Wohnung an Kapitalanleger verkaufen: so entsteht der Preis

Das Wichtigste in Kürze

• Seine Messlatte: Zehnjährige Bundeswertpapiere rentierten am 7. August 2026 mit 3,20 Prozent. Jede Nettoanfangsrendite darunter braucht eine Erwartung als Rechtfertigung.
• Gedeckelte Reserve: Erhöht werden darf erst, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, dann in drei Jahren um höchstens 20 vom Hundert, in bestimmten Gebieten um 15 (§ 558 BGB).
• Was der Markt zahlt: Wohnungseigentum im Weiterverkauf lag in Bayern 2025 im Median bei 3.600 Euro je Quadratmeter, Spanne 1.700 Euro (Hof) bis 7.900 Euro (München). Nur regional gültig.
• Ihr kostenloses Zugeständnis: Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung darf ein Finanzgericht nicht einfach durch die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ersetzen (BFH IX R 26/19): 82 Prozent Gebäudeanteil laut Vertrag gegen 27 Prozent laut Finanzamt.
• Provisionsteilung gilt nicht immer: Die Halbteilungsregeln greifen nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Kauft eine Gesellschaft, gelten sie nicht.

Ein Kapitalanleger kauft Ihre vermietete Wohnung nach Ertrag, nicht nach Quadratmeterpreis. Er misst die Nettoanfangsrendite gegen die risikoarme Alternative: 3,20 Prozent rentierten zehnjährige Bundeswertpapiere am 7. August 2026. Entscheidend sind vier Größen: Ist-Nettokaltmiete, nicht umlagefähiges Hausgeld, rechtlich abrufbare Mietsteigerungsreserve und die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die seine Abschreibung bestimmt.

Sein Prüfprogramm besteht aus Dokumenten, nicht aus Eindrücken.

Quellen: § 558 BGB, § 1 BetrKV, § 28 WEG, § 24 WEG, § 80 GModG, abgerufen im August 2026. Woher die WEG-Unterlagen kommen und was sie kosten, steht im Ratgeber zum Wohnungsverkauf.

Wie rechnet ein Kapitalanleger den Preis Ihrer Wohnung?

Vom Ertrag rückwärts, nicht vom Quadratmeterpreis vorwärts. Er startet bei der Ist-Nettokaltmiete laut Mietvertrag und zieht die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab. Was nicht umlagefähig ist, ist normiert: Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Als Modellansätze für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen nennt Anlage 3 zur ImmoWertV für Wohnnutzung 357 Euro jährlich je Eigentumswohnung an Verwaltungskosten, 11,70 Euro jährlich je Quadratmeter an Instandhaltungskosten, sofern die Schönheitsreparaturen die Mieter tragen, und 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags als Mietausfallwagnis. Stand ist der 1. Januar 2021, fortzuschreiben über den Verbraucherpreisindex. Es sind Modellwerte, keine Ist-Kosten: Ihr Wirtschaftsplan ist der bessere Ansatz. Bleibt die Nettoanfangsrendite unter 3,20 Prozent, kauft der Anleger eine Erwartung und keinen Ertrag. Die Umrechnung von Faktor und Rendite zeigt der Beitrag zu Kaufpreisfaktor und Mietrendite.

Wie viel Mietsteigerungsreserve steckt in Ihrer Wohnung?

So viel, wie die Differenz zwischen Bestandsmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete hergibt, abzüglich mehrerer gesetzlicher Deckel. Diese Differenz ist das eigentliche Produkt, das Sie einem Anleger verkaufen. Die Wartefrist steht in § 558 Abs. 1 BGB: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung eintreten soll, und das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich. Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach Absatz 2, gebildet aus den üblichen Entgelten der letzten sechs Jahre für vergleichbaren Wohnraum einschließlich der energetischen Ausstattung. Ihr Argument lautet deshalb nie „Miete liegt unter Markt“, sondern „Miete liegt X Euro unter Markt, davon sind Y Euro abrufbar“.

Quellen: § 556d BGB, § 558 BGB, § 559 BGB, abgerufen im August 2026. Verordnungen zur abgesenkten Kappungsgrenze gelten höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB), Verordnungen zur Mietpreisbremse müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 Satz 4 BGB). Welche Verordnung für Ihre Gemeinde gilt, klärt eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung im Vertrag bares Geld für den Käufer?

Weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, der Grund und Boden nicht. Für ein Wohngebäude, das nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurde, beträgt die Absetzung für Abnutzung jährlich 2 Prozent, für später fertiggestellte Wohngebäude 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Jeder Prozentpunkt, der im Vertrag vom Boden zum Gebäude wandert, erhöht seine Bemessungsgrundlage dauerhaft, ohne Ihren Kaufpreis zu mindern. Der Bundesfinanzhof entschied dazu an einer vermieteten Eigentumswohnung: „Das FG darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen.“ (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19) Im Streitfall standen 82 Prozent Gebäudeanteil laut Kaufvertrag 27 Prozent nach der Arbeitshilfe gegenüber. Daraus folgt nicht, dass jede vertragliche Aufteilung hält. Leiten Sie sie über Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil her und lassen Sie die Formulierung von einer Steuerberatung prüfen.

Welche Typen von Kapitalanlegern gibt es und was zahlt welcher?

Vier Typen, und ihre Steuerrechnung erklärt die Preisunterschiede besser als jedes Bauchgefühl. Der private Bestandsanleger sucht laufenden Ertrag, schreibt mit 2 Prozent ab und zahlt nur, was der Cashflow trägt. Der Value-Add-Käufer modernisiert und achtet auf die anschaffungsnahen Herstellungskosten: Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung gehören zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Er bietet weniger, weil er Budget für den Umbau braucht, und will die Wohnung eher leer: dazu der Beitrag vermietet oder leer verkaufen. Den Neubau-Anleger reizt die degressive Abschreibung von 5 Prozent vom Buchwert (§ 7 Abs. 5a EStG), die nur für selbst hergestellte oder bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschaffte Gebäude gilt, wenn Herstellungsbeginn oder Kaufvertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen. Für Ihre Bestandswohnung greift sie nicht, dieser Typ verhandelt gar nicht erst mit Ihnen. Der institutionelle Bestandshalter kauft nur Pakete.

Wo erreichen Sie Kapitalanleger für eine vermietete Eigentumswohnung?

Über Kanäle, in denen Zahlen vor Bildern kommen. Erstens die Anzeige mit einer anderen ersten Zeile: Ist-Jahresnettokaltmiete, Vermietungsstand und Hausgeld gehören nach oben, nicht die Küche. Liegt beim Aufgeben der Anzeige ein Energieausweis vor, sind fünf Angaben Pflicht: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG, früher Gebäudeenergiegesetz). Den Aufbau zeigt der Ratgeber zum Exposé. Zweitens die Maklerin oder der Makler mit Anlegerkartei, wobei ein Maklervertrag über den Verkauf einer Wohnung der Textform bedarf (§ 656a BGB). Drittens die eigene Eigentümergemeinschaft: Wo bereits vermietende Eigentümer sitzen, kennt der nächste Käufer Verwaltung und Rücklage. Viertens der institutionelle Weg, der nur bei Paketen greift.

Quellen: StMB Bayern, Stadtentwicklungsbehörde Hamburg, Statistisches Bundesamt, Eigentumsquote, Deutsche Bundesbank, abgerufen im August 2026. Die bayerischen und Hamburger Werte gelten nur regional, die Eigentumsquote stammt aus dem Mikrozensus und zählt Haushalte.

Wann zahlt ein Kapitalanleger mehr als ein Selbstnutzer?

Immer dann, wenn Ihre Bestandsmiete nahe an der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, weil Ertrag und Marktpreis dann zusammenlaufen. Zwei weitere Konstellationen sprechen dafür: ein Objekttyp, den Selbstnutzer selten kaufen, etwa kleine Einzimmerwohnungen, und Zeitdruck, weil der Anleger keine Familienentscheidung treffen muss. Dagegen spricht eine tief unter Markt liegende Bestandsmiete in einer Lage mit hoher Selbstnutzernachfrage: Dann kauft der Anleger die Option auf spätere Bezugsfreiheit und setzt dafür einen Abschlag an. Wo die Eigentumsquote niedrig ist, in Berlin 15,9 Prozent, ist die Anlegerkonkurrenz die eigentliche Konkurrenz. Vorher brauchen Sie einen Ausgangswert: Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert eine Orientierung, kein Gutachten. Abschlagshöhen und Fristen behandelt der Beitrag zur vermieteten Wohnung, die dritte Route über den eigenen Mieter folgt anderen Regeln.

Was ändert sich an der Provision, wenn der Käufer kein Verbraucher ist?

Die gesetzliche Halbteilung des Maklerlohns entfällt. § 656b BGB lautet: „Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.“ Verbraucher ist nach § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Kauft eine Gesellschaft, greifen weder die gleich hohe Verpflichtung beider Seiten bei Doppeltätigkeit (§ 656c BGB) noch die Grenze für die Abwälzung (§ 656d BGB). Zwei Einschränkungen: Die Textform des § 656a BGB gilt unabhängig davon, und die private Vermögensanlage einer Privatperson ist im Regelfall keine gewerbliche Tätigkeit, der typische private Anleger bleibt also Verbraucher. Zur üblichen Höhe: Maklerprovision.

Rechenbeispiel: wie aus 489,60 Euro Monatsmiete ein Preis wird

Belegt sind Modellansätze, Median, Kappungsgrenze und Anleihenrendite, alle Objektdaten sind Annahmen und alle Rechenschritte eigene Rechnungen. Angenommen: 68 Quadratmeter, Fertigstellung 1996, Großstadt in Bayern, vermietet zu 7,20 Euro je Quadratmeter, Vergleichsmiete 9,60 Euro, Kappungsgrenze 15 %.

• Rohertrag: 68 × 7,20 Euro × 12 = 5.875,20 Euro im Jahr.
• Nicht umlagefähig: 357,00 Euro Verwaltung, 795,60 Euro Instandhaltung (68 × 11,70 Euro), 117,50 Euro Mietausfallwagnis (2 %), zusammen 1.270,10 Euro oder 21,6 % des Rohertrags. Reinertrag: 4.605,10 Euro.
• Marktpreis nach Median: 68 × 3.600 Euro = 244.800 Euro, das 41,7-Fache der Jahresmiete, Nettoanfangsrendite 1,88 %.
• Reiner Ertragskäufer: bei Faktor 22 sind es 129.254,40 Euro, die Lücke zum Marktpreis beträgt 115.545,60 Euro.
• Was die Reserve deckt: 7,20 × 1,15 = 8,28 Euro je Quadratmeter, 6.756,48 Euro im Jahr, nach Kosten 5.468,75 Euro Reinertrag und 2,23 % Rendite, weiter unter 3,20 %. Die 9,60 Euro sind in einem Schritt nicht erreichbar.
• Was die Aufteilung bringt: 70 % Gebäudeanteil ergeben 3.427,20 Euro Abschreibung im Jahr, 82 % ergeben 4.014,72 Euro; die Differenz von 587,52 Euro bringt bei 42 % Grenzsteuersatz rund 246,76 Euro jährlich.

Der Cashflow-Käufer landet bei rund 129.000 Euro, der Markt bei rund 245.000 Euro. Wer die Differenz zahlt, kauft die Reserve und die Option auf Bezugsfreiheit, nicht den laufenden Ertrag. Belegen Sie sie deshalb: Mietspiegelauszug, Datum der letzten Erhöhung, Kappungsgrenze, hergeleitete Aufteilung. Wo Ihre Wohnung preislich steht, zeigt eine erste Einschätzung.

Häufige Fragen

Fällt beim Verkauf an einen Kapitalanleger Umsatzsteuer an?

Nein. Steuerfrei sind die Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG), gleich ob der Käufer privat oder gewerblich handelt. Die Maklerrechnung enthält dagegen Umsatzsteuer. Die Grunderwerbsteuer des Käufers beträgt 3,5 vom Hundert, die Länder dürfen abweichen (Art. 105 Abs. 2a GG).

Kann ein Anleger kaufen, ohne die Wohnung besichtigt zu haben?

Ja, und in diesem Segment ist es üblich, weil die Wohnung während der Mietzeit der geschützte Bereich des Mieters ist. An Ihrer Pflicht ändert das nichts: Ohne Besichtigung ist der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben (§ 80 Abs. 4 Satz 3 und 5 GModG).

Muss die Ist-Miete im Kaufvertrag stehen?

Vorgeschrieben ist es nicht, üblich und sinnvoll schon. Beachten Sie die Folge: Die Angabe gehört zur vereinbarten Beschaffenheit (§ 434 Abs. 2 BGB). Nennen Sie die Nettokaltmiete mit Stichtag und ausdrücklich als Ist-Miete, nicht als erzielbare Miete. Auf einen Haftungsausschluss können Sie sich nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB).

Wie viele Wohnungen darf ich verkaufen, ohne gewerblich zu werden?

Eine im Gesetz genannte Zahl gibt es dafür nicht. Die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel stammt aus der Rechtsprechung und hängt an der Zahl der Objekte, am zeitlichen Zusammenhang zwischen Anschaffung und Veräußerung und an der erkennbaren Verkaufsabsicht. Klären Sie das vor dem zweiten Verkauf mit einer Steuerberatung.

Zahlt ein Kapitalanleger schneller als ein Selbstnutzer?

Häufig ja, weil die Entscheidung an einer Rechnung hängt und viele Käufer mit hohem Eigenkapitalanteil arbeiten. Vorausgesetzt sind vollständige Unterlagen: Mietvertrag mit Nachträgen, letzte Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnungen sowie Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 WEG). Fehlt eine Zahl, wird aus dem schnellen Käufer ein zögernder.

Fazit

Ein Kapitalanleger zahlt für Ertrag und für die rechtlich abrufbare Mietsteigerungsreserve, nicht für Grundriss und Ausstattung. Ihre Hebel sind vollständige Zahlen aus Mietvertrag und WEG-Unterlagen, ein belegter Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete samt geltender Kappungsgrenze und eine hergeleitete Kaufpreisaufteilung im Vertragsentwurf. Ob dieser Käuferkreis mehr bringt als der Selbstnutzermarkt, entscheidet das Verhältnis Ihrer Bestandsmiete zum Marktniveau der Lage: Weitere Beiträge dazu im Ratgeber Verkauf. Fordern Sie als Nächstes eine kostenlose Ersteinschätzung an und legen Sie Mietvertrag und letzte Jahresabrechnung daneben.

Quellen

• § 434 BGB, Sachmangel, abgerufen im August 2026
• § 444 BGB, Haftungsausschluss, abgerufen im August 2026
• § 556d BGB, Mietpreisbremse, abgerufen im August 2026
• § 558 BGB, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, abgerufen im August 2026
• § 559 BGB, Modernisierungsumlage, abgerufen im August 2026
• § 13 BGB, Verbraucher, abgerufen im August 2026
• § 656a BGB, § 656b BGB, § 656c BGB, § 656d BGB, abgerufen im August 2026
• § 6 EStG, anschaffungsnahe Herstellungskosten, § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung, abgerufen im August 2026
• § 19 WEG, § 24 WEG, § 28 WEG, abgerufen im August 2026
• § 1 BetrKV, Betriebskosten, abgerufen im August 2026
• Anlage 3 zu § 12 Abs. 5 Satz 2 ImmoWertV, abgerufen im August 2026
• § 80 GModG, § 87 GModG, abgerufen im August 2026
• § 4 UStG, § 11 GrEStG, Art. 105 GG, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19, abgerufen im August 2026
• Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, Immobilienmarktbericht Bayern 2026, abgerufen im August 2026
• Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 250 vom 16.07.2026, Eigentumsquote im Mikrozensus, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, Zinssätze und Renditen, abgerufen im August 2026