Kaufpreisfaktor und Mietrendite: Formel, Werte, Exposé

Das Wichtigste in Kürze

• Kehrwert: Kaufpreisfaktor 20 entspricht exakt 5,00 % Bruttomietrendite, Faktor 25 entspricht 4,00 %. Dieselbe Information in zwei Schreibweisen.
• 26,6: So hoch lag das mittlere Verhältnis Kaufpreis zu Nettojahresrohertrag der 651 Berliner Mietwohn- und Mietwohngeschäftshäuser (Gutachterausschuss Berlin, Liegenschaftszinssätze 2025, Tabelle 12). Das 5.- bis 95.-Perzentil reicht von 18,0 bis 39,3.
• 14,9 bis 28,8: Zwischen diesen amtlichen Mittelwerten bewegt sich der Rohertragsfaktor in Brandenburg, je nach Lage und Objektart (Oberer Gutachterausschuss Brandenburg, Stichtag 01.07.2024).
• 78,8 %: So viel des Nettojahresrohertrags blieb in denselben 651 Kauffällen nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten übrig. Aus 5,00 % brutto werden rund 4,00 % netto.
• 30,6 statt 36,2: So fiel das Kaufpreis-Jahresmiets-Verhältnis von Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Städten von 2022 bis 2025 (Bundesbank, Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt).
• 3,98 %: Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über zehn Jahre im Juni 2026 (Bundesbank, Stand 31.07.2026). Liegt die Nettomietrendite darunter, wirkt die Finanzierung gegen den Käufer.

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete, die Bruttomietrendite ist sein Kehrwert. Faktor 20 bedeutet 5,00 % Bruttomietrendite, Faktor 25 bedeutet 4,00 %. Welcher Faktor realistisch ist, hängt an Lage und Objektart: In Brandenburg reichen die amtlichen Mittelwerte von 14,9 im Weiteren Metropolenraum bis 28,8 bei vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern im Berliner Umland.

Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor einer Immobilie?

Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete, sonst nichts. Bezugsgröße ist der Rohertrag nach § 31 ImmoWertV, also die marktüblich erzielbaren Erträge, bei periodischen Verfahren die vertraglich vereinbarten. Umlagen und Heizkosten bleiben außen vor.

Jede Stelle nennt sie anders: Brandenburg Rohertragsfaktor, Berlin Vielfaches der Jahresnettokaltmiete, die Bundesbank Kaufpreis-Jahresmiets-Verhältnis, im Maklerjargon Vervielfältiger. Gemeint ist immer dieselbe Division.

Quellen: Eigene Berechnung, Bruttomietrendite als Kehrwert des Faktors. Der Abschlag von 20 Prozent orientiert sich am Nettoreinertragsanteil von 78,8 Prozent aus 651 Kauffällen 2022 bis 2024 (Gutachterausschuss Berlin, Liegenschaftszinssätze 2025, Tabelle 12).

Wie hängen Kaufpreisfaktor und Mietrendite zusammen?

Sie sind mathematisch identisch: 1 geteilt durch den Faktor ergibt die Bruttomietrendite, 1 / 20,7 = 4,83 %. Wer beides nebeneinander ins Exposé schreibt, hat keine zwei Argumente, sondern eine Zahl zweimal. Private Käufer denken in Faktoren, Banken und institutionelle Käufer in Renditen, weil sich Prozentwerte gegen Anleihen und Kreditzinsen halten lassen.

Wie berechne ich die Bruttomietrendite meiner Immobilie?

Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Bei 44.352 Euro Jahresnettokaltmiete und 918.000 Euro Kaufpreis sind das 4,83 %.

Drei Fehler kosten hier Glaubwürdigkeit. Erstens die Warmmiete als Zähler: Betriebskosten nach § 2 BetrKV sind nach § 556 Abs. 1 BGB umlagefähig und kein Ertrag des Eigentümers. Zweitens der Abzug eben dieser Betriebskosten von der Kaltmiete, der die Rendite doppelt drückt. Drittens der ungekennzeichnete Wechsel zwischen Rendite auf den Kaufpreis und Rendite auf die Gesamtinvestition. Vermietete Stellplätze und Gewerbeeinheiten zählen im Zähler mit.

Welche Kosten muss ich für die Nettomietrendite abziehen?

Genau die Posten, die der Mieter nicht trägt: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis. § 32 ImmoWertV definiert sie als die regelmäßigen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen gedeckt sind, § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ausdrücklich aus den Betriebskosten aus.

Quellen: Anlage 3 zu § 12 Abs. 5 ImmoWertV, Basis 01.01.2021, jährlich über den Verbraucherpreisindex angepasst; Fortschreibung ab 01.01.2025 aus Oberer Gutachterausschuss Brandenburg, Liegenschaftszinssätze 2025, Anlage 1. Berlin setzte für 2024 13,80 Euro je m² Wohnfläche und 351,00 Euro je Wohnung an.

Das sind Modellansätze, keine Ist-Kosten: Wer eine höhere Verwalterrechnung im Ordner hat, nimmt diese Zahl. Auf der Käuferseite kommen Erwerbsnebenkosten hinzu, § 11 Abs. 1 GrEStG nennt 3,5 vom Hundert Grunderwerbsteuer, Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG erlaubt den Ländern abweichende Sätze, dazu Notarkosten.

Wie rechnet sich ein Mehrfamilienhaus im Berliner Umland konkret?

Ausgangslage: sechs Wohnungen, 420 m² Wohnfläche, voll vermietet, 8,80 Euro Nettokaltmiete je m² und Monat. Das entspricht dem Durchschnitt von 8,8 Euro aus 75 Kauffällen im Berliner Umland ohne Potsdam (Oberer Gutachterausschuss Brandenburg).

Schritt 1, Jahresnettokaltmiete: 420 m² × 8,80 Euro × 12 = 44.352 Euro Jahresrohertrag.

Schritt 2, Kaufpreis über den marktüblichen Faktor: 44.352 Euro × 20,7 = 918.086 Euro, gerundet 918.000 Euro.

Schritt 3, Bruttomietrendite: 44.352 / 918.000 = 4,83 %, identisch mit 1 / 20,7.

Schritt 4, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten: Verwaltung 6 × 359 Euro = 2.154 Euro, Instandhaltung 420 m² × 14,00 Euro = 5.880 Euro, Mietausfallwagnis 2 % von 44.352 Euro = 887 Euro. Summe 8.921 Euro, also 20,1 % des Rohertrags.

Schritt 5, Nettomietrendite: 44.352 − 8.921 = 35.431 Euro Reinertrag, geteilt durch 918.000 sind 3,86 %. Auf Reinertragsbasis lautet der Faktor 918.000 / 35.431 = 25,9, aus 20,7 wird also 25,9.

Schritt 6, Erwerbsnebenkosten: 8,0 % für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sind 73.440 Euro. Gesamtinvestition 991.440 Euro, Nettomietrendite darauf 35.431 / 991.440 = 3,57 %.

Schritt 7, Eigenkapitalrendite: 30 % Eigenkapital = 297.432 Euro, Darlehen 694.008 Euro, Zins 3,98 % ergibt 27.622 Euro. Überschuss vor Tilgung und Steuern 7.809 Euro, Eigenkapitalrendite 7.809 / 297.432 = 2,63 %. Weil 3,57 % Nettomietrendite unter dem Zins liegen, hebelt das Darlehen nach unten.

Welcher Faktor für Ihr Objekt realistisch ist, zeigt der Abgleich der Mieterliste mit der örtlichen Kaufpreissammlung, dafür gibt es die kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts.

Welcher Kaufpreisfaktor wird aktuell in welcher Lage bezahlt?

Zwischen 14,9 und 28,8 im Mittel, mit Einzelfällen von 6,3 bis 72,7, alles aus amtlichen Kaufpreissammlungen statt aus Angebotspreisen.

Quellen: Gutachterausschuss Berlin, Liegenschaftszinssätze 2025 (Amtsblatt Berlin Nr. 39 vom 19.09.2025) und Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kap. 5.4.1. Oberer Gutachterausschuss Brandenburg, Liegenschaftszinssätze 2025, Datenbasis 2023 bis 2025, Stichtag 01.07.2024. Deutsche Bundesbank, Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt, Jahreswerte 2025, Datenstand 05.06.2026, Basis Kaufpreise und Neuvertragsmieten der bulwiengesa AG; die sieben Großstädte sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Die Berliner Werte gelten laut Vorbemerkung nur für Objekte ab vier Mieteinheiten, nicht für Ein- bis Dreifamilienhäuser und nicht für Wohnungseigentum, Paketverkäufe und Share Deals sind ausgenommen. Die Bundesbank-Werte betreffen nur Eigentumswohnungen und Neuvertragsmieten. Einen bundesweiten amtlichen Durchschnittsfaktor gibt es nicht, so wenig wie einen bundesweiten Bodenrichtwert.

Dass die Faktoren seit 2022 fallen, obwohl die Mieten steigen, liegt an beiden Seiten des Bruchs: Faktor 36 entspricht 2,78 % brutto, das rechnete sich bei 1 % Zins und bei knapp 4 % nicht mehr. Zur Preisentwicklung: Immobilienpreise und Prognose. Der Liegenschaftszinssatz in der letzten Spalte ist das amtliche Gegenstück im Ertragswertverfahren, keine betriebswirtschaftliche Rendite, dazu der Artikel zum Ertragswertverfahren.

Wie gebe ich Kaufpreisfaktor und Mietrendite im Exposé korrekt an?

Mit Bezugsgröße, Stichtag und Vermietungsstand, sonst gar nicht. Vier Angaben machen eine Faktorzahl prüfbar:

1. Welche Miete: Ist-Nettokaltmiete laut Mieterliste oder marktüblich erzielbare Miete. Beides ist zulässig, die Differenz gehört benannt.
2. Welcher Preis: Angebotspreis ohne Erwerbsnebenkosten oder Gesamtinvestition, im Beispiel oben 4,83 % gegenüber 4,47 % bei 8 % Erwerbsnebenkosten.
3. Brutto oder netto: Bei 20 % nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wird aus 4,83 % brutto 3,86 % netto. Wer nur die Bruttozahl nennt, muss sie als solche kennzeichnen.
4. Leerstand und Befristungen: Leere Einheiten, Staffel- und Indexmieten und Gewerbeverträge mit Auslaufdatum verändern die Zahl innerhalb eines Jahres erheblich.

Der häufigste Fehler ist die kalkulatorische Miete ohne Kennzeichnung: Wer eine Bestandsmiete von 6,20 Euro mit 9,50 Euro Marktmiete in den Faktor rechnet, produziert eine Zahl, die beim ersten Blick in die Mieterliste zusammenbricht. Die Mietsteigerungsreserve gehört als eigener Absatz ins Exposé, nicht in die Kennzahl. Eine unverbindliche Ersteinschätzung ordnet Ihr Objekt in die örtliche Spanne ein und ersetzt kein Verkehrswertgutachten.

Häufige Fragen

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Das hängt an Lage und Objektart, eine bundesweite Zahl gibt es nicht. Die amtlichen Mittelwerte reichen von 14,9 im Weiteren Metropolenraum Brandenburgs bis 28,8 bei vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern im Berliner Umland. Aussagekräftig ist nur der Vergleich mit der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für dieselbe Objektart.

Ist ein hoher oder ein niedriger Kaufpreisfaktor besser?

Das kommt auf die Seite an. Für den Verkäufer ist ein hoher Faktor besser, er bedeutet einen höheren Preis je Euro Miete. Für den Käufer ist ein niedriger Faktor besser, er bedeutet eine höhere Bruttomietrendite: Faktor 15 ergibt 6,67 %, Faktor 30 ergibt 3,33 %.

Rechnet man den Kaufpreisfaktor mit der Kaltmiete oder der Warmmiete?

Mit der Nettokaltmiete. Betriebskosten nach § 2 BetrKV werden nach § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter umgelegt, sie sind kein Ertrag des Eigentümers, und der Rohertrag nach § 31 ImmoWertV ist netto kalt definiert. Wer mit der Warmmiete rechnet, erhält einen künstlich niedrigen Faktor.

Wie viele Jahresmieten ist ein Haus wert?

Die Amortisationslesart ist eine Merkhilfe, keine Bewertung. Faktor 20 heißt rechnerisch, dass die Nettokaltmiete den Kaufpreis nach 20 Jahren nominal eingespielt hat, unterstellt aber null Bewirtschaftungskosten, Zinsen, Steuern und Leerstand. Realistisch ist der Reinertragsfaktor: Aus 20,7 werden 25,9.

Gilt die Faustregel „maximal das 25-Fache der Jahresmiete“ noch?

Als bundesweite Regel war sie nie belegt, die Daten widersprechen ihr in beide Richtungen: 17,1 in den kreisfreien Städten Brandenburgs, 24,9 bei vermietetem Wohnungseigentum im Berliner Umland, 28,8 bei vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern dort. Der Berliner Gutachterausschuss stuft Kauffälle erst oberhalb des 70-Fachen als Extremwert ein.

Muss ich die Mietrendite im Exposé angeben?

Eine Pflicht gibt es nicht, anders als beim Energieausweis im Hausverkauf. Wer die Zahl angibt, muss sie sauber herleiten, professionelle Käufer rechnen sie in Sekunden nach. Sinnvoll sind Faktor, Bruttorendite und Ist-Jahresnettokaltmiete mit Datum, dazu die Mieterliste im Datenraum.

Fazit

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind dieselbe Division in zwei Schreibweisen, die Arbeit beginnt danach: bei den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, in den 651 Berliner Kauffällen im Mittel 21,2 Prozent des Rohertrags, und beim Vergleich mit dem Finanzierungszins von 3,98 Prozent. Belastbar wird eine Faktorangabe erst mit Bezugsmiete, Preisbasis und Stichtag, die Vergleichswerte liegen bei den Gutachterausschüssen der Länder. Fehlt Ihnen die Zahl für Ihre Lage, fordern Sie eine kostenlose Ersteinschätzung Ihres Renditeobjekts an.

Quellen

• Gutachterausschuss Berlin: Liegenschaftszinssätze 2025 (Amtsblatt Berlin Nr. 39 vom 19.09.2025, S. 2477 ff.), Stichtag 31.12.2024, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Berlin: Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kap. 5.4.1, abgerufen im August 2026
• Oberer Gutachterausschuss Brandenburg: Liegenschaftszinssätze 2025, abgerufen im August 2026
• Bundesbank: Einlagen- und Kreditzinssätze, MFI-Zinsstatistik, Stand 31.07.2026, abgerufen im August 2026
• Bundesbank: Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt, Datenstand 05.06.2026, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV: § 31 Reinertrag; Rohertrag und § 32 Bewirtschaftungskosten, abgerufen im August 2026
• ImmoWertV: Anlage 3 zu § 12 Abs. 5, Bewirtschaftungskosten, abgerufen im August 2026
• BetrKV: § 1 und § 2 Betriebskosten, abgerufen im August 2026
• BGB: § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten, abgerufen im August 2026
• GrEStG: § 11 Steuersatz und GG: Art. 105 Abs. 2a, abgerufen im August 2026