Vermietet oder leer verkaufen? Abfindung gegen Abschlag

Das Wichtigste in Kürze

• Gemessener Abstand: Rohertragsfaktoren Münster 2026: 40,6 nicht vermietet gegen 35,7 vermietet in den zentralen Zonen 1 bis 3, 30,4 gegen 25,5 in den äußeren Zonen 4 und 5. Rund 12 und rund 16 Prozent (eigene Rechnung).
• Verkauf trägt keine Kündigung: § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB schließt den Verkauf im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Begründung von Wohnungseigentum als Kündigungsgrund ausdrücklich aus.
• Drei legale Wege: Aufhebungsvertrag gegen Abfindung, regulärer Auszug mit drei Monaten Frist (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) oder echter Eigenbedarf.
• Obergrenze der Abfindung: Mehrerlös minus Leerstandskosten, im Rechenbeispiel rund 116.500 Euro bei niedriger, nur rund 37.300 Euro bei marktgerechter Bestandsmiete.
• Steuer: Leerstand ist keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, die Ausnahme des § 23 EStG greift nicht.

Vermietet verkaufen kostet Preis, leer verkaufen kostet Zeit und Geld. Der Gutachterausschuss Münster weist für 2026 Rohertragsfaktoren von 40,6 (nicht vermietet) und 35,7 (vermietet) für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf in den zentralen Zonen 1 bis 3 aus, rund 12 Prozent Abstand (eigene Rechnung). Leer wird eine Wohnung nur über Aufhebungsvertrag, regulären Auszug oder echten Eigenbedarf, denn der Verkaufswunsch allein trägt keine Kündigung.

Wie groß ist der Preisabschlag für eine vermietete Immobilie wirklich?

Einen bundesweiten Prozentsatz gibt es nicht, nur regional erhobene Werte der Gutachterausschüsse. In Münster sind es rund 12 Prozent in den zentralen und rund 16 Prozent in den äußeren Zonen, jeweils auf denselben Jahresrohertrag. Düsseldorf setzt im Bewertungsmodell für „vermietet“ beim Wohnungseigentum bis zu 5 Prozent Abschlag an, beim Reihenhaus bis zu 10 Prozent. Maßgeblich ist der Grundstücksmarktbericht des für Ihre Kommune zuständigen Gutachterausschusses (vermietete Wohnung verkaufen).

Der Abschlag ist kein Objektmerkmal, sondern der Marktpreis der Option auf Bezugsfreiheit. Er wächst mit der Wartezeit auf diese Option (Sperrfrist nach § 577a BGB), mit dem Abstand zwischen Bestandsmiete und Marktmiete und mit dem Anteil der Eigennutzer vor Ort: Nach dem Mikrozensus 2022 lag die Eigentumsquote der Haushalte bundesweit bei 41,9 Prozent, zwischen 59,7 Prozent im Saarland und 15,9 Prozent in Berlin. Wo sie hoch ist, wiegt der Wegfall dieser Käufer schwerer. Was davon auf Ihr Objekt zutrifft, zeigt erst ein konkreter Wert: Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert Orientierung, kein Gutachten.

Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 Münster, Tabellen 50 und 52 und Düsseldorf 2026, abgerufen im August 2026. Die Düsseldorfer Werte sind sachverständige Anpassungen im Bewertungsmodell, keine gemessenen Marktabstände; die Münsteraner Liegenschaftszinssätze beruhen auf 513 Weiterverkäufen aus dem Jahr 2025.

Darf ich meinem Mieter kündigen, weil ich verkaufen will?

Nein, der Verkaufswunsch ist kein Kündigungsgrund. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB lässt eine Kündigung nur zu, wenn der Vermieter „ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“. Die einzige denkbare Norm ist die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Sie verlangt, dass der Vermieter „an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“, und schließt dann aus: Der Vermieter „kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will“.

Dass eine leere Wohnung mehr einbringt, ist kein erheblicher Nachteil in diesem Sinne, sondern der Normalfall. Wer stattdessen Eigenbedarf schreibt, aber verkaufen will, hat kein Formproblem, sondern ein materielles: Der Grund existiert nicht. Mehr dazu unter Eigenbedarfskündigung.

Welche legalen Wege führen zur leeren Übergabe, und wie lange dauern sie?

Es gibt genau drei, und sie unterscheiden sich vor allem im Zeitrisiko. Nur der Aufhebungsvertrag gegen Abfindung liefert ein festes Datum: § 542 Abs. 1 BGB stellt bei unbefristeten Mietverhältnissen allein die Kündigung zur Verfügung, einvernehmlich beenden dürfen beide Seiten den Vertrag dagegen jederzeit. Termin, Zahlung und Rückgabezustand sind dabei frei verhandelbar, nur so lässt sich der Auszug auf einen Notartermin abstimmen.

Kündigt der Mieter selbst, gilt § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“ Die Verlängerung nach fünf und acht Jahren trifft nach Satz 2 nur den Vermieter. Achten Sie auf § 545 BGB: Setzt der Mieter den Gebrauch nach Ablauf der Mietzeit fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn nicht binnen zwei Wochen widersprochen wird. Der dritte Weg, die Eigenbedarfskündigung, setzt echten Bedarf voraus.

Quellen: § 542 BGB, § 573 BGB und § 573c BGB, abgerufen im August 2026.

Wie hoch darf eine Abfindung höchstens sein, damit sich der Leerstand lohnt?

Eine gesetzliche Vorgabe fehlt, eine amtliche Statistik über gezahlte Abfindungen ebenso. Belastbar ist nur die Obergrenze: bezugsfreier Preis minus Preis im vermieteten Zustand minus Leerstandskosten minus Steuereffekt. Alles darüber macht den vermieteten Verkauf zur besseren Entscheidung. Beide Werte sollten Sie kennen, bevor Sie ein Angebot machen; eine unverbindliche Ersteinschätzung ist der schnellste Einstieg.

Die Untergrenze bestimmt der Mieter, sein größter Posten ist die Mietdifferenz über Jahre: Liegt seine Miete 2,61 Euro je Quadratmeter unter den 10,11 Euro, die Münster als Durchschnitt der nicht vermieteten Wohnungen ausweist, sind das bei 70 Quadratmetern 182,70 Euro im Monat und über fünf Jahre 10.962 Euro (eigene Rechnung). Eine Maklerprovision zahlt er selten: § 2 Abs. 1a WoVermRG verbietet dem Vermittler im Regelfall, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen.

Ein Widerrufsrecht des Mieters kann in Betracht kommen, wenn Sie außerhalb von Geschäftsräumen unterschreiben lassen: Nach § 312 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BGB gilt das Widerrufsrecht auch für Verträge über die Vermietung von Wohnraum. Satz 2 nimmt davon nur die Begründung eines Mietverhältnisses aus, und auch die nur, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat. Ob ein Aufhebungsvertrag darunter fällt, ist nicht abschließend geklärt. Lassen Sie den Entwurf anwaltlich prüfen, Fachgebiet Mietrecht.

Was kostet mich jeder Monat Leerstand?

Vier Posten, die sich schnell summieren. Erstens der Mietausfall: Bei 525 Euro Nettokaltmiete sind das 6.300 Euro im Jahr. Zweitens die Betriebskosten, die bisher der Mieter getragen hat und die nun bei Ihnen bleiben: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, dazu das volle Hausgeld und eine laufende Heizung gegen Frostschäden. Drittens die Zinsen auf ein Darlehen, das bisher aus der Miete bedient wurde. Viertens der Zeitwert des gesamten Erlöses.

Auf eine Marktbewegung, die den Leerstand finanziert, sollte niemand setzen: Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts lag im 1. Quartal 2026 nur 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal. Daraus folgt eine Reihenfolge: parallel vermarkten. Wer erst räumen lässt und dann inseriert, zahlt die gesamte Vermarktungsdauer als Leerstand.

Was ändert sich steuerlich, wenn ich den Mieter auszahle oder leer stehen lasse?

Die Zehnjahresfrist läuft weiter. Ausgenommen sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nur Wirtschaftsgüter, die „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Eine leerstehende Wohnung wird nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Abfindung und Mehrerlös gehen in dieselbe Formel ein: Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG ist der Gewinn „der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits“. Nach Satz 4 mindern in Anspruch genommene Abschreibungen die Anschaffungskosten, die Freigrenze nach Satz 5 liegt bei 1.000 Euro im Kalenderjahr (Spekulationssteuer). Beim Mieter ist die Abfindung nicht automatisch steuerfrei, Prüfmaßstab ist § 22 Nr. 3 EStG mit 256 Euro Freigrenze. Lassen Sie Ihre Seite steuerlich beraten.

Was muss im Kaufvertrag stehen, wenn ich Bezugsfreiheit zusichere?

Ein Übergabetermin, der mit Puffer hinter einem bereits schriftlich vereinbarten Auszugstermin liegt. § 433 Abs. 1 BGB verpflichtet Sie, dem Käufer die Sache „zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen“, und zwar „frei von Sach- und Rechtsmängeln“. Bleibt der Mieter, drohen Verzugsfolgen, Minderung oder Rücktritt.

Die Reihenfolge lautet deshalb: erst der unterschriebene Aufhebungsvertrag, dann die Beurkundung. Wer umgekehrt vorgeht, verhandelt aus der schwächsten Position, weil der Mieter den laufenden Termin kennt. Nutzen-Lasten-Wechsel, Zuordnung von Mieten und Betriebskosten, Kaution und eine Regelung für einen verpassten Auszugstermin gehören ins Gespräch mit dem Notariat. Den Ablauf im vermieteten Zustand beschreibt der Beitrag zum vermieteten Haus.

Wann ist der Verkauf im vermieteten Zustand die bessere Entscheidung?

Häufiger, als der Reflex „leer bringt mehr“ vermuten lässt. Liegt die Bestandsmiete nahe an der Marktmiete, bleibt vom Abschlag nur der Faktorabstand, und eine Abfindung frisst ihn schnell auf. Ohne Zustimmung des Mieters gibt es ohnehin keinen planbaren Weg zur Bezugsfreiheit. Eine verlängerte Sperrfrist von bis zu zehn Jahren nach § 577a Abs. 2 BGB senkt zwar den Preis, verkürzt aber Ihren eigenen Weg um keinen Tag (Sperrfrist nach dem Kauf).

Wo Anleger den Markt tragen, ist die Preislücke kleiner: In der Münsteraner Stichprobe waren 226 von 513 Weiterverkäufen vermietet, gut 44 Prozent (eigene Rechnung). Wie diese Gruppe rechnet, steht unter Wohnung an Kapitalanleger verkaufen, der Mieterkauf unter Wohnung an den Mieter verkaufen.

Quellen: § 577a BGB und die Grundstücksmarktberichte Münster und Düsseldorf 2026, abgerufen im August 2026.

Rechenbeispiel: Was bringt Bezugsfreiheit bei 70 Quadratmetern?

Die Faktoren stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 für Münster, Zonen 1 bis 3, die 10,11 Euro je Quadratmeter aus derselben Quelle als Durchschnitt der nicht vermieteten Wohnungen; Größe, Bestandsmiete, Abfindung und Leerstandsdauer sind Annahmen, die Rechenschritte eigene Rechnung.

• Bezugsfrei: 70 Quadratmeter zu 10,11 Euro sind 707,70 Euro im Monat und 8.492,40 Euro Jahresrohertrag, mit dem Faktor 40,6 also 344.791 Euro.
• Vermietet, Miete marktgerecht: derselbe Rohertrag mit dem Faktor 35,7 ergibt 303.179 Euro, eine Differenz von 41.612 Euro oder 12,1 Prozent.
• Vermietet, Bestandsmiete 7,50 Euro: 525 Euro im Monat, 6.300 Euro im Jahr, mit dem Faktor 35,7 also 224.910 Euro. Differenz: 119.881 Euro oder 34,8 Prozent.
• Kosten des Weges: 30.000 Euro Abfindung plus fünf Monate Leerstand mit 750 Euro Nebenkosten. Bei 525 Euro Bestandsmiete kommen 2.625 Euro Mietausfall hinzu, zusammen 33.375 Euro; bei marktgerechter Miete 3.539 Euro, zusammen 34.289 Euro.
• Ergebnis: Bei niedriger Bestandsmiete bleiben 86.506 Euro Vorteil, die Obergrenze der Abfindung liegt bei rund 116.500 Euro. Bei marktgerechter Miete sind es 7.324 Euro und rund 37.300 Euro.

Der Abschlag besteht also aus Faktorabstand und Mietabstand; nur den zweiten hebt Bezugsfreiheit vollständig. Wer im zweiten Fall 45.000 Euro zahlt, verliert Geld, obwohl der Verkaufspreis steigt.

Häufige Fragen

Muss ich meinen Mieter fragen, bevor ich verkaufe?

Nein, er muss nicht zustimmen und wird nicht Vertragspartei. Etwas anderes gilt beim Vorkaufsrecht des Mieters: Wurde das Wohnungseigentum erst nach der Überlassung begründet oder soll es begründet werden, kann er nach § 577 BGB zu den Bedingungen des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags eintreten, sobald ihm dessen Inhalt mitgeteilt ist.

Muss der Mieter eine Abfindung annehmen?

Nein, es gibt weder eine Pflicht zur Annahme noch einen Anspruch auf ein Angebot. Ein Aufhebungsvertrag kommt nur zustande, wenn beide zustimmen. Lehnt er ab, bleibt das Mietverhältnis unverändert.

Was passiert, wenn der Mieter trotz Aufhebungsvertrag nicht auszieht?

Dann besteht ein Rückgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB, durchsetzbar nur über eine Räumungsklage. Das ist der teuerste Fall, weil Sie dem Käufer gegenüber in Verzug geraten. Stellen Sie die Abfindung erst gegen Rückgabe der Schlüssel fällig.

Ist ein mündlicher Aufhebungsvertrag wirksam?

Er kann wirksam sein, ist aber wertlos, weil Auszugstermin, Rückgabezustand und Zahlung im Streitfall nicht beweisbar sind. Für die Abstimmung mit dem Notartermin brauchen Sie ein Dokument mit Datum und Unterschriften.

Bringt es mehr, erst zu sanieren und dann leer zu verkaufen?

Das ist eine zweite, eigene Rechnung. Düsseldorf setzt für „nicht modernisiert“ beim Wohnungseigentum bis zu 20 Prozent Abschlag an, bei Ein- und Zweifamilienhäusern bis zu 25 Prozent. Das hängt vom Preisniveau vor Ort ab, nicht von der Mietsituation.

Fazit

Die Entscheidung ist eine Differenzrechnung: Faktorabstand plus Mietabstand gegen Abfindung plus Leerstandskosten plus Steuereffekt. Weil der Verkaufswunsch keine Kündigung trägt, hängt der leere Verkauf immer an der Zustimmung des Mieters. Weitere Bausteine finden Sie im Ratgeber Verkauf, den Vertrag entwirft eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Mietrecht. Der erste Schritt ist der Wert Ihres Objekts: Starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung, die Abfindung rechnen Sie danach.

Quellen

• § 573 BGB, ordentliche Kündigung des Vermieters und § 573c BGB, Fristen der ordentlichen Kündigung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 542 BGB, Ende des Mietverhältnisses, § 545 BGB, stillschweigende Verlängerung und § 546 BGB, Rückgabepflicht des Mieters, abgerufen im August 2026
• § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters, § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung und § 433 BGB, vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag, abgerufen im August 2026
• § 312 BGB, Anwendungsbereich der Verbraucherschutzvorschriften und § 2 WoVermRG, Vergütung des Wohnungsvermittlers, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte und § 22 EStG, Arten der sonstigen Einkünfte, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster, Grundstücksmarktbericht 2026, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Grundstücksmarktbericht 2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex 1. Quartal 2026, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026 und Eigentumsquote nach Mikrozensus 2022, abgerufen im August 2026