionen. Die Höhe hängt von den Umständen ab, etwa von Unterhaltszahlungen, der Kreditbelastung und davon, wer die laufenden Kosten trägt.

Die Sechsmonatsfrist, die kaum jemand kennt

Die folgenreichste Frist des gesamten Themas steht in § 1361b Abs. 4 BGB: Ist ein Ehegatte ausgezogen und hat er binnen sechs Monaten nach dem Auszug eine ernstliche Rückkehrabsicht dem anderen gegenüber nicht bekundet, wird unwiderleglich vermutet, dass er dem verbliebenen Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. Unwiderleglich heißt: Gegenbeweis ausgeschlossen. Der Auszug in eine Übergangswohnung kann also das Rückkehrrecht kosten, selbst wenn man Eigentümer ist. Wer sich die Rückkehr offenhalten will, sollte sie innerhalb der sechs Monate nachweisbar erklären, am besten schriftlich.

Wer bleibt nach der Scheidung in der Ehewohnung?

Mit der Rechtskraft der Scheidung wechselt der Maßstab. Jetzt gilt § 1568a BGB.

Der Maßstab: stärker angewiesen sein

Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung überlässt, wenn er unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße auf die Nutzung angewiesen ist oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht (§ 1568a Abs. 1 BGB). Das ist ein offenerer Maßstab als die unbillige Härte der Trennungszeit.

Wenn dem anderen das Haus gehört

Hier kippt es. Steht das Haus im Eigentum des anderen Ehegatten oder ist dieser Nießbraucher, Erbbauberechtigter oder dinglich Wohnberechtigter, kann die Überlassung nur verlangt werden, wenn sie notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1568a Abs. 2 S. 1 BGB). Die Hürde ist nach der Scheidung also höher als davor. Wer als Nichteigentümer in der Trennungszeit im Haus geblieben ist, kann nach der Scheidung durchaus weichen müssen.

Die Jahresfrist des § 1568a Abs. 6 BGB richtig verstehen

Bestand ein Mietverhältnis, tritt der Berechtigte in dieses ein (Abs. 3). Bestand keines, kann er die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen (Abs. 5). Genau für diese beiden Ansprüche gilt: Sie erlöschen ein Jahr nach Rechtskraft der Endentscheidung in der Scheidungssache, wenn sie nicht vorher rechtshängig gemacht worden sind (§ 1568a Abs. 6 BGB). Eine allgemeine Ausschlussfrist für jeden Überlassungsanspruch ist das nicht. Diese Unterscheidung wird in Ratgebertexten regelmäßig verwischt und kostet im Zweifel den Anspruch.

Vom Wohnrecht getrennt zu betrachten ist der Hausrat: Haushaltsgegenstände, die während der Ehe für den gemeinsamen Haushalt angeschafft wurden, gelten als gemeinsames Eigentum, sofern nicht das Alleineigentum eines Ehegatten feststeht (§ 1568b Abs. 2 BGB). Diese Vermutung erfasst Möbel und Geräte, ausdrücklich nicht die Immobilie.

Was ändert sich, wenn Kinder im Haus leben?

Kinder sind der stärkste Hebel in dieser Frage, und sie sind statistisch der Normalfall. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden 2025 in Deutschland rund 130.100 Ehen geschieden, bei einer durchschnittlichen Ehedauer von 14,6 Jahren. 67.190 dieser Scheidungen betrafen Ehen mit minderjährigen Kindern, insgesamt 113.417 minderjährige Kinder. Das ist gut die Hälfte aller Scheidungen, rund 52 Prozent nach eigener Berechnung aus beiden Destatis-Tabellen.

An vier Stellen wirkt das Kindeswohl unmittelbar auf die Hausfrage:

1. In der Trennungszeit: Eine unbillige Härte im Sinne des § 1361b Abs. 1 S. 2 BGB kann gerade in der Beeinträchtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder liegen. Das kann die Zuweisung an den betreuenden Elternteil tragen, auch wenn der andere Eigentümer ist.
2. Nach der Scheidung: Das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder ist ausdrücklicher Bestandteil des Maßstabs in § 1568a Abs. 1 BGB.
3. Bei der Auszahlung: Die Ausgleichsforderung kann gestundet werden, wenn sonst die Lebensverhältnisse gemeinsamer Kinder beeinträchtigt würden (§ 1382 Abs. 1 BGB). Das ist häufig die einzige Möglichkeit, einen Verkauf abzuwenden.
4. In der Teilungsversteigerung: Zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes kann das Verfahren einstweilen eingestellt und die Einstellung mehrfach wiederholt werden, insgesamt jedoch höchstens für fünf Jahre (§ 180 Abs. 3 und Abs. 4 ZVG).

Zum Vergleich der Größenordnung: Nach dem Mikrozensus 2022 lag die Wohneigentumsquote in Deutschland bei 41,9 Prozent der Haushalte. In der Mehrzahl der Scheidungen steht also gar keine eigene Immobilie zur Verteilung an. Wo eine da ist, ist sie meist der größte Posten der gesamten Auseinandersetzung.

Was gilt, wenn das Haus einem Partner allein gehört?

Alleineigentum ist der Fall mit dem größten Konfliktpotenzial, weil sich Eigentumslage und Gerechtigkeitsempfinden am weitesten voneinander entfernen.

Darf der Alleineigentümer einfach verkaufen?

Nicht ohne Weiteres. Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen (§ 1365 Abs. 1 S. 1 BGB). Das greift, wenn die Immobilie praktisch das gesamte Vermögen des Eigentümers ausmacht, was bei Einfamilienhäusern oft der Fall ist. Ein generelles Verkaufsverbot ist die Vorschrift aber nicht: Das Familiengericht kann die Zustimmung ersetzen, wenn das Geschäft ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und der andere sie ohne ausreichenden Grund verweigert (§ 1365 Abs. 2 BGB). Welche Anteilsschwelle die Rechtsprechung für „Vermögen im Ganzen“ ansetzt, lässt sich nicht pauschal beziffern und gehört in die anwaltliche Prüfung des Einzelfalls.

Was gilt für ein geerbtes oder geschenktes Haus?

Ein Haus, das ein Ehegatte während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen hat, wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Im Grundsatz bleibt der Erwerb damit vom Zugewinnausgleich ausgenommen. Ausgleichspflichtig ist nur die Wertsteigerung, die zwischen Erwerb und Stichtag eingetreten ist. Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie sonst zu beachten ist, behandelt der Ratgeber zum geerbten Haus verkaufen.

Warum ein Verzeichnis des Anfangsvermögens so wichtig ist

Soweit kein Verzeichnis über das Anfangsvermögen aufgenommen wurde, wird vermutet, dass das Endvermögen eines Ehegatten seinen Zugewinn darstellt (§ 1377 Abs. 3 BGB). Wer sich auf ein vorehelich erworbenes Haus beruft, muss dessen Wert zum Hochzeitstag beweisen. Gelingt das nicht, geht der volle Wert in den Zugewinn ein. Hinzu kommt, dass das Anfangsvermögen nach der Rechtsprechung kaufkraftbereinigt anzusetzen ist. Beides gehört anwaltlich geprüft und gegebenenfalls durch ein Wertgutachten unterlegt.

Beide Ehegatten können Auskunft über das Vermögen zum Trennungszeitpunkt sowie über Anfangs- und Endvermögen verlangen und Belege fordern (§ 1379 Abs. 1 und Abs. 2 BGB). Illoyale Vermögensminderungen wie Verschenken oder Verschleudern werden dem Endvermögen hinzugerechnet, es sei denn, sie liegen mindestens zehn Jahre zurück oder der andere war einverstanden (§ 1375 Abs. 2 und Abs. 3 BGB).

Was passiert, wenn beide im Grundbuch stehen und sich nicht einigen?

Bei hälftigem Miteigentum ist niemand dem anderen ausgeliefert, aber auch niemand geschützt.

Der Aufhebungsanspruch nach § 749 BGB

Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Dieses Recht lässt sich durch Vereinbarung zwar für immer oder auf Zeit ausschließen, bei einem wichtigen Grund kann die Aufhebung dann aber trotzdem verlangt werden (Abs. 2), und eine Vereinbarung, die das Recht darüber hinaus ausschließt oder beschränkt, ist nichtig (Abs. 3). Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, und das ist bei einem Einfamilienhaus praktisch immer der Fall, erfolgt die Aufhebung durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit § 180 ZVG). Die Teilungsversteigerung ist damit das Druckmittel im Hintergrund jeder Verhandlung, und sie führt regelmäßig zu schlechteren Ergebnissen als ein geordneter Verkauf. Welche Wege es stattdessen gibt, beschreibt der Ratgeber zum Haus verkaufen bei Scheidung, einen Überblick geben die Ratgeber zu Immobilie und Scheidung.

Was die Übernahme des Miteigentumsanteils kostet

Der häufigste einvernehmliche Weg ist die Übernahme: Einer zahlt den anderen aus und wird Alleineigentümer. Dafür braucht es eine notarielle Beurkundung und die Umschreibung im Grundbuch. Die Gebühren richten sich nach dem Wert des übertragenen Anteils, auf der Immobilie lastende Verbindlichkeiten werden dabei nicht abgezogen (§ 38 GNotKG). Das laufende Darlehen senkt die Notarkosten also nicht.

Quellen: Anlage 2 (Tabelle B) GNotKG, Anlage 1 (Kostenverzeichnis) Nummern 21100 und 14110 GNotKG, § 38 GNotKG, abgerufen am 4. August 2026 unter gesetze-im-internet.de. Auf die Notargebühr kommen 19 Prozent Umsatzsteuer sowie Auslagen hinzu, die Gerichtsgebühren für das Grundbuch sind umsatzsteuerfrei. Die Werte sind eine Mindestgrößenordnung: Je nach Fall kommen weitere Gebühren hinzu, etwa für Löschung oder Übernahme einer Grundschuld sowie Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten.

Auf das Beispiel oben angewendet: Bei einem Geschäftswert von 240.000 Euro für den halben Anteil gilt die Wertstufe bis 260.000 Euro mit einer einfachen Gebühr von 535,00 Euro. Die Beurkundung als 2,0-Gebühr kostet 1.070,00 Euro, zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer von 203,30 Euro sind das 1.273,30 Euro. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kostet weitere 535,00 Euro, zusammen also rund 1.808 Euro zuzüglich Auslagen.

Grunderwerbsteuer fällt in dieser Konstellation nicht an: § 3 Nr. 4 GrEStG befreit den Erwerb durch den Ehegatten, § 3 Nr. 5 GrEStG den Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. Weitere steuerliche Folgen, etwa die Spekulationsfrist beim Verkauf, behandelt der Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien. Steuerliche Bewertungen gehören in die Hand einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters, rechtliche in die einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts für Familienrecht.

Welche Fehler kosten in der Hausfrage am meisten?

• Ausziehen, ohne die Rückkehr zu erklären. Sechs Monate ohne bekundete Rückkehrabsicht kosten das Nutzungsrecht, unwiderleglich (§ 1361b Abs. 4 BGB).
• Den Wert schätzen statt ermitteln. Der Verkehrswert am Stichtag bestimmt die gesamte Rechnung. Eine neutrale Ersteinschätzung des Immobilienwerts ist der günstigste Schritt im ganzen Verfahren.
• Glauben, wer zahlt, wird Eigentümer. Kreditraten schaffen kein Grundbuchrecht, sie schlagen sich nur mittelbar im Zugewinn nieder.
• Kein Verzeichnis des Anfangsvermögens. Ohne Verzeichnis gilt das gesamte Endvermögen als Zugewinn (§ 1377 Abs. 3 BGB).
• Die Teilungsversteigerung unterschätzen. Jeder Miteigentümer kann sie einleiten (§§ 749, 753 BGB, § 180 ZVG). Wer das erst erfährt, wenn der Antrag da ist, verhandelt aus der Defensive.
• Vereinbarungen formfrei treffen. Eine Vereinbarung über den Zugewinnausgleich während eines laufenden Scheidungsverfahrens bedarf der notariellen Beurkundung (§ 1378 Abs. 3 S. 2 BGB). Ein Ehevertrag, der den Güterstand ändert, ebenfalls (§§ 1408, 1410 BGB).
• Die Nebenkosten der Übernahme vergessen. Notar und Grundbuch kosten in den oben gezeigten Wertstufen von 200.000 bis 600.000 Euro zusammen zwischen 1.305,00 Euro und 3.285,00 Euro, dazu kommen Umsatzsteuer auf die Notargebühr und Auslagen.

Häufige Fragen

Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung, wenn beide im Grundbuch stehen?

Beide bleiben Miteigentümer, die Scheidung ändert am Grundbuch nichts. Einigen sie sich nicht darauf, dass einer den Anteil des anderen übernimmt oder verkauft wird, kann jeder jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Bei einem Einfamilienhaus führt das zur Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 S. 1 BGB, § 180 ZVG).

Wer bekommt das Haus, wenn nur einer im Grundbuch steht?

Der Eingetragene bleibt Eigentümer, denn nach § 891 Abs. 1 BGB wird zu seinen Gunsten vermutet, dass ihm das Recht zusteht. Der andere Ehegatte erhält im gesetzlichen Güterstand eine Ausgleichsforderung in Geld (§ 1378 Abs. 1 BGB), keinen Anteil an der Immobilie. Nur ausnahmsweise kann das Familiengericht die Übertragung von Vermögensgegenständen unter Anrechnung auf die Ausgleichsforderung anordnen (§ 1383 Abs. 1 BGB).

Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung mit Kindern?

Kinder ändern nichts am Eigentum, aber viel an der Nutzung und am Zeitplan. Das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder kann eine unbillige Härte begründen und die Zuweisung der Ehewohnung tragen (§ 1361b Abs. 1 S. 2 BGB, § 1568a Abs. 1 BGB). Außerdem kann die Ausgleichsforderung gestundet werden, wenn sonst die Lebensverhältnisse gemeinsamer Kinder leiden (§ 1382 Abs. 1 BGB), und eine Teilungsversteigerung kann zum Schutz des Kindeswohls für insgesamt bis zu fünf Jahre eingestellt werden (§ 180 Abs. 3 und Abs. 4 ZVG).

Wer darf bei einer Trennung im Haus wohnen bleiben?

Solange sich beide nicht einigen, darf zunächst jeder bleiben. Ein Ehegatte kann die alleinige Nutzung nur verlangen, soweit das zur Vermeidung einer unbilligen Härte notwendig ist (§ 1361b Abs. 1 S. 1 BGB). Das Eigentum des anderen ist dabei besonders zu berücksichtigen, schließt eine Zuweisung an den Nichteigentümer aber nicht aus. Zuständig ist das Familiengericht, der Verfahrenswert beträgt in der Trennungszeit 4.000 Euro (§ 48 Abs. 1 FamGKG).

Kann mein Mann mich aus dem gemeinsamen Haus werfen?

Nein, eine eigenmächtige Aussperrung oder ein Rausschmiss ist nicht zulässig, auch nicht durch den Alleineigentümer. Über die alleinige Nutzung der Ehewohnung entscheidet auf Antrag das Familiengericht nach § 1361b BGB. Umgekehrt gilt: Nach einer widerrechtlichen Verletzung oder einer Drohung damit ist die Wohnung in der Regel dem verletzten Ehegatten vollständig zur alleinigen Benutzung zu überlassen (§ 1361b Abs. 2 S. 1 BGB).

Muss ich bei einer Scheidung mein Haus verkaufen?

Nicht zwingend. Eine gesetzliche Pflicht zum Verkauf gibt es nicht. Ein Verkauf wird dann praktisch unausweichlich, wenn beide Miteigentümer sind, keiner den anderen auszahlen kann oder will und einer die Aufhebung der Gemeinschaft betreibt (§ 749 Abs. 1 BGB). Bei Alleineigentum kann eine Stundung der Ausgleichsforderung nach § 1382 BGB helfen, den Verkaufsdruck zu vermeiden. Die möglichen Wege beschreibt der Ratgeber zum Haus verkaufen bei Scheidung.

Was gilt für ein Haus, das vor der Ehe gekauft wurde?

Es zählt zum Anfangsvermögen und ist damit im Grundsatz nicht auszugleichen, ausgeglichen wird nur die Wertsteigerung bis zum Stichtag. Der Haken liegt beim Beweis: Ohne Verzeichnis des Anfangsvermögens wird vermutet, dass das gesamte Endvermögen Zugewinn ist (§ 1377 Abs. 3 BGB). Zudem ist das Anfangsvermögen nach ständiger Rechtsprechung kaufkraftbereinigt anzusetzen. Beides sollten Sie familienrechtlich prüfen lassen.

Fazit

Die Frage, wer das Haus bei einer Scheidung bekommt, zerfällt in drei Antworten. Das Eigentum folgt dem Grundbuch, und daran ändert weder die Ehe noch die Scheidung etwas (§ 891 Abs. 1, § 1363 Abs. 2 S. 1 BGB). Das Wohnen folgt einer Billigkeitsabwägung, in der Trennungszeit nach § 1361b BGB und danach nach § 1568a BGB, mit zwei Fristen, die man kennen muss: sechs Monate nach dem Auszug und ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung. Und das Geld folgt dem Güterstand, wobei der Zugewinnausgleich ein reiner Geldanspruch ist. Alle drei Antworten hängen an einer einzigen belastbaren Zahl, dem Verkehrswert am Stichtag. Holen Sie sich als nächsten Schritt eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts und gehen Sie mit dieser Grundlage in das Gespräch mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt.

Quellen

• § 891 BGB Gesetzliche Vermutung (Grundbuch), abgerufen im August 2026
• § 749 BGB Aufhebungsanspruch, abgerufen im August 2026
• § 753 BGB Teilung durch Verkauf, abgerufen im August 2026
• § 1361b BGB Ehewohnung bei Getrenntleben, abgerufen im August 2026
• § 1363 BGB Zugewinngemeinschaft, abgerufen im August 2026
• § 1365 BGB Verfügung über Vermögen im Ganzen, abgerufen im August 2026
• § 1373 BGB Zugewinn, abgerufen im August 2026
• § 1374 BGB Anfangsvermögen, abgerufen im August 2026
• § 1375 BGB Endvermögen, abgerufen im August 2026
• § 1376 BGB Wertermittlung des Anfangs- und Endvermögens, abgerufen im August 2026
• § 1377 BGB Verzeichnis des Anfangsvermögens, abgerufen im August 2026
• § 1378 BGB Ausgleichsforderung, abgerufen im August 2026
• § 1379 BGB Auskunftspflicht, abgerufen im August 2026
• § 1382 BGB Stundung der Ausgleichsforderung, abgerufen im August 2026
• § 1383 BGB Übertragung von Vermögensgegenständen, abgerufen im August 2026
• § 1384 BGB Berechnungszeitpunkt bei Scheidung, abgerufen im August 2026
• § 1385 BGB Vorzeitiger Zugewinnausgleich, abgerufen im August 2026
• § 1408 BGB Ehevertrag, Vertragsfreiheit, abgerufen im August 2026
• § 1414 BGB Eintritt der Gütertrennung, abgerufen im August 2026
• § 1416 BGB Gesamtgut, abgerufen im August 2026
• § 1567 BGB Getrenntleben, abgerufen im August 2026
• § 1568a BGB Ehewohnung nach der Scheidung, abgerufen im August 2026
• § 1568b BGB Haushaltsgegenstände, abgerufen im August 2026
• § 180 ZVG Aufhebung einer Gemeinschaft (Teilungsversteigerung), abgerufen im August 2026
• § 200 FamFG Ehewohnungssachen, Haushaltssachen, abgerufen im August 2026
• § 48 FamGKG Ehewohnungs- und Haushaltssachen (Verfahrenswert), abgerufen im August 2026
• Anlage 2 GNotKG Gebührentabelle B, abgerufen im August 2026
• Anlage 1 GNotKG Kostenverzeichnis (KV 21100, KV 14110), abgerufen im August 2026
• § 38 GNotKG Belastung mit Verbindlichkeiten, abgerufen im August 2026
• § 3 GrEStG Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Eheschließungen, Ehescheidungen und Lebenspartnerschaften, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Ehescheidungen und betroffene minderjährige Kinder, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Wohnen, Eigentumsquote (Mikrozensus 2022), abgerufen im August 2026