Leibrente Immobilie: So berechnet sich Ihre Monatsrente

Das Wichtigste in Kürze

• Vervielfältiger 10,447 statt 15,30 Jahre: Für eine 72-jährige Frau beträgt die statistische Restlebenserwartung 15,30 Jahre, der maßgebliche Kapitalwertfaktor aber nur 10,447, weil § 14 Abs. 1 BewG eine Abzinsung mit 5,5 Prozent vorschreibt (BMF-Schreiben vom 21.10.2025).
• 137.900,40 Euro Wohnrechtsabzug im Rechenbeispiel: Bei 420.000 Euro Verkehrswert und 1.100 Euro ortsüblicher Kaltmiete bleiben 282.099,60 Euro, die sich in 2.250,24 Euro Monatsrente umrechnen.
• 64.059,60 Euro Unterschied durch die Abzinsung: Wer das Wohnrecht naiv mit 15,30 Jahren statt mit dem Faktor 10,447 bewertet, setzt es um genau diesen Betrag zu hoch an.
• Erste Rangstelle entscheidet über alles: Eine nachrangige Reallast erlischt in der Zwangsversteigerung mit dem Zuschlag ersatzlos (§ 52 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 44 Abs. 1 ZVG).
• 13 Prozent Ertragsanteil bei Rentenbeginn mit 72: Nur dieser Anteil ist steuerpflichtig, der Rest gilt als Kapitalrückzahlung (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG).
• 13 abgeschlossene Leibrenten im ganzen Jahr 2025: Bei knapp 20.000 Anfragen zur Immobilienverrentung, so die Marktzahlen 2025 des Bundesverbands Immobilienverrentung (Erhebung unter den Mitgliedsunternehmen).

Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie vollständig und erhalten statt eines Kaufpreises eine lebenslange monatliche Zahlung, meist kombiniert mit einem eingetragenen Wohnungsrecht. Die Rentenhöhe folgt einer festen Rechenlogik: Verkehrswert minus Kapitalwert des Wohnrechts, geteilt durch den Vervielfältiger Ihres Alters. Im Beispiel unten ergibt das 2.250,24 Euro im Monat als rechnerische Obergrenze.

Wie wird die Höhe der Leibrente berechnet?

Drei Größen bestimmen den Betrag: der Verkehrswert, der Kapitalwert des lebenslangen Wohnrechts und der Vervielfältiger für Alter und Geschlecht. Der Vervielfältiger sagt, das Wievielfache einer Jahresleistung heute wert ist. Er stammt aus der Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG, die das Bundesfinanzministerium auf Basis der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes und eines gesetzlich festgeschriebenen Zinssatzes von 5,5 Prozent bekannt gibt.

Quelle: Bundesministerium der Finanzen, BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (GZ IV D 4 - S 3104/00002/013/003), Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG, ermittelt nach der Allgemeinen Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes mit 5,5 Prozent Zwischenzinsen, anzuwenden für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026.

Die Formel lautet: Jahresrente gleich Verkehrswert minus Kapitalwert des Wohnrechts, geteilt durch den Vervielfältiger. Fehlt Ihnen die erste Zahl dieser Kette, ist jede Verhandlung blind. Der Verkehrswert Ihrer Immobilie ist deshalb der Ausgangspunkt, nicht das Angebot des Käufers.

Die Vervielfältiger sind stichtagsbezogen und werden fortgeschrieben. Prüfen Sie vor der Beurkundung, welche Anlage für Ihren Stichtag gilt: Eine Beurkundung im Dezember und eine im Januar können mit unterschiedlichen Faktoren rechnen, und der Faktor wirkt auf jeden Monatsbetrag der nächsten Jahrzehnte. Maßgeblich ist immer die Anlage zum BMF-Schreiben, nicht die tagesaktuelle Sterbetafel.

Wie viel zieht ein lebenslanges Wohnrecht vom Kaufpreis ab?

Den Abzug bestimmt nicht das Alter allein, sondern die ortsübliche Kaltmiete für Ihr Objekt. Durchgerechnet an einem Reihenhaus mit 420.000 Euro Verkehrswert, das entspricht dem durchschnittlichen Marktwert der 2025 abgeschlossenen Leibrenten laut BVIV, Verkäuferin 72 Jahre, Vergleichsmiete 1.100 Euro kalt:

1. Jahreswert des Wohnrechts: 1.100 Euro mal 12 gleich 13.200 Euro. Nutzungen in Wohnung sind nach § 15 Abs. 2 BewG mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts anzusetzen, nicht mit einem Wunschwert.
2. Deckel prüfen: 420.000 Euro geteilt durch 18,6 ergibt 22.580,65 Euro. Mehr darf der Jahreswert nach § 16 BewG nicht betragen. Die 13.200 Euro liegen darunter.
3. Kapitalwert des Wohnrechts: 13.200 Euro mal 10,447 gleich 137.900,40 Euro.
4. Rentenbarwert: 420.000,00 Euro minus 137.900,40 Euro gleich 282.099,60 Euro.
5. Umrechnung in die Rente: 282.099,60 Euro geteilt durch 10,447 ergibt 27.002,93 Euro im Jahr, also 2.250,24 Euro im Monat.

Wer statt mit 10,447 naiv mit den 15,30 Jahren Restlebenserwartung multipliziert, kommt beim Wohnrecht auf 201.960 Euro und verschenkt rechnerisch 64.059,60 Euro. Genau diese Abzinsung fehlt in den meisten kursierenden Faustformeln.

Die 2.250,24 Euro sind die rechnerische Obergrenze nach den Bewertungsregeln des BewG. Ein realer Käufer bietet darunter, weil er Erwerbsnebenkosten, Instandhaltung und das Langlebigkeitsrisiko einpreist. Wie groß dieser Abschlag ausfällt, ist Verhandlungssache. Belastbar ist nur die Rechnung selbst, und die beginnt mit einer kostenlosen Ersteinschätzung des Verkehrswerts.

Wie wird die Leibrente im Grundbuch abgesichert?

Über zwei getrennte Rechte in Abteilung II, die häufig verwechselt werden. Die Geldzahlung sichert eine Reallast: Ein Grundstück kann nach § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB so belastet werden, dass wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Das Wohnen sichert ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, also das Recht, das Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen und Familienangehörige sowie Pflegepersonal aufzunehmen. Beide Rechte brauchen eine eigene Eintragung, einen eigenen Geschäftswert und eine eigene Rangstelle.

Die Reallast gibt Ihnen zwei Zugriffe. Auf die einzelnen Leistungen sind nach § 1107 BGB die Vorschriften über Hypothekenzinsen entsprechend anzuwenden, Sie können also bei Zahlungsverzug in das Grundstück vollstrecken. Zusätzlich haftet der jeweilige Eigentümer nach § 1108 Abs. 1 BGB für die während seiner Eigentumszeit fällig werdenden Leistungen persönlich.

Der Vertrag ist vollständig beurkundungspflichtig: § 761 BGB verlangt für das Leibrentenversprechen mindestens Schriftform, beim Grundstücksgeschäft greift die notarielle Beurkundung nach § 311b Abs. 1 BGB. Ohne abweichende Vereinbarung ist die Rente nach § 759 BGB für die Lebensdauer des Berechtigten geschuldet. Die Gebühren für Beurkundung, Eigentumsumschreibung und die beiden Eintragungen trägt üblicherweise der Käufer, die Systematik dahinter erklärt der Artikel zu den Notarkosten beim Hausverkauf.

Warum entscheidet die Rangstelle über die Sicherheit der Rente?

Weil ein nachrangiges Recht in der Zwangsversteigerung ersatzlos untergeht. Der Rang bestimmt sich nach § 879 Abs. 1 BGB nach der Reihenfolge der Eintragungen, abweichende Bestimmungen wirken nur, wenn sie eingetragen sind. Versteigert nun die Bank des Käufers, deckt das geringste Gebot nach § 44 Abs. 1 ZVG nur die Rechte, die dem Anspruch der betreibenden Gläubigerin vorgehen. Nach § 52 Abs. 1 ZVG bleibt ein Recht nur bestehen, soweit es im geringsten Gebot berücksichtigt wurde, im Übrigen erlischt es mit dem Zuschlag.

Steht Ihre Reallast also hinter der Grundschuld der finanzierenden Bank, verlieren Sie im Ernstfall Rente und Wohnung zugleich. Steht sie davor, muss jeder Ersteher sie übernehmen. Genau deshalb rät auch die Verbraucherzentrale zur erstrangigen Absicherung.

Rechnen Sie damit, dass der Käufer später einen Rangrücktritt verlangt, wenn er die Immobilie beleihen will. Eine Rangänderung setzt nach § 880 BGB die Einigung beider Berechtigten und die Eintragung im Grundbuch voraus. Ohne Ihre Unterschrift geht das nicht, und ein Rücktritt hinter eine Bankgrundschuld entwertet Ihre Sicherheit.

Wie viel Steuer zahle ich auf die Leibrente?

Nur der Ertragsanteil zählt zu den steuerpflichtigen sonstigen Einkünften, der übrige Teil gilt als steuerfreie Rückzahlung des Kaufpreises. Maßgeblich ist das vollendete Lebensjahr bei Rentenbeginn.

Quelle: § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb EStG, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 5. August 2026. Die Tabelle im Gesetzestext läuft weiter bis zu einem Ertragsanteil von 1 Prozent bei Rentenbeginn mit 97 Jahren.

Auf das Rechenbeispiel angewandt: 27.002,93 Euro Jahresrente mal 13 Prozent ergeben 3.510,38 Euro steuerpflichtige Einkünfte im Jahr, also 292,53 Euro im Monat. Die übrigen 23.492,55 Euro bleiben unversteuert. Der Prozentsatz ist auf Dauer festgeschrieben, er bleibt bei 13 Prozent, auch wenn die Verkäuferin 95 wird.

Auf der Verkaufsseite gilt die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, von der ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Objekte ausgenommen sind. Beim langjährig selbst bewohnten Eigenheim fällt die Spekulationssteuer daher regelmäßig nicht an. Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer auf den Kapitalwert der Rentenverpflichtung, denn Gegenleistung ist nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen. Diese Angaben ersetzen keine Beratung: Lassen Sie Ihren Fall vor der Beurkundung steuerlich prüfen.

Schützt eine Wertsicherungsklausel die Rente vor Inflation?

Ohne Klausel bleiben die 2.250,24 Euro nominal fest. Bei der für Juli 2026 vorläufig gemeldeten Inflationsrate von 2,8 Prozent hätten sie nach 15 Jahren eine Kaufkraft von 1.487,07 Euro in heutigem Geld, also rund 34 Prozent weniger.

Erlaubt ist die Klausel ausdrücklich. Zwar verbietet § 1 Abs. 1 PrKG grundsätzlich, den Betrag von Geldschulden selbsttätig an den Wert anderer Güter zu koppeln. § 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a PrKG nimmt Verträge über wiederkehrende Zahlungen auf Lebenszeit davon aber aus. Nach § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB lässt sich die automatische Anpassung sogar zum Inhalt der Reallast machen und wird damit mit eingetragen.

Welche Risiken trägt der Verkäufer und welche der Käufer?

Die Leibrente ist eine Wette auf die Lebensdauer, und beide Seiten wetten gegeneinander.

Quellen: §§ 759, 1105, 1107, 1108 BGB, §§ 44, 52 ZVG, § 3 PrKG, gesetze-im-internet.de.

Ein Punkt bleibt auch beim besten Vertrag: Sie geben das Eigentum vollständig ab und Ihre Erben erben statt der Immobilie nur die laufende Rente, die mit Ihrem Tod endet. Wer das vermeiden will, prüft die Alternativen zum Verkauf mit Wohnrecht oder einen klassischen Verkauf mit anschließender Miete.

Für wen passt die Leibrente und für wen nicht?

Zuerst die ehrliche Größenordnung: 13 Abschlüsse bei knapp 20.000 Anfragen im Jahr 2025 bedeuten, dass ein Angebot zu bekommen der schwierigste Teil ist. Die Verbraucherzentrale weist in ihrer Einschätzung vom 16. Dezember 2024 ebenfalls auf die geringe Zahl echter Anbieter und die hohen Vertragskosten hin. Das erklärt, warum die meisten Verträge im Familien- oder Bekanntenkreis geschlossen werden.

Das Modell passt am ehesten, wenn Sie eine dauerhafte laufende Einnahme brauchen statt einer Einmalsumme, im Haus bleiben wollen und keine Erben zu versorgen haben oder diese einverstanden sind. Es passt nicht, wenn Sie eine größere Summe auf einen Schlag benötigen, wenn die Immobilie in der Familie bleiben soll, oder wenn Sie den Vorrang im Grundbuch nicht durchsetzen können. Wie sich die einzelnen Modelle unterscheiden, vergleicht der Überblick zur Immobilienverrentung; die Zahlenlogik des Teilverkaufs und die Grundlagen zum Nießbrauch an einer Immobilie stehen jeweils in eigenen Artikeln.

Häufige Fragen

Was passiert mit meiner Leibrente, wenn der Käufer insolvent wird?

Entscheidend ist allein die Rangstelle Ihrer Reallast. Kommt es zur Zwangsversteigerung, bleibt Ihr Recht nach § 52 Abs. 1 ZVG nur bestehen, soweit es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt wurde. Steht die Reallast vor der Grundschuld der Bank, muss der Ersteher die Rente weiterzahlen. Steht sie dahinter, erlischt sie mit dem Zuschlag ersatzlos.

Kann ich mein Haus gegen Leibrente an meine eigenen Kinder verkaufen?

Ja, der Vertrag zwischen Angehörigen ist zulässig und in der Praxis der häufigere Weg, weil es kaum institutionelle Anbieter gibt. Er muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden, und Rente wie Wohnungsrecht gehören genauso ins Grundbuch wie bei einem fremden Käufer. Weicht die Gegenleistung deutlich vom Verkehrswert ab, kann ein teilweise unentgeltlicher Erwerb vorliegen, was schenkungsteuerliche Folgen hat.

Was passiert mit meinem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?

Die Rentenzahlung läuft unverändert weiter, denn sie ist nach § 759 Abs. 1 BGB für Ihre Lebensdauer geschuldet, nicht für die Dauer des Wohnens. Das Wohnungsrecht selbst erlischt durch einen Auszug nicht automatisch, ist aber wirtschaftlich wertlos, wenn der Vertrag keine Regelung enthält. Vereinbaren Sie deshalb vorab, ob Sie bei dauerhaftem Auszug einen Ausgleich erhalten. Mehr dazu im Artikel zum Hausverkauf bei Pflegeheimbedarf.

Wird die Leibrente auf die Grundsicherung im Alter angerechnet?

Die Rente fließt Ihnen als laufende Einnahme zu und ist damit sozialrechtlich Einkommen. Die Ertragsanteilsregelung des § 22 EStG betrifft ausschließlich die Einkommensteuer und sagt nichts über die Anrechnung bei Sozialleistungen. Klären Sie die konkrete Anrechnung vor Vertragsschluss beim zuständigen Sozialamt oder bei einer unabhängigen Beratungsstelle.

Gibt es bei der Leibrente eine Mindestlaufzeit oder Rentengarantiezeit?

Nur, wenn Sie sie vereinbaren. § 759 Abs. 1 BGB ordnet die Zahlung „im Zweifel“ für die Lebensdauer des Berechtigten an, die Regel ist also abdingbar. Eine Mindestlaufzeit, die im Todesfall den Erben zugutekommt, senkt allerdings die Monatsrente, weil sie das Risiko des Käufers erhöht. Nach § 760 BGB behält der Berechtigte den vollen Betrag der Periode, in die sein Tod fällt.

Fazit

Die Leibrente ist kein Produkt, sondern eine Rechnung mit drei Variablen: Verkehrswert, Wohnrechtskapitalwert und Vervielfältiger. Wer den Vervielfältiger aus der Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG kennt und weiß, dass mit 5,5 Prozent abgezinst wird, erkennt ein zu niedriges Angebot in wenigen Minuten. Rechtlich hängt alles an einer einzigen Stellschraube, dem ersten Rang der Reallast, und steuerlich am Ertragsanteil, der sich nach Ihrem Alter bei Rentenbeginn ein Leben lang festschreibt. Bei 13 Abschlüssen im Jahr 2025 sollten Sie zugleich realistisch bleiben, was die Verfügbarkeit angeht. Der nächste Schritt ist immer derselbe: Holen Sie sich zuerst eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts, denn ohne diese Zahl lässt sich keine Rentenhöhe prüfen.

Quellen

• § 759 BGB Dauer und Betrag der Rente, abgerufen im August 2026
• § 760 BGB Vorauszahlung, abgerufen im August 2026
• § 761 BGB Form des Leibrentenversprechens, abgerufen im August 2026
• § 311b BGB Verträge über Grundstücke, abgerufen im August 2026
• § 1093 BGB Wohnungsrecht, abgerufen im August 2026
• § 1105 BGB Gesetzlicher Inhalt der Reallast, abgerufen im August 2026
• § 1107 BGB Einzelleistungen, abgerufen im August 2026
• § 1108 BGB Persönliche Haftung des Eigentümers, abgerufen im August 2026
• § 879 BGB Rangverhältnis mehrerer Rechte, abgerufen im August 2026
• § 880 BGB Rangänderung, abgerufen im August 2026
• § 44 ZVG Geringstes Gebot, abgerufen im August 2026
• § 52 ZVG Bestehenbleiben und Erlöschen von Rechten, abgerufen im August 2026
• § 14 BewG Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen, abgerufen im August 2026
• § 15 BewG Jahreswert von Nutzungen und Leistungen, abgerufen im August 2026
• § 16 BewG Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen, abgerufen im August 2026
• § 22 EStG Arten der sonstigen Einkünfte, Ertragsanteilstabelle, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im August 2026
• §§ 1 und 3 PrKG Preisklauselgesetz, abgerufen im August 2026
• § 9 GrEStG Gegenleistung, abgerufen im August 2026
• BMF-Schreiben vom 21.10.2025: Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt: Verbraucherpreisindex, Juli 2026, abgerufen im August 2026
• BVIV: Markt für Immobilienverrentung 2025, Marktzahlen vom 10.03.2026, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale: Verkauf der Immobilie gegen Rentenzahlung (Leibrente), Stand 16.12.2024, abgerufen im August 2026