Vermietete Wohnung verkaufen: Abschlag und Fristen

Das Wichtigste in Kürze

• Preisabschlag: In Berlin lagen die Kaufpreise vermieteter umgewandelter Mietwohnungen 2025 je nach Baujahresgruppe 18,7 bis 33,5 Prozent unter denen bezugsfreier Wohnungen. Regionale Werte, nicht bundesweit übertragbar.
• Mietvertrag: Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Sie haften danach weiter wie ein Bürge, bis der Mieter über den Eigentümerwechsel unterrichtet ist.
• Vorkaufsrecht: Zwei Monate Ausübungsfrist ab Zugang der Mitteilung (§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB), aber nur, wenn das Wohnungseigentum nach der Überlassung an den Mieter begründet wurde.
• Sperrfrist Eigenbedarf: bundesweit drei Jahre ab Veräußerung, in Berlin und in 285 bayerischen Gemeinden zehn Jahre.
• Kaution: geht auf den Käufer über (§ 566a BGB), Sie bleiben im Ausfall zur Rückgewähr verpflichtet.
• Steuer: Die Eigennutzungsausnahme des § 23 EStG greift bei durchgehender Vermietung nicht, es bleibt bei zehn Jahren Haltefrist.

Der Mietvertrag läuft beim Käufer unverändert weiter, Sie können ihn nicht mit dem Verkauf beenden. Genau deshalb zahlt der Markt weniger: In Berlin lag der Abschlag vermieteter gegenüber bezugsfreien umgewandelten Wohnungen 2025 zwischen 18,7 und 33,5 Prozent. Wurde die Wohnung erst nach Mietbeginn in Wohnungseigentum aufgeteilt, hat Ihr Mieter zusätzlich ein Vorkaufsrecht mit zwei Monaten Frist.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ich meine vermietete Wohnung verkaufe?

Er geht unverändert auf den Käufer über. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in alle Rechte und Pflichten ein, sobald er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Kündigungsfristen, Staffelmieten, Nachträge und mündliche Zusagen laufen weiter. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und wird nicht Vertragspartei des Kaufvertrags.

Die Kehrseite: Erfüllt der Käufer die Vermieterpflichten nicht, haften Sie nach § 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Der Mieter kann sich also direkt an Sie halten. Frei werden Sie erst, wenn Sie ihn über den Eigentumsübergang unterrichtet haben und er nicht zum nächstmöglichen Termin kündigt. Diese Mitteilung ist der wichtigste Schritt nach der Beurkundung.

Wie viel weniger ist eine vermietete Wohnung wert als eine leerstehende?

Belastbar messbar ist der Abschlag nur über die Kaufpreissammlung eines Gutachterausschusses. Der Berliner Gutachterausschuss weist die Mittelwerte umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen getrennt nach vermietet und bezugsfrei aus.

Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, S. 67 bis 71, gewichtete arithmetische Mittelwerte der Kauffälle 2025, Abschlag eigene Berechnung. Abgerufen am 04.08.2026.

Diese Werte gelten für Berlin und für umgewandelte Bestandswohnungen, nicht für Deutschland insgesamt. Fragen Sie die Kaufpreissammlung Ihres eigenen Gutachterausschusses an, dort liegen die Vergleichspreise Ihres Kreises. Ob sich Warten lohnt, ordnet der Beitrag Jetzt verkaufen oder warten ein.

Wie berechnet ein Kapitalanleger den Preis meiner vermieteten Wohnung?

Über die Miete, nicht über den Quadratmeterpreis im Portal. Grundlage ist das Ertragswertverfahren nach § 27 ImmoWertV: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag (§ 31 ImmoWertV). Zu den Bewirtschaftungskosten zählen Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten (§ 32 ImmoWertV).

Ein durchgerechnetes Beispiel, 68 Quadratmeter Altbau in Berlin, Baujahr vor 1919, umgewandelte ehemalige Mietwohnung:

• Bezugsfrei: 68 m² × 5.833 Euro/m² = 396.644 Euro
• Vermietet: 68 m² × 4.017 Euro/m² = 273.156 Euro
• Differenz: 123.488 Euro, das sind 31,1 Prozent Abschlag
• Miete, angesetzt mit dem Median des Berliner Mietspiegels 2026 von 7,71 Euro/m²: 524,28 Euro netto kalt im Monat, 6.291,36 Euro Jahresrohertrag
• Bewirtschaftungskosten, hier mit 20 Prozent des Rohertrags angesetzt (Annahme, § 32 ImmoWertV nennt nur die Kostenarten, nicht die Höhe): 1.258,27 Euro. Reinertrag 5.033,09 Euro
• Kaufpreisfaktor auf die Jahresnettokaltmiete: 273.156 Euro / 6.291,36 Euro = 43,4. Bruttorendite 2,30 Prozent, Nettoanfangsrendite 1,84 Prozent

Ein reiner Ertragskäufer würde diesen Preis nie zahlen. Mit dem Berliner Durchschnittsfaktor für Mietwohnhäuser von 22,6 aus dem Jahr 2025 (er gilt für ganze Häuser und dient hier nur als Maßstab) ergäben sich 142.185 Euro. Die Differenz von 130.971 Euro zum tatsächlichen Preisniveau ist der Wert der Option auf Bezugsfreiheit: Zieht der Mieter aus, springt die Wohnung auf 396.644 Euro. Daraus folgt der Merksatz: Je niedriger die Bestandsmiete gegenüber der Marktmiete und je länger die Sperrfrist, desto größer der Abschlag. Welche Mietakte und welche WEG-Unterlagen ein Anleger dafür verlangt, listet die Übersicht der Unterlagen für den Immobilienverkauf. Wo Ihre Wohnung gegenüber bezugsfreien Objekten Ihrer Lage steht, klärt eine kostenlose Ersteinschätzung, bevor Sie eine Preisvorstellung nennen.

Muss ich meinem Mieter die Wohnung zuerst zum Kauf anbieten?

Nur unter einer Bedingung. Das Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB entsteht, wenn an den vermieteten Räumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. War die Wohnung schon vor Mietbeginn eine Eigentumswohnung, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht. Ausgenommen ist außerdem der Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts.

Der Ablauf ist streng: Sie oder der Käufer müssen den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten und diese Mitteilung mit der Unterrichtung über das Vorkaufsrecht verbinden (§ 577 Abs. 2 BGB). Erst mit Zugang dieser vollständigen Mitteilung laufen die zwei Monate (§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB über § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB). Der Mieter übt das Recht durch schriftliche Erklärung aus, notariell beurkundet werden muss sie nicht. Der Kauf kommt zum identischen Preis zustande, Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB).

Wie lange darf der Käufer nach dem Kauf nicht wegen Eigenbedarf kündigen?

Mindestens drei Jahre, in Ballungsräumen bis zu zehn. Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich der Erwerber einer umgewandelten Wohnung auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung erst nach Ablauf dieser Frist seit der Veräußerung berufen. Landesregierungen dürfen die Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Quellen: § 577a BGB; Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 17 vom 23.06.2023, S. 228; Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025. Stand: 04.08.2026. Landesverordnungen sind befristet. Prüfen Sie Gemeindeliste und Geltungsdauer vor dem Verkauf im aktuellen Gesetzblatt Ihres Bundeslandes.

Für Ihren Preis heißt das: In Berlin liegt der Eigenbedarfszeitpunkt eines Käufers bis zu zehn Jahre in der Zukunft, in einer Gemeinde ohne Verordnung nach drei Jahren. Das erklärt einen erheblichen Teil des regionalen Unterschieds beim Abschlag.

Was passiert mit Kaution und Betriebskostenabrechnung beim Eigentümerwechsel?

Die Kaution folgt dem Eigentum. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein. Erlangt der Mieter sie bei Mietende vom Erwerber nicht, bleiben Sie zur Rückgewähr verpflichtet. Übergeben Sie die Kaution deshalb nachweisbar und protokollieren Sie den Übergang samt Zinsen im Kaufvertrag.

Bei den Betriebskosten zählt die Frist: Die Abrechnung muss dem Mieter nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer für welchen Zeitraum abrechnet.

Häufige Fragen

Muss ich meinem Mieter mitteilen, dass ich die Wohnung verkauft habe?

Rechtlich zwingend ist es nicht, praktisch aber Ihr eigener Schutz. Erst mit der Unterrichtung über den Eigentumsübergang endet Ihre Bürgenhaftung nach § 566 Abs. 2 BGB, sofern der Mieter nicht zum nächstmöglichen Termin kündigt. Schicken Sie die Mitteilung nach der Grundbuchumschreibung schriftlich und bewahren Sie den Nachweis auf.

Darf ein Kaufinteressent die vermietete Wohnung besichtigen?

Nicht ohne Abstimmung mit dem Mieter. Die Wohnung ist während der Mietzeit sein geschützter Bereich, Termine müssen angekündigt und zumutbar gelegt werden. Viele Kapitalanleger verzichten ohnehin auf eine ausführliche Besichtigung, weil bei ihnen Miete und Bewirtschaftungskosten entscheiden.

Wer bekommt die Miete im Monat des Eigentümerwechsels?

Das richtet sich nach dem Kaufvertrag. Üblich ist eine Stichtagsregelung, die Nutzen und Lasten zu einem festen Datum übergehen lässt, meist mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Ab diesem Tag stehen die Mieteinnahmen dem Käufer zu, die laufenden Kosten trägt ebenfalls er.

Was passiert, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt, aber nicht finanzieren kann?

Mit der schriftlichen Ausübungserklärung kommt der Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Mieter zu denselben Bedingungen zustande, die Sie mit dem Dritten vereinbart haben (§ 464 Abs. 2 BGB). Zahlt er nicht, gelten die allgemeinen Regeln über Leistungsstörungen. Das kostet Zeit und gefährdet den Verkauf an den ursprünglichen Käufer.

Zahlt mein Mieter mehr als ein fremder Käufer?

Meist nicht. Der Berliner Gutachterausschuss stellt fest, dass Kaufpreise bei sogenannten Mieterkäufen fast ausnahmslos durch die Preisspannen für vermietete Wohnungen abgebildet werden, eine eigene, höhere Spanne dafür gibt es nicht. Für den Mieterkauf sprechen andere Gründe: kein Vorkaufsrechtsverfahren, keine Besichtigungstermine und praktisch keine Bürgenhaftung nach § 566 Abs. 2 BGB, weil Mieter und Eigentümer identisch werden.

Wann kann ich eine vermietete Wohnung steuerfrei verkaufen?

Nach zehn Jahren Haltedauer. Gewinne sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen, maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge. Die Eigennutzungsausnahme hilft bei durchgehender Vermietung nicht, sie setzt eigene Wohnzwecke im Veräußerungsjahr und in den beiden Vorjahren voraus. Die Fristberechnung erklärt der Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf, eine steuerliche Beratung ersetzt er nicht.

Fazit

Der Mietvertrag ist beim Verkauf einer vermieteten Wohnung der Preisfaktor Nummer eins, nicht der Zustand des Bades. In Berlin kostete die Vermietung 2025 je nach Baujahr zwischen 18,7 und 33,5 Prozent des bezugsfreien Preises, und je länger die Sperrfrist des § 577a BGB in Ihrem Bundesland läuft, desto größer fällt dieser Abstand aus. Prüfen Sie vor jeder Preisentscheidung drei Dinge: wann das Wohnungseigentum begründet wurde (Vorkaufsrecht), welche Sperrfrist gilt und wie weit Ihre Bestandsmiete unter der Marktmiete liegt. Fehlt Ihnen der Vergleichswert für Ihre Lage, starten Sie mit einer kostenlosen Ersteinschätzung und ordnen Sie das Ergebnis anschließend in den Ablauf eines Immobilienverkaufs ein.

Quellen

• § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete (gesetze-im-internet.de), abgerufen im August 2026
• § 566a BGB, Mietsicherheit, abgerufen im August 2026
• § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters und § 469 BGB, Mitteilungspflicht und Ausübungsfrist, abgerufen im August 2026
• § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, abgerufen im August 2026
• Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin vom 13.06.2023, GVBl. Nr. 17/2023, S. 228 und Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025, GVBl. Bayern Nr. 24/2025, S. 718, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, abgerufen im August 2026
• §§ 27, 31 und 32 ImmoWertV, Ertragswertverfahren, § 556 BGB, Betriebskostenabrechnung und § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im August 2026