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Zugewinnausgleich Immobilie: Haus richtig berechnen

So berechnen Sie den Zugewinnausgleich mit Haus: vier Größen, der Stichtag nach § 1384 BGB und die Kaufkraftbereinigung, die im Beispiel 51.523 Euro ausmacht.

Hendrik StotzAktualisiert am 5. August 202611 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Grundgleichung: Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen übersteigt (§ 1373 BGB). Wer den höheren Zugewinn erzielt hat, schuldet die Hälfte des Überschusses (§ 1378 Abs. 1 BGB).
  • Stichtag ist die Zustellung: Für das Endvermögen und damit für den Wert der Immobilie zählt der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird (§ 1384 BGB), nicht der Trennungstag.
  • Kaufkraftbereinigung: Das Anfangsvermögen wird mit dem Verbraucherpreisindex auf den Endstichtag hochgerechnet. Im Rechenbeispiel unten macht dieser eine Schritt 51.523,16 Euro Unterschied.
  • Geerbte Immobilie: Erbschaft und Schenkung werden dem Anfangsvermögen hinzugerechnet, bewertet mit dem Wert im Zeitpunkt des Erwerbs (§ 1374 Abs. 2, § 1376 Abs. 1 BGB). Die reale Wertsteigerung darüber hinaus bleibt ausgleichspflichtig.
  • Restdarlehen: Am Stichtag offene Verbindlichkeiten mindern das Endvermögen, eine erst später anfallende Vorfälligkeitsentschädigung nicht (BGH, Beschluss vom 08.12.2021, XII ZB 402/20).
  • Obergrenze: Die Forderung ist auf das Vermögen begrenzt, das dem Schuldner am Stichtag nach Abzug der Verbindlichkeiten bleibt (§ 1378 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Die Berechnung läuft in vier Schritten: Anfangsvermögen beider Ehegatten feststellen, auf die Kaufkraft am Endstichtag hochrechnen, das Endvermögen am Tag der Zustellung gegenüberstellen, die Differenz der Zugewinne halbieren. Das Haus ist dabei keine Sonderkategorie, sondern eine Position mit zwei Werten, einem je Stichtag. Die Ausgleichsforderung beträgt 50 Prozent des Überschusses.

Größe Was zählt dazu Maßgeblicher Stichtag Norm
Anfangsvermögen Vermögen minus Verbindlichkeiten, plus privilegierter Erwerb (Erbschaft, künftiges Erbrecht, Schenkung, Ausstattung) Tag der Eheschließung; beim privilegierten Erwerb der Tag des Erwerbs § 1374 Abs. 1 bis 3, § 1376 Abs. 1 BGB
Endvermögen Vermögen minus Verbindlichkeiten, plus illoyale Vermögensminderungen Tag der Zustellung des Scheidungsantrags § 1375 Abs. 1 und 2, § 1376 Abs. 2, § 1384 BGB
Zugewinn Endvermögen minus kaufkraftbereinigtes Anfangsvermögen, mindestens null beide Stichtage § 1373 BGB
Ausgleichsforderung Hälfte des Überschusses des höheren über den niedrigeren Zugewinn, gekappt beim Netto-Endvermögen des Schuldners Beendigung des Güterstands § 1378 Abs. 1 bis 3 BGB

Quelle: §§ 1373 bis 1378, 1384 BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 05.08.2026.

Was gehört zum Anfangsvermögen, wenn das Haus vor der Ehe gekauft wurde?

Die Immobilie zählt mit ihrem Verkehrswert am Hochzeitstag, abzüglich des an diesem Tag offenen Restdarlehens (§ 1374 Abs. 1 BGB). Eigentümer bleibt, wer im Grundbuch steht, denn die Zugewinngemeinschaft lässt das Vermögen beider Ehegatten getrennt (§ 1363 Abs. 2 BGB), siehe dazu die Frage, wer das Haus bei einer Scheidung bekommt.

Übersteigt das Darlehen am Hochzeitstag den Hauswert, ist das Anfangsvermögen negativ: Verbindlichkeiten sind ausdrücklich über die Höhe des Vermögens hinaus abzuziehen (§ 1374 Abs. 3 BGB). Jeder danach getilgte Euro ist Zugewinn.

Fehlt ein Verzeichnis des Anfangsvermögens, greift eine teure Vermutung: Nach § 1377 Abs. 3 BGB gilt dann das gesamte Endvermögen als Zugewinn, wer sein Anfangsvermögen nicht belegen kann, startet also rechnerisch bei null. Ein gemeinsam aufgenommenes Verzeichnis wird dagegen zwischen den Ehegatten als richtig vermutet (§ 1377 Abs. 1 BGB).

Welcher Stichtag zählt für den Wert der Immobilie?

Der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird. § 1384 BGB verlegt den Berechnungszeitpunkt für den Zugewinn und für die Höhe der Ausgleichsforderung auf die Rechtshängigkeit des Antrags vor. Ein Verkehrswert, der auf den Trennungstag oder auf den Scheidungsbeschluss ermittelt wurde, ist die falsche Zahl. Der Trennungszeitpunkt hat eine andere Funktion: Auf ihn bezieht sich der Auskunftsanspruch nach § 1379 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB, an den die Beweislastumkehr des § 1375 Abs. 2 Satz 2 BGB anknüpft (BGH, Beschluss vom 13.11.2024, XII ZB 558/23).

Wie der Wert zu ermitteln ist, schreibt das Gesetz nicht vor: Der Bundesgerichtshof überlässt die Auswahl der Bewertungsart dem Tatrichter und lässt bei fehlender Bestimmbarkeit eine Schätzung nach § 287 ZPO zu (Urteil vom 17.11.2010, XII ZR 170/09). Übliche Verfahren behandelt der Beitrag zur Immobilienbewertung bei Scheidung.

Wie rechne ich das Anfangsvermögen auf die Kaufkraft am Endstichtag um?

Mit dem Verbraucherpreisindex nach der Formel: nominales Anfangsvermögen mal Index am Endstichtag geteilt durch Index am Anfangsstichtag. Diese Kaufkraftbereinigung steht nicht im Gesetz, sie ist gefestigte Rechtsprechung zu § 1376 Abs. 1 BGB: Der BGH berücksichtigt bei der Bewertung des Anfangsvermögens und des privilegierten Erwerbs den eingetretenen Kaufkraftschwund (Urteil vom 28.01.2004, XII ZR 221/01). Ohne diesen Schritt wird reine Inflation als Zugewinn ausgeglichen.

Jahr Index (Jahresdurchschnitt) Jahr Index (Jahresdurchschnitt)
1991 61,9 2014 94,0
1995 71,0 2015 94,5
2000 75,5 2016 95,0
2005 81,5 2017 96,4
2008 86,9 2018 98,1
2009 87,2 2019 99,5
2010 88,1 2020 100,0
2011 90,0 2021 103,1
2012 91,7 2022 110,2
2013 93,1 2023 116,7
2024 119,3
2025 121,9

Monatswerte 2026, nötig für Endstichtage im laufenden Jahr ohne Jahresdurchschnitt: Januar 122,8 | Februar 123,1 | März 124,5 | April 125,2 | Mai 125,0 | Juni 124,6 | Juli 125,6 (von der Bundesbank als geschätzt gekennzeichnet, also vorläufig).

Quelle: Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis 2020 = 100, abgerufen über die Bundesbank-Zeitreihen BBDP1.A.DE.N.VPI.C.A00000.I20.A und BBDP1.M.DE.N.VPI.C.A00000.I20.A, Stand 30.07.2026.

Alle Werte gelten für das Basisjahr 2020 = 100. Ältere Onlinerechner nutzen teils 2015 = 100 oder 2010 = 100; Werte verschiedener Basisjahre dürfen nicht gemischt werden.

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Wie wird eine geerbte oder geschenkte Immobilie behandelt?

Sie wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet, bewertet mit dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs (§ 1374 Abs. 2, § 1376 Abs. 1 BGB). Privilegiert sind nur Erbschaft, künftiges Erbrecht, Schenkung und Ausstattung, jeweils nach Abzug übernommener Verbindlichkeiten und soweit es keine Einkünfte sind. Lottogewinne, Abfindungen und Schmerzensgeld fallen nicht darunter.

Die Privilegierung schützt den Wert am Erwerbstag, nicht die Wertentwicklung. Steigt das geerbte Haus stärker als die allgemeine Kaufkraft, ist genau diese reale Wertsteigerung Zugewinn und wird zur Hälfte ausgeglichen (BGH XII ZR 221/01). Sie brauchen deshalb zwei Zahlen: den Wert am Erbfalltag und am Endstichtag.

Wird das Restdarlehen vom Endvermögen abgezogen?

Ja, mit dem am Endstichtag offenen Saldo. § 1375 Abs. 1 BGB erlaubt den Abzug auch über die Höhe des Vermögens hinaus. Nicht abzugsfähig sind Belastungen, die erst nach dem Stichtag entstehen: Eine später anfallende Vorfälligkeitsentschädigung ist im Endvermögen nicht zu berücksichtigen, ebenso wenig Zinsen für Zeiträume nach dem Stichtag (Beschluss vom 08.12.2021, XII ZB 402/20). Wer die spätere Vorfälligkeitsentschädigung einrechnet, drückt seinen Zugewinn unzulässig.

Umgekehrt wirkt § 1375 Abs. 2 BGB: Unentgeltliche Zuwendungen, Verschwendung und Handlungen in Benachteiligungsabsicht werden dem Endvermögen wieder hinzugerechnet, ausgenommen Vorgänge, die mindestens zehn Jahre zurückliegen (§ 1375 Abs. 3 BGB).

Wie berechne ich die Ausgleichsforderung mit einem Haus im Vermögen?

Die Immobilienwerte im folgenden Fall sind Annahmen, belegt sind Normen und Indexwerte.

Ausgangslage. Heirat am 15.06.2010, Trennung 2024, Zustellung des Scheidungsantrags am 20.03.2026. Anfangsstichtag ist der 15.06.2010, Endstichtag der 20.03.2026. Kein Ehevertrag.

Schritt 1, Anfangsvermögen nominal. Ehemann B: Eigentumswohnung, vor der Ehe gekauft, Verkehrswert 180.000 Euro, Restdarlehen 120.000 Euro, Sparguthaben 10.000 Euro, macht 70.000 Euro. Ehefrau A: Sparbuch 5.000 Euro.

Schritt 2, privilegierter Erwerb. B erbt 2015 ein Reihenhaus, Verkehrswert im Erbzeitpunkt 240.000 Euro, keine Nachlassverbindlichkeiten.

Schritt 3, Kaufkraftbereinigung. Index 2010: 88,1. Index 2015: 94,5. März 2026: 124,5. B, Grundstock: 70.000 mal 124,5 geteilt durch 88,1 = 98.921,68 Euro. B, Erbschaft: 240.000 mal 124,5 geteilt durch 94,5 = 316.190,48 Euro, zusammen 415.112,16 Euro. A: 5.000 mal 124,5 geteilt durch 88,1 = 7.065,83 Euro.

Schritt 4, Endvermögen am 20.03.2026. B: Wohnung 300.000 Euro minus Restdarlehen 40.000 Euro, Reihenhaus 390.000 Euro schuldenfrei, Konten 25.000 Euro, Verbraucherkredit minus 15.000 Euro, macht 660.000 Euro. A: Konten 30.000 Euro, Fahrzeug 8.000 Euro, Ratenkredit minus 6.000 Euro, macht 32.000 Euro.

Schritt 5, Zugewinn. B: 660.000 minus 415.112,16 = 244.887,84 Euro. A: 32.000 minus 7.065,83 = 24.934,17 Euro.

Schritt 6, Ausgleichsforderung. Überschuss 219.953,67 Euro, die Hälfte davon 109.976,84 Euro. Diesen Betrag kann A von B verlangen.

Gegenprobe ohne Kaufkraftbereinigung. Nominal käme B auf ein Anfangsvermögen von 310.000 Euro und einen Zugewinn von 350.000 Euro, A auf 27.000 Euro. Der Überschuss läge bei 323.000 Euro, die Forderung bei 161.500 Euro. Differenz zur korrekten Rechnung: 51.523,16 Euro.

Die gesamte Rechnung steht und fällt mit zwei Verkehrswerten. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts liefert die Größenordnung für den Wert am Endstichtag, bevor Sie Gutachterkosten auslösen. Ein Gerichtsgutachten ersetzt sie nicht.

Was passiert, wenn das ganze Vermögen im Haus steckt?

An der Höhe der Forderung ändert das nichts. Die einzige gesetzliche Grenze ist die Kappung nach § 1378 Abs. 2 Satz 1 BGB: Die Forderung ist auf das Vermögen begrenzt, das nach Abzug der Verbindlichkeiten bei Beendigung des Güterstands vorhanden ist. Im Beispiel oben liegen 660.000 Euro Netto-Endvermögen weit über der Forderung, gekappt wird also nichts, obwohl das Vermögen praktisch vollständig in Immobilien gebunden ist. Illiquidität ist kein Kappungsgrund, auch nicht über die grobe Unbilligkeit des § 1381 BGB. Bleiben zwei Wege, beide mit eigenen Beiträgen im Ratgeber zu Scheidung und Immobilie: die Auszahlung des Partners oder der Hausverkauf bei Scheidung.

Häufige Fragen

Wann verjährt der Anspruch auf Zugewinnausgleich?

Nach drei Jahren. § 1378 Abs. 4 BGB mit seiner früheren Sonderfrist ist aufgehoben, es gilt die regelmäßige Frist der §§ 195, 199 Abs. 1 BGB. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger die anspruchsbegründenden Umstände kannte oder grob fahrlässig nicht kannte.

Muss ich auf den Zugewinnausgleich Steuern zahlen?

Auf die Ausgleichsforderung selbst nicht: Wird der Güterstand anders als durch Tod beendet, gehört sie ausdrücklich nicht zum steuerpflichtigen Erwerb (§ 5 Abs. 2 ErbStG). Anders die Immobilie selbst. Wird sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft und lag keine Eigennutzung vor, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vor, siehe Spekulationssteuer bei Immobilien.

Kann ich den Zugewinnausgleich schon vor der Scheidung verlangen?

Ja, unter den Voraussetzungen des § 1385 BGB. Genannt sind mindestens drei Jahre Getrenntleben, drohende Vermögensverschiebungen, die längere schuldhafte Verletzung wirtschaftlicher Verpflichtungen und die beharrliche Auskunftsverweigerung. Berechnungsstichtag ist dann die Antragstellung (§ 1387 BGB).

Wer bezahlt das Wertgutachten für die Immobilie?

Nach § 1377 Abs. 2 BGB kann jeder Ehegatte den Wert auf eigene Kosten durch Sachverständige feststellen lassen; über ein gerichtlich beauftragtes Gutachten entscheidet das Gericht. Die Größenordnung steht unter Immobiliengutachter Kosten.

Gibt es Zugewinnausgleich auch, wenn das Haus beiden gehört?

Ja. Der Güterstand macht das Vermögen nicht gemeinschaftlich (§ 1363 Abs. 2 BGB), er gleicht nur den Zugewinn aus. Gehört das Haus beiden je zur Hälfte, steht in jedem Endvermögen der jeweilige Miteigentumsanteil. Die Immobilie selbst wird über die Aufhebung der Gemeinschaft geregelt, notfalls über eine Teilungsversteigerung.

Fazit

Der Zugewinnausgleich mit einer Immobilie scheitert meist an drei Stellen: am falschen Stichtag, am nominal statt indexiert angesetzten Anfangsvermögen und an Belastungen, die erst nach dem Stichtag entstehen. Die Kaufkraftbereinigung ist der teuerste dieser Fehler, im Beispiel oben 51.523,16 Euro. Einzelfallfragen, besonders zu § 1375 Abs. 2 und § 1381 BGB, gehören zu einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Familienrecht. Die Zahl, auf der alles aufbaut, klären Sie vorher selbst: Holen Sie sich eine kostenlose Ersteinschätzung für Ihre Immobilie und halten Sie fest, auf welchen Stichtag sie sich beziehen soll.

Quellen

scheidungzugewinnausgleichimmobilietrennungverkehrswert

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