Haus verkaufen oder vermieten? Die Rechnung für 2026

Das Wichtigste in Kürze

• 0,61 Prozentpunkte Rendite kosten die nicht umlagefähigen Kosten: Verwaltung und Instandhaltung sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Die Mietrendite fällt dadurch von 3,71 auf 3,10 Prozent.
• 2,22 Prozent Nettorendite nach Steuern gegen 3,22 Prozent ohne Arbeit: So viel warfen zehnjährige Bundeswertpapiere am 04.08.2026 ab (Deutsche Bundesbank).
• Rund 49.555 Euro Steuer im Beispiel, ausgelöst durch zwei Jahre Vermietung: Wer aus der Eigennutzung heraus vermietet, verliert die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG.
• 2 Prozent Abschreibung für Baujahre 1925 bis 2022: 3 Prozent gibt es erst ab Fertigstellung am 01.01.2023 (§ 7 Abs. 4 EStG), und nur auf den Gebäudeanteil.
• Die Miete ist keine frei steuerbare Größe: § 558 BGB verlangt 15 Monate Wartefrist und deckelt die Erhöhung auf 20 Prozent in drei Jahren.
• Mieten steigen langsamer als die Inflation: Nettokaltmieten +1,9 Prozent im Juni 2026, Inflationsrate +2,8 Prozent im Juli 2026, Wohnimmobilienpreise +1,4 Prozent im 1. Quartal 2026 (Statistisches Bundesamt).

Vermieten lohnt sich, wenn die Nettomietrendite nach Steuern über der Rendite einer sicheren Alternativanlage liegt und Sie das Klumpenrisiko tragen wollen. Im Rechenbeispiel unten bleiben von 15.600 Euro Jahresmiete 9.309 Euro nach Steuern, also 2,22 Prozent eines Verkehrswerts von 420.000 Euro. Wer aus der Eigennutzung heraus vermietet, riskiert zusätzlich die Steuerfreiheit des Verkaufs.

Sechs Kennzahlen rahmen die Entscheidung im Sommer 2026.

Quellen: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026, Nr. 270 vom 30.07.2026 und Verbraucherpreisindex Sondergliederungen; Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik und Zinsstrukturkurve. Abgerufen am 05.08.2026.

Ihre Mieteinnahmen wachsen also langsamer als die Inflation. Zum Timing: jetzt verkaufen oder warten.

Was bleibt von der Miete übrig, wenn ich die nicht umlagefähigen Kosten abziehe?

Rund 83 Prozent. Die Betriebskostenverordnung zieht eine harte Grenze: Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Gartenpflege, Hauswart und Versicherungen dürfen Sie auf den Mieter umlegen (§ 2 BetrKV), Verwaltung und Reparaturen nicht (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BetrKV). Die Größenordnung der Restposten ist normiert.

Quelle: Anlage 3 zu § 12 Abs. 5 Satz 2 ImmoWertV, Abschnitt I, Preisstand 1. Januar 2021; Abschnitt III schreibt die Fortschreibung mit dem Verbraucherpreisindex vor. Abgerufen am 05.08.2026.

Modellansätze der Wertermittlung: als Untergrenze brauchbar, nach oben offen.

Wie viel Steuern zahle ich auf die Mieteinnahmen und wie viel schreibe ich ab?

Mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz, nicht mit den 25 Prozent der Abgeltungsteuer. Der Tarif erreicht 42 Prozent ab 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen und 45 Prozent ab 277.826 Euro. Wer noch berufstätig ist, versteuert die Miete am oberen Rand seines Einkommens.

Abziehbar sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen, § 9 Abs. 1 EStG nennt Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen und die Abschreibung. Der Abschreibungssatz hängt am Baujahr und gilt nur für den Gebäudeanteil, denn Grund und Boden nutzt sich rechtlich nicht ab: 2 Prozent linear über 50 Jahre bei Fertigstellung vom 01.01.1925 bis 31.12.2022, 3 Prozent über 33 Jahre erst ab 01.01.2023, 2,5 Prozent über 40 Jahre vor 1925 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Mehr gibt es nur mit nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer, wofür Sie ein Gutachten brauchen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Je höher der Bodenanteil, desto kleiner die Abschreibungsbasis, seine Ermittlung zeigt der Bodenrichtwert.

Eine Regel entscheidet über große Ausgaben: Übersteigt der Instandsetzungsaufwand binnen drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, werden daraus anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie wirken dann nur über die Abschreibung, also über Jahrzehnte.

Wie rechne ich aus, ob Vermieten oder Verkaufen mehr bringt?

Indem Sie beide Wege auf einen Jahresertrag nach Steuern bringen. Das Beispiel nutzt angenommene Zahlen.

Ausgangslage: Einfamilienhaus, 130 Quadratmeter, Baujahr 1998, Kauf im Juni 2019 für 321.000 Euro inklusive Nebenkosten, davon 70 Prozent Gebäudeanteil gleich 224.700 Euro. Bis Mitte 2026 selbst bewohnt. Marktwert heute 420.000 Euro, erzielbare Nettokaltmiete 15.600 Euro im Jahr, angenommener Grenzsteuersatz 42 Prozent.

Schritt 1, was von der Miete bleibt. Die ImmoWertV-Ansätze sind mit dem Verbraucherpreisindex fortzuschreiben, der im Juni 2026 bei 124,6 lag (2020 = 100). Mit dem Faktor 1,246 ergeben sich als eigene Näherung: 371 Euro Verwaltung, 14,58 Euro je Quadratmeter Instandhaltung mal 130 gleich 1.895 Euro, dazu 312 Euro Mietausfallwagnis. Summe 2.578 Euro, es bleiben 13.022 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,71 Prozent sinkt damit auf 3,10 Prozent.

Schritt 2, die Steuer. Werbungskosten sind Verwaltung (371 Euro), Instandhaltung (1.895 Euro) und die AfA von 2 Prozent auf 224.700 Euro (4.494 Euro), zusammen 6.760 Euro. Das Mietausfallwagnis zählt nicht dazu, es wirkt erst beim tatsächlichen Ausfall. Zu versteuern sind 8.840 Euro, die Steuer beträgt 3.713 Euro, es bleiben 9.309 Euro oder 2,22 Prozent.

Schritt 3, der Verkauf. 2026 greift die Eigennutzungsausnahme, es fließen 420.000 Euro ohne Steuerabzug. Zu 3,22 Prozent angelegt sind das 13.524 Euro und nach 25 Prozent Abgeltungsteuer 10.143 Euro, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Das Ergebnis: 10.143 Euro aus der Anlage gegen 9.309 Euro aus der Vermietung, ein Rückstand von 834 Euro im Jahr bei deutlich mehr Arbeit. Erst die Wertsteigerung dreht das Bild: Mit +1,4 Prozent käme ein Zuwachs von 5.880 Euro dazu, in Summe 15.189 Euro oder 3,62 Prozent. Garantiert ist er nicht, für Häuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen weist dieselbe Statistik -0,8 Prozent aus.

Die Zahl, die diese Rechnung trägt, ist der aktuelle Marktwert. Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert eine Spanne, ersetzt aber kein Gutachten, und wie ein Wert entsteht, erklärt der Verkehrswert einer Immobilie.

Was passiert mit der Spekulationsfrist, wenn ich mein selbst genutztes Haus vermiete?

Sie verlieren die Steuerfreiheit für den gesamten Wertzuwachs. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG besteuert Gewinne aus Grundstücksverkäufen innerhalb von zehn Jahren, ausgenommen sind nur Objekte, die durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren. Zwei volle Vermietungsjahre reißen die Ausnahme ein.

Am Beispiel: Der Eigentümer vermietet ab 2027 und verkauft 2028 für 430.000 Euro, die Zehnjahresfrist endet erst im Juni 2029. Die Anschaffungskosten von 321.000 Euro mindern sich nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG um die genutzte AfA von zweimal 4.494 Euro auf 312.012 Euro. Steuerpflichtiger Gewinn: 117.988 Euro, bei 42 Prozent rund 49.555 Euro Steuer, denen rund 18.600 Euro Nettoertrag aus zwei Jahren Vermietung gegenüberstehen. Die Freigrenze von 1.000 Euro nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG hilft nicht.

Der Merksatz: entweder bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist durchhalten oder vor dem Auszug verkaufen, dazwischen wird es teuer. Die Fristberechnung erklärt die Spekulationssteuer bei Immobilien, bei geerbten Objekten tritt der Erbe in Anschaffungsdatum und AfA des Erblassers ein, siehe geerbtes Haus verkaufen.

Wie viel Arbeit und welche Risiken bringt die Vermieterrolle wirklich mit sich?

Fünf Posten, die in keiner Renditerechnung stehen: Mietersuche mit Bonitätsprüfung, Betriebskostenabrechnung, Vorfinanzierung von Reparaturen, Anlage V in der Steuererklärung, im Konfliktfall ein Rechtsstreit. Der finanzielle Kern ist die fehlende Streuung: Der normierte Mietausfall von 2 Prozent ist ein Durchschnitt über viele Einheiten, bei einer einzigen liegt der Leerstand in jedem Monat bei null oder 100 Prozent.

Auch Miethöhe und Ausstieg sind nicht frei steuerbar. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, also die Entgelte, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart wurden.

• Anfangsmiete: in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete, die Landesverordnungen laufen spätestens am 31. Dezember 2029 aus (§ 556d BGB).
• Erhöhung im laufenden Vertrag: 15 Monate Wartefrist seit der letzten Mietänderung, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in bestimmten Gebieten 15 Prozent (§ 558 Abs. 1 und 3 BGB).
• Kündigung: Sie wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats, nach fünf und nach acht Jahren Überlassung verlängert sich die Frist um jeweils drei Monate, auf bis zu neun Monate (§ 573c BGB).

Der Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht, das Objekt wechselt mit laufendem Vertrag den Eigentümer: siehe vermietetes Haus verkaufen.

Wann ist Verkaufen die bessere Entscheidung und wann Vermieten?

Vier Kriterien entscheiden: Restlaufzeit der Spekulationsfrist, Gebäudezustand, Finanzierungslage und Ihr Grenzsteuersatz.

Quellen: eigene Einordnung auf Basis von § 23 EStG, § 1 Abs. 2 BetrKV und § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG; Marktdaten Statistisches Bundesamt, 1. Quartal 2026, und Deutsche Bundesbank, Juni 2026.

Fällt die Entscheidung für den Verkauf, zeigen der Ratgeber zum Immobilienverkauf und die Kosten beim Immobilienverkauf die nächsten Schritte.

Häufige Fragen

Lohnt sich Vermieten noch, wenn das Haus einen Sanierungsstau hat?

Selten. Instandsetzung ist nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht umlagefähig. Der ImmoWertV-Ansatz von 11,70 Euro je Quadratmeter unterstellt ein gepflegtes Objekt und ist bei Sanierungsstau zu niedrig. Hinzu kommt die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Was ist besser, wenn das Haus noch nicht abbezahlt ist?

Vergleichen Sie Ihren Sollzins mit der Nettomietrendite vor Steuern, im Beispiel 3,10 Prozent. Liegt der Zins darüber, zahlen Sie für die Vermietung drauf. Immerhin sind Schuldzinsen bei Vermietung Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), bei Eigennutzung waren sie es nicht.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage für ein vermietetes Einfamilienhaus sein?

Als Untergrenze 11,70 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr nach Anlage 3 ImmoWertV, Preisstand 1. Januar 2021. Mit dem Verbraucherpreisindex von 124,6 fortgeschrieben sind das überschlägig 14,58 Euro, für 130 Quadratmeter rund 1.895 Euro. Die Fortschreibung ist eine eigene Näherung.

Darf ich das Haus günstiger an Familienangehörige vermieten?

Ja, mit einer Schwelle. Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung nach § 21 Abs. 2 EStG als vollentgeltlich, die Werbungskosten bleiben voll abziehbar. Unter 50 Prozent ist zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.

Ist ein Einfamilienhaus als Mietobjekt überhaupt attraktiv?

Als einzelnes Objekt ist es ein Klumpenrisiko: eine Einheit, ein Mieter, ein Standort. Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen gaben im 1. Quartal 2026 um 0,8 Prozent nach, während Eigentumswohnungen dort um 3,6 Prozent zulegten (Statistisches Bundesamt).

Fazit

Die Entscheidung fällt zwischen zwei Nachsteuerrenditen mit sehr unterschiedlichem Aufwand. Im Rechenbeispiel stehen 2,22 Prozent aus der Vermietung gegen 3,22 Prozent aus einer risikoarmen Anlage, erst eine unterstellte Wertsteigerung dreht das Ergebnis. Der teuerste Fehler ist nicht die schwächere Rendite, sondern der Verlust der Eigennutzungsausnahme nach § 23 EStG. Beide Wege brauchen dieselbe Eingangsgröße: den aktuellen Marktwert. Fordern Sie dafür eine kostenlose Ersteinschätzung an und lassen Sie die steuerliche Seite prüfen.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• § 6, § 7, § 9, § 21, § 23, § 32a und § 32d EStG
• § 1 und § 2 BetrKV sowie Anlage 3 ImmoWertV
• § 556d, § 558 und § 573c BGB
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026 zu den Preisen für Wohnimmobilien, Pressemitteilung Nr. 270 vom 30.07.2026 zur Inflationsrate
• Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex Sondergliederungen (Nettokaltmieten)
• Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Wohnungsbaukredite an private Haushalte und Zinsstrukturkurve, 10 Jahre Restlaufzeit