Partner auszahlen beim Haus: Betrag, Bank, Notarkosten

Das Wichtigste in Kürze

• 135.000 Euro Auszahlung im Beispielfall: (Verkehrswert 480.000 Euro minus Restschuld 210.000 Euro) geteilt durch zwei. Der Grundbuchanteil bestimmt die Quote, nicht wer mehr eingezahlt hat.
• 345.000 Euro Finanzierungsbedarf: Restschuld plus Abfindung. Bei 3,98 Prozent (Bundesbank, Neugeschäft Juni 2026, Zinsbindung über zehn Jahre) und 2,0 Prozent Tilgung sind das 1.719,25 Euro im Monat.
• 2.126,63 Euro für Notar und Grundbuch bei 240.000 Euro Geschäftswert, hergeleitet aus GNotKG Anlage 1 (KV Nr. 21100, 22110, 14110) und Tabelle B.
• 0 Euro Grunderwerbsteuer zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und früheren Ehegatten in der Vermögensauseinandersetzung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Unverheiratete zahlen im Beispiel 8.400 Euro zum Bundessatz von 3,5 Prozent.
• Die Scheidung entlässt niemanden aus dem Kredit: Jeder Darlehensnehmer schuldet weiter die ganze Leistung (§ 421 BGB), ohne Genehmigung der Bank gilt die Schuldübernahme als nicht erfolgt (§ 415 Abs. 2 BGB).
• Steuerfalle beim Ausziehenden: Wer nach dem Auszug innerhalb der Zehnjahresfrist überträgt, kann den Gewinn versteuern müssen (BFH vom 14.02.2023, IX R 11/21).

Der Auszahlungsbetrag ist der halbe Verkehrswert abzüglich der halben Restschuld. Bei 480.000 Euro Wert und 210.000 Euro Restdarlehen sind das 135.000 Euro. Der übernehmende Partner braucht dafür meist ein neues Darlehen über 345.000 Euro, weil er zusätzlich die Restschuld allein weiterführt. Grunderwerbsteuer fällt zwischen (früheren) Ehegatten nicht an.

Wie berechne ich, wie viel ich meinem Partner für das Haus auszahlen muss?

Die Formel lautet (Verkehrswert minus Restschuld) mal Miteigentumsanteil. Im Beispielfall, Einfamilienhaus mit 480.000 Euro Verkehrswert, 210.000 Euro Restschuld, je ein halber Anteil im Grundbuch, bleiben 270.000 Euro Nettovermögen, hälftig 135.000 Euro.

Die Gegenprobe: Der halbe Miteigentumsanteil ist 240.000 Euro wert, davon geht die im Innenverhältnis zu gleichen Anteilen getragene halbe Schuld von 105.000 Euro ab (§ 426 Abs. 1 BGB), macht 135.000 Euro.

Ungleiche Einzahlungen werden nicht in der Auszahlung korrigiert, sondern im Zugewinnausgleich für die Immobilie. Der Streit entzündet sich fast immer am Verkehrswert. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts liefert eine belastbare Spanne als Gesprächsgrundlage, ersetzt aber kein Gutachten für das Gericht.

Wird das Restdarlehen vom Auszahlungsbetrag abgezogen oder kommt es obendrauf?

Beides, je nach Blickrichtung. Bei der Abfindung wird es abgezogen: Die ausziehende Partnerin erhält nur den Anteil am schuldenfreien Wert. Beim Finanzierungsbedarf kommt es obendrauf: Der übernehmende Partner schuldet künftig 210.000 Euro Restschuld plus 135.000 Euro Auszahlung, zusammen 345.000 Euro.

Dieser zweite Betrag entscheidet über das Vorhaben. Der Beleihungsauslauf steigt auf 345.000 Euro gemessen an 480.000 Euro Objektwert, also auf 71,9 Prozent. Hebt die Auszahlung ihn über die üblichen Grenzen der Bank, verteuert sich zusätzlich der Zinssatz.

Was kostet die Übertragung des Miteigentumsanteils bei Notar und Grundbuchamt?

Die Kosten hängen am Geschäftswert. Nach § 47 GNotKG bestimmt der Kaufpreis zuzüglich übernommener Verbindlichkeiten den Wert, mindestens aber der Verkehrswert des übertragenen Anteils. Im Beispiel sind das 135.000 Euro Abfindung plus 105.000 Euro übernommener Schuldanteil, also 240.000 Euro.

Quellen: Eigene Berechnung auf Basis von GNotKG Anlage 2 (Tabelle B, Fundstelle BGBl. 2025 I Nr. 109, S. 18) und GNotKG Anlage 1, KV Nr. 21100 (2,0), Nr. 22110 (0,5), Nr. 14110 (1,0), Nr. 32014 (Umsatzsteuer in voller Höhe). Geschäftswert nach § 47 GNotKG. Die Vollzugsgebühr fällt nur an, wenn tatsächlich Vollzugstätigkeiten anfallen, eine Betreuungsgebühr nach KV Nr. 22200 (weitere 0,5) kann hinzukommen. Auslagen und Grundschuldkosten sind nicht enthalten. Stand: August 2026.

Kommt eine neue Grundschuld hinzu, rechnet der Notar über den Nennbetrag ab (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Bei 345.000 Euro kostet die Beurkundung der Bestellung (1,0, KV Nr. 21200) brutto 815,15 Euro und die Eintragung (1,0, KV Nr. 14121) weitere 685,00 Euro, zusammen 1.500,15 Euro. Die Löschung der alten Grundschuld kostet 0,5 (KV Nr. 14140), die Gebührensätze beim vollständigen Verkauf stehen unter Notarkosten beim Hausverkauf.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich meinen Ehepartner aus dem Haus auszahle?

Nein, solange Sie verheiratet waren oder sind. Das Gesetz unterscheidet dabei zwei Tatbestände.

Quellen: § 3, § 9 und § 11 GrEStG, gesetze-im-internet.de. Bundesgesetzlicher Steuersatz 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG), die Länder dürfen den Satz nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG selbst bestimmen. Stand: August 2026.

§ 3 Nr. 5 GrEStG verlangt nach der Scheidung zusätzlich die Vermögensauseinandersetzung, der Zusammenhang sollte deshalb aus Scheidungsfolgenvereinbarung oder Vertragsurkunde erkennbar sein. Für ein unverheiratetes Paar wären im Beispielfall 240.000 Euro Gegenleistung steuerpflichtig, zum Bundessatz von 3,5 Prozent also 8.400 Euro.

Was prüft die Bank, bevor sie mich das Darlehen allein weiterführen lässt?

Ihre Kreditwürdigkeit, und zwar neu. Wird der Nettodarlehensbetrag nach Vertragsschluss deutlich erhöht, etwa von 210.000 auf 345.000 Euro, ist die Prüfung auf aktualisierter Grundlage zu wiederholen (§ 505a Abs. 2 BGB, aufsichtsrechtlich § 18a Abs. 2 KWG). Fällt sie negativ aus, darf die Bank den Vertrag nicht schließen (§ 505a Abs. 1 BGB).

Entscheidend ist die neue Monatsrate, die ein Einkommen allein tragen muss. Bei 3,98 Prozent und 2,0 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Annuität 5,98 Prozent im Jahr, auf 345.000 Euro also 20.631 Euro oder 1.719,25 Euro monatlich. Der Zinssatz ist der Effektivzins der Bundesbank-Statistik, hier vereinfacht als Sollzins gerechnet.

Quellen: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Zeitreihen SUD116, SUD117, SUD118, SUD119 und SUD131Z, abgerufen am 5. August 2026. Junidaten vorläufig.

Was die Ablösung des alten Darlehens innerhalb der Zinsbindung zusätzlich kostet, rechnet der Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung durch.

Wie komme ich aus der gemeinsamen Haftung für den Immobilienkredit heraus?

Nur mit einer schriftlichen Haftentlassung der Bank. Bei einer Gesamtschuld ist jeder verpflichtet, die ganze Leistung zu bewirken (§ 421 BGB). Auszug, Trennung, Scheidungsbeschluss und private Vereinbarungen wirken nur zwischen Ihnen beiden, nicht gegenüber der Bank (§ 425 Abs. 1 BGB).

Auch der Übertragungsvertrag beim Notar ändert daran nichts: Die zwischen den Partnern vereinbarte Schuldübernahme hängt von der Genehmigung des Gläubigers ab, und schweigt die Bank auf eine Fristsetzung, gilt sie als nicht erfolgt (§ 415 Abs. 1 und 2 BGB). Der ausziehende Partner sollte die Haftentlassung deshalb schriftlich in der Hand haben, bevor er unterschreibt. Sonst haftet er weiter voll für ein Haus, das ihm nicht mehr gehört, und die Verbindlichkeit blockiert seine eigene Finanzierung.

Was passiert, wenn die Bank die Alleinübernahme ablehnt?

Dann bleibt die Schuld gemeinsam, unabhängig davon, was im Notarvertrag steht. Die Ablehnung ist Folge von § 505a Abs. 1 BGB, kein Verhandlungsspielraum. Drei Wege bleiben:

• Auszahlungsbetrag senken: Eigenkapital einbringen, Raten vereinbaren oder anderes Vermögen gegenrechnen, damit die Darlehenssumme unter der Tragfähigkeitsgrenze bleibt.
• Verkaufen: Der Verkauf am Markt löst Schuld und Miteigentum in einem Schritt (siehe Haus verkaufen bei Scheidung).
• Teilungsversteigerung: Der einzige Weg ohne Einigung, zugleich der teuerste, weil der Erlös regelmäßig unter dem Verkehrswert liegt (siehe Teilungsversteigerung).

Stellen Sie die Finanzierungsanfrage vor der Einigung über den Betrag: Eine Abfindungssumme zu verhandeln, die keine Bank finanziert, kostet Monate. Welche Kriterien im Streitfall über den Verbleib entscheiden, steht unter wer bekommt das Haus.

Muss der ausziehende Partner den Gewinn aus der Übertragung versteuern?

Möglicherweise ja, wenn zwischen Anschaffung und Übertragung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der BFH hat am 14.02.2023 entschieden, dass der Verkauf an den früheren Ehepartner als privates Veräußerungsgeschäft der Besteuerung unterfallen kann und nach dem Auszug keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr vorliegt, selbst wenn Ex-Partner und Kind dort wohnen (IX R 11/21). Fristberechnung und Ausnahmen: Spekulationssteuer bei Immobilien.

In welcher Reihenfolge laufen Bankzusage, Notartermin und Grundbucheintrag ab?

Die Finanzierung steht am Anfang. Die Übertragung bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB), die Auflassung ist bedingungsfeindlich (§ 925 Abs. 2 BGB). Der Notar sichert die Zahlung deshalb über Vormerkung, Treuhandauflagen und Fälligkeitsmitteilung.

1. Verkehrswert klären und Auszahlungsbetrag festlegen.
2. Verbindliche Finanzierungszusage und schriftliche Haftentlassung des ausziehenden Partners einholen.
3. Notartermin: Übertragungsvertrag, Auflassung, Eintragungsbewilligung, gegebenenfalls Grundschuldbestellung.
4. Eintragung der Vormerkung, Fälligkeitsmitteilung des Notars, Zahlung der Abfindung.
5. Eigentumsumschreibung im Grundbuch (1,0, KV Nr. 14110), Löschung der Altrechte.

Schritt zwei vor Schritt drei zu ziehen schützt den ausziehenden Partner. Wer übernimmt, braucht davor eine belastbare Wertzahl, sonst finanziert er eine zu hohe Abfindung: Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert sie.

Häufige Fragen

Kann ich meinen Partner schon im Trennungsjahr auszahlen oder muss ich die Scheidung abwarten?

Sie können sofort übertragen. § 3 Nr. 4 GrEStG knüpft allein an das Bestehen der Ehe an, das Trennungsjahr ist also erfasst. Nach rechtskräftiger Scheidung greift § 3 Nr. 5 GrEStG, der zusätzlich die Vermögensauseinandersetzung verlangt. Halten Sie diesen Zusammenhang in der Urkunde fest.

Wir sind nicht verheiratet, sondern haben nur gemeinsam gekauft. Gilt für uns dasselbe?

Nein. § 3 GrEStG nennt Ehegatten, Lebenspartner, frühere Ehegatten und Verwandte in gerader Linie, unverheiratete Paare und Verlobte nicht. Die Übertragung ist voll steuerpflichtig, Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung aus Abfindung und übernommenem Schuldanteil (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Bankprüfung und Notarkosten laufen identisch.

Wer trägt die Notar- und Grundbuchkosten der Übertragung?

Das GNotKG regelt die Höhe der Gebühren, nicht ihre Verteilung. Wer zahlt, wird im Übertragungsvertrag festgelegt, häufig der erwerbende Partner. Im Beispielfall geht es um 2.126,63 Euro plus gegebenenfalls 1.500,15 Euro für die neue Grundschuld.

Werden die Raten angerechnet, die ich nach dem Auszug allein weitergezahlt habe?

Im Innenverhältnis sind Gesamtschuldner zu gleichen Anteilen verpflichtet, und wer mehr leistet, hat einen Ausgleichsanspruch (§ 426 Abs. 1 BGB). Unterhaltsrechtliche Besonderheiten können das überlagern, etwa wenn die Zahlungen als Wohnvorteil gewertet werden. Lassen Sie den Punkt vor der Einigung von einem Fachanwalt für Familienrecht prüfen.

Muss die Auszahlung in einer Summe erfolgen oder sind Ratenzahlungen möglich?

Ratenzahlungen sind zulässig, die Gegenleistung ist frei vereinbar. Die Eigentumsübertragung lässt sich aber nicht an die letzte Rate koppeln (§ 925 Abs. 2 BGB), der Notar sichert offene Raten über Vormerkung und Grundpfandrecht ab. Am Geschäftswert ändert die Stundung nichts (§ 47 GNotKG).

Fazit

Die Auszahlung scheitert selten am Betrag und fast immer an der Finanzierung: 135.000 Euro Abfindung bedeuten im Beispiel 345.000 Euro neues Darlehen und 1.719,25 Euro Monatsrate, die ein Einkommen allein tragen muss. Zwischen (früheren) Ehegatten entfällt die Grunderwerbsteuer, teuer wird die Übertragung für den Ausziehenden nur über § 23 EStG innerhalb der Zehnjahresfrist. Wichtigstes Dokument ist die schriftliche Haftentlassung der Bank. Weitere Wege zeigt der Überblick Scheidung und Immobilie. Holen Sie sich eine kostenlose Ersteinschätzung, bevor Sie über die Höhe der Abfindung sprechen.

Quellen

• § 3 GrEStG: Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung, abgerufen im August 2026
• § 9 GrEStG: Gegenleistung, abgerufen im August 2026
• § 11 GrEStG: Steuersatz, Abrundung, abgerufen im August 2026
• Art. 105 Grundgesetz: Gesetzgebungskompetenz für Steuern, abgerufen im August 2026
• § 311b BGB: Verträge über Grundstücke und § 925 BGB: Auflassung, abgerufen im August 2026
• § 415 BGB: Vertrag zwischen Schuldner und Übernehmer, abgerufen im August 2026
• § 421 BGB: Gesamtschuldner, § 425 BGB: Wirkung anderer Tatsachen und § 426 BGB: Ausgleichungspflicht, abgerufen im August 2026
• § 505a BGB: Kreditwürdigkeitsprüfung und § 18a KWG, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im August 2026
• § 47 GNotKG: Kauf und § 53 GNotKG: Grund- und Rentenschuld, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 1: Kostenverzeichnis und GNotKG Anlage 2: Gebührentabellen, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank: Wohnungsbaukredite an private Haushalte, MFI-Zinsstatistik, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21, abgerufen im August 2026