Teilverkauf Immobilie: Kosten, Nachteile und Gegenrechnung

Das Wichtigste in Kürze

• Nutzungsentgelt ab 4,99 Prozent pro Jahr, real 5 bis knapp 7 Prozent: Die beworbenen 4,99 Prozent bei zehnjähriger Festschreibung sind ein Werbepreis (Verbraucherzentrale, Stand 19.01.2026). Der Policy Brief des Sachverständigenrats nennt marktüblich 5 bis knapp 7 Prozent des Anteilswerts pro Jahr.
• 73.161 Euro Mehrkosten gegenüber einem Bankdarlehen: In unserer Zehnjahresrechnung über 200.000 Euro kostet der Teilverkauf rechnerisch rund 7,6 Prozent pro Jahr, das endfällige Darlehen 3,98 Prozent (Deutsche Bundesbank, Juni 2026, vorläufiger Wert).
• 117 Prozent Mindestvergütung plus rund 3,3 Prozent Durchführungsentgelt: Beim späteren Gesamtverkauf erhält der Teilkäufer in der Regel 117 Prozent des gezahlten Teilkaufpreises, unabhängig von der Wertentwicklung.
• 15 bis 17 Prozent Erwerbsnebenkosten: Weil zweimal verkauft wird, fallen Grunderwerbsteuer nach § 11 Abs. 1 GrEStG und Notarkosten doppelt an. So veranschlagt es das Rechtsgutachten von Gsell/Artz.
• Kein besonderes Verbraucherschutzrecht, aber ein Regulierungsauftrag: Die Justizministerkonferenz bat am 7. November 2025 um einen Regelungsvorschlag zum Immobilien-Teilverkauf. Ein Gesetzentwurf liegt im August 2026 nicht vor.

Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie bis zu 50 Prozent Ihres Hauses an ein Unternehmen, bleiben über einen Nießbrauch wohnen und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt. Dieses Entgelt liegt mit 4,99 bis knapp 7 Prozent pro Jahr deutlich über dem Bauzins von 3,98 Prozent. Dazu kommen beim späteren Gesamtverkauf eine Mindestvergütung von 117 Prozent und ein Durchführungsentgelt. Wirtschaftlich ist der Teilverkauf damit die teuerste Form der Liquiditätsbeschaffung im Eigenheim.

Wie funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf rechtlich?

Sie verkaufen einen ideellen Miteigentumsanteil und werden Miteigentümer neben dem Teilkäufer. Nach § 747 BGB kann jeder Teilhaber über seinen Anteil verfügen, über das Grundstück im Ganzen können beide nur gemeinsam verfügen. Ihr Wohnen sichert üblicherweise ein Nießbrauch nach § 1030 BGB, der anders als das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB auch die Vermietung erlaubt.

Mehr als 50 Prozent kauft praktisch kein Anbieter an, weil die Beleihungsgrenzen der finanzierenden Banken laut SVRV-Rechtsgutachten nur 60 bis 70 Prozent des Verkehrswertes zulassen. Der Bundesverband Immobilienverrentung nennt für seine Mitglieder einen durchschnittlich verkauften Anteil von 40 Prozent (Erhebung bis Ende 2023).

Welche Kosten fallen beim Teilverkauf an und wann werden sie fällig?

Der größte Teil der Kosten wird erst am Ende sichtbar, beim Gesamtverkauf oder bei der Erbabwicklung.

Quellen: Verbraucherzentrale, Stand 19.01.2026; Gsell/Artz, Rechtsgutachten „Teilverkäufe von Immobilien“ für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen, März 2025; SVRV Policy Brief, Redaktionsschluss 20.02.2025; § 748 BGB.

Die Verbraucherzentrale betont, dass sich die Modelle gravierend unterscheiden. Behandeln Sie jeden Prozentwert oben als Bandbreite und lassen Sie sich die Zahlen Ihres Vertragsentwurfs schriftlich geben.

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt und wann darf der Anbieter es erhöhen?

Das Nutzungsentgelt bemisst sich nicht an der ortsüblichen Miete, sondern an den Refinanzierungskosten des Teilkäufers: (Finanzierungszins + Serviceaufschlag) x Kaufpreis / 12 Monate. Der Aufschlag liegt laut SVRV-Rechtsgutachten bei 0,3 bis 0,6 Prozent pro Jahr. Das Gutachten rechnet mit 3,4 Prozent Finanzierungszins und 0,5 Prozent Aufschlag, zusammen 3,9 Prozent pro Jahr, auf 250.000 Euro Teilkaufpreis also 812,50 Euro im Monat.

Üblich ist eine Festschreibung für zehn Jahre. Danach tragen Sie das Zinsänderungsrisiko allein, ohne Anspruch auf Anschlussfinanzierung und ohne Kündigungsrecht wie bei einem Darlehen. Als Maßstab für die Angemessenheit nennt die Verbraucherzentrale die erzielbare Mietrendite: in einigen Gegenden über 6 Prozent, in den Metropolen rund 3 Prozent. In einer teuren Stadt zahlen Sie für das Wohnen im eigenen Haus also mehr, als ein Vermieter für dieselbe Fläche erlösen würde. Beurteilen lässt sich das nur mit dem Verkehrswert. Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert diese Ausgangszahl, ersetzt aber kein Verkehrswertgutachten.

Was kostet ein Teilverkauf über zehn Jahre wirklich?

Ein Ehepaar, 68 und 70 Jahre alt, besitzt ein schuldenfreies Einfamilienhaus im Verkehrswert von 500.000 Euro und braucht 200.000 Euro für einen altersgerechten Umbau. Als Rechenannahme steigt der Immobilienwert in allen Szenarien um 1,4 Prozent pro Jahr, die Fortschreibung des Häuserpreisindex für das 1. Quartal 2026 und ausdrücklich keine Prognose. Nach zehn Jahren wäre die Immobilie 574.579 Euro wert.

Eigene Berechnung von Home Market Pilot. Zinssatz 3,98 % p. a.: Deutsche Bundesbank, Effektivzinssätze im Neugeschäft, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Zinsbindung über 10 Jahre, Juni 2026 (vorläufig). Nutzungsentgelt 4,99 % p. a., Durchführungsentgelt 3,3 %, Mietrendite 3 %: Verbraucherzentrale, Stand 19.01.2026. Mindestvergütung 117 %: Gsell/Artz, März 2025. Wertsteigerung 1,4 % p. a.: Häuserpreisindex, 1. Quartal 2026. Annahmen: keine Kapitalanlagerendite, keine Maklerkosten, gleiche Instandhaltung in allen Halteszenarien.

Gemessen am Immobilienwert nach zehn Jahren kostet der Teilverkauf 152.761 Euro für 200.000 Euro Liquidität, rechnerisch rund 7,6 Prozent pro Jahr. Das Darlehen kostet exakt seine Zinsen. Szenario 3 schneidet nur deshalb am schlechtesten ab, weil weder eine Anlagerendite auf die freien 300.000 Euro noch die entfallende Instandhaltung berücksichtigt sind. Am Anfang steht immer der Verkehrswert der Immobilie, Vergleichsmaßstab sind die Kosten eines regulären Verkaufs.

Warum bleibt beim Gesamtverkauf weniger als der eigene Eigentumsanteil?

Weil der Teilkäufer vorrangig bedient wird: Er erhält den höheren der beiden Beträge, seinen rechnerischen Anteil am Erlös oder die Mindestvergütung von 117 Prozent des gezahlten Teilkaufpreises. Im Beispiel oben liegt die Mindestvergütung mit 234.000 Euro über dem Anteilserlös von 229.832 Euro, der Teilkäufer bekommt also 4.168 Euro mehr, als ihm nach Eigentumsanteilen zustünde. Danach geht das Durchführungsentgelt ab, und zwar vom Gesamterlös, nicht vom Käuferanteil.

Am größten ist der Effekt bei stagnierenden Preisen. Bliebe die Immobilie 500.000 Euro wert, wäre der 40-Prozent-Anteil rechnerisch 200.000 Euro wert. Ausgezahlt bekäme der Teilkäufer trotzdem 234.000 Euro, dazu kämen 16.500 Euro Durchführungsentgelt. Dem Ehepaar blieben 249.500 Euro statt der nominellen 300.000 Euro.

Was passiert bei Zahlungsverzug oder Insolvenz des Teilkäufers?

Beide Risiken treffen dieselbe Sache: Ihr Haus. Die Justizministerkonferenz stellt in ihrem Beschluss vom 7. November 2025 fest: „Bei Verzug mit der Nutzungsentschädigung und Insolvenz des Teilkäufers droht ihnen der Verlust ihres Eigenheims.“ Besondere Verbraucherschutzvorschriften greifen nicht, weil der Vertrag formal ein Kaufvertrag ist. Der Teilkäufer finanziert Ankauf und Erwerbsnebenkosten fremd und bestellt dafür laut SVRV-Rechtsgutachten eine Grundschuld am gesamten Grundstück.

Entscheidend ist deshalb der Rang Ihres Nießbrauchs. Nur vorrangige Rechte bleiben nach § 44 ZVG bestehen, alle übrigen erlöschen mit dem Zuschlag (§§ 52, 91 ZVG). Ein nachrangiger Nießbrauch ist kein lebenslanges Wohnrecht, sondern ein Wohnrecht auf Widerruf durch Dritte. Lassen Sie sich vor der Beurkundung zeigen, in welchem Rang er eingetragen wird und ob ein Rangrücktritt gegenüber der finanzierenden Bank verlangt wird. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Wer zahlt nach dem Teilverkauf Instandhaltung und Modernisierung?

Sie, zu 100 Prozent. Nach § 748 BGB trüge jeder Teilhaber die Lasten und die Kosten der Erhaltung nach dem Verhältnis seines Anteils, die üblichen Verträge weichen davon ab. Wesentliche bauliche Veränderungen brauchen zudem nach § 745 BGB die Zustimmung des Miteigentümers. Genau die Werbeaussage, die Entscheidungshoheit über Umbauten verbleibe beim Verkäufer, hielt das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 22.10.2024, Az. 416 HKO 49/23 für irreführend. Dasselbe Urteil beanstandete eine Beispielsrechnung „Ihre Wertbilanz insgesamt“, in der Nutzungsentgelte von 72.120 Euro fehlten, bei einem dargestellten Gesamtauszahlungsbetrag von 576.231 Euro.

Was sagen Verbraucherschutz und Politik zum Teilverkauf?

Das Rechtsgutachten von Gsell/Artz stuft den Teilverkauf rechtlich als Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 491 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB ein, angereichert mit einseitig den Käufer begünstigenden Kaufelementen. Das ist eine begründete Rechtsauffassung, keine geltende Rechtslage. Der Sachverständigenrat empfiehlt, sämtliche Kosten vorvertraglich als effektiven Jahreszins auszuweisen, der Verbraucherzentrale Bundesverband verlangt im Juli 2025 klare Regeln. Der Markt schrumpft: Der Bundesverband Immobilienverrentung meldet für 2025 705 Teilverkäufe und über 140 Millionen Euro Volumen, rund 30 Prozent weniger als 2024.

Für wen kann sich ein Teilverkauf trotz der Kosten rechnen?

• Keine Bank finanziert. Dann verschiebt sich der Vergleichsmaßstab von 3,98 Prozent auf „gar nichts“, und der Teilverkauf konkurriert nur noch mit dem Gesamtverkauf.
• Der Betrachtungszeitraum bleibt kurz. Bei fünf Prozent Nutzungsentgelt pro Jahr entspricht die Summe der Entgelte nach zwanzig Jahren rechnerisch dem gesamten ausgezahlten Teilkaufpreis, ohne dass der verkaufte Anteil zurückfiele.
• Der Verbleib in genau dieser Immobilie zählt mehr als das Geld. Wer eine Miete nicht in Kauf nehmen will, kauft sich mit der Differenz ein Bleiberecht.
• Der Liquiditätsbedarf ist zweckgebunden und einmalig, etwa ein altersgerechter Umbau, und die Erben sind informiert und einverstanden.

Prüfen Sie vorher die Alternativen im Modellvergleich, den Verkauf im Alter mit anschließender Miete und die übrigen Wege der Immobilienverrentung.

Häufige Fragen

Ab welchem Immobilienwert bieten Teilkauf-Unternehmen überhaupt an?

Eine veröffentlichte Untergrenze gibt es nicht, die Marktstatistik des Bundesverbands Immobilienverrentung zeigt aber das Segment: durchschnittlicher Marktwert bis Ende 2023 bei 526.384 Euro, für 2025 rund 500.000 Euro. Da maximal 50 Prozent angekauft werden, lohnt der Aufwand für die Anbieter bei kleinen Objekten kaum.

Kann ich den verkauften Anteil später zurückkaufen und was kostet das?

Meist ja, aber teuer. Das SVRV-Rechtsgutachten beschreibt ein Recht zum „jederzeitigen Rückkauf zum aktuellen Verkehrswert“. Sie zahlen also nicht den erhaltenen Teilkaufpreis zurück, sondern den heutigen Wert des Anteils, dazu Notar- und Grundbuchkosten sowie erneut Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG. Das gezahlte Nutzungsentgelt ist verloren.

Muss ich beim Teilverkauf meiner selbst genutzten Immobilie Steuern zahlen?

Für den Miteigentumsanteil gelten dieselben Regeln wie für die ganze Immobilie. Nach § 23 EStG sind Grundstücksverkäufe innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig, ausgenommen sind Objekte, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Wie die Spekulationssteuer im Einzelfall greift, gehört vor die Beurkundung zur Steuerberatung.

Was passiert beim Teilverkauf nach meinem Tod?

Der Miteigentumsanteil bleibt bestehen, Ihre Erben treten in die vertragliche Situation ein. Beim dann folgenden Gesamtverkauf gehen zuerst die Mindestvergütung von in der Regel 117 Prozent und das Durchführungsentgelt von rund 3,3 Prozent ab. Was ein geerbtes Haus im Verkauf einbringt, fällt entsprechend geringer aus.

Kann ich meine Immobilie nach dem Teilverkauf noch vermieten oder umbauen?

Vermieten ja, umbauen nur mit Zustimmung. Ein Nießbrauch nach § 1030 BGB umfasst das Recht, die Nutzungen der Sache zu ziehen, und damit die Vermietung. Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt das nicht, prüfen Sie deshalb, welches Recht Ihr Vertrag vorsieht. Für wesentliche bauliche Veränderungen brauchen Sie nach § 745 BGB die Zustimmung des Miteigentümers.

Wie komme ich als Rentnerin oder Rentner an ein Darlehen, wenn die Bank ablehnt?

Klären Sie zuerst den Ablehnungsgrund: Beleihungsgrenze von 60 bis 70 Prozent des Verkehrswertes oder laufende Kapitaldienstfähigkeit? Im ersten Fall hilft ein niedrigerer Betrag, im zweiten ein endfälliges Darlehen mit reiner Zinszahlung, wie es unsere Gegenrechnung mit 663,33 Euro monatlich unterstellt. Die Effektivzinssätze im Neugeschäft lagen im Juni 2026 laut Bundesbank bei 3,98 Prozent (Zinsbindung über zehn Jahre) und bei 3,95 Prozent im Durchschnitt aller Zinsbindungen (vorläufige Werte).

Fazit

Der Teilverkauf verschiebt Kosten an eine Stelle, an der niemand mehr verhandelt: den Gesamtverkauf oder den Erbfall. In unserer Zehnjahresrechnung kostet er 73.161 Euro mehr als ein endfälliges Bankdarlehen bei identischem Liquiditätszufluss und identischem Wohnenbleiben, und die Mindestvergütung von 117 Prozent wirkt am stärksten, wenn die Preise stagnieren. Wo keine Bank finanziert und ein Umzug ausgeschlossen ist, kann das Modell trotzdem der gangbare Weg sein. Jede Entscheidung beginnt mit derselben Zahl, dem heutigen Verkehrswert. Fordern Sie dafür eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts an und rechnen Sie jedes Angebot gegen den Bundesbank-Zins, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Quellen

• Verbraucherzentrale: Teilverkauf der eigenen Immobilie, was sind die Haken der Angebote? (Stand 19.01.2026), abgerufen im August 2026
• Gsell, B. / Artz, M.: Rechtsgutachten „Teilverkäufe von Immobilien“, Studie im Auftrag des Sachverständigenrats für Verbraucherfragen, Berlin, März 2025, abgerufen im August 2026
• Sachverständigenrat für Verbraucherfragen: Policy Brief Verbraucherschutz bei Teilverkäufen von Immobilien, Redaktionsschluss 20.02.2025, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale Bundesverband: Immobilienteilverkauf, Positionspapier „Klare Regeln für Immobilienteilverkäufe“, Juli 2025, abgerufen im August 2026
• Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister, Herbstkonferenz 7. November 2025, Beschluss TOP I.20 Immobilien-Teilverkauf regulieren, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank: Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Effektivzinssätze im Neugeschäft, Stand Juni 2026, vorläufige Werte, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026, Häuserpreisindex 1. Quartal 2026, abgerufen im August 2026
• Bundesverband Immobilienverrentung e.V.: Marktstatistik zum Immobilien-Teilverkauf, Erhebungszeitraum bis Ende 2023, abgerufen im August 2026
• Bundesverband Immobilienverrentung e.V.: Marktzahlen 2025, Pressemitteilung vom 10.03.2026, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, Urteilsdatenbank: Landgericht Hamburg, Urteil vom 22.10.2024, Az. 416 HKO 49/23, abgerufen im August 2026
• §§ 745, 747, 748, 1030, 1093, 491 BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• §§ 44, 52, 91 ZVG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im August 2026
• § 11 GrEStG, Steuersatz, abgerufen im August 2026