Teilungsversteigerung: Ablauf, Kosten und Wertgrenzen

Das Wichtigste in Kürze

• 50 Prozent im ersten Termin: Erreicht das Meistgebot nicht die Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen (§ 85a Abs. 1 ZVG).
• 70 Prozent nur auf Antrag: Unter sieben Zehnteln kann ein nicht gedeckter Berechtigter die Versagung verlangen, nur bis zum Schluss der Zuschlagsverhandlung (§ 74a Abs. 1, Abs. 2 ZVG).
• Zweiter Termin ohne Wertuntergrenze: Beide Grenzen entfallen, der Zuschlag ergeht auch weit unter dem halben Verkehrswert (§ 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG).
• 5.246 Euro Gerichtsgebühren im Rechenbeispiel unten, bei 320.000 Euro Verkehrswert, davon 120,00 Euro Festgebühr für die Anordnung (KV 2210 bis 2215 GKG).
• Kein vollstreckbarer Titel nötig: Es genügt, im Grundbuch eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers zu sein (§ 181 ZVG).
• Höchstens fünf Jahre Aufschub: Eine einstweilige Einstellung gilt je sechs Monate, alle zusammen nie länger als fünf Jahre (§ 180 Abs. 2 bis 4 ZVG).

Die Teilungsversteigerung ist das gerichtliche Verfahren, mit dem ein einzelner Miteigentümer eine gemeinsame Immobilie gegen den Willen der anderen zu Geld macht. Sie endet mit dem Zuschlag an den Meistbietenden, der Erlös wird nach Abzug der Verfahrenskosten geteilt. Wirtschaftlich entscheidend ist der zweite Termin: Dort gelten weder die 50-Prozent- noch die 70-Prozent-Grenze, der Zuschlag ergeht auch auf ein Gebot weit unter dem halben Verkehrswert.

Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?

Jeder einzelne Miteigentümer, ohne die anderen zu fragen. Nach § 749 Abs. 1 BGB kann jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, entgegenstehende Vereinbarungen sind nach Abs. 3 nichtig. Weil ein bebautes Grundstück sich nicht in Natur teilen lässt, erfolgt die Aufhebung nach § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses. Für Miterben gilt über § 2042 BGB dasselbe.

Der Antrag geht an das Vollstreckungsgericht, also an das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG); angeordnet wird die Versteigerung nur auf Antrag (§ 15 ZVG). Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich, der Antragsteller muss aber im Grundbuch eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers sein (§ 181 Abs. 1, Abs. 2 ZVG). Ein vertraglicher Ausschluss des Aufhebungsanspruchs bindet den Käufer eines Miteigentumsanteils nur, wenn er als Belastung im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB): Eine Absprache unter Geschwistern hält das Verfahren nicht auf. Was Miterben und getrennte Paare dagegen tun, steht in den Beiträgen dazu, wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert, und zum Haus verkaufen bei Scheidung.

Was bedeuten die 7/10-Grenze und die 5/10-Grenze für den Erlös?

Sie schützen den Erlös genau einmal, im ersten Versteigerungstermin. Beide beziehen sich auf den gerichtlich festgesetzten Verkehrswert und rechnen zum Meistgebot den Kapitalwert bestehenbleibender Rechte hinzu. Das Gericht setzt diesen Wert durch Beschluss fest, der mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar ist (§ 74a Abs. 5 ZVG); wie er methodisch zustande kommt, erklärt der Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie.

Quelle: §§ 44, 74a, 85a, 182 ZVG, gesetze-im-internet.de (abgerufen 05.08.2026).

Entscheidend ist die Zuständigkeit: Die Hälfte-Grenze prüft das Gericht selbst, die Sieben-Zehntel-Grenze muss ein Beteiligter bis zum Schluss der Zuschlagsverhandlung beantragen (§ 74a Abs. 2 ZVG). Wer im Termin schweigt oder nicht erscheint, verliert diesen Schutz endgültig.

Im zweiten Termin verbietet § 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG die Versagung aus beiden Wertgründen. Einzige verbleibende Untergrenze ist dann das geringste Gebot nach §§ 44, 182 ZVG, also die Verfahrenskosten plus die Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, sowie alle Rechte, die diesen vorgehen oder gleichstehen; mit dem Verkehrswert hat dieser Betrag nichts zu tun. Wer den ersten Termin durch einen Versagungsantrag scheitern lässt, kauft drei bis sechs Monate Zeit und verliert danach jeden Preisschutz.

Wie läuft eine Teilungsversteigerung Schritt für Schritt ab?

Nach dem Antrag ordnet das Gericht die Versteigerung an (§ 15 ZVG), lässt den Verkehrswert ermitteln und setzt ihn durch Beschluss fest. Dann greifen feste Fristen: Die Terminsbestimmung muss sechs Wochen vor dem Termin bekanntgemacht, Anordnungsbeschluss und Terminsbestimmung müssen den Beteiligten vier Wochen vorher zugestellt sein (§ 43 Abs. 1, Abs. 2 ZVG). Wird die Sechs-Wochen-Frist verfehlt, ist der Termin aufzuheben und neu zu bestimmen.

Im Termin liegen zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung mindestens 30 Minuten (§ 73 Abs. 1 ZVG). Wer bietet, muss auf Verlangen sofort eine Sicherheit von einem Zehntel des Verkehrswerts leisten (§ 68 Abs. 1 ZVG). Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG); das Bargebot ist ab dem Zuschlag zu verzinsen und vor dem Verteilungstermin einzuzahlen (§ 49 ZVG).

Eine belastbare Durchschnittsdauer existiert nicht, keine amtliche Statistik erfasst das Verfahren gesondert. Kalkulierbar ist nur der gesetzliche Rahmen: Wertermittlung, sechs Wochen Bekanntmachung, nach einem gescheiterten ersten Termin drei bis sechs Monate bis zum zweiten, dazu Einstellungen von bis zu fünf Jahren.

Was kostet eine Teilungsversteigerung und wer muss sie bezahlen?

Die Gerichtsgebühren bestehen aus einer Festgebühr und vier Wertgebühren, die sich nach zwei verschiedenen Werten richten.

Quelle: Kostenverzeichnis Anlage 1 zum GKG, Teil 2 Hauptabschnitt 2, sowie §§ 26, 34, 54 GKG und Anlage 2 GKG, gesetze-im-internet.de (abgerufen 05.08.2026).

Die einfache Gebühr steigt nach Anlage 2 zu § 34 GKG zwischen 200.000 und 500.000 Euro je angefangene 30.000 Euro um 210,00 Euro. Hinzu kommen Auslagen für Zustellungen, Bekanntmachung und Sachverständigenvergütung; der gerichtliche Sachverständige wird im Sachgebiet 7 Bewertung von Immobilien mit 125,00 Euro je Stunde nach dem JVEG vergütet.

Kostenschuldner ist nach § 26 Abs. 1 GKG, wer das Verfahren beantragt hat, die Zuschlagsgebühr schuldet nach Abs. 2 allein der Ersteher. Wirtschaftlich getragen wird der größte Teil aber von allen, denn nach § 109 Abs. 1 ZVG sind die Verfahrenskosten vorweg aus dem Erlös zu entnehmen, ausgenommen die Kosten der Anordnung, des Beitritts und des Zuschlags. Beim Antragsteller bleibt damit vor allem die Anordnungsgebühr von 120,00 Euro hängen.

Was bleibt bei einem Verkehrswert von 320.000 Euro übrig?

Alle Angaben zum Sachverhalt sind Beispielannahmen, belegt sind nur Gebührensätze, Tabellenwerte und Stundensätze. Angenommen: zwei Miteigentümer zu je 1/2, festgesetzter Verkehrswert 320.000 Euro, Grundschuld mit 60.000 Euro Restdarlehen, 12 Gutachterstunden zu 125,00 Euro, also 1.500,00 Euro netto. Im ersten Termin bleibt das höchste Gebot bei 148.000 Euro, unter der Hälfte von 320.000 Euro, der Zuschlag ist zu versagen (§ 85a Abs. 1 ZVG). Im zweiten Termin ergeht er auf ein Meistgebot von 208.000 Euro, 65 Prozent des Verkehrswerts. Die Verfahrensgebühren bemessen sich nach 320.000 Euro (einfache Gebühr 2.878,00 Euro), Zuschlags- und Verteilungsgebühr nach 208.000 Euro (einfache Gebühr 2.248,00 Euro).

• KV 2210 Anordnung: 120,00 Euro
• KV 2211 Verfahren im Allgemeinen, 0,5 mal 2.878,00 Euro: 1.439,00 Euro
• KV 2213 Versteigerungstermin, 0,5 mal 2.878,00 Euro: 1.439,00 Euro
• KV 2214 Zuschlag, 0,5 mal 2.248,00 Euro: 1.124,00 Euro
• KV 2215 Verteilungsverfahren, 0,5 mal 2.248,00 Euro: 1.124,00 Euro

Macht 5.246,00 Euro Gerichtsgebühren, mit Gutachten 6.746,00 Euro. Vorweg aus dem Erlös entnommen werden davon 5.502,00 Euro, alles außer Anordnungs- und Zuschlagsgebühr. Vom Bargebot bleiben 202.498,00 Euro, nach Ablösung des Restdarlehens ein Übererlös von 142.498,00 Euro, je Anteil 71.249,00 Euro. Ein freihändiger Verkauf zu 320.000 Euro ergäbe nach Ablösung 130.000 Euro je Miteigentümer, also 58.751 Euro mehr pro Kopf, gut 45 Prozent dessen, was der freihändige Verkauf je Miteigentümer gebracht hätte. Für den Ersteher kommt die Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot hinzu, beim Regelsatz von 3,5 Prozent sind das 7.280 Euro. Die übrigen Steuerthemen sammelt der Hub Recht und Steuern beim Immobilienverkauf.

Wie lässt sich eine Teilungsversteigerung stoppen oder einstweilen einstellen?

Nur befristet und nur auf Antrag: Das Gesetz kennt zwei Einstellungsgründe und eine absolute Obergrenze.

Quelle: § 180 ZVG und § 30b ZVG, gesetze-im-internet.de (abgerufen 05.08.2026).

Die Zwei-Wochen-Frist des § 30b ZVG beginnt mit der Zustellung der Verfügung, die auf das Antragsrecht hinweist. Wer sie verstreichen lässt, verliert die einfachste Möglichkeit, Zeit zu gewinnen. Keine dieser Vorschriften beendet das Verfahren: Die Einstellung verschiebt den Termin, sie hebt die Versteigerung nicht auf. Endgültig vom Tisch ist sie erst mit der Rücknahme des Antrags, etwa nach der Übernahme eines Anteils, wie sie die Beiträge zum Auszahlen eines Miterben und dazu, den Partner auszuzahlen, durchrechnen.

Warum bringt die Teilungsversteigerung fast immer weniger als ein freihändiger Verkauf?

Fünf Regeln des Verfahrensrechts verkleinern den Bieterkreis oder den Preis, den ein Bieter zu zahlen bereit ist.

Erstens fällt im zweiten Termin jede gesetzliche Wertuntergrenze weg (§ 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG), ein Bieter kann also gezielt auf den zweiten Anlauf warten. Zweitens findet ein Anspruch auf Gewährleistung nicht statt (§ 56 Satz 3 ZVG), jeder verdeckte Mangel geht zulasten des Erstehers und wird eingepreist. Drittens muss im Termin sofort ein Zehntel des Verkehrswerts als Sicherheit verfügbar sein (§ 68 Abs. 1 ZVG), was viele Finanzierungskäufer ausschließt. Viertens gibt es keinen Anspruch auf Besichtigung, das Gutachten ist oft die einzige Innenansicht. Fünftens erhält der Ersteher kein Sonderkündigungsrecht gegenüber Mietern, weil § 183 ZVG die §§ 57a und 57b ZVG ausschließt; für Eigennutzer ist eine vermietete Immobilie damit uninteressant, anders als beim Verkauf eines vermieteten Hauses am freien Markt.

Der freihändige Verkauf, bei dem alle gemeinsam unterschreiben und die Grundschuld gelöscht wird, setzt eine Einigung voraus, und die scheitert meist an unterschiedlichen Zahlen im Kopf der Beteiligten. Fehlt Ihnen diese Zahl, ist eine unabhängige Ersteinschätzung des Immobilienwerts der günstigere Anfang als ein Verfahren, das im Beispiel oben 6.746 Euro kostet.

Häufige Fragen

Darf ich als Miteigentümer in der eigenen Teilungsversteigerung mitbieten?

Ja, Miteigentümer und Miterben dürfen bieten und den Zuschlag erhalten. Steht dem Bietenden eine durch das Gebot gedeckte Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld zu, muss er nach § 184 ZVG keine Sicherheit leisten, sonst gilt auch für ihn das Zehntel des Verkehrswerts nach § 68 Abs. 1 ZVG.

Was passiert mit dem laufenden Immobilienkredit und der Grundschuld?

Das hängt vom Rang ab. Nach § 182 Abs. 1 ZVG gehören die Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, sowie alle Rechte, die diesen vorgehen oder gleichstehen, zum geringsten Gebot; sie bleiben bestehen oder werden aus dem Bargebot abgelöst. Der Darlehensvertrag selbst ist mit der Bank zu klären.

Muss der Ersteher auf das Meistgebot Grunderwerbsteuer zahlen?

Ja, das Meistgebot ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG steuerbar, der bundesgesetzliche Regelsatz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG), die Länder können abweichen. Befreit sind unter anderem Miterben beim Erwerb zur Teilung des Nachlasses sowie Ehegatten, Lebenspartner und frühere Ehegatten nach der Scheidung (§ 3 Nr. 3 bis 5 GrEStG).

Kann der Antragsteller die Teilungsversteigerung zurücknehmen?

Ja, das Verfahren wird nach § 15 ZVG nur auf Antrag betrieben. Endet es vor dem Tag, an dem die Verfügung mit der Bestimmung des ersten Versteigerungstermins unterschrieben ist, ermäßigt sich die Gebühr KV 2211 nach KV 2212 auf 0,25. Die Festgebühr von 120,00 Euro nach KV 2210 bleibt.

Was passiert, wenn im ersten Termin niemand bietet?

Ohne Meistgebot kann kein Zuschlag ergehen, das Verfahren wird nach § 77 Abs. 1 ZVG einstweilen eingestellt. Die Gebühr KV 2213 fällt trotzdem an, sobald der Termin mit Aufforderung zur Abgabe von Geboten abgehalten wurde. Fortgesetzt wird erst auf erneuten Antrag.

Fazit

Die Teilungsversteigerung wirkt als Druckmittel, weil sie ohne Titel und ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer in Gang kommt (§ 181 ZVG). Ihr Preis ist der Verlust jedes gesetzlichen Wertschutzes im zweiten Termin (§ 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG), dazu Gerichtsgebühren nach KV 2210 bis 2215 GKG und Sachverständigenkosten, die überwiegend aus dem gemeinsamen Erlös fließen. Im Beispiel oben kostet das jeden Miteigentümer gut 45 Prozent des Betrags, den ein freihändiger Verkauf ihm gebracht hätte. Ein Verfahren mit dieser Fallhöhe startet niemand sinnvoll, ohne die Alternative beziffert zu haben: Fordern Sie eine kostenlose Ersteinschätzung an und legen Sie sie der Gegenseite als Verhandlungsgrundlage vor, bevor der Antrag beim Amtsgericht liegt.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• ZVG, Teilungsversteigerung: § 180 Aufhebung einer Gemeinschaft, § 181 Antragsvoraussetzungen, § 182 geringstes Gebot, § 183 Miet- und Pachtverhältnisse, § 184 Sicherheitsleistung eines Miteigentümers
• ZVG, Wertgrenzen und Zuschlag: § 74a sieben Zehntel und Verkehrswertfestsetzung, § 85a Hälfte des Grundstückswerts, § 90 Wirkung des Zuschlags, § 56 Gewährleistungsausschluss
• ZVG, Verfahren: § 1 Vollstreckungsgericht, § 15 Anordnung auf Antrag, § 43 Bekanntmachungs- und Zustellungsfristen, § 68 Sicherheitsleistung, § 73 Mindestbietzeit, § 77 Einstellung ohne Gebot, § 30b einstweilige Einstellung, § 109 Vorwegentnahme der Kosten
• BGB: § 749 Aufhebungsanspruch, § 753 Teilung durch Verkauf, § 1010 Sondernachfolger, § 2042 Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft
• GKG: § 26 Kostenschuldner, § 54 Wertmaßstäbe, Anlage 1 Kostenverzeichnis, Teil 2 Hauptabschnitt 2, Anlage 2 Gebührentabelle (Fassung BGBl. 2025 I Nr. 109)
• Anlage 1 JVEG Honorartabelle der Sachgebiete
• GrEStG: § 1 Erwerbsvorgänge, § 3 Ausnahmen, § 11 Steuersatz