Haus verkaufen und wohnen bleiben: 7 Modelle im Vergleich

Das Wichtigste in Kürze

• Vervielfältiger 11,107: Für eine Frau mit vollendetem 70. Lebensjahr gilt bei Bewertungsstichtagen ab dem 1. Januar 2026 der Vervielfältiger 11,107, bei einem Mann 9,938 (BMF-Schreiben vom 21.10.2025 zu § 14 Abs. 1 BewG).
• 128.219 Euro Kaufpreisabschlag: In unserem Beispiel ergibt sich der Kapitalwert des Nießbrauchs aus 11.544 Euro Jahreswert mal 11,107. Der Käufer zahlt dann nicht 500.000 Euro, sondern rechnerisch 371.781 Euro.
• Nur 12.463 Euro Unterschied: Zwischen Nießbrauchvorbehalt und klassischem Gesamtverkauf mit anschließender Miete liegen in diesem Beispiel über 17,04 Jahre rechnerisch 12.463 Euro, und zwar bevor der Verkaufserlös überhaupt Zinsen trägt.
• 705 Teilverkäufe, 13 Leibrenten: Die Mitgliedsunternehmen des Bundesverbands Immobilienverrentung meldeten für 2025 705 Teilverkäufe und 13 Leibrenten, bei fast 20.000 Anfragen. Der Markt ist also winzig im Verhältnis zum Interesse.
• Mindestens 4,99 Prozent pro Jahr: So hoch ist laut Verbraucherzentrale das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf auf den Auszahlungsbetrag, verglichen mit rund 3,3 Prozent für ein normales Bankdarlehen (Stand 19.01.2026).
• § 1059 statt § 1092 BGB: Der Nießbrauch erlaubt die Überlassung der Ausübung, Sie dürfen also später vermieten. Beim Wohnungsrecht geht das nur, wenn es ausdrücklich gestattet und eingetragen ist.

Ja, das geht. Sieben Modelle erlauben es, Kapital aus dem Haus zu ziehen und trotzdem darin wohnen zu bleiben: Nießbrauchvorbehalt, Wohnungsrecht, Leibrente, Zeitrente, Verkauf mit Rückmietung, Teilverkauf und Umkehrhypothek. Alle kosten Geld. Bei einer 70-jährigen Frau mit einem Haus im Wert von 500.000 Euro mindert allein der vorbehaltene Nießbrauch den Kaufpreis rechnerisch um 128.219 Euro. Welches Modell passt, entscheidet sich an einer einzigen Zahl: dem Kapitalwert Ihres Wohnrechts.

Welche Wege gibt es, das Haus zu verkaufen und wohnen zu bleiben?

Alle Modelle, die unter dem Sammelbegriff Immobilienverrentung laufen, lösen dasselbe Problem auf unterschiedlichem Weg: Sie tauschen einen Teil des Immobilienwerts gegen Geld, behalten aber das Recht, im Haus zu bleiben. Der Unterschied liegt darin, was Sie hergeben, wie stark Sie abgesichert sind und wer künftig welche Kosten trägt.

Der Bundesverband Immobilienverrentung nennt sechs etablierte Verrentungsmodelle, für die er bis Ende 2026 einheitliche Verbraucherschutzstandards ausbauen will: Leibrente, Nießbrauch, Erbbaurecht, Rückmietung, Seniorenkredit und Teilverkauf. Die folgende Übersicht ordnet die praktisch relevanten Varianten und stellt ihnen bewusst den klassischen Gesamtverkauf gegenüber, weil er in der Rechnung häufiger gewinnt, als die Werbung für Verrentungsprodukte vermuten lässt.

Quellen: §§ 573, 575, 759, 879, 1030, 1041, 1047, 1092, 1093, 1105, 1108 BGB und § 23 EStG (gesetze-im-internet.de); § 14 BewG und BMF-Schreiben vom 21.10.2025; Verbraucherzentrale, Teilverkauf der eigenen Immobilie (Stand 19.01.2026) und Umkehrhypothek und Leibrente (Stand 02.01.2025); Bundesverband Immobilienverrentung (BVIV), Marktzahlen 2025 vom 10.03.2026. Abgerufen im August 2026.

Eine Vorbemerkung, die den ganzen Artikel trägt: Jedes dieser Modelle ist eine Rechnung, keine Wohltat. Wer im Haus bleiben will, bezahlt dafür mit Kaufpreis, Rente oder Nutzungsentgelt. Die einzige Frage, die sich seriös beantworten lässt, lautet deshalb: Wie hoch ist der Preis, und ist er fair kalkuliert? Genau dafür gibt es amtliche Rechengrößen, die Sie selbst anwenden können. Mehr Einordnung zum gesamten Themenfeld finden Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienrente.

Wie berechnet man den Wert eines Wohnrechts oder Nießbrauchs?

Der Wert eines lebenslangen Nutzungsrechts ist kein Verhandlungsergebnis, sondern eine Formel. Sie steht in den §§ 13 bis 16 des Bewertungsgesetzes und lautet:

Kapitalwert = Jahreswert der Nutzung x Vervielfältiger

Der Jahreswert ist die Miete, die für diese Fläche üblicherweise gezahlt würde. § 15 Abs. 2 BewG spricht von den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts, gemeint ist praktisch die ortsübliche Nettokaltmiete. Der Vervielfältiger bildet ab, wie lange Sie das Recht statistisch nutzen werden, abgezinst mit einem gesetzlich festgeschriebenen Satz.

Warum der Vervielfältiger niedriger ist als die Lebenserwartung

Viele Eigentümer stolpern an dieser Stelle. Die amtliche Sterbetafel weist für eine 70-jährige Frau eine fernere Lebenserwartung von 17,04 Jahren aus, für einen 70-jährigen Mann 14,43 Jahre (Sterbetafel 2023/2025, veröffentlicht am 7. Juli 2026). Der Vervielfältiger liegt mit 11,107 beziehungsweise 9,938 deutlich darunter.

Das ist kein Rechenfehler, sondern Absicht. § 14 BewG rechnet mit Zwischenzinsen und Zinseszinsen zu 5,5 Prozent, und § 13 Abs. 3 BewG verbietet ausdrücklich, einen abweichenden Wert mit einem anderen Zinssatz als 5,5 Prozent zu begründen. Wer 17 Jahre lang mietfrei wohnt, hat also nicht 17 Jahresmieten in der Hand, sondern deren Barwert.

Die Deckelung nach § 16 BewG

Es gibt eine Obergrenze. Der Jahreswert darf höchstens so hoch sein, wie sich ergibt, wenn man den Wert des genutzten Wirtschaftsguts durch 18,6 teilt. Bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro sind das 26.881,72 Euro pro Jahr. Praktische Bedeutung: Ein Wohnrecht kann nie mehr wert sein als die Immobilie selbst. In normalen Konstellationen greift der Deckel nicht, in Hochpreislagen mit sehr großer Wohnfläche kann er relevant werden.

Die amtliche Vervielfältigertabelle für 2026

Quelle: BMF-Schreiben vom 21.10.2025, GZ IV D 4 - S 3104/00002/013/003, Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026, ermittelt nach der Allgemeinen Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Abgerufen im August 2026.

Zwei Hinweise zur Tabelle. Erstens: Die Lebenserwartungswerte in dieser Spalte stammen aus der Sterbetafel 2022/2024, auf der die BMF-Vervielfältiger beruhen. Die aktuellere Sterbetafel 2023/2025 nennt für eine 70-jährige Frau 17,04 Jahre statt 16,86. Beide Zahlenkreise nicht vermischen: Für die Kapitalwertberechnung 2026 gilt die BMF-Tabelle, für Aussagen zur Lebenserwartung die neuere Sterbetafel.

Zweitens: Diese Vervielfältiger gelten ausschließlich für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026. Nach § 14 Abs. 1 Satz 2 BewG sind neue Vervielfältiger jeweils ab dem 1. Januar des Jahres anzuwenden, das auf die Veröffentlichung einer neuen Sterbetafel folgt. Die Sterbetafel 2023/2025 vom 7. Juli 2026 wirkt sich also erst auf Stichtage ab dem 1. Januar 2027 aus, sobald das entsprechende BMF-Schreiben vorliegt.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnungsrecht?

Rechnerisch sind beide Rechte gleich viel wert, sie werden nach derselben Formel bewertet. Rechtlich trennt sie ein Satz, der über viele tausend Euro entscheidet.

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB berechtigt dazu, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Er ist zwar nicht übertragbar, aber § 1059 Satz 2 BGB erlaubt es ausdrücklich, die Ausübung des Nießbrauchs einem anderen zu überlassen. Im Klartext: Wenn Sie später ausziehen, dürfen Sie das Haus vermieten und die Miete behalten. Ihr Recht bleibt wirtschaftlich lebendig.

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Sie dürfen das Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers bewohnen und Familienangehörige sowie Pflege- und Bedienungspersonal aufnehmen. Aber § 1092 Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Ausübung nur überlassen werden darf, wenn die Überlassung gestattet ist. Fehlt diese Gestattung im Vertrag und im Grundbucheintrag, ist Ihr Wohnungsrecht in dem Moment wirtschaftlich wertlos, in dem Sie das Haus verlassen. Der Eigentümer bekommt die Immobilie faktisch geschenkt zurück, ohne nachzuzahlen.

Genau hier liegt die häufigste Lücke in Verrentungsverträgen. Wenn Sie sich für ein Wohnungsrecht entscheiden, lassen Sie die Vermietungsbefugnis ausdrücklich vereinbaren und eintragen. Was das für einen späteren Umzug ins Pflegeheim bedeutet, behandeln wir gesondert.

Wer trägt welche Kosten?

Beim Nießbrauch verteilt das Gesetz die Lasten klar. Nach § 1041 BGB sorgt der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand, Ausbesserungen und Erneuerungen schuldet er allerdings nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Nach § 1047 BGB trägt er außerdem die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten, also insbesondere die Grundsteuer, sowie Zinsen von Hypotheken und Grundschulden. Außerordentliche, auf den Stammwert bezogene Lasten bleiben beim Eigentümer.

Für Sie heißt das: Sie erhalten einen kleineren Kaufpreis und behalten trotzdem laufende Pflichten. Diese Belastung muss in jeden Modellvergleich hinein, sonst rechnen Sie sich reicher, als Sie sind.

Wie funktioniert die Leibrente, und was ist sie wert?

Bei der Leibrente verkaufen Sie die Immobilie und erhalten statt eines Einmalbetrags eine lebenslange monatliche Zahlung, meist kombiniert mit einem eingetragenen Wohnrecht und häufig mit einer Anzahlung. § 759 BGB bestimmt, dass die Rente im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten ist und der vereinbarte Betrag im Zweifel der Jahresbetrag ist.

Abgesichert wird die Zahlung über eine Reallast nach § 1105 BGB, die auch eine automatische Anpassung der Leistungen vorsehen kann, etwa eine Indexierung. Ergänzend haftet der Eigentümer nach § 1108 BGB für die während seiner Eigentumszeit fällig werdenden Leistungen auch persönlich. Beide Punkte gehören zwingend in den Vertrag, ebenso eine Rückauflassungsvormerkung für den Fall, dass der Käufer nicht zahlt.

Der Zwei-Minuten-Test für jedes Leibrentenangebot

Sie können jedes Angebot mit derselben Formel prüfen, mit der der Fiskus rechnet: angebotene Jahresrente x Vervielfältiger = Kapitalwert der Rente. Diesen Kapitalwert vergleichen Sie mit dem Verkehrswert Ihrer Immobilie abzüglich des Kapitalwerts des Wohnrechts. Die Differenz ist der Preis, den Sie für Ratenzahlung, Langlebigkeitsschutz und Anbietermarge zahlen. Das Rechenbeispiel weiter unten führt das vollständig vor.

Die Stiftung Warentest ordnete die Größenordnung realer Angebote am 28. Januar 2025 so ein: Bei 65-Jährigen seien oft nur wenige Hundert Euro monatlich zu erwarten, Mitte 70 könne die Zahlung in die Nähe von 1.000 Euro rücken oder darüber liegen. Wer sich von der Vorstellung einer zweiten Rente in Höhe der gesetzlichen leiten lässt, wird enttäuscht.

Wie wird die Leibrente besteuert?

Leibrenten werden nur mit dem Ertragsanteil besteuert. Die Höhe richtet sich nach dem bei Rentenbeginn vollendeten Lebensjahr und wird für die gesamte Laufzeit festgeschrieben.

Quelle: § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb EStG, gesetze-im-internet.de. Abgerufen im August 2026.

So lesen Sie die Tabelle: Nur der Ertragsanteil ist steuerpflichtig, der Rest gilt als Rückzahlung des eigenen Vermögens. Wer mit 70 startet und 1.500 Euro monatlich erhält, versteuert 15 Prozent von 18.000 Euro, also 2.700 Euro im Jahr. Die restlichen 15.300 Euro bleiben unversteuert.

Diese Tabelle gilt für Leibrenten im Sinne des Doppelbuchstabens bb. Für eine Zeitrente mit fester Laufzeit gelten abweichende Regeln, dort lässt sich kein pauschaler Prozentsatz nennen. Dieser Abschnitt ist allgemeine Information und ersetzt keine Beratung. Lassen Sie die steuerliche Behandlung Ihres konkreten Vertrags vor der Unterschrift von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Was unterscheidet die Zeitrente von der Leibrente?

Die Zeitrente zahlt über eine feste Laufzeit, etwa 15 oder 20 Jahre, unabhängig davon, wie lange Sie leben. Weil das Langlebigkeitsrisiko beim Verkäufer bleibt, fällt die Monatsrate höher aus als bei einer Leibrente mit demselben Gegenwert. Bewertet wird sie nach § 13 BewG in Verbindung mit der Anlage 9a: Der Vervielfältiger beträgt bei zehn Jahren Laufzeit 7,745, bei 15 Jahren 10,314, bei 20 Jahren 12,279 und bei 25 Jahren 13,783.

Der Haken ist offensichtlich und wird trotzdem regelmäßig unterschätzt: Wenn die Laufzeit endet und Sie noch leben, fällt die Zahlung ersatzlos weg. Bei einer 70-jährigen Frau mit einer ferneren Lebenserwartung von 17,04 Jahren ist eine 15-Jahres-Zeitrente also statistisch zu kurz. Wer diesen Weg wählt, sollte die Laufzeit deutlich über der statistischen Lebenserwartung ansetzen und das Wohnrecht trotzdem lebenslang bestellen, sonst verlieren Sie am Ende Geld und Wohnung gleichzeitig.

Ergänzend regelt § 13 Abs. 2 BewG zwei Sonderfälle: Nutzungen von unbestimmter Dauer werden mit dem 9,3-fachen des Jahreswerts bewertet, immerwährende Nutzungen mit dem 18,6-fachen.

Wie sicher ist der Verkauf mit Rückmietung?

Dieses Modell ist das ehrlichste in seiner Struktur und zugleich das schwächste in seiner Absicherung. Sie verkaufen zum vollen Marktpreis, ohne jeden Abschlag, und mieten die Immobilie anschließend vom Käufer zurück. Kein Wohnrecht, keine Reallast, kein Eintrag in Abteilung II. Es gilt schlicht Mietrecht.

Damit greifen die üblichen Kündigungstatbestände. Nach § 573 BGB kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, insbesondere bei erheblicher Pflichtverletzung des Mieters, bei Eigenbedarf oder wenn er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist zwar ausgeschlossen, reguläre Mieterhöhungen sind es nicht.

Eine Befristung des Mietvertrags hilft nur bedingt. § 575 BGB lässt Zeitmietverträge nur bei Eigenbedarf, geplantem Abriss oder Umbau oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten zu, und der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Ein einfach so auf 20 Jahre befristeter Rückmietvertrag ist deshalb nicht das Sicherheitsnetz, für das er oft gehalten wird.

Der Vorteil bleibt allerdings erheblich: Sie erhalten den vollen Kaufpreis und behalten die volle Beweglichkeit. Wer ohnehin damit rechnet, in einigen Jahren umzuziehen, fährt hiermit oft besser als mit einem lebenslangen Recht, das genau dann seinen Wert verliert.

Wie funktioniert der Immobilien-Teilverkauf, und was kostet er?

Beim Teilverkauf veräußern Sie einen Miteigentumsanteil, meist bis zu 50 Prozent, und behalten am verkauften Anteil ein Nießbrauchrecht. Dafür zahlen Sie ein laufendes Nutzungsentgelt. Nach den Marktzahlen des Bundesverbands Immobilienverrentung lag 2025 der durchschnittliche Immobilienwert bei rund 500.000 Euro und der durchschnittlich verkaufte Anteil bei 40 Prozent.

Die Verbraucherzentrale beziffert das Nutzungsentgelt mit jährlich mindestens 4,99 Prozent des Auszahlungsbetrags und rechnet vor: Bei 100.000 Euro Auszahlung sind das monatlich 416 Euro und rund 50.000 Euro in zehn Jahren. Als Vergleichsmaßstab nennt sie rund 3,3 Prozent pro Jahr für ein normales Bankdarlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung (Stand 19.01.2026). Beide Werte sind Beobachtungen zu einem Stichtag, ausdrücklich als Mindestwert beziehungsweise Vergleichswert formuliert, nicht als Marktdurchschnitt.

Dazu kommen drei Punkte, die erst später wehtun:

• Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf: rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises.
• Wertsicherungsklausel: Der Anbieter sichert sich einen Mindesterlösanteil zu, etwa 117 Prozent seines eigenen Immobilienanteils, unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt. Fällt der Wert, tragen Sie den Verlust doppelt.
• Instandhaltung: Die Anbieter beteiligen sich meist nicht an den Instandhaltungskosten, obwohl sie an der Wertsteigerung teilhaben. Bleibt das Nutzungsentgelt aus, drohen Räumung und Zwangsversteigerung.

Der Verbraucherzentrale Bundesverband weist darauf hin, dass es für den Immobilienteilverkauf keine gesonderten Verbraucherschutzvorschriften wie im Verbraucherdarlehensrecht gibt, und fordert vier Dinge: eine Eignungsprüfung durch den Anbieter, eine verpflichtende unabhängige Beratung vor Vertragsschluss, eine transparente und vergleichbare Kostendarstellung sowie die freie Nutzung und Verwertung des verbliebenen Eigentums. Solange das nicht Gesetz ist, müssen Sie diese Prüfung selbst leisten. Der erste Schritt dazu ist eine belastbare Zahl zum Wert Ihrer Immobilie, etwa über eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts.

Was ist eine Umkehrhypothek, und lohnt sie sich?

Die Umkehrhypothek ist kein Verkauf. Sie bleiben Eigentümer und nehmen ein tilgungsfreies Darlehen auf, das durch eine Grundschuld gesichert wird. Zinsen und Zinseszinsen laufen auf und werden erst fällig, wenn Sie ausziehen oder versterben, dann wird die Immobilie in der Regel verwertet.

Die Verbraucherzentrale nennt als Grenze, dass das Darlehen höchstens die Hälfte des Immobilienwertes ausmachen darf, und rechnet an einem Beispiel vor: 300.000 Euro Immobilienwert, 50 Prozent Risikoabschlag, 150.000 Euro Darlehensrahmen, zehn Jahre Laufzeit und sechs Prozent Zins ergeben rund 83.000 Euro Einmalauszahlung oder etwa 900 Euro monatliche Rente. Diese Beispielrechnung hat den Stand 02.01.2025 und beruht auf Angeboten aus dem Frühjahr 2023, das Zinsniveau hat sich seither verändert. Sie taugt als Illustration der Größenordnung, nicht als Prognose für 2026.

Die Einordnung der Verbraucherzentrale ist eindeutig: Umkehrhypothek und Leibrente haben sich in Deutschland bisher nicht durchgesetzt, es gibt nur wenige Angebote am Markt, und die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Wer Liquidität braucht und noch kreditwürdig ist, sollte deshalb zuerst prüfen lassen, ob ein normales Darlehen möglich ist.

Wie groß ist der Markt für Immobilienverrentung tatsächlich?

Die Diskrepanz zwischen Interesse und Abschlüssen ist der wichtigste Realitätscheck in diesem Thema. Der Bundesverband Immobilienverrentung meldet für 2025 folgende Zahlen seiner Mitgliedsunternehmen:

• 705 Teilverkäufe, ein Rückgang um rund 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr, bei einem Marktvolumen von über 140 Millionen Euro
• 13 Leibrenten mit einem Volumen von 5,5 Millionen Euro und einem durchschnittlichen Immobilienwert von 420.000 Euro
• knapp 30 Erbbaurechts-Ankäufe mit einem Volumen von 10 Millionen Euro und einem durchschnittlichen Immobilienwert von 350.000 Euro
• fast 20.000 konkrete Anfragen

Aus einer Marktbestandsaufnahme des Verbands zusammen mit Statista, für die im Januar 2024 1.000 Immobilieneigentümer ab 55 Jahren befragt wurden, ergaben sich 2,9 Millionen Haushalte, die die Kriterien für eine Verrentung erfüllen, davon rund 139.000 mit wahrscheinlichem oder sehr wahrscheinlichem Interesse, mit einer Prognose von rund 186.000 für 2030.

Wichtige Einordnung: Das sind Branchendaten eines Interessenverbands, erhoben auf Basis von Selbstauskünften der Mitgliedsunternehmen. Der Verband schätzt seine eigene Abdeckung auf rund 85 Prozent der institutionellen Transaktionen. Eine amtliche Marktstatistik ist das nicht. Trotzdem ist die Aussage robust: Aus fast 20.000 Anfragen wurden gut 700 Abschlüsse. Der überwiegende Teil der Interessenten entscheidet sich am Ende gegen die Verrentung, und das hat gute Gründe.

Ein zweiter Punkt gehört dazu: Verrentungsmodelle rechnen sich für den Käufer über die Wertentwicklung. Der Häuserpreisindex lag im ersten Quartal 2026 um 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal. Wer sein Haus heute belastet oder anteilig verkauft, gibt diese künftige Wertentwicklung anteilig mit ab.

Rechenbeispiel: 500.000-Euro-Haus, 70 Jahre, alle Modelle nebeneinander

Frau M. ist 70 Jahre alt und besitzt ein schuldenfreies Einfamilienhaus in mittlerer Lage mit 130 Quadratmetern Wohnfläche und einem Verkehrswert von 500.000 Euro, das sie seit 30 Jahren selbst bewohnt. Sie möchte 100.000 bis 200.000 Euro liquide haben und im Haus bleiben.

Zwei Rechenannahmen offen auf den Tisch. Erstens: Als ortsübliche Miete setzen wir die bundesweite Durchschnitts-Nettokaltmiete von 7,40 Euro pro Quadratmeter an (Mikrozensus 2022 des Statistischen Bundesamtes, Datenstand 19.05.2025). Im echten Vertrag zählt nach § 15 Abs. 2 BewG die tatsächliche ortsübliche Miete an Ihrem Standort, die erheblich abweichen kann. Zweitens: Alle Vergleiche sind Barwertvergleiche ohne Verzinsung des Erlöses, ohne Mietsteigerung, ohne Inflation, ohne Verkaufsnebenkosten und ohne Umzugskosten.

Schritt 1 bis 3: Jahreswert, Deckel, Vervielfältiger

130 Quadratmeter x 7,40 Euro = 962 Euro monatlich, also 11.544 Euro Jahreswert.

Deckelprüfung nach § 16 BewG: 500.000 Euro geteilt durch 18,6 sind 26.881,72 Euro. Der Jahreswert von 11.544 Euro liegt deutlich darunter und ist voll ansetzbar.

Vervielfältiger für eine Frau mit vollendetem 70. Lebensjahr bei einem Bewertungsstichtag im Jahr 2026: 11,107.

Modell A: Verkauf mit Nießbrauchvorbehalt

Kapitalwert des Nießbrauchs: 11.544 Euro x 11,107 = 128.219 Euro. Rechnerischer Wert des belasteten Eigentums: 500.000 Euro minus 128.219 Euro = 371.781 Euro.

Frau M. erhält also rechnerisch 371.781 Euro auf einen Schlag, wohnt weiter mietfrei und darf das Haus später vermieten und die Miete behalten, weil § 1059 Satz 2 BGB die Überlassung der Ausübung erlaubt. Sie trägt weiterhin die gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB) und die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer (§ 1047 BGB).

Gegenprobe Wohnungsrecht: Der Kapitalwert ist identisch, aber das Recht ist nach § 1092 Abs. 1 BGB nicht übertragbar. Ohne ausdrücklich vereinbarte und eingetragene Vermietungsbefugnis wäre es in dem Moment wirtschaftlich wertlos, in dem Frau M. auszieht.

Modell B: Leibrente statt Einmalzahlung

Streng nach der gesetzlichen Systematik in eine lebenslange Rente umgerechnet ergäben die 371.781 Euro: 371.781 Euro geteilt durch 11,107 = 33.473 Euro im Jahr, also 2.789 Euro monatlich. So hoch sind reale Angebote nicht, weil Anbieter mit niedrigeren Zinsannahmen und einem Risikoabschlag kalkulieren.

Deshalb ist der Umkehrtest der praktisch nützlichere. Angenommen, Frau M. werden 1.500 Euro monatlich angeboten, also 18.000 Euro im Jahr.

Kapitalwert dieser Rente: 18.000 Euro x 11,107 = 199.926 Euro. Differenz zum unbelasteten Restwert: 371.781 Euro minus 199.926 Euro = 171.855 Euro.

Diese 171.855 Euro sind der Preis für Ratenzahlung, Langlebigkeitsschutz und Anbietermarge. So lässt sich jedes Leibrentenangebot in zwei Minuten prüfen.

Besteuerung: Rentenbeginn im vollendeten 70. Lebensjahr bedeutet einen Ertragsanteil von 15 Prozent. Steuerpflichtig sind 15 Prozent von 18.000 Euro, also 2.700 Euro im Jahr, lebenslang festgeschrieben. Die restlichen 15.300 Euro bleiben unversteuert.

Modell C: Teilverkauf von 40 Prozent

Auszahlung: 40 Prozent von 500.000 Euro = 200.000 Euro. Nutzungsentgelt bei 4,99 Prozent pro Jahr: 200.000 Euro x 4,99 Prozent = 9.980 Euro im Jahr, also 832 Euro monatlich. Über die fernere Lebenserwartung von 17,04 Jahren und bei unverändertem Satz: 9.980 Euro x 17,04 = 170.059 Euro.

Gegenrechnung Bankdarlehen zu rund 3,3 Prozent: 200.000 Euro x 3,3 Prozent = 6.600 Euro im Jahr, über 17,04 Jahre 112.464 Euro.

Mehrkosten des Teilverkaufs gegenüber einem klassischen Darlehen: 170.059 Euro minus 112.464 Euro = 57.595 Euro. Hinzu kommt beim späteren Gesamtverkauf ein Durchführungsentgelt von rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises. Bei einem Erlös von 550.000 Euro wären das 18.150 Euro. Alternativ greift die Wertsicherungsklausel mit einem Mindesterlösanteil von 117 Prozent des Anbieteranteils. Die Instandhaltung trägt Frau M. weiterhin allein, obwohl der Anbieter an der Wertsteigerung beteiligt ist.

Modell D: Umkehrhypothek

Auf 500.000 Euro angewandt läge der Beleihungsrahmen bei höchstens 250.000 Euro, weil das Darlehen die Hälfte des Immobilienwerts nicht übersteigen darf. Wie viel davon tatsächlich ausgezahlt würde, hängt vom aktuellen Zinsniveau und der Laufzeitannahme ab. Eine belastbare Zahl für 2026 lässt sich aus der vorliegenden Quellenlage nicht ableiten, deshalb rechnen wir hier bewusst nicht weiter.

Modell E: Gesamtverkauf plus Miete, die ehrliche Gegenrechnung

Verkaufserlös 500.000 Euro, steuerfrei, weil Frau M. das Haus im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Neue Wohnung mit 80 Quadratmetern zur bundesweiten Durchschnitts-Bruttokaltmiete von 8,60 Euro pro Quadratmeter: 688 Euro monatlich, also 8.256 Euro im Jahr. Über 17,04 Jahre: 8.256 Euro x 17,04 = 140.682 Euro. Vom Erlös bleiben: 500.000 Euro minus 140.682 Euro = 359.318 Euro.

Vergleich mit Modell A: 371.781 Euro gegenüber 359.318 Euro. Die Differenz beträgt 12.463 Euro über gut 17 Jahre. Und zwar bevor der Verkaufserlös in Modell E überhaupt Zinsen trägt und bevor die in Modell A verbleibenden Pflichten aus §§ 1041 und 1047 BGB, also gewöhnliche Unterhaltung und Grundsteuer, gegengerechnet sind. Rein rechnerisch schlägt der Gesamtverkauf den Nießbrauchvorbehalt in dieser Konstellation, sobald der Erlös auch nur moderat verzinst wird.

Was diese Rechnung nicht abbildet: Umzugskosten, Verkaufsnebenkosten, künftige Mietsteigerungen, das Kündigungsrisiko nach § 573 BGB und den nicht bezifferbaren Wert, im vertrauten Zuhause zu bleiben. Wer diesen Weg erwägt, sollte sich vorher die realistische Zahl geben lassen, um die sich alles dreht, etwa über eine unverbindliche Ersteinschätzung des Immobilienwerts, und sich die Kosten beim Immobilienverkauf sowie den Ablauf eines Hausverkaufs ansehen.

Zur Steuerfreiheit noch ein Wort: Die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien gilt unabhängig vom gewählten Modell, greift aber nur unter den genauen Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Details dazu behandeln wir im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Ob die Voraussetzungen in Ihrem Fall erfüllt sind, klärt eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.

Was kosten Notar und Grundbuch bei Nießbrauch und Wohnrecht?

Hier lauert ein Missverständnis, das fast überall zu falschen Kostenschätzungen führt: Für Notar- und Grundbuchgebühren gilt eine völlig andere Bewertung als für die Steuer. Der Geschäftswert eines Nutzungsrechts bemisst sich nach § 52 GNotKG, nicht nach § 14 BewG. Dort gelten grobe Altersstufen: bis 30 Jahre der Faktor 20, über 30 bis 50 Jahre 15, über 50 bis 70 Jahre 10, über 70 Jahre 5. Der Jahreswert wird ohne Nachweis mit 5 Prozent des Werts des betroffenen Gegenstands angesetzt. Die beiden Vervielfältiger-Systeme dürfen nicht vermischt werden.

Für Frau M. bedeutet das folgende Rechnung:

Quellen: Anlage 1 GNotKG (Kostenverzeichnis, KV 21100, KV 14110, KV 14121), Anlage 2 GNotKG (Tabelle B) und § 52 GNotKG, gesetze-im-internet.de. Auf die Notargebühren kommt Umsatzsteuer hinzu, dazu Auslagen. Abgerufen im August 2026.

Nicht enthalten ist die Grunderwerbsteuer. Sie fällt beim Käufer an, und der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland. Der Vollständigkeit halber: Beim Verkauf über einen Makler kommt in der Regel eine Maklerprovision hinzu, die zwischen den Parteien geteilt wird.

Warum die Rangstelle im Grundbuch über alles entscheidet

Ein Nießbrauch, ein Wohnungsrecht oder eine Reallast schützt Sie nur dann zuverlässig, wenn er an erster Rangstelle in Abteilung II des Grundbuchs steht. Nach § 879 BGB bestimmt sich der Rang bei Rechten in derselben Abteilung nach der Reihenfolge der Eintragungen, bei Rechten in verschiedenen Abteilungen nach dem früher eingetragenen Datum. Abweichende Rangbestimmungen bedürfen selbst der Eintragung.

Die praktische Konsequenz ist hart: Steht die finanzierende Bank des Käufers mit ihrer Grundschuld vor Ihrem Wohnrecht, kann Ihr Recht in einer Zwangsversteigerung erlöschen. Sie hätten dann den Kaufpreisabschlag bezahlt und stünden trotzdem ohne Wohnung da. Deshalb gehört in jeden Vertrag die ausdrückliche Vereinbarung, dass Ihr Recht an erster Rangstelle eingetragen wird und dass Sie keinem Rangrücktritt zustimmen, auch nicht nachträglich auf Bitten des Käufers.

Beim Modell Verkauf mit Rückmietung existiert überhaupt kein dingliches Recht. Dort schützt Sie ausschließlich der Mietvertrag mit den Kündigungsmöglichkeiten aus § 573 Abs. 2 BGB. Bei der Leibrente sichern Reallast und Rückauflassungsvormerkung ab, und § 1108 BGB begründet zusätzlich eine persönliche Haftung des jeweiligen Eigentümers.

Diese Ausführungen sind allgemeine rechtliche Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Lassen Sie den Vertragsentwurf vor der Beurkundung von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder für Erbrecht prüfen.

Welche Fehler machen Eigentümer am häufigsten?

Den Kapitalwert nicht selbst nachrechnen. Wer den Abschlag nicht kennt, kann nicht beurteilen, ob ein Angebot fair ist. Die Formel steht oben, sie braucht zwei Minuten und einen Taschenrechner. Ausgangspunkt ist immer der Verkehrswert der Immobilie.

Das Wohnungsrecht ohne Vermietungsbefugnis vereinbaren. Der häufigste und teuerste Fehler. § 1092 Abs. 1 BGB macht das Recht unübertragbar, wenn nichts anderes gestattet ist.

Nur ein Angebot einholen. Bei 13 Leibrenten-Abschlüssen im ganzen Jahr 2025 unter den BVIV-Mitgliedern ist der Markt so dünn, dass ein einzelnes Angebot keinerlei Preisorientierung liefert.

Instandhaltung und Grundsteuer vergessen. Beim Nießbrauch bleiben diese Kosten nach §§ 1041 und 1047 BGB bei Ihnen, während Ihr Kapital bereits geschrumpft ist. Bei einem in die Jahre gekommenen Haus kann das über zwei Jahrzehnte einen fünfstelligen Betrag ausmachen.

Die Erben nicht einbeziehen. Jedes Verrentungsmodell verkleinert den Nachlass erheblich. Ein offenes Gespräch vorher verhindert Streit hinterher, und manchmal ergibt sich eine familieninterne Lösung, die besser ist als jedes Marktprodukt.

Zu früh verrenten. Der Vervielfältiger sinkt mit dem Alter, der Kaufpreisabschlag also auch. Bei einer Frau mit 65 Jahren beträgt er 12,583, mit 80 Jahren nur noch 7,490. Wer mit 65 einen lebenslangen Nießbrauch vorbehält, gibt rechnerisch deutlich mehr Wert ab als mit 80. Weitere Überlegungen dazu finden Sie im Beitrag Haus verkaufen im Alter.

Die Mietbelastung im Alternativszenario unterschätzen. Die Mietbelastungsquote der Hauptmieterhaushalte lag im Mikrozensus 2022 bei 27,9 Prozent, bei Einpersonenhaushalten sogar bei 32,7 Prozent. Wer nach einem Gesamtverkauf zur Miete wohnt, sollte diesen Anteil des Haushaltsnettoeinkommens realistisch einplanen.

Häufige Fragen

Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?

Ja, über sieben verschiedene Modelle. Am stärksten abgesichert sind Sie mit einem im Grundbuch an erster Rangstelle eingetragenen Nießbrauch nach § 1030 BGB oder einem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Beim Verkauf mit Rückmietung erhalten Sie zwar den vollen Kaufpreis, sind aber nur durch das Mietrecht geschützt. In allen Fällen bezahlen Sie das Wohnenbleiben, entweder über einen niedrigeren Kaufpreis oder über ein laufendes Entgelt.

Wie wird der Wert des Wohnrechts berechnet?

Nach der Formel Jahreswert mal Vervielfältiger. Der Jahreswert ist die ortsübliche Nettokaltmiete für die Fläche (§ 15 Abs. 2 BewG), begrenzt auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Der Vervielfältiger steht in der jährlich neu bekanntgegebenen Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG und beträgt für eine 70-jährige Frau bei Stichtagen ab dem 1. Januar 2026 genau 11,107, für einen gleichaltrigen Mann 9,938.

Was ist besser, Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht?

In den meisten Fällen der Nießbrauch. Beide sind gleich viel wert, aber § 1059 Satz 2 BGB erlaubt beim Nießbrauch die Überlassung der Ausübung an Dritte. Sie dürfen also vermieten, wenn Sie ausziehen, und behalten die Miete. Beim Wohnungsrecht geht das nach § 1092 Abs. 1 BGB nur, wenn die Überlassung ausdrücklich gestattet und eingetragen ist. Ohne diese Klausel verlieren Sie beim Auszug den gesamten wirtschaftlichen Wert des Rechts.

Was ist besser, Nießbrauch oder Leibrente?

Das hängt davon ab, ob Sie eine Summe oder einen Zahlungsstrom brauchen. Der Nießbrauchvorbehalt bringt einen hohen Einmalbetrag, in unserem Beispiel rechnerisch 371.781 Euro. Die Leibrente bringt Planungssicherheit bis zum Lebensende, kostet dafür aber einen Abschlag: Ein Angebot über 1.500 Euro monatlich hat in derselben Konstellation nur einen Kapitalwert von 199.926 Euro. Rechnen Sie beide Varianten mit demselben Vervielfältiger durch, dann sehen Sie den Preis des Risikoschutzes in Euro.

Um wie viel sinkt der Verkaufspreis durch ein eingetragenes Wohnrecht?

Genau um den Kapitalwert des Rechts. In unserem Beispiel mit 130 Quadratmetern, 7,40 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter und einer 70-jährigen Berechtigten sind das 128.219 Euro, also gut 25 Prozent des Verkehrswerts von 500.000 Euro. Je jünger die berechtigte Person und je höher die ortsübliche Miete, desto größer der Abschlag. In der Praxis kommt oft ein zusätzlicher Marktabschlag hinzu, weil der Käuferkreis für belastete Immobilien klein ist.

Ist eine Leibrente steuerpflichtig?

Nur mit dem Ertragsanteil. Bei Rentenbeginn im vollendeten 70. Lebensjahr sind das 15 Prozent der Jahresrente, bei 65 oder 66 Jahren 18 Prozent, bei 80 Jahren 8 Prozent (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG). Der Prozentsatz wird bei Rentenbeginn festgeschrieben und ändert sich lebenslang nicht mehr. Für eine Zeitrente mit fester Laufzeit gelten abweichende Regeln. Klären Sie Ihren konkreten Fall mit einem Steuerberater.

Was passiert mit meinem Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung?

Das hängt allein an der Rangstelle. Nach § 879 BGB entscheidet die Reihenfolge der Eintragungen innerhalb einer Abteilung und ansonsten das frühere Eintragungsdatum. Steht Ihr Recht an erster Rangstelle in Abteilung II, überstehen Sie eine Zwangsversteigerung. Steht eine Grundschuld davor, kann Ihr Recht erlöschen. Stimmen Sie deshalb niemals einem nachträglichen Rangrücktritt zu.

Welche Nachteile hat der Immobilien-Teilverkauf?

Vier wesentliche. Erstens ein laufendes Nutzungsentgelt von mindestens 4,99 Prozent pro Jahr auf den Auszahlungsbetrag, verglichen mit rund 3,3 Prozent für ein Bankdarlehen (Verbraucherzentrale, Stand 19.01.2026). Zweitens ein Durchführungsentgelt von rund 3,3 Prozent beim späteren Gesamtverkauf. Drittens Wertsicherungsklauseln mit Mindesterlösanteilen von bis zu 117 Prozent. Viertens bleibt die volle Instandhaltungslast bei Ihnen, obwohl der Anbieter an der Wertsteigerung teilhat. Bleibt das Entgelt aus, drohen Räumung und Zwangsversteigerung.

Fazit

Im eigenen Haus wohnen zu bleiben und trotzdem Geld daraus zu ziehen ist rechtlich problemlos möglich, wirtschaftlich aber immer ein Tauschgeschäft. Der Preis dafür lässt sich exakt beziffern: Er ist der Kapitalwert Ihres Nutzungsrechts nach § 14 BewG, in unserem Beispiel 128.219 Euro. Wer diesen Wert kennt, kann jedes Angebot in wenigen Minuten prüfen und erkennt schnell, dass die Verrentungsmodelle im direkten Vergleich oft schlechter abschneiden als der klassische Gesamtverkauf mit anschließender Miete, weil dort nichts abgezinst und keine Marge einkalkuliert wird. Wenn emotionale Gründe für das Bleiben sprechen, ist das ein völlig legitimer Grund, den Preis zu zahlen, solange Sie ihn kennen. Der erste Schritt ist deshalb immer derselbe: Holen Sie sich eine belastbare Zahl zum Wert Ihrer Immobilie, zum Beispiel über unsere kostenlose Ersteinschätzung, und rechnen Sie erst danach die Modelle durch.

Quellen

• § 13 BewG, Kapitalwert von wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen, abgerufen im August 2026
• § 14 BewG, Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen, abgerufen im August 2026
• § 15 BewG, Jahreswert von Nutzungen und Leistungen, abgerufen im August 2026
• § 16 BewG, Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen, abgerufen im August 2026
• Anlage 9a zum BewG, Kapitalwert zeitlich begrenzter Nutzungen, abgerufen im August 2026
• BMF-Schreiben vom 21.10.2025, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 (GZ IV D 4 - S 3104/00002/013/003), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Sterbefälle und Lebenserwartung (Sterbetafel 2023/2025, veröffentlicht 07.07.2026), abgerufen im August 2026
• § 1030 BGB, Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen, abgerufen im August 2026
• § 1041 BGB, Erhaltung der Sache, abgerufen im August 2026
• § 1047 BGB, Lasten- und Versicherungstragung, abgerufen im August 2026
• § 1059 BGB, Unübertragbarkeit und Überlassung der Ausübung, abgerufen im August 2026
• § 1092 BGB, Unübertragbarkeit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, abgerufen im August 2026
• § 1093 BGB, Wohnungsrecht, abgerufen im August 2026
• § 759 BGB, Dauer und Betrag der Leibrente, abgerufen im August 2026
• § 1105 BGB, Gesetzlicher Inhalt der Reallast, abgerufen im August 2026
• § 1108 BGB, Persönliche Haftung des Eigentümers, abgerufen im August 2026
• § 879 BGB, Rangverhältnis mehrerer Rechte, abgerufen im August 2026
• § 573 BGB, Ordentliche Kündigung des Vermieters, abgerufen im August 2026
• § 575 BGB, Zeitmietvertrag, abgerufen im August 2026
• § 22 EStG, Arten der sonstigen Einkünfte mit Ertragsanteilstabelle, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im August 2026
• § 52 GNotKG, Nutzungs- und Leistungsrechte, abgerufen im August 2026
• Anlage 1 GNotKG, Kostenverzeichnis (KV 21100, KV 14110, KV 14121), abgerufen im August 2026
• Anlage 2 GNotKG, Gebührentabelle B, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote? (Stand 19.01.2026), abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Umkehrhypothek und Leibrente (Stand 02.01.2025), abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv), Immobilienteilverkauf, abgerufen im August 2026
• Bundesverband Immobilienverrentung (BVIV), Marktzahlen 2025, Pressemitteilung vom 10.03.2026, abgerufen im August 2026
• Bundesverband Immobilienverrentung (BVIV), Verbraucherschutzstandards, Pressemitteilung vom 29.07.2026, abgerufen im August 2026
• Bundesverband Immobilienverrentung (BVIV), Zahlen und Studien, Marktbestandsaufnahme 2024, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Mieten und Mietbelastung (Mikrozensus 2022), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Wohnen in Deutschland, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Baupreise und Immobilienpreisindex, abgerufen im August 2026
• Stiftung Warentest, Immobilienrente: Wie Sie Ihr Haus zur Geldquelle machen (28.01.2025), abgerufen im August 2026