Maklerprovision beim Hausverkauf: Höhe, Teilung, Fälligkeit

Das Wichtigste in Kürze

• Höhe: 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer sind laut Verbraucherzentrale der übliche Korridor. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es beim Verkauf nicht.
• Teilung: Seit dem 23.12.2020 darf der Käufer höchstens 50 Prozent der Gesamtprovision tragen, wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat (§ 656d Abs. 1 S. 1 BGB).
• Anwendungsbereich: Die Teilungsregeln gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Für Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbe gelten sie nicht.
• Form: Ohne Textform ist der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus nichtig (§ 656a BGB). Mündliche und telefonische Provisionszusagen begründen keinen Anspruch.
• Fälligkeit: Der Käuferanteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil gezahlt und darüber einen Nachweis vorgelegt hat (§ 656d Abs. 1 S. 2 BGB).
• Verhandlung: Die Gesetzesbegründung rechnete für die Zeit nach der Reform damit, dass in etwa 10 Prozent der Vermittlungen Provisionsverhandlungen stattfinden und dabei im Schnitt 10 Prozent Nachlass ausgehandelt werden. Das ist eine Schätzung zur Kostenfolgenabschätzung, keine Marktstatistik (BT-Drs. 19/15827, S. 11).

Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland gesetzlich nicht festgelegt und grundsätzlich frei verhandelbar. Üblich sind je nach Region 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer als Gesamtprovision. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten seit dem 23. Dezember 2020 zwingend, der Käuferanteil ist auf höchstens 50 Prozent gedeckelt.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienverkauf?

Die Maklerprovision, im Sprachgebrauch auch Maklercourtage oder Maklergebühr genannt, ist der Erfolgslohn des Maklers. Sie wird fast immer als Prozentsatz des notariell beurkundeten Kaufpreises vereinbart. Anders als bei Notar- und Grundbuchkosten gibt es dafür keine amtliche Gebührenordnung. Die Höhe ergibt sich allein aus dem, was Sie mit dem Makler vereinbaren.

Praktisch hat sich ein regionaler Marktbrauch herausgebildet. Die Verbraucherzentrale beziffert die übliche Gesamtprovision auf 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Diese krummen Zahlen haben einen einfachen Grund: Sie entstehen aus glatten Nettosätzen zuzüglich der Umsatzsteuer von 19 Prozent nach § 12 Abs. 1 UStG. Aus 5,00 Prozent netto werden 5,95 Prozent brutto, aus 6,00 Prozent netto werden 7,14 Prozent brutto.

Wie rechnet sich der Prozentsatz in Euro um?

Quellen: Korridor der ortsüblichen Gesamtprovision von 5,95 bis 7,14 Prozent inkl. Umsatzsteuer nach Verbraucherzentrale, Stand 27.07.2026; historische Spannweite ab 4,76 Prozent nach BT-Drs. 19/15827, S. 10 f.; Umsatzsteuersatz nach § 12 Abs. 1 UStG; hälftige Teilung nach § 656c Abs. 1 S. 1 BGB. Beträge eigene Berechnung, Stand August 2026.

Achten Sie beim Lesen eines Maklervertrags immer darauf, ob ein Netto- oder ein Bruttosatz genannt ist. Der Unterschied zwischen 6,00 Prozent und 7,14 Prozent beträgt bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro immerhin 5.130 Euro. Seriöse Verträge weisen den Umsatzsteueranteil offen aus.

Warum steigt der Provisionsbetrag, obwohl der Satz gleich bleibt?

Weil die Provision prozentual vom Kaufpreis berechnet wird, wandert sie mit dem Markt nach oben. Das Statistische Bundesamt meldet für das 1. Quartal 2026 einen Anstieg der Preise für Wohnimmobilien um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Ein unveränderter Satz von 3,57 Prozent bedeutet in einem steigenden Markt also automatisch einen höheren Eurobetrag. Wer wissen will, worüber genau er verhandelt, braucht deshalb zuerst eine belastbare Preiserwartung. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts liefert die Größenordnung, bevor der erste Maklervertrag auf dem Tisch liegt.

Wie hoch ist die Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern?

Fast jeder Ratgeber im Netz zeigt an dieser Stelle eine Tabelle mit exakten Prozentsätzen pro Bundesland. Diese Zahlen stammen in aller Regel von kommerziellen Portalen und haben keine belegte Datengrundlage. Belastbar sind nur zwei Dinge: der oben genannte Korridor der Verbraucherzentrale und die Bestandsaufnahme, die die Bundesregierung 2019 in der Begründung zum Maklerkostengesetz veröffentlicht hat.

Diese Bestandsaufnahme ist eine historische Momentaufnahme aus der Zeit vor der Reform. Sie zeigt, warum sich in manchen Regionen bis heute das Gefühl hält, „der Käufer zahlt“, und sie erklärt, was sich seit dem 23. Dezember 2020 rechtlich geändert hat.

Quellen: Verteilung und Niveau bis 2020 nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 19/15827, S. 1 und S. 10 f. (dort: Käufer trug die volle Provision in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Teilen Niedersachsens; Spannweite 4,76 bis 7,14 Prozent mit 7,14 Prozent als überwiegend verlangtem Satz; niedrigere Sätze nur in Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Teilen Niedersachsens). Rechtslage seit 23.12.2020 nach § 656c und § 656d BGB, Stichtag nach Art. 229 § 53 EGBGB. Die Provisionshöhe ist heute frei verhandelbar, ortsübliche Sätze sind kein gesetzlicher Maßstab.

Was bedeutet „ortsüblich“ heute noch?

Rechtlich sehr wenig. Vor der Reform diente die ortsübliche Provision als Auslegungshilfe, wenn die Parteien über die Höhe geschwiegen hatten. Seit dem 23.12.2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser: Ohne wirksame Vereinbarung in Textform besteht überhaupt kein Anspruch. Wenn Ihnen ein Makler also erklärt, ein bestimmter Satz sei „in unserer Region eben üblich“, ist das ein Verhandlungsargument, kein Rechtssatz.

Was hat sich am 23. Dezember 2020 geändert?

An diesem Tag ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft getreten. Es hat die neuen §§ 656a bis 656d in das BGB eingefügt. Der Anlass war die in der Gesetzesbegründung beschriebene Praxis, dass Käufer in mehreren Ländern die gesamte Provision trugen, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte.

Vier Bausteine bilden das neue Regelwerk:

1. Textform für den Maklervertrag (§ 656a BGB).
2. Anwendungsbereich beschränkt auf Verbraucher als Käufer (§ 656b BGB).
3. Halbteilungsgrundsatz bei Doppeltätigkeit (§ 656c BGB).
4. Deckel für die Überwälzung, wenn nur eine Seite beauftragt hat (§ 656d BGB).

Wichtig für Altfälle: Nach Art. 229 § 53 EGBGB gilt für Rechtsverhältnisse, die vor dem 23. Dezember 2020 entstanden sind, das bis dahin geltende Recht weiter. Ein Maklervertrag aus dem Jahr 2019 wird also nach altem Recht beurteilt, auch wenn der Kaufvertrag später geschlossen wurde.

Regelt das Gesetz auch die Höhe der Provision?

Nein, und das ist der am häufigsten missverstandene Punkt. Die §§ 656c und 656d BGB regeln ausschließlich die Verteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer. Eine Obergrenze für die Gesamtprovision beim Verkauf enthält das BGB nicht. Formulierungen wie „mehr als 3,57 Prozent sind verboten“ sind schlicht falsch. Verboten ist nur, dem Käufer mehr aufzuerlegen als dem beauftragenden Verkäufer.

Für welche Immobilien gilt der Halbteilungsgrundsatz?

Der Anwendungsbereich ist eng. Die Regeln greifen nur, wenn beide Voraussetzungen zusammenkommen:

• Es geht um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses.
• Der Käufer ist Verbraucher (§ 656b BGB).

Nicht erfasst sind nach dieser Systematik unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte. Die Verbraucherzentrale weist ausdrücklich darauf hin, dass die Regeln aus Dezember 2020 nicht zwingend für Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser oder andere Immobilientypen gelten. Wenn Sie also ein Grundstück verkaufen oder ein Mehrfamilienhaus veräußern, bleibt die Verteilung der Provision Verhandlungssache zwischen allen Beteiligten.

Ebenfalls außen vor bleibt der Kauf durch ein Unternehmen. Erwirbt eine GmbH oder ein gewerblicher Bestandshalter das Objekt, greifen die §§ 656c und 656d BGB nicht, und die volle Vertragsfreiheit lebt wieder auf.

Was ist ein Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes?

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof am 6. März 2025 erstmals verbindlich beantwortet. Nach dem Urteil I ZR 32/24 liegt ein Einfamilienhaus vor, wenn der Erwerb des Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine Einliegerwohnung oder eine gewerbliche Nutzung von untergeordneter Bedeutung steht dem nicht entgegen. Im entschiedenen Fall nahm ein Büroanbau ein Fünftel der Gesamtfläche ein, und das Gericht wertete das Objekt dennoch als Einfamilienhaus.

Ergänzend hat der BGH am 16. Juli 2026 in der Sache I ZR 111/25 klargestellt, dass die objektive Beschaffenheit der Immobilie bei Abschluss des Maklervertrags maßgeblich ist. Teilt der Käufer seine Absicht zur Selbstnutzung erst nach Vertragsschluss mit, greift der Halbteilungsgrundsatz nicht. Der Makler behielt in diesem Fall seinen Anspruch auf 6 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, also 7,14 Prozent brutto.

Für die Praxis heißt das: Ob ein Objekt unter die Teilungsregeln fällt, entscheidet sich zum Zeitpunkt des Maklervertrags, nicht zum Zeitpunkt des Kaufvertrags und auch nicht nach den späteren Plänen des Käufers.

Wer zahlt die Maklerprovision in welcher Konstellation?

Ob Käufer, Verkäufer oder beide zahlen, hängt allein davon ab, wer mit dem Makler einen Vertrag geschlossen hat. Vier Konstellationen sind zu unterscheiden.

Quellen: § 652, § 656c und § 656d BGB; Rechtsfolge der Gesamtnichtigkeit nach BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 138/24. Alle Regeln gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB) und es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus geht.

Was passiert bei einer Nullprovision für eine Seite?

Hier steckt eine Falle, die viele Verkäufer überrascht. Arbeitet der Makler für eine Partei unentgeltlich, darf er sich nach § 656c Abs. 1 S. 2 bis 4 BGB auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt zugunsten der jeweils anderen Partei und ist vertraglich nicht abdingbar. Wer als Verkäufer ein Angebot mit „für Sie provisionsfrei“ annimmt und gleichzeitig davon ausgeht, dass der Käufer zahlt, sollte die Vertragslage genau prüfen: Aus null für eine Seite wird in der Doppeltätigkeitskonstellation null für beide Seiten.

Warum kann ein Makler seinen Anspruch komplett verlieren?

Zwei Wege führen zum Totalverlust. Erstens die Verwirkung nach § 654 BGB: Wird der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für die andere Seite tätig, ist der Anspruch auf Maklerlohn und Aufwendungsersatz ausgeschlossen. Zweitens der Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz. Nach § 656c Abs. 2 S. 1 BGB ist ein abweichender Maklervertrag unwirksam.

Wie hart das trifft, zeigt das BGH-Urteil I ZR 32/24. Die Maklerin verlor dort ihren Anspruch auf 33.915 Euro, also 3,57 Prozent aus einem Kaufpreis von 950.000 Euro, weil sie mit der Ehefrau des Eigentümers eine abweichende Provisionshöhe vereinbart hatte. Der BGH stellte klar, dass § 656c BGB entsprechend anzuwenden ist, wenn anstelle einer Partei des Hauptvertrags ein Dritter den Maklervertrag abschließt.

Wann entsteht der Provisionsanspruch und wann wird er fällig?

Der Maklerlohn ist ein Erfolgshonorar. Nach § 652 Abs. 1 BGB entsteht der Anspruch nur, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Drei Elemente müssen zusammenkommen:

1. ein wirksamer Maklervertrag in Textform,
2. eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers,
3. der kausal darauf zurückgehende notarielle Kaufvertrag.

Fehlt eines davon, gibt es keine Provision. Ein Makler, der ein Exposé erstellt, Fotos beauftragt und zwanzig Besichtigungen durchführt, ohne dass es zum Abschluss kommt, geht leer aus. Aufwendungen sind ihm nach § 652 Abs. 2 BGB nur zu ersetzen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist. Prüfen Sie deshalb jeden Maklervertrag auf eine Aufwendungsersatzklausel. Ohne sie trägt der Makler seine Vermarktungskosten selbst.

Was gilt bei einem Kaufvertrag unter Bedingung?

Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, etwa der Zustimmung eines Dritten oder der Erteilung einer Genehmigung, kann der Maklerlohn nach § 652 Abs. 1 S. 2 BGB erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. Vor diesem Zeitpunkt schulden Sie nichts.

Wie funktioniert die Fälligkeitskette nach § 656d BGB?

Diese Mechanik übersehen die meisten Ratgeber, obwohl sie für Käufer bares Geld wert ist. Hat nur der Verkäufer den Maklervertrag geschlossen und einen Teil der Kosten an den Käufer weitergegeben, wird der überwälzte Anspruch nach § 656d Abs. 1 S. 2 BGB erst fällig, wenn der Auftraggeber seinen eigenen Provisionsanteil gezahlt hat und er oder der Makler darüber einen Nachweis erbringt.

Die Reihenfolge ist also fest vorgegeben:

1. Notarieller Kaufvertrag wird geschlossen, der Anspruch entsteht.
2. Der Verkäufer als Auftraggeber zahlt seinen Anteil an den Makler.
3. Der Verkäufer oder der Makler legt dem Käufer einen Zahlungsnachweis vor.
4. Erst jetzt wird der Käuferanteil fällig.

Solange Schritt 3 fehlt, kann der Käufer die Zahlung verweigern, ohne in Verzug zu geraten. Als Verkäufer planen Sie diesen Ablauf am besten früh in Ihren Ablauf des Hausverkaufs ein, damit die Zahlungen nicht mit dem Notartermin kollidieren.

Warum muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden?

Seit dem 23.12.2020 bedarf ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus nach § 656a BGB der Textform. Mündliche und telefonische Abschlüsse sind unwirksam. Der Makler hat dann keinen Anspruch, egal wie gut er gearbeitet hat.

Textform bedeutet nach § 126b BGB eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, abgegeben auf einem dauerhaften Datenträger. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Eine E-Mail oder ein PDF genügt.

Das klingt harmlos, hat aber eine praktische Konsequenz: Auch eine bestätigende E-Mail kann bereits einen Maklervertrag begründen. Wer auf die Nachricht „wie besprochen berechnen wir 3,57 Prozent Käuferprovision“ mit „einverstanden“ antwortet, hat unter Umständen einen wirksamen Vertrag geschlossen. Umgekehrt gilt: Ein Provisionshinweis in einem Online-Exposé allein ist noch kein Vertrag. Es braucht zwei übereinstimmende Erklärungen.

Was sagt die aktuelle BGH-Rechtsprechung zur Maklerprovision?

Drei Entscheidungen prägen die Praxis. Sie sind der eigentliche Grund, warum die alten Bundesland-Tabellen im Netz an Aussagekraft verloren haben.

BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 32/24

Das Urteil definiert den Begriff des Einfamilienhauses und dehnt § 656c BGB auf Dritte aus. Wird der Maklervertrag statt mit dem Eigentümer mit einem Dritten geschlossen, etwa mit dem Ehepartner, gilt der Halbteilungsgrundsatz entsprechend. Der Anspruch über 33.915 Euro entfiel vollständig.

BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 138/24

Hier ging es um die Rechtsfolge einer unzulässigen Abwälzung. Eine Vereinbarung, die den Käufer zur vollen Zahlung des Maklerlohns verpflichtet, während der auftraggebende Verkäufer entlastet wird, verstößt gegen § 656d BGB und ist gesamtnichtig. Der Käufer konnte die gezahlten 25.000 Euro zurückfordern. Die Vereinbarung wird also nicht auf das zulässige Maß zurückgeschnitten, sie fällt komplett weg.

BGH, Urteil vom 16.07.2026, I ZR 111/25

Die jüngste Entscheidung zum Thema stellt auf die objektive Beschaffenheit der Immobilie bei Abschluss des Maklervertrags ab. Im entschiedenen Fall bestanden bei Abschluss des Maklervertrags zwei Wohneinheiten, von denen keine untergeordnete Bedeutung hatte. Das Objekt war damit kein Einfamilienhaus, und der Halbteilungsgrundsatz griff nicht, obwohl der Käufer später selbst einziehen wollte. Wer sich darauf berufen will, muss seinen Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen. Landgericht Berlin II und Kammergericht Berlin hatten der Klage des Maklers stattgegeben, der BGH wies die Revision des Käufers zurück. Zum Redaktionsstand dieses Beitrags lag zu dieser Entscheidung die Pressemitteilung Nr. 127/2026 vor.

Die Botschaft aller drei Urteile für Eigentümer lautet: Die Verteilungsregeln sind zwingendes Recht mit scharfen Sanktionen, aber ihr Anwendungsbereich ist begrenzt und wird streng nach dem Objekt und dem Zeitpunkt des Maklervertrags bestimmt. Ob Ihr konkreter Maklervertrag unter diese Regeln fällt, ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls. Dieser Beitrag gibt dazu allgemeine Information, im Streitfall klären Sie das bitte mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder für Zivilrecht.

Wie viel Provision fällt konkret an? Ein Rechenbeispiel

Beispiel: Verkauf eines Einfamilienhauses in Nordrhein-Westfalen für 450.000 Euro, Käufer ist eine Familie und damit Verbraucher (§ 656b BGB). Der Verkäufer beauftragt den Makler, der Maklervertrag wird per E-Mail geschlossen und wahrt damit die Textform (§ 656a in Verbindung mit § 126b BGB).

Schritt 1, Gesamtprovision. Vereinbart sind 6,00 Prozent Nettoprovision vom Kaufpreis, dazu 19 Prozent Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 1 UStG).

• Netto: 450.000 Euro x 6,00 % = 27.000,00 Euro
• Umsatzsteuer: 27.000,00 Euro x 19 % = 5.130,00 Euro
• Gesamtprovision brutto: 32.130,00 Euro, das entspricht 7,14 Prozent des Kaufpreises

Schritt 2, Aufteilung. Der Verkäufer hat allein beauftragt und will die Hälfte an den Käufer weitergeben. Nach § 656d Abs. 1 S. 1 BGB ist das nur wirksam, wenn er selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.

• Verkäuferanteil: 32.130,00 Euro : 2 = 16.065,00 Euro (3,57 Prozent des Kaufpreises)
• Käuferanteil: 16.065,00 Euro (3,57 Prozent des Kaufpreises)

Würde die Vereinbarung dem Käufer 20.000 Euro und dem Verkäufer 12.130 Euro zuweisen, wäre sie nach § 656d Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam und nach dem BGH-Urteil I ZR 138/24 sogar gesamtnichtig. Der Käufer könnte alles Gezahlte zurückfordern.

Schritt 3, Fälligkeit. Der Provisionsanspruch entsteht erst mit dem notariellen Kaufvertrag, der infolge der Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Der Verkäufer zahlt seine 16.065,00 Euro und schickt dem Käufer den Zahlungsbeleg. Erst mit diesem Nachweis wird der Käuferanteil von 16.065,00 Euro fällig (§ 656d Abs. 1 S. 2 BGB). Ohne Beleg kann der Käufer die Zahlung verweigern, ohne in Verzug zu geraten.

Schritt 4, Verhandlungseffekt. Handelt der Verkäufer die Nettoprovision von 6,00 auf 5,00 Prozent herunter, sinkt die Gesamtprovision auf 450.000 Euro x 5,95 % = 26.775,00 Euro. Der Anteil je Partei beträgt dann 13.387,50 Euro. Ersparnis für den Verkäufer: 16.065,00 Euro minus 13.387,50 Euro = 2.677,50 Euro. Der Käufer spart denselben Betrag, weil die Halbteilung zwingend mitzieht.

Die Provision ist damit einer der größten Einzelposten beim Verkauf. Wie sie sich zu Notar, Grundbuch, Energieausweis und Vorfälligkeitsentschädigung verhält, zeigt die Übersicht zu den Kosten beim Immobilienverkauf.

Wie viel Spielraum haben Sie bei der Verhandlung der Provision?

Weil es keine gesetzliche Gebührenordnung gibt, ist die Höhe reine Verhandlungssache. Trotzdem verhandeln die wenigsten. Für die Abschätzung der Gesetzesfolgen rechnete die Bundesregierung damit, dass nach der Reform in etwa 10 Prozent der Vermittlungen Provisionsverhandlungen stattfinden und dabei ein durchschnittlicher Provisionsnachlass von 10 Prozent ausgehandelt wird. Das ist eine Annahme des Gesetzgebers und keine erhobene Marktstatistik, sie zeigt aber die Größenordnung: Wer verhandelt, gehört zur Minderheit und erreicht im Mittel eine spürbare Ersparnis.

Was den Spielraum vergrößert:

• Ein hoher Kaufpreis. Der absolute Provisionsbetrag steigt linear mit dem Preis, der Aufwand des Maklers nicht im selben Maß.
• Ein leicht verkäufliches Objekt. Gepflegte Häuser in gefragter Lage mit vollständigen Unterlagen für den Hausverkauf verursachen weniger Arbeit.
• Ein realistischer Angebotspreis. Wer mit einer belastbaren Wertermittlung in das Gespräch geht, verhandelt aus einer stärkeren Position. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts ist dafür der einfachste Einstieg.
• Mehrere Angebote. Wenn Sie zwei oder drei Makler vergleichen, kennen Sie das Preisniveau in Ihrer Region aus erster Hand.

Was den Spielraum verkleinert: schwierige Objekte, Sanierungsstau, ungeklärte Eigentumsverhältnisse und enge Zeitfenster. Hier ist der Makler in der stärkeren Position, und ein niedriger Satz nutzt Ihnen wenig, wenn die Vermarktung stockt.

Lohnt sich Feilschen um jeden Zehntelprozentpunkt?

Nicht unbedingt. Ein halber Prozentpunkt auf 450.000 Euro macht 2.250 Euro netto aus. Ein um 3 Prozent besserer Verkaufspreis macht 13.500 Euro aus. Wer den Makler ausschließlich über den Preis auswählt, riskiert also, an der falschen Stelle zu sparen. Die grundsätzliche Abwägung zwischen beauftragtem Verkauf und Eigenregie behandelt der Vergleich Makler oder Privatverkauf. Weitere Beiträge rund um Beauftragung und Vertrag finden Sie im Ratgeberbereich zum Thema Makler.

Wie wird die Maklerprovision steuerlich behandelt?

Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, ob der Verkauf überhaupt steuerbar ist. Zwei Fälle sind zu unterscheiden.

Fall A: selbstgenutztes Eigenheim oder Verkauf nach mehr als zehn Jahren. Nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn nicht steuerbar, wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist oder das Objekt im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Maklerprovision wirkt sich dann steuerlich nicht aus. Sie ist nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 29.10.2019, IX R 22/18 auch grundsätzlich nicht als vorab entstandene Werbungskosten bei einer neu erworbenen Vermietungsimmobilie abziehbar. Der BFH verlangt für eine Ausnahme, dass ein wirtschaftlicher oder rechtlicher Zwang zur Veräußerung bestand und über den Erlös nicht frei verfügt werden konnte.

Fall B: steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Beispiel: vermietete Wohnung, Kauf 2019 für 300.000 Euro, Verkauf 2026 für 450.000 Euro, also innerhalb der Zehnjahresfrist. Der Gewinn ist nach § 23 Abs. 3 S. 1 EStG der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Werbungskosten andererseits. Die Maklerprovision des Verkäufers gehört zu diesen Veräußerungskosten.

• 450.000 Euro minus 300.000 Euro minus 16.065 Euro = 133.935 Euro steuerpflichtiger Gewinn vor Berücksichtigung weiterer Positionen
• Ohne Ansatz der Maklerkosten wären es 150.000 Euro
• Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent mindern die Maklerkosten die Steuer um 16.065 Euro x 42 % = 6.747,30 Euro

Der Grenzsteuersatz von 42 Prozent ist hier eine Annahme zur Veranschaulichung, keine belegte Größe für Ihren Fall. Die Freigrenze nach § 23 Abs. 3 S. 5 EStG, nach der Gewinne steuerfrei bleiben, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro betragen hat, ist in diesem Beispiel weit überschritten. Zu prüfen bleibt außerdem, wie sich in Anspruch genommene Abschreibungen auf die anzusetzenden Anschaffungskosten auswirken. Die Details zur Frist und ihren Ausnahmen behandelt der Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Dieser Abschnitt ist allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Ob und in welcher Höhe sich Ihre Maklerkosten steuerlich auswirken, klären Sie bitte mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Welche Sonderfälle sollten Sie kennen?

Wie lange kann eine Provisionsforderung geltend gemacht werden?

Der Provisionsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren nach § 195 BGB. Dieselbe Frist gilt im Grundsatz auch für Rückforderungsansprüche wegen unwirksamer Provisionsvereinbarungen. Wer also erst nach dem Kauf bemerkt, dass die Abwälzung gegen § 656d BGB verstieß, hat nicht unbegrenzt Zeit.

Kann ein Maklervertrag widerrufen werden?

Bei Verbraucherverträgen, die im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, beträgt die Widerrufsfrist nach § 355 Abs. 2 BGB 14 Tage. Sie beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist. Ob ein Widerrufsrecht besteht und wann es erlischt, hängt von den Umständen des Vertragsschlusses ab. Der Widerruf selbst muss nicht begründet werden. Bei Zweifeln zu Fristbeginn, Erlöschen und möglichem Wertersatz lohnt die Prüfung durch eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt.

Was gilt bei der Vermittlung von Mietwohnungen?

Hier greift eine echte gesetzliche Obergrenze, anders als beim Verkauf. Nach § 3 Abs. 2 WoVermRG darf der Wohnungsvermittler kein Entgelt fordern, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt. Nebenkosten bleiben bei der Berechnung außer Betracht. Diese Deckelung gilt ausschließlich für die Miete und lässt sich nicht auf den Verkauf übertragen.

Was gilt bei geerbten Immobilien und in Erbengemeinschaften?

Die Provisionsregeln ändern sich durch einen Erbfall nicht. Entscheidend bleibt, wer den Maklervertrag in Textform abschließt. In einer Erbengemeinschaft sollte klar dokumentiert sein, wer im Namen aller Miterben handelt, damit die Vergütungspflicht später nicht streitig wird. Die praktischen Schritte bis dahin beschreibt der Beitrag zum geerbten Haus verkaufen.

Was passiert bei mehreren Maklern?

Beauftragen Sie mehrere Makler ohne Alleinauftrag, schuldet nur derjenige eine Provision, dessen Nachweis oder Vermittlung tatsächlich zum Kaufvertrag geführt hat (§ 652 Abs. 1 BGB). Streit entsteht regelmäßig über die Kausalität, wenn zwei Makler denselben Interessenten kontaktiert haben. Dokumentieren Sie deshalb, wann welcher Interessent über welchen Weg zu Ihnen kam.

Welche Fehler kosten bei der Maklerprovision am meisten Geld?

• Provisionshöhe nie hinterfragt. Wer die erste genannte Zahl akzeptiert, verzichtet auf einen Spielraum, mit dessen Nutzung die Gesetzesbegründung selbst nach der Reform nur in etwa 10 Prozent der Vermittlungen rechnete.
• Netto und brutto verwechselt. 6,00 Prozent netto sind 7,14 Prozent brutto. Bei 450.000 Euro liegen zwischen beiden Lesarten 5.130 Euro.
• Vereinbarung nur mündlich getroffen. Ohne Textform besteht bei Wohnungen und Einfamilienhäusern kein Anspruch, aber ebenso wenig Rechtssicherheit über das, was tatsächlich vereinbart wurde.
• Aufwendungsersatzklausel übersehen. Ohne ausdrückliche Vereinbarung trägt der Makler seine Kosten selbst. Steht eine solche Klausel im Vertrag, zahlen Sie unter Umständen auch ohne Verkauf.
• Käuferanteil zu früh eingefordert. Verlangt der Makler den Käuferanteil, bevor der Verkäufer gezahlt und den Nachweis erbracht hat, ist die Forderung schlicht nicht fällig.
• Provisionsverteilung nicht in den Kaufvertragsentwurf gespiegelt. Prüfen Sie rechtzeitig vor dem Notartermin, ob Anteile, Fälligkeiten und Nachweispflichten mit dem Maklervertrag übereinstimmen.
• Preisfindung dem Zufall überlassen. Ein zu hoher Angebotspreis kostet über die Verkaufsdauer mehr, als jede Provisionsverhandlung einbringt. Grundlagen dazu liefert der Beitrag Was ist meine Immobilie wert?

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Die Höhe ist gesetzlich nicht geregelt und frei verhandelbar. Üblich sind laut Verbraucherzentrale 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer als Gesamtprovision. Bei hälftiger Teilung entfallen davon 2,975 bis 3,57 Prozent auf jede Seite. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro sind das 13.387,50 bis 16.065,00 Euro je Partei.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf, Käufer oder Verkäufer?

Das hängt davon ab, wer den Maklervertrag geschlossen hat. Beauftragen beide Seiten den Makler, müssen sie sich nach § 656c Abs. 1 S. 1 BGB in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Seite beauftragt, darf sie höchstens 50 Prozent der Gesamtprovision an die andere Seite weitergeben (§ 656d Abs. 1 S. 1 BGB). Diese Regeln gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Es gibt keine gesetzliche Gebührenordnung für Makler, die Höhe ergibt sich allein aus der Vereinbarung. Die Gesetzesbegründung zum Maklerkostengesetz rechnete für die Zeit nach der Reform mit Provisionsverhandlungen in etwa 10 Prozent der Vermittlungen und dabei mit einem durchschnittlichen Nachlass von 10 Prozent. Das ist eine Schätzung des Gesetzgebers, keine Marktstatistik. Weil der Halbteilungsgrundsatz zwingend ist, kommt ein ausgehandelter Nachlass beiden Seiten zugute.

Wann wird die Maklerprovision fällig und wann muss ich zahlen?

Der Anspruch entsteht mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag, der infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Steht der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, kann der Maklerlohn erst mit deren Eintritt verlangt werden. Wurde ein Teil der Kosten auf die andere Partei überwälzt, wird deren Anteil nach § 656d Abs. 1 S. 2 BGB erst fällig, wenn der Auftraggeber gezahlt hat und darüber ein Nachweis vorliegt.

Kann ich die Maklerprovision beim Verkauf von der Steuer absetzen?

Nur, wenn der Verkauf überhaupt steuerbar ist. Bei einem privaten Veräußerungsgeschäft innerhalb der Zehnjahresfrist zählt die Maklerprovision des Verkäufers zu den Werbungskosten und mindert den Gewinn nach § 23 Abs. 3 S. 1 EStG. Ist der Verkauf steuerfrei, etwa wegen Eigennutzung oder Fristablauf, wirken sich die Kosten nicht aus. Der BFH hat im Urteil IX R 22/18 entschieden, dass sie dann grundsätzlich auch nicht als vorab entstandene Werbungskosten bei einer anderen Einkunftsart abziehbar sind. Für Ihren Einzelfall ist steuerliche Beratung erforderlich.

Muss ich Maklerprovision zahlen, wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird?

Der Provisionsanspruch setzt nach § 652 Abs. 1 BGB voraus, dass der Hauptvertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt. Ob und wie sich eine spätere Rückabwicklung auf einen bereits entstandenen Anspruch auswirkt, hängt vom Grund der Rückabwicklung und von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Das ist ein klassischer Fall für die Prüfung durch eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt.

Gilt der Halbteilungsgrundsatz auch für Mehrfamilienhäuser und Grundstücke?

Nein. Die §§ 656a bis 656d BGB erfassen nur Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, und § 656b BGB setzt zusätzlich voraus, dass der Käufer Verbraucher ist. Für unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte bleibt die Verteilung Verhandlungssache. Der BGH hat am 16.07.2026 in der Sache I ZR 111/25 zudem entschieden, dass für die Einordnung die objektive Beschaffenheit bei Abschluss des Maklervertrags maßgeblich ist.

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen und wie lange habe ich Zeit?

Bei Verbraucherverträgen im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen beträgt die Widerrufsfrist nach § 355 Abs. 2 BGB 14 Tage und beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Ob im konkreten Fall ein Widerrufsrecht besteht, hängt von den Umständen des Vertragsschlusses und einer ordnungsgemäßen Belehrung ab.

Fazit

Die Maklerprovision ist beim Immobilienverkauf einer der größten Einzelposten, und sie folgt keiner Gebührenordnung. Üblich sind 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro also 13.387,50 bis 16.065,00 Euro je Partei. Seit dem 23. Dezember 2020 ist die Verteilung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zwingend geregelt, die Höhe dagegen bleibt frei verhandelbar. Wer den Vertrag in Textform prüft, Netto und Brutto auseinanderhält und die Fälligkeitskette des § 656d BGB kennt, verhandelt aus einer deutlich besseren Position. Der nächste Schritt: Holen Sie sich eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie, damit Sie wissen, über welche Beträge Sie im Maklergespräch tatsächlich sprechen.

Quellen

• § 656a BGB Textform, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 656b BGB Verbraucher als Käufer, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 652 BGB Entstehung des Lohnanspruchs, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 654 BGB Verwirkung des Lohnanspruchs, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 126b BGB Textform, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 355 BGB Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 195 BGB Regelmäßige Verjährungsfrist, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Art. 229 § 53 EGBGB Übergangsvorschrift zum Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 12 UStG Steuersätze, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 3 WoVermRG Höhe des Entgelts bei Wohnungsvermittlung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 19/15827 vom 11.12.2019 (Verteilung der Maklerkosten), abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Rundschreiben zum Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 32/24 (Volltext mit amtlichen Leitsätzen), abgerufen im August 2026
• BGH, Pressemitteilung zu I ZR 32/24, Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz, abgerufen im August 2026
• BGH, Pressemitteilung zu I ZR 138/24, Gesamtnichtigkeit einer Vereinbarung über die Maklerkosten, abgerufen im August 2026
• BGH, Pressemitteilung Nr. 127/2026 vom 16.07.2026 zu I ZR 111/25, abgerufen im August 2026
• BGH, Pressemitteilung Nr. 9/2026, Verhandlungstermin I ZR 111/25, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 29.10.2019, IX R 22/18, Veräußerungskosten keine vorab entstandenen Werbungskosten, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Maklergebühren bei Immobilien: Welche sind erlaubt, welche nicht? (Stand 27.07.2026), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026, Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026, abgerufen im August 2026