Mieter über Verkauf informieren: Musterschreiben und Ablauf

Das Wichtigste in Kürze

• Duldungspflicht: Die beabsichtigte Veräußerung ist ein konkreter sachlicher Grund für den Zutritt, hergeleitet aus § 242 BGB, aber nur nach Vorankündigung (BGH, VIII ZR 420/21).
• Erprobter Rahmen: schriftlich mindestens eine Woche vorher, Werktag 10 bis 18 Uhr, höchstens zwei Personen, höchstens 45 Minuten. So die erste Instanz im selben Verfahren, ein Einzelfall.
• Keine Vorab-Informationspflicht: Pflicht ist nur die Unterrichtung über Kaufvertrag und Vorkaufsrecht, und das auch nur bei bestehendem Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB); in Ihrem eigenen Interesse liegt die Mitteilung des Eigentumsübergangs, die Ihre Bürgenhaftung enden lassen kann (§ 566 Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Kein anlassloses Betreten: Die Formularklausel „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ ist unwirksam (BGH VIII ZR 289/13, § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
• Eigenmacht ist teuer: Eine Vermieterin, die eigenmächtig Räume betrat, verlor die Räumungsklage und musste 661,61 Euro Anwaltskosten ersetzen.

Eine allgemeine Pflicht, den Mieter über die Verkaufsabsicht zu informieren, kennt das BGB nicht. Besichtigungen muss er dagegen dulden, denn die beabsichtigte Veräußerung ist ein konkreter sachlicher Grund (BGH vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21). Pflicht ist erst die spätere Unterrichtung über Kaufvertrag und Vorkaufsrecht, die Mitteilung des Eigentumsübergangs liegt in Ihrem eigenen Interesse. Informieren Sie trotzdem vor dem Inserat und kündigen Sie jeden Termin einzeln an, denn erst die Vorankündigung löst die Duldungspflicht aus.

Wann welche Information fällig ist

Quellen: § 242 BGB, § 566 BGB, § 577 BGB, BGH vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21. Abgerufen im August 2026.

Muss ich meinen Mieter überhaupt über den geplanten Verkauf informieren?

Nein, eine Vorab-Informationspflicht gibt es nicht. Der Mietvertrag verpflichtet Sie, „dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren“ (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), nicht dazu, ihn über Ihre Pläne zu unterrichten. Ihr Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und wird nicht Vertragspartei.

Zwingend ist nur eine spätere Mitteilung, eine zweite liegt in Ihrem eigenen Interesse. Besteht ein Vorkaufsrecht, ist die Mitteilung über den Kaufvertragsinhalt „mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden“ (§ 577 Abs. 2 BGB); Details im Ratgeber zum Vorkaufsrecht des Mieters. Nach dem Verkauf haften Sie zudem für Pflichtverletzungen des Erwerbers „wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat“, bis der Mieter „von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis“ erlangt und nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). Die Haftungsbefreiung ist doppelt bedingt.

Vor dem Inserat brauchen Sie ohnehin eine Preisvorstellung: Die kostenlose Ersteinschätzung liefert eine Orientierung, kein Gutachten.

Muss mein Mieter Besichtigungen mit Kaufinteressenten dulden?

Ja, das ist seit 2023 höchstrichterlich geklärt. Der BGH beschreibt im Leitsatz eine „vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Wohnraummieters“, dem Vermieter „nach entsprechender Vorankündigung“ den Zutritt zu gewähren, „wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund (hier: beabsichtigte Veräußerung der Wohnung) gibt“. Randnummer 15 nennt ausdrücklich die Besichtigung „mit Immobilienmaklern, Gutachtern und Kaufinteressenten“. Angesichts der „lediglich geringfügigen Beeinträchtigung“ treten die Mieterinteressen „regelmäßig“ hinter Ihr von Art. 14 Abs. 1 GG geschütztes Verfügungsinteresse zurück (Rn. 18).

Der Gegenpol: Während der Mietzeit ist das Gebrauchsrecht allein dem Mieter zugewiesen, die Wohnung steht unter dem Schutz von Art. 13 Abs. 1 GG. Schon 2014 verneinte der BGH ein Recht, die Wohnung „auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand von ein bis zwei Jahren zu besichtigen“ (VIII ZR 289/13, Rn. 19).

Quellen: BGH VIII ZR 289/13, BGH VIII ZR 420/21, amtliche Volltexte. Abgerufen im August 2026.

Wie viel Vorlauf, wie viele Personen und wie lange darf ein Termin sein?

Kein Gesetz nennt dazu Zahlen, belastbar ist nur, was Gerichte im Einzelfall tenoriert haben. Im Verfahren VIII ZR 420/21 verurteilte das Amtsgericht Hersbruck die Mieterin zum Zutritt nach schriftlicher, mindestens eine Woche vor dem Termin liegender Ankündigung, an einem Werktag zwischen 10 und 18 Uhr, „beschränkt auf die Anwesenheit von maximal zwei Personen für die Dauer von maximal 45 Minuten“, wobei eine anstelle der Vermieter auftretende Person eine schriftliche Bevollmächtigung braucht. Erprobt, aber kein bundesweiter Maßstab.

Zur Frist ein häufiger Irrtum: § 555a Abs. 2 BGB gilt nur für Erhaltungsmaßnahmen. Für Verkaufsbesichtigungen gibt es keine gesetzliche Frist, der BGH verlangt lediglich eine „entsprechende Vorankündigung“. Stiftung Warentest empfiehlt mindestens drei Tage Vorlauf, eine Empfehlung, keine Frist.

Mietvertragsklauseln helfen nur anlassbezogen: Nicht beanstandet hat der BGH eine Fassung, die die Besichtigung „aus besonderem Anlass (insbesondere … bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache)“ nach rechtzeitiger Ankündigung erlaubte. Den Termin selbst behandelt die Hausbesichtigung.

Wie formuliere ich das Informationsschreiben an meinen Mieter?

Sachlich, ohne Druck und mit konkretem Terminangebot. Es stellt klar, dass es keine Kündigung ist, setzt den Rahmen für Besichtigungen und gibt Schutzzusagen. Sichern Sie den Zugang, denn eine Erklärung wird erst wirksam, wenn sie zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Betreff: Geplanter Verkauf der von Ihnen gemieteten Wohnung [Anschrift]. Ihr Mietverhältnis bleibt unverändert.

Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name],

ich beabsichtige, die von Ihnen gemietete Wohnung zu verkaufen. Dieses Schreiben ist ausdrücklich keine Kündigung. Ihr Mietvertrag läuft unverändert weiter: Miethöhe, Betriebskostenvorauszahlung, Kaution, Fristen und Ihr Kündigungsschutz bleiben, wie sie sind. Ein Käufer tritt mit seiner Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB); bis dahin bleibe ich Ihr Ansprechpartner.

Für den Verkauf sind Besichtigungen nötig. Ich schlage folgenden Rahmen vor und halte mich daran:

• jeder Termin schriftlich mindestens eine Woche vorher angekündigt, mit Datum, Uhrzeit und Namen der Beteiligten
• Werktage zwischen 10 und 18 Uhr, höchstens zwei Personen, höchstens 45 Minuten
• mehrere Interessenten gebündelt, damit wenige Termine reichen
• keine Fotos oder Videos in Ihren Räumen ohne Ihre ausdrückliche Einwilligung
• keine Weitergabe Ihres Namens und Ihrer Kontaktdaten; den Mietvertrag erhalten Interessenten nur geschwärzt

Sie können sich bei jedem Termin von einer Vertrauensperson vertreten lassen.

Wird ein Kaufvertrag beurkundet, erhalten Sie die gesetzlich vorgesehenen Mitteilungen zum Kaufvertragsinhalt und zu einem etwaigen Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB) sowie später zum Eigentumsübergang (§ 566 Abs. 2 BGB).

Bitte teilen Sie mir bis zum [Datum] unter [Telefonnummer] mit, welche Wochentage und Uhrzeiten Ihnen passen.

Mit freundlichen Grüßen [Name, Ort, Datum, Unterschrift]

Nicht hinein gehören: eine Drohung mit Kündigung, die Behauptung, der Mieter müsse jederzeit öffnen, und jeder vorweggenommene Verzicht auf das Vorkaufsrecht, denn „eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“ (§ 577 Abs. 5 BGB). Das Muster ist eine Formulierungshilfe: an Ihren Sachverhalt anpassen, im Zweifel von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht prüfen lassen.

Was tun, wenn Ihr Mieter Termine platzen lässt?

Eskalieren Sie in Stufen, jede dokumentiert. Erstens der schriftliche Terminvorschlag mit Zugangsnachweis. Zweitens die Mahnung mit angemessener Frist, denn erst sie begründet nach Fälligkeit Verzug (§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB); entbehrlich ist sie, wenn der Mieter „die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert“ (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Drittens die Klage auf Zutritt, so verlief das Verfahren VIII ZR 420/21; vorgerichtliche Anwaltskosten sind bei Verzug ersatzfähig (§ 280 Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit § 286 BGB). Als Eilweg bleibt § 940 ZPO, ob eine Verfügung ergeht, ist Einzelfallfrage.

Verboten ist jede Selbsthilfe. Im Fall VIII ZR 289/13 betrat eine Vermieterin bei einem vereinbarten Rauchmeldertermin eigenmächtig weitere Räume und ging trotz Aufforderung nicht. Ihre Kündigung war unwirksam, die Räumungsklage scheiterte, und sie musste dem Mieter 661,61 Euro Anwaltskosten ersetzen. Eine Kündigung ist ohnehin kein Automatismus: erst nach erfolgloser Abmahnung oder Fristsetzung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB), und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Mehr dazu bei der Eigenbedarfskündigung.

Wann darf Ihr Mieter die Besichtigung ausnahmsweise verweigern?

Wenn sie ihn in Leib oder Leben gefährdet. Ihre Interessen können „ausnahmsweise“ zurücktreten, wenn der Mieter „der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt“ und damit in seinem Grundrecht aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG beeinträchtigt ist (VIII ZR 420/21, Rn. 19). Im Ausgangsfall war die Mieterin wegen eines komplexen psychischen Störungsbildes seit über 20 Jahren in psychiatrischer Behandlung. Der BGH hob das klageabweisende Urteil auf und verwies zurück, weil ein milderes Mittel unbeachtet blieb: die Vertretung durch eine Vertrauensperson oder einen Rechtsanwalt (Rn. 33). Ein Zutrittstitel war das noch nicht, das Berufungsgericht muss neu entscheiden.

Zwei Sätze rücken Erwartungen zurecht: Ein Verkauf sei unter Umständen „auch ohne vorherige Besichtigung“ möglich (Rn. 26), und einen Erfahrungssatz, dass eine nicht besichtigbare Wohnung an der Preisentwicklung „nicht oder nur in geringerem Umfang“ teilnehme, gibt es nicht (Rn. 27). Zum Preiseffekt: vermietete Wohnung verkaufen und vermietetes Haus verkaufen.

Welche Daten und Fotos dürfen Kaufinteressenten sehen?

Nur das, was für die Kaufentscheidung erforderlich ist. Die Weitergabe lässt sich auf berechtigte Interessen stützen, aber nur bedingt: Nach Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO muss die Verarbeitung „zur Wahrung der berechtigten Interessen … erforderlich“ sein, „sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person … überwiegen“. Zuständig ist im Streitfall die Landesdatenschutzbehörde.

Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Kaution, Mietbeginn, Laufzeit, Kündigungsverzichte, Staffel- oder Indexvereinbarungen und Modernisierungsumlagen sind die Zahlen, aus denen ein Käufer rechnet. Name, Kontaktdaten, Kontoverbindung, Selbstauskunft, Bonitätsauskünfte und Zahlungsverhalten sind vor der Beurkundung regelmäßig nicht erforderlich. Interessenten erhalten den Mietvertrag deshalb geschwärzt, die volle Fassung erst der beurkundende Käufer. Bei Fotos ist die Einwilligung der sichere Weg, Stiftung Warentest formuliert: „Ohne Erlaubnis des Mieters dürfen keine Fotos in seinen Räumen gemacht werden.“ Zu Innenaufnahmen und Bildrechten: Exposé erstellen.

Was kostet ein eskalierter Besichtigungsstreit?

Angenommen, Ihr Mieter lässt drei angekündigte Termine platzen und erklärt, er werde niemanden hereinlassen. Sie mahnen ab und klagen, beide Seiten anwaltlich vertreten. Eine Streitwertregel fehlt, denn § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG bewertet Duldungsansprüche des Vermieters nur für Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen, nicht für Besichtigungen. Es bleibt bei § 3 ZPO, das Gericht setzt den Wert nach freiem Ermessen fest; im Modell 3.000 Euro, eine eigene Annahme.

Alle Zwischenschritte sind eigene Rechnungen auf Basis der amtlichen Gebührentabellen (Anlage 2 GKG, Anlage 2 RVG). Teurer ist die Zeit: Die 190.309 Wohnungsmietsachen, die 2024 vor den Amtsgerichten erledigt wurden, dauerten im Durchschnitt 5,1 Monate, bei streitigem Urteil 9,3 Monate.

Häufige Fragen

Darf ich die Wohnung mit meinem Zweitschlüssel zeigen, wenn der Mieter nicht da ist?

Nein. Das Betreten ohne den Willen des Mieters ist verbotene Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB) und gibt ihm Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche (§ 862 Abs. 1 BGB). Dazu kommt Hausfriedensbruch, Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe, verfolgt nur auf Antrag (§ 123 StGB).

Kann mein Mieter die Miete mindern, wenn es viele Besichtigungen gibt?

Nur wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich gemindert ist; dann schuldet er nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB eine angemessen herabgesetzte Miete, eine unerhebliche Minderung bleibt nach Satz 3 außer Betracht. Angekündigte Einzeltermine erreichen die Schwelle im Regelfall nicht.

Muss ich meinem Mieter sagen, an wen und zu welchem Preis ich verkaufe?

Vor der Beurkundung nicht. Besteht ein Vorkaufsrecht, ist danach die Mitteilung über den Kaufvertragsinhalt mit der Unterrichtung über das Vorkaufsrecht zu verbinden (§ 577 Abs. 2 BGB), einschließlich Preis. Sonst genügt später die Mitteilung des Eigentumsübergangs mit Name und Anschrift.

Darf ich meinem Mieter Geld dafür anbieten, dass er Besichtigungen ermöglicht?

Eine freiwillige Vereinbarung über Terminfenster oder Aufwandsersatz ist zulässig und oft der schnellste Weg. Unwirksam ist jede Abrede, die ihm ein zwingend zugewiesenes Recht abkauft: Beim Vorkaufsrecht ist „eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam“ (§ 577 Abs. 5 BGB).

Was ist, wenn mein Mieter die Wohnung selbst kaufen will?

Dann sparen Sie sich Inserat und Besichtigungen. Der Ablauf steht in Wohnung an Mieter verkaufen.

Fazit

Sie müssen nicht vorab informieren, sollten es aber tun, weil erst die Vorankündigung des einzelnen Termins die Duldungspflicht auslöst. Ein sachliches Schreiben vor dem Inserat, ein fester Terminrahmen und klare Zusagen zu Fotos und Daten kosten eine Stunde, ein Rechtsstreit dagegen Monate und ein vierstelliges Kostenrisiko. Halten Sie die beiden Mitteilungen nach Beurkundung und Grundbucheintragung im Kalender fest; Zweifelsfragen klärt eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Als Nächstes holen Sie sich die Zahl, die Ihre Preis- und Terminstrategie trägt: die kostenlose Ersteinschätzung Ihrer vermieteten Immobilie. Alle Phasen im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Quellen

• BGH vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21, amtlicher Volltext, abgerufen im August 2026
• BGH vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13, amtlicher Volltext, abgerufen im August 2026
• § 535 BGB, § 242 BGB, § 307 BGB und § 555a BGB, abgerufen im August 2026
• § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete und § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters, abgerufen im August 2026
• § 130 BGB, § 280 BGB, § 286 BGB, § 536 BGB und § 543 BGB, abgerufen im August 2026
• § 858 BGB, § 862 BGB und § 123 StGB, abgerufen im August 2026
• Art. 13 GG und Art. 14 GG, abgerufen im August 2026
• § 3 ZPO, § 940 ZPO, § 41 GKG, Anlage 2 GKG, Anlage 2 RVG und § 12 UStG, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Statistischer Bericht Zivilgerichte 2024, Tabelle 24231-07, abgerufen im August 2026
• Art. 6 Abs. 1 DSGVO im amtlichen Abdruck, BfDI-Broschüre INFO 1, S. 149, abgerufen im August 2026
• Stiftung Warentest, Wann der Vermieter in die Wohnung darf, abgerufen im August 2026