Wohnung an Mieter verkaufen: Preis, Ablauf, Absicherung

Das Wichtigste in Kürze

• Kein Vorkaufsrechtsverfahren: § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt einen Verkauf „an einen Dritten“ voraus. Beim Direktverkauf fehlt dieser Dritte: keine Mitteilung, keine Zweimonatsfrist.
• Preisanker ist das vermietete Niveau: Berlin 2025, umgewandelte Mietwohnungen des freifinanzierten und steuerbegünstigten Wohnungsbaus, Baujahre 1949 bis 1970: vermietet 3.791 Euro je Quadratmeter (118 Kauffälle), bezugsfrei 5.249 Euro (228 Kauffälle).
• Mieterkäufe liegen in diesem Band: Laut Gutachterausschuss Berlin werden ihre Kaufpreise „fast ausnahmslos durch die Preisspannen für vermietete Wohnungen abgebildet“.
• Die gesparte Provision ist Ihr Spielraum: Üblich sind laut Verbraucherzentrale 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer (Stand 27.07.2026), beim Direktverkauf entfällt sie beidseitig.
• Nur der Notar bindet: Privatschriftliche Reservierungen mit Kaufpflicht sind nichtig (§ 311b Abs. 1 Satz 1, § 125 Satz 1 BGB).
• Ablehnung ist kein Kündigungsgrund: Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann sich der Vermieter für eine Verwertungskündigung nicht darauf berufen, dass er nach der Umwandlung verkaufen will.

Der Direktverkauf an den eigenen Mieter spart Vermarktung, Besichtigungen und Provision und macht das Vorkaufsrechtsverfahren überflüssig, weil § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Verkauf an einen Dritten voraussetzt. Der Preis orientiert sich am vermieteten Niveau: In Berlin lagen umgewandelte Mietwohnungen des freifinanzierten und steuerbegünstigten Wohnungsbaus, Baujahre 1949 bis 1970, im Jahr 2025 vermietet bei 3.791 Euro je Quadratmeter, bezugsfrei bei 5.249 Euro. Ihr belastbarer Vorteil ist die gesparte Provision, nicht ein höherer Quadratmeterpreis.

Quellen: § 577 BGB, § 469 BGB, § 566 BGB, § 448 BGB, § 573 BGB, § 656b BGB, § 656c BGB, § 656d BGB, Verbraucherzentrale zu Maklergebühren, Gutachterausschuss Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, S. 67 und S. 69. Abgerufen im August 2026.

Warum ist der Verkauf an den eigenen Mieter oft der einfachste Weg?

Weil vier Reibungspunkte des normalen Verkaufs wegfallen. Erstens die Vermarktung: kein Exposé, keine Portalanzeige, kein Besichtigungsverkehr in einer bewohnten Wohnung. Zweitens das Vorkaufsrechtsverfahren, das einen Verkauf an einen Dritten voraussetzt und hier deshalb nicht greift; Systematik und Fristen behandelt der Beitrag zum Vorkaufsrecht des Mieters. Drittens die Provision: Beauftragt niemand einen Makler, laufen auch die Teilungsregeln der §§ 656c, 656d BGB leer. Viertens die Nachhaftung nach § 566 Abs. 2 BGB, nach der ein Verkäufer für die Vermieterpflichten des Erwerbers wie ein Bürge einsteht; fallen Mieter und Eigentümer in einer Person zusammen, geht sie ins Leere. Übrig bleibt ein Zweipersonenvorgang aus Preis, Finanzierungsnachweis und Notartermin. Einfacher heißt allerdings nicht teurer, der Preis bleibt im Band der vermieteten Wohnungen.

Wie spreche ich meinen Mieter auf den Kauf an, ohne Druck aufzubauen?

Schriftlich, unverbindlich und ohne jede Andeutung einer Kündigung. Das ist Selbstschutz: § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erlaubt die ordentliche Kündigung nur bei berechtigtem Interesse, und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nimmt Ihnen das Verkaufsargument, weil sich der Vermieter „auch nicht darauf berufen“ kann, „dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will“. In das Anschreiben gehören die Verkaufsabsicht, das ausdrückliche Erstangebot, eine Preisvorstellung samt Herleitung, die Objektdaten (Wohnfläche, Baujahr, Miteigentumsanteil, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, anstehende Beschlüsse), der Hinweis auf die vollständigen Verkaufsunterlagen und eine großzügige Rückmeldefrist. Mehr dazu im Beitrag, wie Sie Mieter über den Verkauf informieren.

Welchen Preis kann ich verlangen, wenn es keinen Bieterwettbewerb gibt?

Ohne konkurrierende Gebote ersetzt eine nachvollziehbare Herleitung den Markt. Maßstab ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Für Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren der übliche Weg: Der Vergleichswert wird „aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen“ ermittelt (§ 24 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV), die Verfahrenswahl ist zu begründen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Die belastbaren Daten liegen beim Gutachterausschuss: Er führt die Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 5 Satz 1 BauGB), erstattet auf Antrag des Eigentümers ein Verkehrswertgutachten (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) und erteilt Auskünfte daraus bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht (§ 195 Abs. 3 BauGB). Den Abstand zeigen die Berliner Werte für 2025, Baujahre 1971 bis 1990: vermietet 3.085 Euro je Quadratmeter (66 Kauffälle), bezugsfrei 4.581 Euro (164 Kauffälle), erhoben allein für umgewandelte Mietwohnungen des freifinanzierten und steuerbegünstigten Wohnungsbaus in Berlin und damit kein bundesweiter Maßstab. Eine kostenlose Ersteinschätzung gibt Ihnen vorab eine Orientierung, das Gutachten einer öffentlich bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person ersetzt sie nicht.

Wie sichere ich mich ab, bevor der Notartermin steht?

Über einen Finanzierungsnachweis, nicht über eine Anzahlung. Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist gesetzlich der Bank zugewiesen: „Der Darlehensgeber hat vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen“ (§ 505a Abs. 1 Satz 1 BGB); § 18a Abs. 3 Satz 2 KWG verpflichtet das Institut, die Informationen „in angemessener Weise zu überprüfen“. Sie holen also keine Auskunft über Ihren Mieter ein, Sie lassen sich seine Bankbestätigung vorlegen. Zur Einordnung der Rate: Für Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Neugeschäft weist die Bundesbank für Juni 2026 einen effektiven Jahreszinssatz von 3,95 Prozent aus, bei anfänglicher Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre 3,76 Prozent, beides vorläufige Werte.

Eine Reservierungsvereinbarung bringt dagegen wenig: Verpflichtet sie eine Seite zum Kauf oder Verkauf, ist sie ohne Beurkundung nichtig (§ 311b Abs. 1 Satz 1, § 125 Satz 1 BGB). Für Maklerreservierungen entschied der Bundesgerichtshof am 20. April 2023, dass eine in AGB vereinbarte, ausnahmslos nicht rückzahlbare Reservierungsgebühr ohne nennenswerte Vorteile für den Kunden gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB verstößt (I ZR 113/22). Ersetzen Sie Reservierung durch Tempo.

Quellen: § 505a BGB, § 18a KWG, Infoblatt der Bundesnotarkammer, Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Werte für Juni 2026. Abgerufen im August 2026.

Wie läuft der Verkauf bis zum Notartermin und zur Kaufpreiszahlung ab?

In sechs Schritten: Unterlagen zusammenstellen, Notar beauftragen, Entwurf prüfen, beurkunden, Fälligkeit abwarten, umschreiben lassen. Die Beurkundungskosten trägt im Verhältnis der Parteien nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer, was ihm laut Bundesnotarkammer regelmäßig einen gewissen Vorrang bei der Auswahl gibt. Für die Bedenkzeit soll der Notar nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG darauf hinwirken, dass der Verbraucher „ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen“; der Text soll im Regelfall zwei Wochen vorher vorliegen (Satz 3). Verbraucherverträge sind nach § 310 Abs. 3 BGB Verträge zwischen Unternehmer und Verbraucher, beim Privatverkauf an den eigenen Mieter liegt deshalb regelmäßig kein Verbrauchervertrag vor. Nutzen Sie die zwei Wochen trotzdem. Fällig wird der Kaufpreis erst nach allen Genehmigungen, eingetragener Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen für nicht übernommene Belastungen und Nichtausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts.

Quellen: § 17 BeurkG, § 13 BeurkG, § 310 BGB, § 311b BGB, § 448 BGB, notar.de zur Kaufpreisfälligkeit, Infoblatt der Bundesnotarkammer. Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Fristen. Abgerufen im August 2026.

Was passiert mit Mietvertrag, Kaution und Betriebskosten?

Alles drei gehört ausdrücklich in die Kaufvertragsurkunde, weil Vermieter- und Mieterstellung mit dem Eigentumsübergang in einer Person zusammenfallen. Regeln Sie, zu welchem Stichtag Besitz, Nutzen und Lasten übergehen und dass Mietzahlungen und Vermieterpflichten mit diesem Tag enden, statt sich auf allgemeine Grundsätze zu verlassen. Die Kaution ist nach § 551 Abs. 1 BGB auf das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung begrenzt und getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen, die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB). Vereinbaren Sie, ob sie samt Zinsen ausgezahlt oder auf den Kaufpreis angerechnet wird. Bei den Betriebskosten setzt § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Grenze: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Halten Sie fest, wer bis dahin abrechnet, und legen Sie Erhaltungsrücklage und absehbare Sonderumlagen offen.

Welche Kosten und Steuern fallen beim Direktverkauf an?

Die Verteilung ist gesetzlich vorgezeichnet. Beurkundungs- und Grundbuchkosten trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer; die Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert, die Höhe ergibt sich aus Tabelle B (§ 34 Abs. 1 GNotKG), für das Beurkundungsverfahren fällt eine 2,0-Gebühr nach KV Nr. 21100 an, mindestens 120,00 Euro (Notarkosten). Die Grunderwerbsteuer schuldet im Innenverhältnis regelmäßig der Erwerber; der bundesgesetzliche Satz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG), die Länder haben nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes, maßgeblich ist also das Landesrecht. Bei Ihnen bleiben die Kosten der Lastenfreistellung, vor allem die Löschung eingetragener Grundschulden. Hinzu kommt § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG: Ein Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen; die Ausnahme für eigengenutzte Wohnungen nach Satz 3 greift bei durchgehender Vermietung nicht (Spekulationssteuer). Die Beurteilung Ihres Falls gehört zur Steuerberaterin oder zum Steuerberater.

Was mache ich, wenn mein Mieter ablehnt oder die Finanzierung nicht bekommt?

Drei Dinge, in dieser Reihenfolge. Erstens die Absage dokumentieren, ohne daraus Rechtsfolgen abzuleiten: Sie ist kein Verzicht auf ein späteres Vorkaufsrecht, denn nach § 577 Abs. 5 BGB ist „eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung“ unwirksam. Verkaufen Sie danach an einen Dritten, greift das Verfahren wieder. Zweitens den Kündigungsgedanken verwerfen, weil § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB genau dieses Argument ausschließt und die Gründe nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB im Kündigungsschreiben anzugeben sind. Drittens auf die vermietete Route umschalten: Prozess und Preisbildung behandelt der Beitrag zur vermieteten Wohnung, die Käuferseite der Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger. Scheitert die Finanzierung erst nach der Beurkundung, gelten die allgemeinen Regeln über Leistungsstörungen, deshalb gehört die Bankbestätigung davor. Die Kündigungslage im Einzelfall prüft eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Wie groß ist der Verhandlungskorridor bei 72 Quadratmetern?

Rund 9.700 Euro breit. Modellrechnung, kein konkreter Kauffall: eine 72 Quadratmeter große umgewandelte Mietwohnung in Berlin, Baujahresgruppe 1949 bis 1970. Angenommen wird der obere Rand des Provisionskorridors, 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, hälftig geteilt, also 3,57 Prozent je Seite. Alle Rechenschritte sind eigene Rechnungen auf Basis der genannten Quellen.

• Wert vermietet: 72 m² × 3.791 Euro/m² = 272.952 Euro; bezugsfrei: 72 m² × 5.249 Euro/m² = 377.928 Euro
• Provision auf dem Maklerweg: 9.744,39 Euro je Seite, zusammen rund 19.489 Euro
• Bei einem Kaufpreis von 272.952 Euro erlösen Sie über den Makler netto 263.207,61 Euro, der Käufer wendet 282.696,39 Euro auf
• Direktverkauf: Jeder Preis zwischen 272.952 und 282.696 Euro stellt beide Seiten besser als der Maklerweg

Bei einer Einigung in der Mitte, also 277.824 Euro, erlösen Sie rund 14.616 Euro mehr als über den Makler, und Ihr Mieter zahlt rund 4.872 Euro weniger, als ein Anleger insgesamt aufwenden müsste. Das ist der belastbare Teil des Vorteils. Der Abstand zum bezugsfreien Wert, bei dieser Einigung rund 100.100 Euro, bleibt beim Mieter, der nahe am vermieteten Niveau kauft und anschließend selbst nutzt. Wer mehr durchsetzen will, verhandelt gegen die Datenlage seines Marktes. Wo Ihre Wohnung im Band steht, zeigt die unverbindliche Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Muss ich meinem Mieter einen niedrigeren Preis anbieten als einem fremden Käufer?

Nein, für ein freies Verkaufsangebot gibt es keine gesetzliche Preisbindung. Gebunden sind Sie nur im Vorkaufsfall, also wenn Sie zuerst an einen Dritten verkaufen und Ihr Mieter danach sein Recht ausübt. Faktisch liegen Mieterkäufe laut Gutachterausschuss Berlin im Preisband vermieteter Wohnungen.

Gehören Absprachen über Kaution und mitverkaufte Einbauten in die Urkunde?

Ja. Der Kaufvertrag wird vollständig verlesen, ein Verzicht darauf ist nicht möglich, und außerhalb der Urkunde getroffene Vereinbarungen sind grundsätzlich unwirksam. Nehmen Sie Kautionsstand, Übergabestichtag und mitverkaufte Gegenstände deshalb in den Entwurf auf.

Wer zahlt Notar und Grundbuch, wenn ich an meinen Mieter verkaufe?

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Bei Ihnen bleibt die Lastenfreistellung. Stellt Ihre Bank dem Notar Treuhandauflagen, kann eine Treuhandgebühr anfallen, die im Regelfall die Verkäuferseite trägt.

Wie lange dauert es vom Ja meines Mieters bis zum Geld auf dem Konto?

Rechnen Sie in Wochen, nicht in Tagen. Nach dem Kaufentschluss braucht Ihr Mieter die Finanzierungszusage, danach folgen Notarentwurf, Bedenkzeit, Beurkundung und Grundschuldbestellung. Die Fälligkeitsmitteilung kommt erst, wenn Genehmigungen, Vormerkung, Löschungsunterlagen und die Klärung des gemeindlichen Vorkaufsrechts vorliegen.

Geht der Verkauf auch, wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist?

Ja, das ist der Normalfall. Der Notar prüft das Grundbuch und holt die Löschungsunterlagen bei Ihrer Bank ein. Solange die Lastenfreistellung nicht gesichert ist, wird der Kaufpreis nicht fällig. Klären Sie früh, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Fazit

Der Verkauf an den eigenen Mieter ist der kürzeste Weg aus einer vermieteten Wohnung: keine Vermarktung, kein Besichtigungsverkehr, kein Vorkaufsrechtsverfahren, keine Provision. Der Preis bleibt dafür im Band der vermieteten Wohnungen, der belastbare Vorteil ist die gesparte Provision und nicht ein höherer Quadratmeterpreis. Absichern lässt sich der Verkauf über eine datierte Finanzierungsbestätigung und einen zeitnahen Notartermin, nicht über eine Reservierung. Weitere Wege aus der Immobilie zeigt der Ratgeber zum Immobilienverkauf. Vor dem ersten Gespräch mit Ihrem Mieter brauchen Sie eine belastbare Zahl: Fordern Sie Ihre kostenlose Ersteinschätzung an.

Quellen

• § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters und § 469 BGB, Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist, abgerufen im August 2026
• § 573 BGB, Ordentliche Kündigung des Vermieters, abgerufen im August 2026
• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke und § 125 BGB, Nichtigkeit wegen Formmangels, abgerufen im August 2026
• § 448 BGB, Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten und § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete, abgerufen im August 2026
• § 551 BGB, Mietsicherheit und § 556 BGB, Betriebskosten, abgerufen im August 2026
• § 505a BGB, Kreditwürdigkeitsprüfung und § 18a KWG, abgerufen im August 2026
• § 17 BeurkG, Grundsatz, § 13 BeurkG, Vorlesen, Genehmigen, Unterschreiben und § 310 BGB, Anwendungsbereich, abgerufen im August 2026
• § 194 BauGB, Verkehrswert, § 193 BauGB und § 195 BauGB, abgerufen im August 2026
• § 24 ImmoWertV, Vergleichswertverfahren und § 6 ImmoWertV, abgerufen im August 2026
• § 11 GrEStG, § 22 GrEStG, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Art. 105 GG und § 23 EStG, abgerufen im August 2026
• § 34 GNotKG, Anlage 1 GNotKG und Anlage 2 GNotKG, Tabelle B, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22, Reservierungsgebühr, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.5.3.1, S. 67 und S. 69, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Infoblatt „Der Kauf einer gebrauchten Immobilie“ und notar.de zur Kaufpreisfälligkeit, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Maklergebühren bei Immobilien, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Neugeschäft, Werte für Juni 2026, abgerufen im August 2026