Vorkaufsrecht Mieter nach § 577 BGB: Frist und Haftung

Das Wichtigste in Kürze

• Zwei Monate Ausübungsfrist: Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung ausüben (§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB). Es ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt (BGH vom 21.05.2025, VIII ZR 201/23).
• Nur nach Umwandlung: Das Recht entsteht, wenn an vermieteten Wohnräumen „nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll“ und diese an einen Dritten verkauft werden (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB).
• Mitteilung plus Belehrung: Die Mitteilung über den Kaufvertragsinhalt ist zwingend mit der Unterrichtung über das Vorkaufsrecht zu verbinden (§ 577 Abs. 2 BGB). Eine bloße Verkaufsinformation setzt keine Frist in Gang.
• Haftung bei Versäumnis: Verkehrswert minus Kaufpreis, abzüglich ersparter Erwerbs- und Finanzierungskosten (BGH vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14). Verjährung drei Jahre, kenntnisunabhängige Höchstfrist zehn Jahre (§§ 195, 199 BGB).
• Kein Verzicht im Voraus: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“ (§ 577 Abs. 5 BGB). Auch ein Preisaufschlag für den Vorkaufsfall ist unwirksam (BGH vom 23.02.2022, VIII ZR 305/20).

Ihr Mieter hat ein Vorkaufsrecht nur, wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde oder aufgeteilt werden soll. Dann müssen Sie ihm nach der Beurkundung den vollständigen Vertragsinhalt mitteilen und ihn über sein Recht belehren. Ab Zugang dieser Mitteilung hat er zwei Monate Zeit. Wer die Unterrichtung unterlässt, haftet auf den entgangenen Vorteil.

Wann hat mein Mieter überhaupt ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB?

Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen: vermietete Wohnräume, die Begründung von Wohnungseigentum nach der Überlassung an den Mieter, und ein Verkauf an einen Dritten. Die Reihenfolge entscheidet. Wohnungseigentum entsteht durch Teilungserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 Abs. 1 WEG), maßgeblich ist der Vollzug im Grundbuch. War die Wohnung schon vor dem Einzug eine Eigentumswohnung, besteht kein Vorkaufsrecht.

Die zweite Alternative erfasst den Verkauf vor der Teilung. Dafür verlangt der BGH (Urteil vom 22.11.2013, V ZR 96/12), dass sich der Verkäufer im Kaufvertrag zur Aufteilung verpflichtet und die künftige Wohnung darin bestimmt oder bestimmbar ist. Wird ein ungeteiltes Mietshaus ungeteilt verkauft und teilt erst der Erwerber auf, entsteht keines. Ohne eine solche Verpflichtung genügt auch die erst nach dem Verkauf im Grundbuch vollzogene Teilung nicht, denn die erste Alternative verlangt die Begründung von Wohnungseigentum vor dem Verkauf (BGH vom 06.04.2016, VIII ZR 143/15). Seit dem 21.05.2025 gilt § 577 BGB analog, wenn an zu Wohnzwecken vermieteten Räumen Teileigentum begründet wird (BGH, VIII ZR 201/23).

Quellen: § 577 BGB, § 463 BGB und § 471 BGB, Gesetze im Internet; BGH-Entscheidungen im Volltext auf bundesgerichtshof.de. Abgerufen im August 2026.

In welchen Fällen besteht kein Vorkaufsrecht des Mieters?

Drei Ausnahmen sind eindeutig. Erstens der Verkauf an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des eigenen Haushalts (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zweitens der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse (§ 471 BGB). Drittens jede Übertragung ohne Kaufvertrag, also Schenkung, Tausch und der Übergang im Erbfall, denn das Vorkaufsrecht setzt einen mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag voraus (§ 463 BGB).

Ein beliebter Umweg funktioniert nicht: Der BGH hat am 08.10.2025 entschieden, dass auch die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft mit identischen Gesellschaftern ein Verkauf an einen Dritten ist und das Vorkaufsrecht auslöst (VIII ZR 18/24). Wer ein Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft, löst dagegen keines aus. Ohne wirksame Teilung entsteht ebenfalls keines, und die Umwandlung ist in angespannten Wohnungsmärkten genehmigungspflichtig, ausgenommen sind im Regelfall Gebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen (§ 250 BauGB). Ob Ihre Konstellation unter eine Ausnahme fällt, prüft im Zweifel ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Wie und wann muss ich den Mieter über den Kaufvertrag und sein Vorkaufsrecht informieren?

Unverzüglich nach der Beurkundung, mit dem vollständigen Vertragsinhalt und verbunden mit einer Belehrung. § 469 Abs. 1 BGB verpflichtet Sie, „den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen“, wobei die Mitteilung des Käufers Ihre eigene ersetzt. § 577 Abs. 2 BGB verlangt zusätzlich, diese Mitteilung mit der Unterrichtung über das Vorkaufsrecht zu verbinden. Fehlt die Belehrung, ist die Information zwar zugegangen, die Zweimonatsfrist beginnt aber nicht zu laufen.

Eine Form schreibt das Gesetz für die Mitteilung nicht vor. Praktisch versenden Sie sie trotzdem schriftlich und mit Zugangsnachweis, denn im Streit müssen Sie den Zugang beweisen (§ 130 Abs. 1 BGB). Der sicherste Weg ist eine vollständige Abschrift der Kaufvertragsurkunde über den Notar, ergänzt um ein Anschreiben, das § 577 BGB nennt, die Zweimonatsfrist beziffert und auf die Schriftform der Ausübung hinweist. Auszüge genügen nicht. Was in die Urkunde gehört, zeigt der Beitrag dazu, was im Kaufvertrag stehen muss.

Wie lange läuft die Zweimonatsfrist und ab wann genau beginnt sie?

Die Frist beginnt mit dem Empfang der ordnungsgemäßen Mitteilung, nicht mit der Beurkundung und nicht mit dem Absenden. Geht das Schreiben am 12. März zu, endet die Frist mit Ablauf des 12. Mai. Es handelt sich um eine Ausschlussfrist: Danach ist das Recht erloschen, eine Verkürzung zulasten des Mieters ist nach § 577 Abs. 5 BGB unwirksam, und der BGH hat am 21.05.2025 entschieden, dass die abgelaufene Frist nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt, ein einmal erloschenes Vorkaufsrecht lässt sich also nicht durch Zustimmung des Verkäufers wiederbeleben (VIII ZR 201/23). Fehlt die Belehrung, läuft die Frist gar nicht an, das Vorkaufsrecht bleibt also offen (BGH vom 08.10.2025, VIII ZR 18/24). Auch die Ausübungserklärung muss innerhalb der zwei Monate zugehen, nicht nur abgeschickt sein (§ 130 Abs. 1 BGB).

Was passiert, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht tatsächlich ausübt?

Er erklärt die Ausübung schriftlich gegenüber Ihnen als Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB). Schriftform bedeutet eigenhändige Namensunterschrift (§ 126 Abs. 1 BGB), eine einfache E-Mail reicht dafür nicht. Notariell beurkundet werden muss die Erklärung dagegen nicht, obwohl der Kaufvertrag selbst beurkundungspflichtig ist (§ 464 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Mit dem Zugang der Erklärung kommt zwischen Ihnen und dem Mieter ein zweiter Kaufvertrag zustande, „unter den Bestimmungen, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat“ (§ 464 Abs. 2 BGB). Preis, Zahlungsziel, Übergabetermin und Haftungsregeln sind identisch. Sie haben damit zwei Käufer, Eigentum bekommen kann nur einer. Für Sonderfälle wie den Paketverkauf mehrerer Einheiten zu einem Gesamtpreis und die Stundung des Kaufpreises gelten die §§ 467 und 468 BGB.

Welche Rechtsfolgen und welchen Schadensersatz riskiere ich, wenn ich den Mieter nicht informiere?

Das Mietervorkaufsrecht wirkt nur schuldrechtlich und steht nicht im Grundbuch. Die Übereignung an den Dritten bleibt deshalb wirksam, auch wenn Sie die Mitteilung unterlassen haben, denn nur das dingliche Vorkaufsrecht hat gegenüber Dritten „die Wirkung einer Vormerkung“ (§ 1098 Abs. 2 BGB). Dem übergangenen Mieter bleibt Schadensersatz, bemessen nach dem Erfüllungsinteresse: Verkehrswert der Wohnung abzüglich des mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreises, gekürzt um ersparte Erwerbs- und Finanzierungskosten (BGH vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14, §§ 280, 249, 275, 283, 311a BGB). Der Anspruch besteht auch, wenn der Mieter erst nach der Übereignung vom Verkauf erfährt oder Sie das Recht durch Weiterveräußerung vereiteln (BGH vom 08.10.2025, VIII ZR 18/24).

Die Verjährung beträgt drei Jahre, sie beginnt aber erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter von Verkauf und Vorkaufsrecht Kenntnis erlangt oder grob fahrlässig nicht erlangt hat, mit einer Höchstfrist von zehn Jahren (§§ 195, 199 BGB). Weil der Verkehrswert der Wohnung der Rechenanker dieser Haftung ist, sollten Sie ihn kennen, bevor Sie beurkunden: Eine kostenlose Ersteinschätzung zeigt Ihnen die Größenordnung, ein Fachanwalt für Mietrecht bewertet den konkreten Fall.

Kann der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichten und wie sichere ich den Kaufvertrag ab?

Im Voraus nicht. § 577 Abs. 5 BGB erklärt jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam, ein Verzicht im Mietvertrag oder eine verkürzte Frist sind ausgeschlossen. Sicherheit gibt es erst danach: Der Mieter erklärt nach Zugang der Mitteilung, dass er nicht ausüben wird, oder die zwei Monate laufen ab.

Drei Klauseln, die in Entwürfen immer noch auftauchen, tragen nicht. Eine Vereinbarung, die den Kauf von der Nichtausübung abhängig macht oder Ihnen dafür ein Rücktrittsrecht einräumt, ist dem Mieter gegenüber unwirksam (§ 465 BGB). Ein höherer Kaufpreis für den Vorkaufsfall ebenfalls: Nach dem BGH-Urteil vom 23.02.2022 erhält der Mieter die günstigsten mit dem Dritten verhandelten Konditionen (VIII ZR 305/20). Und eine Abtretung an den Käufer scheidet aus, weil das Recht nicht übertragbar ist (§ 473 Satz 1 BGB). Absichern lässt sich der Verkauf deshalb über den Zeitplan und eine dokumentierte Unterrichtung, nicht über Klauseln gegen den Mieter. Die Formulierung im Einzelfall gehört zu Notar und Fachanwalt.

Wie wirkt sich das Vorkaufsrecht auf Zeitplan, Käuferkreis und Preis meiner Wohnung aus?

Auf den Zeitplan schlagen zwei Monate nach der Beurkundung auf, dazu die zwei Wochen, die dem Käufer als Verbraucher für den Entwurf zustehen. Kaufpreisfälligkeit und Übergabetermin sollten deshalb nach dem Fristablauf liegen, sonst zahlt der Erstkäufer für eine Wohnung, die er möglicherweise nicht bekommt. Das verengt den Käuferkreis: Selbstnutzer mit laufender Finanzierungszusage reagieren empfindlich auf diese Unsicherheit, Kapitalanleger kalkulieren sie ein.

Preislich zählt die Vermietung ohnehin stärker: In Berlin lagen die mittleren Kaufpreise vermieteter umgewandelter Mietwohnungen 2025 je nach Baujahresgruppe 21,8 bis 33,5 Prozent unter denen bezugsfreier Wohnungen (Gutachterausschuss Berlin, eigene Berechnung), ein regionaler Wert. Wie sich dieser Abschlag im Verkauf abbilden lässt, behandelt der Beitrag zum Verkauf einer vermieteten Wohnung. Was der Käufer danach darf, behandeln die Beiträge zur Sperrfrist für Eigenbedarf nach dem Kauf nach § 577a BGB und zur Eigenbedarfskündigung. Wo Ihre Wohnung steht, klärt Was ist meine Wohnung wert? oder eine Ersteinschätzung.

Was kostet ein übergangenes Vorkaufsrecht im Rechenbeispiel?

Ein eigenes Modell, keine Zahlen aus einem Gerichtsverfahren. Eine 74 Quadratmeter große Altbauwohnung wird 2021 aufgeteilt, der Mieter wohnt seit 2014 darin, 2026 verkaufen Sie ohne Unterrichtung an einen Investor.

• Verkehrswert laut Gutachten im Zeitpunkt des Verkaufs: 340.000 Euro
• Kaufpreis an den Dritten: 260.000 Euro
• Differenz: 80.000 Euro
• abzüglich ersparter Erwerbsnebenkosten, im Modell 8,0 Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch: 20.800 Euro
• abzüglich ersparter Finanzierungskosten, im Modell angesetzt mit 6.000 Euro
• Schadensersatz im Modell: 53.200 Euro

Die Prozentsätze sind Annahmen, die Struktur folgt der Formel des BGH (VIII ZR 51/14). Erfährt der Mieter erst 2029 vom Verkauf, beginnt die dreijährige Verjährung mit dem Schluss des Jahres 2029 und endet am 31. Dezember 2032. Die Ersparnis aus dem zu niedrigen Verkaufspreis ist damit über Jahre nicht gesichert.

Häufige Fragen

Muss der Mieter denselben Preis zahlen wie der eigentliche Käufer?

Ja, es gelten exakt die Bedingungen des Erstvertrags (§ 464 Abs. 2 BGB). Ein Aufschlag für den Vorkaufsfall ist unwirksam, der Mieter bekommt die günstigsten mit dem Dritten verhandelten Konditionen (BGH vom 23.02.2022, VIII ZR 305/20).

Gilt das Vorkaufsrecht auch bei Schenkung, Tausch oder Übertragung im Erbfall?

Nein. Das Vorkaufsrecht setzt einen Kaufvertrag mit einem Dritten voraus (§ 463 BGB), Schenkung, Tausch und Erbfall lösen es nicht aus. Gemischte Verträge mit Gegenleistung gehören vor der Beurkundung auf den Tisch eines Fachanwalts.

Hat auch ein Mieter ein Vorkaufsrecht, der erst nach der Umwandlung eingezogen ist?

Nein. § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt, dass das Wohnungseigentum nach der Überlassung an den Mieter begründet worden ist. Zog der Mieter erst danach ein, kaufte er eine bereits bestehende Eigentumswohnung an, und das Recht entsteht nicht.

Wer trägt Notarkosten und Grunderwerbsteuer, wenn der Mieter ausübt?

Es bleibt bei der Kostenregelung des Erstvertrags, weil dessen Bestimmungen unverändert gelten (§ 464 Abs. 2 BGB). Trägt danach der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten, trägt sie der Mieter. Die Grunderwerbsteuer schulden nach § 13 Nr. 1 GrEStG beide Vertragsteile als Gesamtschuldner, im Vertrag übernimmt sie regelmäßig der Erwerber. Größenordnungen nennt der Beitrag zu den Notarkosten beim Verkauf, die steuerliche Seite gehört zum Steuerberater.

Geht das Vorkaufsrecht auf die Erben über, wenn der Mieter stirbt?

Nicht auf die Erben. Das Vorkaufsrecht ist höchstpersönlich, also weder übertragbar noch vererblich (§ 473 Satz 1 BGB). Es geht aber auf die Personen über, die nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten, etwa den Ehegatten oder den Lebenspartner (§ 577 Abs. 4 BGB).

Fazit

Das Mietervorkaufsrecht ist kein Verkaufshindernis, sondern ein Verfahren mit einem festen Anker: zwei Monate ab Zugang einer Mitteilung, die den vollständigen Vertragsinhalt und die Belehrung enthält. Wer die Belehrung vergisst, verhindert nur den Fristbeginn und riskiert eine Haftung, die sich am Verkehrswert bemisst. Die beiden BGH-Urteile aus 2025 haben den Anwendungsbereich zusätzlich ausgeweitet, auf Teileigentum und auf Verkäufe an die eigene Personenhandelsgesellschaft. Weitere Beiträge sammelt der Bereich Recht und Steuern beim Immobilienverkauf. Ihr nächster Schritt vor dem Notartermin: Klären Sie anhand von Grundbuch und Teilungserklärung, ob die Aufteilung vor oder nach dem Einzug Ihres Mieters vollzogen wurde, und lassen Sie den Entwurf der Mitteilung von einem Fachanwalt für Mietrecht gegenlesen.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• BGB, Vorkaufsrecht des Mieters: § 577 Vorkaufsrecht des Mieters, § 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, § 566 Kauf bricht nicht Miete
• BGB, allgemeines Vorkaufsrecht: § 463 Voraussetzungen der Ausübung, § 464 Ausübung des Vorkaufsrechts, § 465 Unwirksame Vereinbarungen, § 467 Gesamtpreis, § 468 Stundung des Kaufpreises, § 469 Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist, § 471 Ausschluss bei Zwangsvollstreckung und Insolvenz, § 473 Unübertragbarkeit
• BGB, allgemeiner Teil und Haftung: § 126 Schriftform, § 130 Wirksamwerden von Willenserklärungen, § 199 Verjährungsbeginn und Höchstfristen, § 1098 Wirkung des dinglichen Vorkaufsrechts
• BGH, Entscheidungen im Volltext: VIII ZR 51/14 vom 21.01.2015, Schadensersatz bei vereiteltem Vorkaufsrecht, V ZR 96/12 vom 22.11.2013, Erwerbermodell, VIII ZR 143/15 vom 06.04.2016, Umwandlung nach dem Verkauf
• BGH, jüngere Entscheidungen: VIII ZR 305/20 vom 23.02.2022, differenzierte Preisabreden, VIII ZR 201/23 vom 21.05.2025, § 577 BGB analog bei Teileigentum, VIII ZR 18/24 vom 08.10.2025, Verkauf an Personenhandelsgesellschaft
• BauGB, WEG und GrEStG: § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde, § 28 Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts, § 250 Bildung von Wohnungseigentum in angespannten Wohnungsmärkten, § 8 WEG Teilung durch den Eigentümer, § 13 GrEStG Steuerschuldner
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026: Mittelwerte vermieteter und bezugsfreier umgewandelter Mietwohnungen 2025, Zahl der Umwandlungen