Immobilie verkaufen 2026: Der Leitfaden für Eigentümer

Das Wichtigste in Kürze

• Marktlage: Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts lag im ersten Quartal 2026 um 1,4 % über dem Vorjahresquartal, im Neubau um 2,1 % und im Bestand um 1,2 %. 2025 insgesamt stiegen die Preise um 3,2 %, nach -1,5 % im Jahr 2024 und -8,4 % im Jahr 2023.
• Finanzierung der Käufer: Der Gesamtindikator für Wohnungsbaukredite in Deutschland lag im Juni 2026 bei 3,95 % pro Jahr, bei Zinsbindung über zehn Jahre bei 3,98 %. Der oft zitierte Wert von 3,51 % ist der Euroraum-Durchschnitt und gilt nicht für deutsche Käufer.
• Steuer: Zwischen Anschaffung und Veräußerung müssen zehn Jahre liegen, damit der Gewinn nach § 23 EStG steuerfrei bleibt. Wer selbst darin gewohnt hat, ist auch vorher steuerfrei.
• Energieausweis: Fehlende oder verspätete Angaben sind Ordnungswidrigkeiten und können bis zu 10.000 Euro kosten. Ab dem 1. Januar 2027 muss zusätzlich das Ausstellungsdatum in jede kommerzielle Anzeige.
• Feste Termine: Der Notar soll den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung übermitteln, die Gemeinde hat für ihr Vorkaufsrecht drei Monate Zeit.
• Makler: Die Provision liegt je nach Region häufig zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises, ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf zwingend der Textform.

Eine Immobilie verkaufen Sie in Deutschland ausschließlich über einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Vor diesem Termin stehen vier Grundsatzentscheidungen: verkaufen oder vermieten, jetzt oder nach Ablauf der steuerlichen Zehnjahresfrist, mit oder ohne Makler, und wie Sie ein laufendes Darlehen ablösen. Der Markt gibt dabei moderaten Rückenwind: Die Preise für Wohnimmobilien lagen im ersten Quartal 2026 1,4 % über dem Vorjahresquartal.

Wie steht der Immobilienmarkt 2026 für Verkäufer?

Die kurze Antwort: stabil, aber ohne Euphorie, und regional sehr unterschiedlich. Nach dem Einbruch von 2023 hat sich der Markt in zwei Schritten gefangen. 2024 ging der Häuserpreisindex noch einmal leicht zurück, 2025 stieg er wieder, und im ersten Quartal 2026 setzte sich diese Bewegung mit gebremstem Tempo fort. Wer jetzt verkauft, verkauft nicht in einen Boom hinein, aber auch nicht in einen fallenden Markt.

Quellen: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026 und Tabelle Preisindizes für Wohnimmobilien (Basis 2025 = 100); Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 174 vom 22.05.2026; vdpResearch, vdp-Immobilienpreisindex Q1 2026; EZB/Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik (Reihe MIR für Deutschland), Stand Juni 2026; AK OGA und BBSR, Immobilienmarktbericht Deutschland 2026 vom 24.06.2026. Abgerufen am 04.08.2026.

Wo steigen die Preise, wo stagnieren sie?

Der Bundesdurchschnitt verdeckt die eigentlich interessante Bewegung. Das Statistische Bundesamt weist die Preisentwicklung nach Regionstypen aus, und dort dreht sich das gewohnte Bild um. Bei Eigentumswohnungen legten dünn besiedelte ländliche Kreise im ersten Quartal 2026 um 3,6 % zu, kreisfreie Großstädte außerhalb der sieben größten Metropolen um 2,9 %. Die Top-7-Metropolen kamen dagegen nur auf 0,3 %, dicht besiedelte ländliche Kreise lagen mit -0,4 % sogar leicht im Minus.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern verläuft die Linie genau andersherum: Hier legten die Top-7-Metropolen um 1,4 % zu und die kreisfreien Großstädte um 1,2 %, während dünn besiedelte ländliche Kreise um 0,8 % nachgaben. Für Sie als Verkäuferin oder Verkäufer heißt das: Eine pauschale Aussage über „den Markt“ hilft Ihnen nicht weiter. Was zählt, ist die Kombination aus Objekttyp und Region. Genau deshalb beginnt jede seriöse Preisfindung mit lokalen Vergleichsdaten und nicht mit einer Bundesstatistik. Wie Sie sich diesen Zahlen nähern, beschreibt der Ratgeber was Ihre Immobilie aktuell wert ist im Detail.

Ein zweiter Datensatz stützt das Bild. vdpResearch, der Forschungsarm des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, wertet die Transaktionsdaten der Mitgliedsinstitute aus und meldet für das erste Quartal 2026 ein Plus von 2,3 % bei Wohnimmobilien insgesamt, beim selbst genutzten Wohneigentum 2,5 %. Die Neuvertragsmieten stiegen mit 3,0 % stärker als die Kaufpreise, was Kapitalanleger tendenziell zurück in den Markt holt.

Warum der Zinssatz wichtiger ist als der Preisindex

Der Preis, den ein Käufer zahlen kann, hängt weniger vom Index ab als von seiner monatlichen Rate. Und die wird vom Zins bestimmt. Nach der MFI-Zinsstatistik von EZB und Bundesbank lag der Gesamtindikator für Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Deutschland im Juni 2026 bei 3,95 % pro Jahr, bei der typischen Zinsbindung über zehn Jahre bei 3,98 %. Im Jahresverlauf 2026 stieg der Wert von 3,76 % im Januar über 3,72 % im März auf 3,95 % im Juni.

Hier lauert eine Verwechslungsfalle, die in vielen Ratgebern steckt: Der häufig zitierte Wert von 3,51 % für Juni 2026 stammt aus der Bundesbank-Meldung zur MFI-Zinsstatistik für den Euroraum und ist ein gewichteter Durchschnitt über alle Euroländer. Deutsche Käufer finanzieren teurer. Wenn Sie Ihren Angebotspreis auf Basis eines zu niedrigen Zinses kalkulieren, überschätzen Sie systematisch die Zahlungsfähigkeit Ihrer Interessenten. Der praktische Effekt: Ein Objekt, das zu hoch startet, steht länger im Markt, sammelt Preisreduzierungen und verkauft am Ende oft unter dem Wert, den ein realistischer Startpreis erreicht hätte.

Wie viele Immobilien werden überhaupt verkauft?

Die amtlichen Gutachterausschüsse erfassen jeden Kaufvertrag. Nach dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2026, den der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse gemeinsam mit dem BBSR herausgibt, wurden 2025 rund 872.000 Kaufverträge geschlossen, 8 % mehr als 2024. Der Geldumsatz stieg um 13 % auf 278 Milliarden Euro, davon entfielen 198 Milliarden Euro und damit mehr als 70 % auf Wohnimmobilien.

Auf der Angebotsseite bleibt es dagegen eng. 2025 wurden nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18,0 % weniger als im Vorjahr und so wenige wie zuletzt 2012. Bei Einfamilienhäusern lag der Rückgang bei 23,3 %. Die Genehmigungen ziehen zwar wieder an, von Januar bis Mai 2026 um 15,4 % auf 104.700 Wohnungen, doch zwischen Genehmigung und Bezugsfertigkeit liegen Jahre. Für Bestandsverkäufer ist das eine gute Nachricht: Der Neubau macht dem Bestand auf absehbare Zeit wenig Konkurrenz.

Welche vier Grundsatzentscheidungen stehen vor dem Verkauf an?

Die meisten Ratgeber springen sofort in eine Schritt-für-Schritt-Anleitung. Das ist zu früh. Wer die folgenden vier Fragen nicht beantwortet hat, inseriert zu früh und verhandelt aus der schwächeren Position.

Verkaufen oder vermieten?

Diese Entscheidung ist eine Rechenaufgabe mit zwei Unbekannten: der erwarteten Wertentwicklung und dem Aufwand, den Sie tragen wollen. Für die Ertragsseite liefert die Statistik einen Anhaltspunkt. Die Neuvertragsmieten stiegen nach vdp-Daten im ersten Quartal 2026 um 3,0 %, die Kaufpreise für selbst genutztes Wohneigentum um 2,5 %. Die Mieten laufen den Kaufpreisen also derzeit leicht davon, was die Vermietung rechnerisch attraktiver macht als in den Jahren, in denen sich Renditen fast ausschließlich über Wertsteigerung ergaben.

Dem stehen drei Argumente entgegen. Erstens der Instandhaltungsstau: Wer ein Objekt mit anstehender Dach-, Heizungs- oder Fassadensanierung vermietet, verschiebt die Kosten nur. Zweitens die steuerliche Seite, denn bei vermieteten Objekten mindert die in Anspruch genommene Abschreibung die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn, falls Sie doch innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen. Drittens der Aufwand, der bei einer einzelnen Wohnung in schlechtem Verhältnis zum Ertrag stehen kann. Eine belastbare Entscheidung setzt voraus, dass Sie den heutigen Marktwert kennen. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts liefert Ihnen dafür den Ausgangswert.

Jetzt verkaufen oder die Zehnjahresfrist abwarten?

Bei vermieteten oder leer stehenden Objekten ist das häufig die teuerste Einzelfrage des ganzen Projekts. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung, nicht Übergabe oder Kaufpreiszahlung. Wie stark sich die Frist auswirkt, zeigt das durchgerechnete Beispiel weiter unten. Bei selbst genutzten Immobilien stellt sich die Frage in der Regel gar nicht, weil die Eigennutzungsausnahme greift.

Mit oder ohne Makler verkaufen?

Beides ist zulässig, und beides hat einen Preis. Ohne Makler sparen Sie die Provision, tragen aber Vermarktung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung selbst und haften für Aufklärungsfehler in vollem Umfang. Mit Makler kaufen Sie sich Marktzugang und Prozesssicherheit ein und zahlen dafür je nach Region häufig zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises, wobei dieser Betrag bei Verbraucherkäufern von Wohnung oder Einfamilienhaus mindestens hälftig geteilt wird. Der Vergleich beider Wege steht ausführlich im Ratgeber Makler oder Privatverkauf, die reine Kostenseite im Beitrag zur Maklerprovision.

Was passiert mit dem laufenden Darlehen?

Wer noch finanziert, sollte vor dem ersten Inserat mit der Bank sprechen. Bei berechtigtem Interesse, und der Verkauf der Immobilie ist ein solches, können Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen nach § 490 Abs. 2 BGB vorzeitig kündigen, frühestens sechs Monate nach vollständigem Empfang des Darlehens und unter Einhaltung der Frist des § 488 Abs. 3 Satz 2 BGB von drei Monaten. Dafür schulden Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Es gibt eine Ausnahme, die viele übersehen: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Entschädigung. Wenn dieser Stichtag in überschaubarer Nähe liegt, kann sich die Terminierung des Notartermins danach richten. Lassen Sie sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich beziffern, bevor Sie sich auf einen Übergabetermin festlegen.

Welche Phasen durchläuft ein Immobilienverkauf?

Ein Verkauf gliedert sich in vier Blöcke, die sich zeitlich überlappen können. Erstens die Vorbereitung: Unterlagen zusammentragen, Wert einschätzen, Energieausweis besorgen, Preisstrategie festlegen. Zweitens die Vermarktung: Exposé, Inserat mit den gesetzlichen Pflichtangaben, Besichtigungen, Auswahl der Interessenten. Drittens die Abwicklung: Bonitätsnachweis, Vertragsentwurf beim Notar, Beurkundung. Viertens der Vollzug: Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen der Bank, Kaufpreiszahlung, Übergabe, Eigentumsumschreibung. Die vollständige Chronologie mit allen Zwischenschritten finden Sie im Ratgeber Ablauf eines Hausverkaufs.

Welche Termine kann niemand verhandeln?

Für die Zeitplanung sind drei Anker relevant, weil sie nicht vom Verhandlungsgeschick abhängen, sondern vom Gesetz.

Der erste: Ist ein Verbraucher beteiligt, soll der Notar den beabsichtigten Vertragstext nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Diese Frist dient dem Schutz beider Seiten und lässt sich nicht durch Eile ersetzen. Planen Sie sie ein, statt sie zu bekämpfen.

Der zweite: Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Kaufvertrag der Gemeinde an. Diese kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht binnen drei Monaten nach Mitteilung ausüben. Solange kein Negativzeugnis vorliegt, darf das Grundbuchamt den Käufer nicht eintragen. In den meisten Fällen kommt die Bescheinigung deutlich schneller, aber die Frist ist der rechtliche Rahmen.

Der dritte: Die Kaufpreisfälligkeit tritt erst ein, wenn die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist und die Löschungsunterlagen für Ihre Grundschulden vorliegen. Erst danach fließt Geld, erst danach übergeben Sie.

Eine bundesweite amtliche Statistik zur durchschnittlichen Vermarktungsdauer gibt es übrigens nicht. Weder das Statistische Bundesamt noch die Gutachterausschüsse erheben diesen Wert. Jede Zahl, die Ihnen als „durchschnittliche Verkaufsdauer in Deutschland“ begegnet, ist eine Schätzung eines Marktteilnehmers, keine amtliche Größe.

Was ändert sich je nach Objekttyp?

„Immobilie verkaufen“ wird in den meisten Ratgebern stillschweigend als „Haus verkaufen“ behandelt. Tatsächlich unterscheiden sich Haus, Eigentumswohnung und unbebautes Grundstück in Preisniveau, Unterlagen und Risiken erheblich.

Quellen: AK OGA und BBSR, Immobilienmarktbericht Deutschland 2026 (Preise 2025); Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026 (Preisdynamik Q1 2026); §§ 79, 80 GEG/GModG; § 444 BGB; BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22; § 28 BauGB. Abgerufen am 04.08.2026.

Was ist beim Verkauf eines Hauses besonders?

Beim Haus tragen Sie die volle Verantwortung für den baulichen Zustand. Das Preisniveau lag 2025 nach dem Immobilienmarktbericht bei durchschnittlich 2.420 Euro pro Quadratmeter für freistehende Einfamilienhäuser und 2.470 Euro für Reihen- und Doppelhäuser, wobei Reihen- und Doppelhäuser um 4 % zulegten und freistehende Häuser unter 1 % blieben. Die regionale Spannweite ist gewaltig: Für Ein- und Zweifamilienhäuser reichte sie 2025 von 8.650 Euro pro Quadratmeter in München bis 570 Euro im Kyffhäuserkreis. Ein bundesweiter Mittelwert taugt deshalb nicht als Preisschild, sondern nur zur groben Einordnung. Der Beitrag Verkehrswert einer Immobilie erklärt, welche Verfahren stattdessen zum Zug kommen.

Was ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung besonders?

Bei der Eigentumswohnung verkaufen Sie nicht nur Ihre vier Wände, sondern einen Miteigentumsanteil samt Rechten und Pflichten aus der Gemeinschaft. Käufer und ihre Banken verlangen die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnung und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Kritisch sind beschlossene, aber noch nicht finanzierte Sanierungen: Eine anstehende Fassaden- oder Heizungsmaßnahme, die im Protokoll steht, gehört auf den Tisch und nicht in die Schublade. Details dazu stehen im Ratgeber Wohnung verkaufen.

Interessant ist die Preisentwicklung: Bei gebrauchten Eigentumswohnungen lag der Durchschnitt 2025 bei 2.390 Euro pro Quadratmeter, bei neuen bei 4.460 Euro. Die Erholung im ersten Quartal 2026 fand vor allem außerhalb der Metropolen statt.

Was ist beim Verkauf eines Grundstücks besonders?

Beim unbebauten Grundstück entfällt der Energieausweis, dafür rücken andere Fragen in den Vordergrund: Ist das Grundstück baureif, welche Bebauung lässt der Bebauungsplan zu, sind die Erschließungsbeiträge gezahlt, gibt es Baulasten oder Altlastenverdacht? Der Markt war 2025 aktiv: Für Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser zählten die Gutachterausschüsse 50.100 Kauffälle, 8 % mehr als im Vorjahr, bei einem Geldumsatz von 10,2 Milliarden Euro. Grundstückspreise werden nicht über den Häuserpreisindex abgebildet, sondern über Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Mehr dazu im Ratgeber Grundstück verkaufen und in der Erläuterung zum Bodenrichtwert.

Welche Pflichten und Fristen treffen Sie als Verkäufer?

Die folgende Übersicht fasst zusammen, was rechtlich feststeht. Sie ersetzt keine anwaltliche Prüfung Ihres konkreten Falls, gibt Ihnen aber die Struktur, an der Sie Ihre Planung ausrichten können.

Quellen: gesetze-im-internet.de (BGB, BeurkG, BauGB, GEG/GModG), abgerufen am 04.08.2026; Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026; Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 159/2023 vom 15.09.2023.

Warum ist die notarielle Beurkundung so unverhandelbar?

Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf jeder Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung eines Grundstücks verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Ein formlos geschlossener Vertrag wird erst durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch wirksam. Das betrifft nicht nur den Hauptvertrag: Auch Vorverträge, verbindliche Reservierungsabreden und spätere Nachträge fallen darunter. Wer eine Nebenabrede „unter uns“ trifft, etwa über die Übernahme einer Einbauküche gegen einen Betrag außerhalb des beurkundeten Kaufpreises, riskiert im schlimmsten Fall die Nichtigkeit des gesamten Vertrags.

Was müssen Sie über Mängel offenlegen?

Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie nicht grenzenlos. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, die Mängelrechte ausschließt, nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Bekannte, für den Käufer nicht erkennbare Mängel gehören also ungefragt auf den Tisch: früherer Wasserschaden im Keller, Hausschwamm, undichtes Dach, ein Mangel am Gemeinschaftseigentum, über den die Eigentümerversammlung bereits gesprochen hat.

Wichtig ist die aktuelle Linie des Bundesgerichtshofs zum digitalen Datenraum. Der BGH hat mit Urteil vom 15. September 2023 entschieden, dass die Bereitstellung eines Datenraums die Aufklärungspflicht nur erfüllt, wenn der Verkäufer aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangt. Ein kurz vor der Beurkundung und ohne Hinweis eingestelltes Dokument genügt nicht. Übersetzt in die Praxis: Legen Sie wesentliche Mängel aktiv und dokumentiert offen, statt sie in einem Ordner zu vergraben. Welche Unterlagen Sie ohnehin brauchen, listet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf auf.

Was hat sich 2026 beim Energieausweis geändert?

Hier steht der Rechtsstand vieler Ratgebertexte auf dem Papier von gestern. Am 23. Juli 2026 wurde das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes ausgefertigt und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 verkündet. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das GEG „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“, kurz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Paragrafen zum Energieausweis, die §§ 79 bis 88, behalten ihre Nummerierung, interne Verweise wurden jedoch angepasst. Inhaltlich wichtig für Eigentümer: Die starre Vorgabe von 65 Prozent erneuerbarer Energien bei neuen Heizungen entfällt, Eigentümer entscheiden technologieoffen. Für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, steigt der Mindestanteil erneuerbarer Brennstoffe nach § 43 GModG stufenweise: ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent. Eine Grüngas- und Grünheizölquote soll die Bundesregierung nach § 42a GModG in einem gesonderten Gesetz einführen, mit dem Ziel vollständig klimaneutraler Brennstoffe ab dem Jahr 2045.

Welche Pflichten gelten beim Ausweis selbst?

Beim Verkauf eines bebauten Grundstücks oder von Wohnungs- und Teileigentum ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Gültig ist er zehn Jahre ab Ausstellung. Vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung, wobei ein deutlich sichtbarer Aushang genügt; findet keine Besichtigung statt, unverzüglich auf Anforderung. Nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben Sie den Ausweis unverzüglich an den Käufer.

Eine Regel, die häufig übersehen wird, betrifft kleine Wohngebäude: Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen muss der Käufer nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch führen, sofern ein solches unentgeltlich angeboten wird.

Welche Angaben muss Ihr Inserat enthalten?

Kommerzielle Immobilienanzeigen müssen nach § 87 GEG/GModG die Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch), den Endenergiewert, die wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse nennen. Fehlt eine dieser Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 108 GEG/GModG mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann. Dasselbe gilt für einen nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorgelegten Ausweis.

Und jetzt der Punkt, den derzeit kaum ein Ratgeber führt: Ab dem 1. Januar 2027 kommt eine weitere Pflichtangabe hinzu. Nach Artikel 2 in Verbindung mit Artikel 9 Abs. 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 ist künftig zusätzlich das Ausstellungsdatum des Energieausweises anzugeben, und als Bezugsgröße tritt der Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche an die Stelle der bisherigen Angabe. Wer sein Objekt im Herbst 2026 inseriert und die Anzeige über den Jahreswechsel laufen lässt, sollte den Text zum Stichtag prüfen und ergänzen. Andernfalls läuft eine formal korrekte Anzeige ab Januar 2027 in eine Bußgeldnorm.

Wie viel Steuer fällt beim Immobilienverkauf an?

Für private Eigentümer entscheidet vor allem eine Norm: § 23 EStG über private Veräußerungsgeschäfte. Die Grunderwerbsteuer trägt in der Praxis der Käufer und spielt für Ihre Kalkulation als Verkäufer keine Rolle.

Wann greift die Zehnjahresfrist?

Steuerpflichtig ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gerechnet wird taggenau von Beurkundung zu Beurkundung. Wer geerbt hat, tritt in die Frist des Erblassers ein, was in vielen Erbfällen dazu führt, dass die Frist längst abgelaufen ist. Der Ratgeber Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf geht auf die Berechnungsdetails ein.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Von der Besteuerung ausgenommen sind Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken gedient haben. Die zweite Variante ist die praktisch wichtigere, denn sie verlangt keine vollen drei Jahre, sondern nur eine Nutzung in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren.

Der Bundesfinanzhof hat diese Ausnahme großzügig ausgelegt: Nach dem Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19, ist der Veräußerungsgewinn auch insoweit steuerfrei, als er auf ein häusliches Arbeitszimmer entfällt, das zur Erzielung von Überschusseinkünften genutzt wurde. Ein Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung zerstört die Steuerfreiheit also nicht.

Unterhalb der Freigrenze bleibt es ebenfalls steuerfrei: Nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG bleiben Gewinne außer Ansatz, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Wird sie überschritten, ist der volle Gewinn steuerpflichtig.

Welche Rolle spielt die Abschreibung?

Bei vermieteten Objekten ist die bereits geltend gemachte Abschreibung der Posten, der die Steuerlast am stärksten nach oben treibt. Die AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit rechnerisch den Gewinn. Die Sätze stehen in § 7 Abs. 4 EStG: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 3 % bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 und 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925.

Dieser Abschnitt gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine steuerliche Beratung. Sprechen Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater, insbesondere bei mehreren Verkäufen innerhalb von fünf Jahren (Risiko des gewerblichen Grundstückshandels), bei Erbengemeinschaften, bei teilweise vermieteten Objekten und bei Schenkungen innerhalb der Zehnjahresfrist.

Rechenbeispiel: Was kostet ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist?

Das folgende Beispiel zeigt, wie sich die Zehnjahresfrist in Euro übersetzt. Kaufpreis, Nebenkostenquote, Gebäudeanteil, Verkaufspreis und Grenzsteuersatz sind Beispielannahmen. Belegt sind die Rechenregeln.

Ausgangslage: Eine Eigentumswohnung, Baujahr 1998, wurde am 15.03.2018 gekauft und seitdem durchgehend vermietet. Der Notartermin für den Verkauf ist der 20.09.2026.

Schritt 1, greift § 23 EStG? Zwischen Anschaffung und Veräußerung liegen 8 Jahre und 6 Monate, also weniger als zehn Jahre. Die Wohnung wurde nie selbst bewohnt, die Eigennutzungsausnahme greift nicht. Ergebnis: steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft.

Schritt 2, Anschaffungskosten. Kaufpreis 2018: 240.000,00 Euro. Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, angenommen 8 Prozent: 19.200,00 Euro. Summe: 259.200,00 Euro.

Schritt 3, Abschreibung abziehen. Gebäudeanteil, angenommen 80 Prozent von 259.200,00 Euro: 207.360,00 Euro. AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 EStG bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022: 2 Prozent, also 4.147,20 Euro pro Jahr. Für 2018 ab März, also zehn Monate: 3.456,00 Euro. Für 2019 bis 2025, sieben volle Jahre: 29.030,40 Euro. Für Januar bis September 2026, neun Monate: 3.110,40 Euro. Summe AfA: 35.596,80 Euro. Fortgeführte Anschaffungskosten: 259.200,00 Euro minus 35.596,80 Euro, also 223.603,20 Euro.

Schritt 4, Veräußerungspreis und Veräußerungskosten. Verkaufspreis 2026: 335.000,00 Euro. Maklerprovision, Verkäuferanteil 3,57 Prozent als Hälfte von 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer: 11.959,50 Euro. Energieausweis: 300,00 Euro. Löschung der Grundschuld über Notar und Grundbuch: 250,00 Euro. Summe Veräußerungskosten: 12.509,50 Euro.

Schritt 5, steuerpflichtiger Gewinn. 335.000,00 Euro minus 12.509,50 Euro minus 223.603,20 Euro ergibt 98.887,30 Euro. Die Freigrenze von 1.000 Euro nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG ist deutlich überschritten und hilft nicht weiter.

Schritt 6, Steuerbelastung. Der Gewinn wird dem übrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent: 98.887,30 Euro mal 0,42 ergibt 41.532,67 Euro Einkommensteuer. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht berücksichtigt.

Schritt 7, was bleibt. 335.000,00 Euro minus 12.509,50 Euro minus 41.532,67 Euro ergibt 280.957,83 Euro.

Was wäre, wenn Sie warten?

Die Zehnjahresfrist endet am 15.03.2028. Ein Verkauf ab dem 16.03.2028 zum gleichen Preis wäre nach § 23 EStG nicht steuerbar. Netto blieben dann 335.000,00 Euro minus 12.509,50 Euro, also 322.490,50 Euro und damit 41.532,67 Euro mehr.

Diese Zahl ist allerdings keine Empfehlung, sondern eine Rechengröße. Die Wartezeit von rund 18 Monaten müssen Sie gegen Marktrisiko und laufende Erträge abwägen. Zur Einordnung: Der Häuserpreisindex stieg 2025 um 3,2 % und im ersten Quartal 2026 um 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Gleichzeitig zogen die Bauzinsen in Deutschland von 3,72 % im März 2026 auf 3,95 % im Juni 2026 an, was die Preisdynamik dämpft. Hätte der Eigentümer die Wohnung dagegen im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, wäre der Gewinn von Anfang an steuerfrei gewesen. Bevor Sie eine solche Rechnung aufmachen, brauchen Sie einen belastbaren Ausgangswert. Den liefert Ihnen eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie ohne Kosten und ohne Verpflichtung.

Wer zahlt beim Verkauf den Makler?

Seit der Reform der Maklerkosten gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser klare Regeln, allerdings mit einer Einschränkung, die in vielen Texten fehlt. Die §§ 656c und 656d BGB greifen nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern, bei unbebauten Grundstücken ohne Einfamilienhaus und bei gewerblichen Erwerbern bleibt die Verteilung frei verhandelbar.

Innerhalb des Anwendungsbereichs gilt: Wird der Makler für beide Seiten tätig, dürfen sich Verkäufer und Käufer nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, kann die andere nach § 656d BGB höchstens den gleichen Betrag übernehmen, und ihr Anspruch wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seine eigene Zahlung geleistet und nachgewiesen hat. Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB zwingend der Textform. Eine mündliche Absprache begründet keinen Provisionsanspruch.

Zur Höhe: Die Verbraucherzentrale beobachtet, dass die Provision je nach Region häufig zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer liegt. Das ist eine Marktbeobachtung, keine gesetzliche Vorgabe: Die Provision ist frei verhandelbar. Wurde der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen, besteht ein Widerrufsrecht von 14 Tagen, bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung bis zu einem Jahr und 14 Tagen.

Home Market Pilot vermittelt auf Wunsch geprüfte regionale Makler. Für Eigentümer ist diese Vermittlung kostenlos; finanziert wird sie über eine Vermittlungsgebühr aus der Maklerprovision, und zwar nur im Erfolgsfall.

Womit müssen Sie an Kosten rechnen?

Als Verkäufer tragen Sie typischerweise vier Blöcke: die anteilige Maklerprovision, den Energieausweis, die Kosten für die Löschung von Grundschulden im Grundbuch und, falls ein Darlehen vorzeitig endet, die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Notarkosten für den Kaufvertrag selbst trägt in der Praxis der Käufer; Sie zahlen die Kosten der Lastenfreistellung.

Die Notarkosten sind dabei nicht verhandelbar, sondern bundeseinheitlich im GNotKG geregelt, und der Notar muss genau diese Gebühren berechnen. Ein Beispiel der Bundesnotarkammer für einen Kaufpreis von 160.000 Euro nennt 762,00 Euro für Beurkundung und Beratung, je 190,50 Euro für Vollzug und Betreuung sowie rund 30,00 Euro Auslagen, zusammen 1.173,00 Euro zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Eine Grundschuldbestellung über 130.000 Euro kostet zusätzlich 327,00 Euro. Gerichts- und Grundbuchgebühren sind in diesem Beispiel noch nicht enthalten. Die vollständige Aufstellung mit allen Positionen finden Sie im Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf.

Welche Fehler kosten Verkäufer am meisten Geld?

Zu hoch starten. Ein überzogener Angebotspreis erzeugt keine Verhandlungsreserve, sondern Stillstand. Bei einem Zinsniveau von 3,95 % ist die Zahl der Käufer, die einen Aufschlag finanzieren können, kleiner als in den Niedrigzinsjahren. Objekte, die mehrfach reduziert werden, gelten im Markt schnell als schwer verkäuflich.

Mit Bundesdurchschnitten kalkulieren. Zwischen 8.650 Euro pro Quadratmeter in München und 570 Euro im Kyffhäuserkreis liegt die Realität Ihres Objekts. Und die Richtung stimmt nicht einmal überall: Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen legten im ersten Quartal 2026 um 3,6 % zu, während Ein- und Zweifamilienhäuser in denselben Regionen um 0,8 % nachgaben.

Unterlagen erst nach der Zusage besorgen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle: Wer diese Dokumente erst sucht, wenn der Käufer sie braucht, verliert Wochen und riskiert, dass die Finanzierungszusage ausläuft.

Mängel verschweigen oder still im Datenraum ablegen. § 444 BGB und die BGH-Entscheidung V ZR 77/22 machen daraus ein Haftungsrisiko, das Jahre nach der Übergabe zurückkommen kann.

Die Anzeige unvollständig schalten. Fehlende Pflichtangaben zum Energieausweis sind eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro. Ab dem 1. Januar 2027 gehört zusätzlich das Ausstellungsdatum in den Text.

Nebenabreden außerhalb der Urkunde treffen. Alles, was zum Kaufvertrag gehört, gehört in die Urkunde. Sonst droht Nichtigkeit nach § 311b Abs. 1 BGB.

Die Bank zu spät fragen. Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt oder Sie nach zehn Jahren entschädigungsfrei kündigen können, entscheidet über einen möglicherweise vierstelligen Betrag und über den sinnvollen Termin für die Beurkundung.

Welcher Ratgeber hilft in welcher Situation?

Dieser Beitrag ist der Überblick. Für die Tiefe verweist er auf die Spezialartikel im Ratgeber rund um den Immobilienverkauf.

Wenn Sie wissen wollen, was Ihr Objekt wert ist, beginnen Sie bei der Immobilienbewertung. Steht die Frage nach dem Verkaufsweg im Vordergrund, hilft der Vergleich Makler oder Privatverkauf sowie der Beitrag zum Verkauf ohne Makler. Geht es um den zeitlichen Ablauf, ist der Ratgeber zum Ablauf des Hausverkaufs der richtige Einstieg, für die Zahlen der Beitrag zu den Verkaufskosten.

Für besondere Lebenslagen gibt es eigene Cluster: geerbte Immobilien, der Verkauf im Rahmen einer Scheidung und Modelle, bei denen Sie verkaufen und wohnen bleiben. Alle rechtlichen und steuerlichen Grundlagen sammelt der Bereich Recht und Steuern.

Häufige Fragen

Ist 2026 ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen?

Der Markt ist stabil, aber nicht euphorisch. Die Preise für Wohnimmobilien lagen im ersten Quartal 2026 um 1,4 % über dem Vorjahresquartal, nachdem sie 2025 um 3,2 % gestiegen waren. Gleichzeitig bremsen Bauzinsen von 3,95 % im Juni 2026 die Zahlungsfähigkeit der Käufer. Entscheidend ist weniger der Bundestrend als Ihre Region und Ihr Objekttyp, denn die Entwicklung läuft dort teils in entgegengesetzte Richtungen.

Welche Unterlagen brauche ich, um meine Immobilie zu verkaufen?

Immer nötig sind Grundbuchauszug, Flurkarte und ein gültiger Energieausweis. Beim Haus kommen Baugenehmigung, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung und Sanierungsnachweise hinzu, bei der Eigentumswohnung Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Beim unbebauten Grundstück sind Bebauungsplan, Erschließungsnachweise sowie Baulasten- und Altlastenauskunft entscheidend.

Wie viel Steuern muss ich beim Verkauf einer Immobilie zahlen?

Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre und haben Sie nicht selbst darin gewohnt, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Er wird Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet, einen gesonderten Immobiliensteuersatz gibt es nicht. Bei vermieteten Objekten erhöht die bereits geltend gemachte Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn. Für Ihren konkreten Fall sollten Sie eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater hinzuziehen.

Wann kann ich meine Immobilie steuerfrei verkaufen?

In drei Konstellationen. Erstens nach Ablauf von zehn Jahren seit der Anschaffung. Zweitens, wenn Sie die Immobilie seit Anschaffung oder Fertigstellung ausschließlich selbst bewohnt haben. Drittens, wenn Sie sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Ein häusliches Arbeitszimmer schadet der Steuerfreiheit nach dem BFH-Urteil IX R 27/19 nicht.

Wer zahlt beim Immobilienverkauf den Makler, Käufer oder Verkäufer?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher teilen sich beide Seiten die Provision mindestens hälftig, und der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Auftraggeber gezahlt und dies nachgewiesen hat. Diese Regeln der §§ 656c und 656d BGB gelten nur bei Verbraucherkäufern. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und gewerblichen Käufern bleibt die Verteilung frei verhandelbar.

Kann ich meine Immobilie ohne Makler verkaufen?

Ja, ein Makler ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Sie sparen die Provision, übernehmen aber Vermarktung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung selbst und haften vollständig für Aufklärungsfehler nach § 444 BGB. Die notarielle Beurkundung bleibt in jedem Fall Pflicht.

Was ist besser: Immobilie verkaufen oder vermieten?

Das hängt von Instandhaltungsstau, Steuerlage und Ihrer Bereitschaft zum Aufwand ab. Die Neuvertragsmieten stiegen nach vdp-Daten im ersten Quartal 2026 um 3,0 %, die Preise für selbst genutztes Wohneigentum um 2,5 %, was die Vermietung rechnerisch etwas attraktiver macht. Gegen die Vermietung sprechen anstehende Sanierungen und die Tatsache, dass die Abschreibung bei einem späteren Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist den steuerpflichtigen Gewinn erhöht.

Wie lange dauert es, eine Immobilie zu verkaufen?

Eine amtliche Statistik zur durchschnittlichen Verkaufsdauer in Deutschland gibt es nicht, weder beim Statistischen Bundesamt noch bei den Gutachterausschüssen. Belastbar sind nur die gesetzlichen Zeitanker: zwei Wochen Regelfrist für den Vertragsentwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG, bis zu drei Monate für das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 28 Abs. 2 BauGB und die Kaufpreisfälligkeit erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Vorliegen der Löschungsunterlagen.

Fazit

Ein Immobilienverkauf 2026 gelingt nicht über Timing-Spekulation, sondern über Vorbereitung. Der Markt trägt mit einem Plus von 1,4 % im ersten Quartal 2026, verlangt aber realistische Preise, weil deutsche Käufer bei 3,95 % finanzieren. Klären Sie zuerst die vier Grundsatzfragen, prüfen Sie dann die Zehnjahresfrist und die Pflichten rund um den Energieausweis, und beachten Sie die neue Anzeigenpflicht ab dem 1. Januar 2027. Der nächste Schritt ist immer derselbe: Verschaffen Sie sich einen belastbaren Ausgangswert und fordern Sie dafür eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie an.

Quellen

• Statistisches Bundesamt: Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026: +1,4 % zum Vorjahresquartal (Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Preisindizes für Wohnimmobilien, Indizes und Veränderungsraten (Basis 2025 = 100), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: 18,0 % weniger fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025 (Pressemitteilung Nr. 174 vom 22.05.2026), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen für Wohnungen, Pressemitteilung Nr. 252 (Juli 2026), abgerufen im August 2026
• vdpResearch: Immobilienpreise steigen zu Jahresbeginn 2026 weiter (vdp-Immobilienpreisindex Q1 2026), abgerufen im August 2026
• EZB Data Portal und Bundesbank, MFI-Zinsstatistik: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Deutschland, abgerufen im August 2026
• EZB und Deutsche Bundesbank: MFI-Zinsstatistik für den Euroraum, Juni 2026 (Pressemitteilung vom 31.07.2026), abgerufen im August 2026
• AK OGA und BBSR: 198 Milliarden Euro flossen 2025 in den Kauf von Wohnimmobilien (Immobilienmarktbericht Deutschland 2026), abgerufen im August 2026
• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass, abgerufen im August 2026
• § 444 BGB, Haftungsausschluss, abgerufen im August 2026
• § 488 BGB, Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag, abgerufen im August 2026
• § 489 BGB, Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, abgerufen im August 2026
• § 490 BGB, Außerordentliches Kündigungsrecht, abgerufen im August 2026
• § 656a BGB, Textform, abgerufen im August 2026
• § 656b BGB, Persönlicher Anwendungsbereich, abgerufen im August 2026
• § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, abgerufen im August 2026
• § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im August 2026
• § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung, abgerufen im August 2026
• § 79 GEG/GModG, Grundsätze des Energieausweises, abgerufen im August 2026
• § 80 GEG/GModG, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, abgerufen im August 2026
• § 87 GEG/GModG, Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige, abgerufen im August 2026
• § 108 GEG/GModG, Bußgeldvorschriften, abgerufen im August 2026
• § 17 BeurkG, Grundsatz der Belehrung und Prüfung, abgerufen im August 2026
• § 28 BauGB, Ausübung des Vorkaufsrechts, abgerufen im August 2026
• Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026: Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (Umbenennung in Gebäudemodernisierungsgesetz), abgerufen im August 2026
• Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz, abgerufen im August 2026
• Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 159/2023: Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers bei Einrichtung eines Datenraums (V ZR 77/22), abgerufen im August 2026
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19 (häusliches Arbeitszimmer und Eigennutzung nach § 23 EStG), abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien, welche sind erlaubt, welche nicht? (Stand 27.07.2026), abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, notar.de: Notarkosten, Beispiele, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, notar.de: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), abgerufen im August 2026