Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen, Risiken

Das Wichtigste in Kürze

• 3, 6 oder 9 Monate Frist: Die Frist verlängert sich „nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate“ (§ 573c Abs. 1 BGB); im selbst bewohnten Zweifamilienhaus sind es 6, 9 oder 12 Monate (§ 573a Abs. 1 BGB).
• Nur ein enger Personenkreis: Familienangehöriger ist nur, wer ein Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO oder § 52 StPO hat, daneben zählen Angehörige Ihres Haushalts. Ein Cousin gehört selbst bei enger Verbundenheit nicht dazu (BGH, Urteil vom 10.07.2024, Az. VIII ZR 276/23).
• Gründe gehören ins Schreiben: Nötig ist die eigenhändig unterschriebene Urkunde (§ 568 Abs. 1 BGB), und die Gründe „sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben“ (§ 573 Abs. 3 BGB).
• Widerspruch bis zwei Monate vor dem Ende: Bei Härte kann der Mieter Fortsetzung verlangen (§§ 574, 574b BGB), das Gericht sie sogar „auf unbestimmte Zeit“ anordnen (§ 574a Abs. 2 BGB).
• Vorgetäuschter Eigenbedarf kostet: Es drohen Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB (BGH, Az. VIII ZR 44/16) und Betrugsstrafbarkeit mit bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafe (§ 263 Abs. 1 StGB).

Eine Eigenbedarfskündigung hält nur stand, wenn Sie die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen Ihres Haushalts benötigen, diesen Grund im Kündigungsschreiben nennen und die Frist von 3, 6 oder 9 Monaten einhalten. Widerspricht der Mieter und kommt es zur Räumungsklage, vergehen bis zum Auszug leicht 21 Monate.

Wann darf ich als Vermieter überhaupt wegen Eigenbedarf kündigen?

Nur mit berechtigtem Interesse: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“ (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eigenbedarf besteht aus drei Merkmalen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Nutzung als Wohnung, eine privilegierte Person, und ein echtes Benötigen mit nachvollziehbaren Gründen.

Wie viel Platz diese Person braucht, prüfen die Gerichte nicht. Sie kontrollieren den Nutzungswunsch nur auf Rechtsmissbrauch, etwa bei „weit überhöhtem“ Bedarf, und sind „nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen“ (BGH, Urteil vom 04.03.2015, Az. VIII ZR 166/14). Auch ein selbst herbeigeführter Bedarf schadet nicht, etwa wenn Sie die Wohnung während der Sanierung Ihrer eigenen als Ausweichquartier brauchen (BGH, Urteil vom 24.09.2025, Az. VIII ZR 289/23). Rechtsmissbräuchlich wird die Kündigung erst, wenn Sie den Eigenbedarf bei Vertragsschluss schon erwogen und verschwiegen hatten (BGH, Urteil vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14).

Kein Kündigungsgrund ist der Verkaufswunsch. Nach einem Verkauf kann ohnehin erst der eingetragene neue Eigentümer kündigen (§ 566 Abs. 1 BGB), und wie lange er warten muss, klärt der Beitrag zur Sperrfrist für Eigenbedarf nach dem Kauf.

Für welche Personen kann ich Eigenbedarf anmelden, und wer gehört nicht dazu?

Der Kreis ist seit Juli 2024 exakt vermessen: Familienangehörige im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nur Personen mit Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO oder § 52 StPO. „Ein entfernterer Verwandter, der ... nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem ... privilegierten Personenkreis“ (BGH, Urteil vom 10.07.2024, Az. VIII ZR 276/23). § 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO reicht in der Seitenlinie bis zum dritten Grad: Geschwister, Onkel, Tante, Nichte und Neffe zählen, Cousin und Cousine im vierten Grad nicht mehr.

Quellen: § 573 BGB, § 383 ZPO (gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026); Urteile des Bundesgerichtshofs, zitiert nach Datum und Aktenzeichen.

Wer die Räume beruflich nutzen will, etwa für eine Kanzlei neben der eigenen Wohnung, kündigt nicht über den Eigenbedarf, sondern über die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB. Dafür genügt, dass ihm bei verwehrtem Bezug „ein beachtenswerter beziehungsweise anerkennenswerter Nachteil entstünde“ (BGH, Urteil vom 10.04.2024, Az. VIII ZR 286/22).

Was muss im Kündigungsschreiben stehen, damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist?

Zwei Vorschriften entscheiden über die Wirksamkeit. § 568 Abs. 1 BGB verlangt Schriftform, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB die Gründe im Schreiben selbst; andere Gründe werden nur berücksichtigt, „soweit sie nachträglich entstanden sind“. Inhaltlich genügt nach dem Bundesgerichtshof „die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat“ (Urteil vom 30.04.2014, Az. VIII ZR 284/13). Details wie der Name des Lebensgefährten der Bedarfsperson müssen Sie nicht offenlegen.

Quellen: §§ 568, 573, 573a, 573c BGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026); BGH, Urteil vom 30.04.2014, Az. VIII ZR 284/13.

Ein Muster ersetzt die Prüfung nicht: Eine dünne Begründung schwächt Sie doppelt, weil in der Härtefallabwägung „nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe“ für Sie sprechen (§ 574 Abs. 3 BGB). Lassen Sie den Entwurf von einem Fachanwalt für Mietrecht gegenlesen.

Welche Kündigungsfrist gilt bei Eigenbedarf, und wann muss die Kündigung ankommen?

Maßgeblich ist § 573c Abs. 1 BGB: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“ Die Frist „verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate“. Das ergibt die Stufen 3, 6 und 9 Monate, nicht 3, 4 und 6, wie es oft zu lesen ist. Es zählt der Zugang beim Mieter und die Überlassung der Wohnung, nicht das Datum des Schreibens und nicht das Vertragsdatum.

Quellen: §§ 573a, 573c, 574b BGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026). Beispielmonat November 2026: Der 1. ist ein Sonntag, dritter Werktag ist Mittwoch, der 4. November. Nach § 573a Abs. 1 BGB enden die Verhältnisse drei Monate später.

Die erleichterte Kündigung der dritten Spalte setzt voraus, dass Sie selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnen. Dann kündigen Sie „ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf“, zahlen dafür aber drei Monate mehr Frist. Kürzere Fristen im Mietvertrag sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).

Muss ich meinem Mieter eine andere freie Wohnung anbieten?

Ja, wenn eine passende frei wird. Sie müssen dem gekündigten Mieter eine andere, während der Kündigungsfrist verfügbare vergleichbare Wohnung zur Anmietung anbieten, sofern sie im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegt. Seit 2016 ist die Rechtsfolge allerdings milder: Verletzen Sie die Anbietpflicht, bleibt die Kündigung wirksam, es entsteht „lediglich ein Anspruch auf Schadensersatz in Geld“ (BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15, ausdrückliche Aufgabe der früheren Rechtsprechung).

Praktisch heißt das: Dokumentieren Sie, welche Einheiten während der Frist frei werden, und machen Sie das Angebot schriftlich mit Miete, Größe und Bezugstermin. Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist das der häufigste Fehler, bei einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung läuft die Pflicht meist leer.

Wann kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen, und was bringt ihm das?

Wenn die Beendigung „eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“ (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB), etwa weil „angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (§ 574 Abs. 2 BGB). Der Widerspruch ist in Textform und spätestens zwei Monate vor Beendigung zu erklären; fehlt Ihr Hinweis nach § 568 Abs. 2 BGB, kann der Mieter ihn „noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits“ nachholen (§ 574b Abs. 1 und 2 BGB).

Hohes Alter allein trägt den Widerspruch nicht: Es begründet „ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen ... grundsätzlich noch keine Härte“ (BGH, Urteil vom 03.02.2021, Az. VIII ZR 68/19). Bei schweren Gesundheitsgefahren müssen sich die Gerichte dagegen „beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild“ verschaffen (BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18), was ein Gutachten und damit Monate bedeutet. Gibt das Gericht dem Mieter recht, bestimmt es Dauer und Bedingungen der Fortsetzung und kann sie bei ungewissem Wegfall der Härte „auf unbestimmte Zeit“ anordnen (§ 574a Abs. 2 BGB), was bei ernsthafter Suizidgefahr bereits entschieden wurde (BGH, Urteil vom 26.10.2022, Az. VIII ZR 390/21).

Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage vor dem Amtsgericht, denn eigenmächtiges Austauschen von Schlössern ist verbotene Eigenmacht. Auch ein Urteil zu Ihren Gunsten verschafft nicht sofort freie Wohnung: Nach § 721 Abs. 1 ZPO kann das Gericht eine Räumungsfrist gewähren, die ab Rechtskraft „insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen“ darf (§ 721 Abs. 5 ZPO). Kalkulieren Sie deshalb nie mit dem Fristablauf als Übergabetermin im Kaufvertrag für die Immobilie.

Was droht mir, wenn der Eigenbedarf wegfällt oder als vorgetäuscht gilt?

Haftung. Wer schuldhaft eine materiell unberechtigte Kündigung ausspricht, insbesondere durch Vortäuschen nicht bestehenden Bedarfs, schuldet Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB, also Umzugs- und Maklerkosten, Mietdifferenz und Prozesskosten. Behaupten Sie, der Bedarf sei nachträglich entfallen, trifft Sie eine sekundäre Darlegungslast, Sie müssen den Wegfall also konkret erklären (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16).

Entfällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist, ist das Festhalten an der Kündigung rechtsmissbräuchlich, und Sie müssen den Mieter von sich aus informieren; fällt er erst danach weg, bleibt die Kündigung wirksam (BGH, Urteil vom 09.11.2005, Az. VIII ZR 339/04). Obendrauf kommt das Strafrecht: Vorgetäuschter Eigenbedarf kann Betrug sein, mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren, in besonders schweren Fällen bis zu zehn Jahren (§ 263 Abs. 1 und 3 StGB). Lassen Sie einen konkreten Fall vor der Kündigung anwaltlich prüfen.

Ist ein Aufhebungsvertrag mit Abfindung der bessere Weg als die Eigenbedarfskündigung?

Häufig ja, weil er das Zeitrisiko abschneidet. Auszugstermin, Zahlung und Rückgabezustand sind frei verhandelbar, die Fristen des § 573c BGB gelten nicht. Gesetzliche Vorgaben zur Höhe einer Abfindung gibt es nicht, sie ist reine Verhandlungssache.

Quellen: §§ 566, 573c, 574, 574a BGB und § 721 ZPO (gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026).

Welcher Weg sich rechnet, entscheidet die Differenz zwischen dem bezugsfreien Verkehrswert und dem Wert im vermieteten Zustand, den Kapitalanleger über das Ertragswertverfahren ableiten. Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert Ihnen den bezugsfreien Ausgangswert, die grundsätzliche Weichenstellung behandelt der Beitrag verkaufen oder weiter vermieten.

Rechenbeispiel: Wie viele Monate kostet der Weg zur bezugsfreien Wohnung?

Eine Eigentumswohnung ist seit dem 1. März 2015 vermietet, die Nettokaltmiete beträgt 640 Euro im Monat (Annahme). Die Eigentümerin will für ihre Tochter kündigen, die Kündigung geht am Mittwoch, dem 4. November 2026, zu, dem dritten Werktag des Monats. Weil die Wohnung dann länger als acht Jahre überlassen ist, gilt die Neunmonatsfrist: Das Mietverhältnis endet am 31. Juli 2027, ein Widerspruch wäre bis zum 31. Mai 2027 zu erklären.

Zieht die Mieterin aus, sind das rund 9 Monate. Widerspricht sie mit Attest, folgen Räumungsklage, Gutachten und im ungünstigen Fall eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr ab Rechtskraft (§ 721 Abs. 5 ZPO), zusammen also mindestens 21 Monate bis Sommer 2028. In dieser Zeit fließen 21 mal 640 Euro, das sind 13.440 Euro Miete, während die Tochter weiter zur Miete wohnt und die Wohnung nicht bezugsfrei verkäuflich ist. Gegen diese 21 Monate ist ein Aufhebungsvertrag zu rechnen, nicht gegen die 9.

Häufige Fragen

Ist eine Eigenbedarfskündigung per E-Mail oder als Scan wirksam?

Nein. § 568 Abs. 1 BGB verlangt die schriftliche Form, also die eigenhändig unterschriebene Urkunde im Original. E-Mail, PDF-Scan oder Fax genügen nicht, die Kündigung ist dann unwirksam und die Frist läuft nicht an.

Kann eine GmbH oder eine AG als Vermieterin Eigenbedarf geltend machen?

Nein, eine Kapitalgesellschaft hat keinen eigenen Wohnbedarf. Anders die Gesellschaft bürgerlichen Rechts: Sie kann sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters berufen (BGH, Urteile vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15, und vom 21.04.2026, Az. VIII ZR 221/25).

Kann ich wegen Eigenbedarf kündigen, wenn der Mietvertrag befristet ist?

Während der Befristung nicht, die ordentliche Kündigung ist dort ausgeschlossen. Für eine spätere Eigennutzung ist der qualifizierte Zeitmietvertrag der saubere Weg: Nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB müssen Sie den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, sonst gilt der Vertrag als unbefristet.

Gilt Eigenbedarf auch für eine Zweitwohnung?

Ja. Nach dem Bundesgerichtshof kann „grundsätzlich auch die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Räume als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtfertigen“, im entschiedenen Fall bei zwei Wochen Nutzung im Jahr (Urteil vom 21.08.2018, Az. VIII ZR 186/17). Je sporadischer die Nutzung, desto genauer müssen Sie das Erlangungsinteresse im Kündigungsschreiben darlegen.

Ändert die Mietrechtsreform 2026 etwas am Eigenbedarf?

Nein. Der Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums vom 8. Februar 2026 betrifft Indexmieten mit einer Kappung auf 3,5 Prozent jährlich, Möblierungszuschläge, Kurzzeitmietverträge und die Schonfristzahlung. Die §§ 573, 573a, 573c und 574 ff. BGB bleiben unverändert.

Fazit

Die Eigenbedarfskündigung ist der langsamste Weg zur bezugsfreien Immobilie: 3, 6 oder 9 Monate Frist, dazu ein mögliches Widerspruchsverfahren und eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr. Materiell scheitert sie am Personenkreis, formell an der Begründung im Schreiben, wirtschaftlich am weggefallenen Bedarf. Rechnen Sie deshalb den ehrlichen Vergleich: bezugsfreier Verkehrswert gegen Wert im vermieteten Zustand, abzüglich der Zeit, die Sie verlieren. Starten Sie mit einer kostenlosen Ersteinschätzung Ihrer Immobilie und lassen Sie das Kündigungsschreiben von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen. Auch das Vorkaufsrecht des Mieters finden Sie im Ratgeber Recht und Steuern.

Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Quellen

• § 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 573a BGB Erleichterte Kündigung des Vermieters, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 573c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 568 BGB Form und Inhalt der Kündigung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 574 BGB Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 574b BGB Form und Frist des Widerspruchs, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 383 ZPO Zeugnisverweigerung aus persönlichen Gründen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 721 ZPO Räumungsfrist, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 263 StGB Betrug, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026 (zitierte Urteile: VIII ZR 276/23, VIII ZR 286/22, VIII ZR 289/23, VIII ZR 221/25, VIII ZR 186/17, VIII ZR 232/15, VIII ZR 166/14, VIII ZR 154/14, VIII ZR 284/13, VIII ZR 159/09, VIII ZR 68/19, VIII ZR 180/18, VIII ZR 390/21, VIII ZR 44/16, VIII ZR 339/04)
• Reform des Wohnraummietrechts, Meldung vom 08.02.2026, Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, abgerufen im August 2026