Pflegeheim: Muss das Haus verkauft werden? Regeln 2026

Das Wichtigste in Kürze

• 3.364 Euro Eigenbeteiligung pro Monat: So viel zahlten Pflegeheimbewohner im ersten Aufenthaltsjahr bundesweit im Durchschnitt zum 1. Juli 2026, 256 Euro mehr als ein Jahr zuvor (Verband der Ersatzkassen, vdek). Die Spanne reicht von 2.891 Euro in Sachsen-Anhalt bis 3.761 Euro in Bremen.
• Der Eigenanteil sinkt mit der Aufenthaltsdauer: Durch den Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI fällt die Eigenbeteiligung im Bundesschnitt von 3.245 Euro im ersten Jahr auf 2.056 Euro ab dem 37. Monat (vdek-Basisdaten 2026/2027, Stand 1. Januar 2026).
• Nur ein gutes Drittel braucht das Sozialamt: 35,1 Prozent der Menschen in stationärer Pflege bezogen Hilfe zur Pflege, das sind 270,6 Tsd. von 771,9 Tsd. Personen (vdek-Basisdaten 2026/2027 nach BMG, Stand 2024).
• 10.000 Euro Barvermögen bleiben geschützt: Je volljähriger leistungsberechtigter Person, plus 500 Euro für jede überwiegend unterhaltene Person (§ 1 der Verordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII). Das Haus selbst ist nur geschützt, solange es bewohnt wird.
• Kinder zahlen erst ab 100.000 Euro Jahreseinkommen: Unterhaltsansprüche gegen Kinder bleiben unberücksichtigt, sofern deren jährliches Gesamteinkommen nicht mehr als 100.000 Euro beträgt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Das Gesetz vermutet, dass die Grenze nicht überschritten wird.
• Zehn Jahre bei Schenkungen: Der Rückforderungsanspruch wegen Verarmung des Schenkers ist ausgeschlossen, wenn zur Zeit des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB).

Ein Heimeinzug zwingt niemanden zum Verkauf. Erst wenn Rente und Erspartes die Heimrechnung nicht mehr decken und Hilfe zur Pflege beantragt wird, prüft das Sozialamt die Immobilie. Im ersten Aufenthaltsjahr zahlen Heimbewohner bundesweit im Schnitt 3.364 Euro pro Monat aus eigener Tasche. Solange der Ehepartner das angemessene Eigenheim weiter bewohnt, bleibt es geschütztes Vermögen. Steht es nach dem Heimeinzug leer, gilt es als verwertbar.

Was kostet ein Heimplatz und was bleibt am Bewohner hängen?

Die Pflegeversicherung ist eine Teilkaskoversicherung. Sie zahlt bei vollstationärer Pflege einen festen Betrag je Pflegegrad direkt an die Einrichtung: 805 Euro bei Pflegegrad 2, 1.319 Euro bei Pflegegrad 3, 1.855 Euro bei Pflegegrad 4 und 2.096 Euro bei Pflegegrad 5 pro Monat (§ 43 Abs. 2 SGB XI). Pflegegrad 1 erhält lediglich einen Zuschuss von 131 Euro monatlich. Alles, was die Heimrechnung darüber hinaus ausweist, trägt der Bewohner selbst.

Diese Eigenbeteiligung besteht aus vier Bausteinen: dem einrichtungseinheitlichen Eigenanteil an den Pflegekosten (kurz EEE), den Kosten für Unterkunft und Verpflegung, den Investitionskosten des Hauses und den Ausbildungskosten. Nur der erste Baustein wird durch den Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI abgefedert. Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten bleiben in voller Höhe am Bewohner hängen, unabhängig davon, wie lange er schon im Heim lebt.

Quelle: vdek-Basisdaten des Gesundheitswesens 2026/2027, S. 48/49 (Stand 1. Januar 2026); Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI. Zum 1. Juli 2026 lag die Eigenbeteiligung im ersten Aufenthaltsjahr bundesweit bereits bei 3.364 EUR pro Monat (vdek-Pressemitteilung vom 14.07.2026).

Warum steigt die Eigenbeteiligung so schnell?

Der einrichtungseinheitliche Eigenanteil im ersten Aufenthaltsjahr kletterte binnen eines Jahres von 1.583 Euro auf 1.775 Euro, also um mehr als zwölf Prozent (Stand 1. Juli 2026 gegenüber 1. Juli 2025). Der vdek beziffert außerdem, wie stark die Länder entlasten könnten: Übernähmen sie die Investitions- und Ausbildungskosten vollständig, sänke die Belastung um 649 Euro pro Monat und Bewohner. Für die Finanzplanung einer Familie heißt das: Rechnen Sie nicht mit einem konstanten Betrag, sondern mit einer Rechnung, die jedes Jahr neu verhandelt wird.

Warum sinkt der Eigenanteil, je länger jemand im Heim lebt?

Der Leistungszuschlag steigt mit der Bezugsdauer in vier Stufen: 15 Prozent bis einschließlich zwölf Monate, 30 Prozent ab mehr als zwölf, 50 Prozent ab mehr als 24 und 75 Prozent ab mehr als 36 Monaten des zu zahlenden Eigenanteils an den pflegebedingten Aufwendungen. Die Pflegekasse überweist diesen Zuschlag direkt an die Einrichtung. Im Bundesdurchschnitt entspricht das 297 Euro, 595 Euro, 991 Euro und 1.487 Euro pro Monat.

Diese Zeitachse fehlt in fast allen Überschlagsrechnungen, verändert das Ergebnis aber deutlich. Wer im ersten Jahr eine Lücke von 1.900 Euro monatlich hat, hat sie ab dem vierten Jahr nicht mehr in dieser Höhe. Der Kapitalbedarf ist also vorn am größten und wird danach kleiner.

Muss das Haus für das Pflegeheim verkauft werden?

Es gibt keine Regel, nach der ein Heimeinzug einen Verkauf auslöst. Solange die Heimrechnung aus Rente, Pension, Kapitaleinkünften und Erspartem bezahlt wird, interessiert sich niemand für die Immobilie. Die Immobilie kommt erst ins Spiel, wenn Hilfe zur Pflege nach dem SGB XII beantragt wird, also Sozialhilfe. Dann gilt der Grundsatz aus § 90 Abs. 1 SGB XII: „Einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen.“

Die entscheidende Rechnung ist deshalb nicht „Haus oder kein Haus“, sondern die monatliche Lücke. Sie ergibt sich aus der Heimrechnung nach Abzug des Leistungszuschlags, vermindert um das einsetzbare Einkommen. Erst diese Lücke, multipliziert mit der erwarteten Verweildauer, zeigt, ob Vermögen überhaupt angetastet werden muss. In der Praxis sind es 35,1 Prozent der Menschen in stationärer Pflege, die Hilfe zur Pflege beziehen. Die Mehrheit kommt ohne Sozialamt aus.

Wichtig ist die zweite Frage dahinter: Auch wer nie Sozialhilfe braucht, hat ein Liquiditätsproblem, wenn das Vermögen in Mauern gebunden ist. Ein leerstehendes Haus produziert Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizung im Frostschutz und Instandhaltung, während die Heimrechnung jeden Monat fällig wird. Wer den Verkehrswert der Immobilie kennt, kann diese Entscheidung ruhig treffen statt unter Druck. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts ist dafür der erste Schritt, noch bevor irgendein Antrag gestellt wird.

Wann ist die Immobilie geschütztes Vermögen und wann nicht?

Das Gesetz schützt ein angemessenes Hausgrundstück, aber an eine klare Bedingung geknüpft. Geschützt ist nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII ein angemessenes Hausgrundstück, „das von der nachfragenden Person oder einer anderen in den § 19 Abs. 1 bis 3 genannten Person allein oder zusammen mit Angehörigen ganz oder teilweise bewohnt wird und nach ihrem Tod von ihren Angehörigen bewohnt werden soll“.

Der Schutz hängt also am Bewohnen, nicht am Eigentum. Zieht ein alleinstehender Eigentümer ins Heim und steht das Haus danach leer, entfällt die Voraussetzung. Bleibt dagegen der nicht getrennt lebende Ehepartner im Haus wohnen, bleibt der Schutz bestehen, weil der Ehepartner zu den in § 19 SGB XII genannten Personen zählt.

Quellen: SGB XII und BGB in der im August 2026 geltenden Fassung, gesetze-im-internet.de; Verordnung zur Durchführung des § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII (Stand 16.12.2022).

Was gilt als angemessenes Hausgrundstück?

Eine feste Quadratmetergrenze nennt das Gesetz nicht. § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII stellt auf die „Zahl der Bewohner, dem Wohnbedarf (zum Beispiel behinderter, blinder oder pflegebedürftiger Menschen), der Grundstücksgröße, der Hausgröße, dem Zuschnitt und der Ausstattung des Wohngebäudes sowie dem Wert des Grundstücks einschließlich des Wohngebäudes“ ab. Jede Zahl, die Ihnen als geltende Obergrenze präsentiert wird, ist deshalb höchstens eine Orientierung aus der Rechtsprechung, keine gesetzliche Schwelle. Die Angemessenheit wird im Einzelfall bewertet, und der Wert des Objekts spielt dabei ausdrücklich mit hinein.

Gibt es eine Härtefallregel?

Ja. Nach § 90 Abs. 3 SGB XII darf Sozialhilfe nicht vom Vermögenseinsatz abhängig gemacht werden, „soweit dies für den, der das Vermögen einzusetzen hat, und für seine unterhaltsberechtigten Angehörigen eine Härte bedeuten würde“. Bei Hilfe zur Pflege nennt die Vorschrift ausdrücklich den Fall, dass eine angemessene Lebensführung oder die Alterssicherung wesentlich erschwert würde. Das ist die Norm, auf die sich etwa ein im Haus verbliebener Ehepartner stützt, wenn ein Verkauf ihn selbst wohnungslos machen würde.

Was passiert, wenn die Immobilie nicht schnell verkäuflich ist?

Diese Option kennen die wenigsten, und sie ist der stärkste Hebel gegen einen Notverkauf. § 91 SGB XII bestimmt: Soweit Vermögen einzusetzen ist, „jedoch der sofortige Verbrauch oder die sofortige Verwertung des Vermögens nicht möglich ist oder für die, die es einzusetzen hat, eine Härte bedeuten würde“, soll die Sozialhilfe als Darlehen geleistet werden. Die Leistung kann davon abhängig gemacht werden, „dass der Anspruch auf Rückzahlung dinglich oder in anderer Weise gesichert wird“.

Praktisch heißt das: Das Amt zahlt vorläufig, lässt sich aber eine Grundschuld oder Sicherungshypothek ins Grundbuch eintragen und holt sich das Geld beim späteren Verkauf oder aus dem Nachlass zurück. Das nimmt Tempo aus der Situation. Statt binnen weniger Wochen zu verkaufen, kann die Familie den Ablauf eines Hausverkaufs geordnet durchlaufen, Unterlagen zusammenstellen und einen marktgerechten Preis erzielen.

Ebenso wichtig ist die Klarstellung in die andere Richtung: Das Sozialamt kann eine Immobilie nicht selbst verkaufen und keine Zwangsversteigerung betreiben, nur weil ein Antrag gestellt wurde. Es kann Leistungen verweigern, sie als Darlehen gewähren und sich dinglich absichern. Verkaufen muss der Eigentümer selbst oder sein rechtlicher Vertreter.

Müssen Kinder für die Heimkosten zahlen oder das Elternhaus verkaufen?

Nein, in aller Regel nicht. Bei Hilfe zur Pflege ist nach § 19 Abs. 3 SGB XII nur das Einkommen und Vermögen der leistungsberechtigten Person und ihres nicht getrennt lebenden Ehegatten oder Lebenspartners einzusetzen. Erwachsene Kinder tauchen dort nicht auf. Ihr Vermögen ist kein Prüfmaßstab.

Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz, verkündet am 12. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2135), greift der Staat auf das Einkommen unterhaltspflichtiger Kinder zudem erst ab einem Jahresbetrag von mehr als 100.000 Euro zu. § 94 Abs. 1a SGB XII formuliert es so: „Unterhaltsansprüche der Leistungsberechtigten gegenüber ihren Kindern und Eltern sind nicht zu berücksichtigen, es sei denn, deren jährliches Gesamteinkommen im Sinne des § 16 des Vierten Buches beträgt jeweils mehr als 100 000 Euro.“ Das Gesetz vermutet, dass die Grenze nicht überschritten wird. Das Sozialamt muss also einen konkreten Anhaltspunkt haben, bevor es überhaupt nachfragt.

Für die Berechnung der Grenze werden nach Darstellung der Verbraucherzentrale alle Einkünfte eines Kindes zusammengezogen, auch aus Vermietung und Verpachtung. Die Grenze gilt pro Kind einzeln, das Einkommen des Ehepartners zählt nicht mit. Unterhalb der Grenze ist auch vorhandenes Vermögen des Kindes ohne Bedeutung.

Ein Missverständnis ist hier weit verbreitet und teuer: Die 100.000-Euro-Grenze schützt nur vor dem Rückgriff auf Unterhaltsansprüche. Sie schützt nicht, wenn das Kind die Immobilie geschenkt bekommen hat. Der Rückforderungsanspruch aus § 528 BGB ist kein Unterhaltsanspruch und wird von § 94 Abs. 1a SGB XII nicht berührt. Diese Unterscheidung ist der häufigste Fehler in Ratgebertexten zum Thema.

Dieser Abschnitt ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob im konkreten Fall ein Rückgriff droht, klärt ein Fachanwalt für Sozialrecht oder Familienrecht.

Kann das Sozialamt eine verschenkte Immobilie zurückfordern?

Die Übertragung des Hauses an die Kinder zu Lebzeiten ist ein gängiges Modell, und sie funktioniert, wenn der zeitliche Abstand stimmt. Nach § 528 Abs. 1 BGB kann der Schenker die Herausgabe des Geschenks verlangen, wenn er „außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten“. Genau dieser Fall tritt ein, wenn Rente und Erspartes die Heimrechnung nicht mehr decken.

Entscheidend ist die Mechanik, die in vielen Texten fehlt. Erstens muss der Beschenkte das Haus nicht herausgeben. Er kann die Herausgabe abwenden, indem er den erforderlichen Unterhaltsbetrag zahlt, also die monatliche Lücke, begrenzt auf den Wert des Geschenks. Zweitens holt sich das Sozialamt diesen Anspruch nicht automatisch: Nach § 93 Abs. 1 SGB XII kann der Träger der Sozialhilfe „durch schriftliche Anzeige an den anderen bewirken“, dass ein Anspruch der leistungsberechtigten Person gegen einen Dritten auf ihn übergeht, bis zur Höhe seiner Aufwendungen.

Drittens die Frist. Nach § 529 BGB ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn zur Zeit des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind, ebenso wenn der Schenker seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat oder wenn der Beschenkte durch die Herausgabe seinen eigenen angemessenen Unterhalt gefährden würde. Die Frist läuft ab der Leistung des geschenkten Gegenstandes, nicht ab dem Datum des notariellen Vertrags und nicht ab dem Grundbucheintrag. Wurde bei der Übertragung ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht vorbehalten, ist der Beginn der Frist umstritten. Verlassen Sie sich in dieser Konstellation nicht auf eine Faustregel, sondern lassen Sie den Fall von einem Fachanwalt für Erb- oder Sozialrecht prüfen.

Wer darf verkaufen, wenn der Eigentümer nicht mehr geschäftsfähig ist?

Diese Frage entscheidet in der Praxis öfter über den Zeitplan als jede Vermögensfrage. Wer an Demenz erkrankt und nicht mehr geschäftsfähig ist, kann keinen Kaufvertrag unterschreiben. Dann kommt es darauf an, ob eine Vorsorgevollmacht existiert und in welcher Form.

Quellen: §§ 1820, 1833, 1850, 1856 BGB, § 40 FamFG und § 29 GBO in der im August 2026 geltenden Fassung, gesetze-im-internet.de.

Warum die Form der Vollmacht über Wochen entscheidet

Für den Bevollmächtigten gilt: § 1820 Abs. 2 BGB verlangt Schriftform und ausdrückliche Erwähnung in der Vollmacht nur für Maßnahmen nach den §§ 1829, 1831 und 1832 BGB, also für Gesundheitssorge und freiheitsentziehende Maßnahmen. § 1850 BGB wird dort nicht genannt. Ein Grundstücksverkauf durch den Vorsorgebevollmächtigten braucht deshalb keine betreuungsgerichtliche Genehmigung.

Er scheitert aber an der Form, wenn die Vollmacht nur privatschriftlich vorliegt. § 29 Abs. 1 GBO bestimmt: „Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden.“ Der Kaufvertrag mag beurkundet sein, die Eigentumsumschreibung bleibt trotzdem liegen. Solange der Vollmachtgeber noch geschäftsfähig ist, lässt sich das mit einer notariellen Beglaubigung oder Beurkundung nachholen. Danach nicht mehr.

Soll der Bevollmächtigte die Immobilie selbst kaufen, etwa ein Kind das Elternhaus, kommt das Verbot des Insichgeschäfts ins Spiel. Die Vollmacht sollte eine ausdrückliche Befreiung enthalten. Lassen Sie diesen Punkt vor dem Verkauf notariell prüfen, er ist der klassische Stolperstein bei Übertragungen innerhalb der Familie.

Was gilt beim gerichtlich bestellten Betreuer?

Ohne Vollmacht bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer. Dessen Handlungsspielraum ist enger. Nach § 1850 Nr. 1 BGB bedarf der Betreuer der Genehmigung des Betreuungsgerichts „zur Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück“. Ist der Verkauf mit der Aufgabe der bisher selbst genutzten Wohnung verbunden, muss er das dem Gericht nach § 1833 Abs. 2 BGB unverzüglich anzeigen, und die Verfügung ist dann bereits nach § 1833 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BGB genehmigungspflichtig.

Wichtig für Käufer und Verkäufer gleichermaßen ist der Zeitverzug. Schließt der Betreuer den Kaufvertrag ohne die erforderliche Genehmigung, hängt dessen Wirksamkeit nach § 1856 Abs. 1 BGB von der nachträglichen Genehmigung ab, und diese wird gegenüber dem Käufer erst wirksam, wenn der Betreuer sie ihm mitteilt. Der Genehmigungsbeschluss selbst wird nach § 40 Abs. 2 FamFG erst mit Rechtskraft wirksam. Fordert der Käufer den Betreuer auf mitzuteilen, ob die Genehmigung vorliegt, kann diese Mitteilung nach § 1856 Abs. 2 BGB nur bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Empfang der Aufforderung erfolgen, danach gilt die Genehmigung als verweigert. Zwischen Beurkundung und Wirksamkeit liegen damit zusätzliche Wochen, in denen der Kaufvertrag in der Schwebe hängt. Das gehört von Anfang an in den Zeitplan und in das Gespräch mit dem Käufer.

Rechenbeispiel: Wie groß ist die Lücke wirklich?

Frau M., 84 Jahre, Pflegegrad 4, verwitwet, zieht im Januar 2026 in ein Pflegeheim. Ihr Einfamilienhaus steht danach leer, kein Angehöriger wohnt dort. Sie hat einen Sohn mit einem Jahresbruttoeinkommen von 72.000 Euro. Rente, Sparguthaben, Verkehrswert und Verkaufsnebenkosten sind im Folgenden Annahmen, die Heim- und Sozialrechtszahlen stammen aus den belegten Quellen.

Schritt 1, die Heimrechnung (Bundesdurchschnitt, vdek-Basisdaten 2026/2027, Stand 1.1.2026):

• Einrichtungseinheitlicher Eigenanteil inklusive Ausbildungskosten: 1.982,00 Euro
• Unterkunft und Verpflegung: 1.046,00 Euro
• Investitionskosten: 514,00 Euro
• Summe für die Bewohnerin: 3.542,00 Euro pro Monat

Die Pauschale der Pflegekasse für Pflegegrad 4 in Höhe von 1.855,00 Euro nach § 43 Abs. 2 SGB XI geht direkt an das Heim und taucht in dieser Summe nicht auf: Die 3.542,00 Euro sind bereits der Rest, der nach Abzug aller Kassenleistungen an der Bewohnerin hängen bleibt.

Schritt 2, Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI: Im ersten Jahr 15 Prozent von 1.982,00 Euro, also 297,00 Euro. Zu zahlen sind damit 3.245,00 Euro monatlich. Ab dem 13. Monat sind es 2.947,00 Euro, ab dem 25. Monat 2.551,00 Euro, ab dem 37. Monat 2.056,00 Euro.

Schritt 3, das einsetzbare Einkommen: Nettorente angenommen 1.480,00 Euro. Im Sozialhilfefall behält sie mindestens den Barbetrag zur persönlichen Verfügung von 27 Prozent der Regelbedarfsstufe 1 nach § 27b Abs. 3 SGB XII. Die Regelbedarfsstufe 1 liegt 2026 bei 563,00 Euro, rechnerisch ergibt das einen Mindestbarbetrag von 152,01 Euro. Einsetzbar sind damit 1.480,00 minus 152,01 = 1.327,99 Euro.

Schritt 4, die monatliche Lücke:

• Jahr 1: 3.245,00 minus 1.327,99 = 1.917,01 Euro, im Jahr 23.004,12 Euro
• Jahr 2: 2.947,00 minus 1.327,99 = 1.619,01 Euro, im Jahr 19.428,12 Euro
• Jahr 3: 2.551,00 minus 1.327,99 = 1.223,01 Euro, im Jahr 14.676,12 Euro
• Ab Jahr 4: 2.056,00 minus 1.327,99 = 728,01 Euro, im Jahr 8.736,12 Euro

Schritt 5, das Geldvermögen zuerst: Sparguthaben angenommen 18.000,00 Euro, davon geschützt 10.000,00 Euro. Einzusetzen sind 8.000,00 Euro. Das deckt 8.000,00 geteilt durch 1.917,01 = 4,17 Monate der Lücke im ersten Jahr.

Schritt 6, das Haus: Nach dem Heimeinzug bewohnt weder Frau M. noch ein Angehöriger das Haus. Der Schutz nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII entfällt, es ist verwertbares Vermögen nach § 90 Abs. 1 SGB XII. Angenommener Verkehrswert 340.000,00 Euro, angenommene Verkaufsnebenkosten auf Verkäuferseite 4 Prozent für Maklerhonorar, Energieausweis, Löschung der Grundschuld und Unterlagenbeschaffung, also 13.600,00 Euro. Nettoerlös 326.400,00 Euro. Spekulationssteuer fällt nicht an, weil das Haus seit 1986 im Eigentum steht und damit weit außerhalb der Zehnjahresfrist liegt.

Schritt 7, wie lange der Erlös trägt: Verfügbar sind 326.400,00 plus 8.000,00 = 334.400,00 Euro. Die ersten drei Jahre kosten zusammen 23.004,12 plus 19.428,12 plus 14.676,12 = 57.108,36 Euro. Es bleiben 277.291,64 Euro. Ab Jahr vier kostet die Lücke 8.736,12 Euro jährlich, das reicht rechnerisch für weitere 31,7 Jahre.

Das Ergebnis ist bemerkenswert und passt nicht zur verbreiteten Angst: Frau M. wird mit hoher Wahrscheinlichkeit nie Sozialhilfe beantragen müssen. Ihr Problem ist nicht der Zugriff des Amtes, sondern die Liquidität. Ohne Verkauf oder eine andere Geldquelle fehlen ihr ab dem fünften Monat rund 1.917 Euro monatlich, während das leerstehende Haus zusätzlich Kosten verursacht.

Schritt 8, der Sohn: Sein Jahresbruttoeinkommen von 72.000,00 Euro liegt unter 100.000,00 Euro. Nach § 94 Abs. 1a SGB XII bleibt sein Unterhaltsanspruch unberücksichtigt, und es gilt die gesetzliche Vermutung, dass die Grenze nicht überschritten wird. Sein eigenes Vermögen ist unterhalb dieser Grenze ohne Bedeutung.

Variante mit Schenkung: Hätte Frau M. das Haus im Mai 2020 an den Sohn übertragen, läge der Heimeinzug im Januar 2026 fünf Jahre und acht Monate danach, also innerhalb der Zehnjahresfrist des § 529 Abs. 1 BGB. Sobald sie ihren angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann, entsteht der Rückforderungsanspruch nach § 528 Abs. 1 BGB. Der Sohn muss das Haus dennoch nicht herausgeben: Er kann den Anspruch durch Zahlung des erforderlichen Unterhaltsbetrags abwenden, hier also der Lücke von 1.917,01 Euro pro Monat, begrenzt auf den Wert des Geschenks. Das Sozialamt leitet diesen Anspruch nach § 93 Abs. 1 SGB XII per schriftlicher Anzeige auf sich über. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt, zu dem die Bedürftigkeit eintritt: Nach § 529 Abs. 1 BGB ist der Anspruch nur ausgeschlossen, wenn zu diesem Zeitpunkt bereits zehn Jahre seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes verstrichen sind. Tritt die Bedürftigkeit wie hier im Januar 2026 ein, hilft es dem Sohn also nicht, dass die Zehnjahresfrist im Mai 2030 abliefe.

Welche Steuerfragen stellen sich beim Verkauf wegen Pflege?

Zwei Normen sind relevant. Erstens die Spekulationsfrist: Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist die Veräußerung steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Objekte, die „im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Bei einem Elternhaus, das seit Jahrzehnten im Familienbesitz ist, spielt das keine Rolle. Bei einer erst kürzlich erworbenen Wohnung schon. Ob die Ausnahme für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nach einem Auszug ins Pflegeheim noch greift, hängt vom Verkaufszeitpunkt und der Praxis der Finanzverwaltung ab. Details zur Systematik finden Sie im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Zweitens der Verkauf an das eigene Kind. Nach § 3 Nr. 6 GrEStG ist der Erwerb eines Grundstücks durch Personen steuerfrei, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Stiefkinder und deren Ehegatten sind gleichgestellt. Kauft ein Kind das Elternhaus, um damit die Heimkosten zu finanzieren, fällt also keine Grunderwerbsteuer an. Der Kaufpreis muss allerdings angemessen sein, sonst behandelt das Finanzamt die Differenz als Schenkung.

Diese Ausführungen sind allgemeine Information und keine steuerliche Beratung. Lassen Sie die konkrete Konstellation vor der Beurkundung von einem Steuerberater prüfen, besonders bei Verkäufen innerhalb der Familie.

In welcher Reihenfolge sollten Sie vorgehen?

Der häufigste Fehler ist, mit dem Verkauf anzufangen. Die tragfähige Reihenfolge sieht anders aus.

1. Handlungsfähigkeit klären. Existiert eine Vorsorgevollmacht, und ist sie notariell beurkundet oder zumindest öffentlich beglaubigt? Deckt sie Immobiliengeschäfte ab? Falls nicht und der Eigentümer ist noch geschäftsfähig, ist das der dringendste Schritt. Ist er es nicht mehr, führt der Weg über das Betreuungsgericht, und dann brauchen Sie mehr Zeit.
2. Die Lücke rechnen. Heimrechnung nach Leistungszuschlag minus einsetzbares Einkommen ergibt den monatlichen Fehlbetrag. Erst dieser Betrag mal erwartete Verweildauer sagt, wie viel Kapital tatsächlich gebraucht wird.
3. Den Wert der Immobilie kennen. Ohne belastbare Zahl ist jede Entscheidung ein Bauchgefühl. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts liefert die Grundlage, auch wenn am Ende gar nicht verkauft wird.
4. Alternativen zum Verkauf prüfen. Vermietung, Verkauf innerhalb der Familie, das Darlehen nach § 91 SGB XII. Im Ratgeber zur Immobilienrente finden Sie die Modelle, die eine Immobilie in laufende Liquidität verwandeln, ohne dass sofort verkauft werden muss.
5. Erst dann verkaufen. Geordnet, mit vollständigen Unterlagen für den Hausverkauf und ohne den Abschlag, den ein Notverkauf unter Zeitdruck immer kostet.

Welche Fehler kosten am meisten Geld?

Den Notverkauf unter Zeitdruck. Wer erst mit dem Heimvertrag in der Hand anfängt zu vermarkten, verhandelt aus der Schwäche. Die Alternative des Darlehens nach § 91 SGB XII ist genau für diese Lage gemacht.

Die privatschriftliche Vorsorgevollmacht. Sie hilft bei der Bank, sie hilft nicht beim Grundbuchamt. § 29 GBO verlangt öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden.

Die Schenkung kurz vor dem Heimeinzug. Sie löst das Problem nicht, sondern verlagert es auf das beschenkte Kind, und zwar volle zehn Jahre lang. Wer übertragen will, muss das früh tun.

Das leerstehende Haus zu lange halten. Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Instandhaltung laufen weiter, während die Heimrechnung monatlich fällig wird. Ein leerstehendes Gebäude verliert außerdem schneller an Substanz und kann Versicherungsschutz einbüßen.

Den Wert schätzen statt ermitteln. Zu hoch angesetzt verlängert die Vermarktung um Monate, zu niedrig verschenkt fünfstellige Beträge. Welche Kostenblöcke beim Verkauf auf Sie zukommen, zeigt die Übersicht zu den Kosten beim Immobilienverkauf.

Häufige Fragen

Muss ich mein Haus verkaufen, wenn ich ins Pflegeheim komme?

Nein, es gibt keine Pflicht zum Verkauf. Solange Rente, Kapitalerträge und Erspartes die Heimrechnung decken, spielt die Immobilie keine Rolle. Erst wenn Hilfe zur Pflege nach dem SGB XII beantragt wird, gilt § 90 Abs. 1 SGB XII, wonach das gesamte verwertbare Vermögen einzusetzen ist. 35,1 Prozent der Menschen in stationärer Pflege beziehen diese Leistung, die Mehrheit also nicht.

Darf das Sozialamt das Eigenheim verkaufen, wenn ein Elternteil im Pflegeheim lebt?

Nein. Das Sozialamt kann keine Immobilie verkaufen und keine Zwangsversteigerung betreiben. Es kann Leistungen verweigern, sie nach § 91 SGB XII als Darlehen gewähren und den Rückzahlungsanspruch dinglich absichern, in der Praxis über eine Grundschuld oder Sicherungshypothek. Verkaufen muss der Eigentümer selbst oder sein Bevollmächtigter beziehungsweise Betreuer.

Was passiert mit dem Haus, wenn der Ehepartner noch darin wohnt?

Dann bleibt es geschützt. § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII schützt ein angemessenes Hausgrundstück, das von der leistungsberechtigten Person oder einer der in § 19 Abs. 1 bis 3 SGB XII genannten Personen bewohnt wird. Der nicht getrennt lebende Ehegatte gehört dazu. Zusätzlich greift die Härtefallklausel des § 90 Abs. 3 SGB XII, wenn ein Verkauf die angemessene Lebensführung des verbliebenen Partners wesentlich erschweren würde.

Wie hoch ist das Schonvermögen im Pflegefall und was zählt dazu?

Geschützt sind 10.000 Euro für jede volljährige leistungsberechtigte Person, zusätzlich 500 Euro für jede Person, die von ihr überwiegend unterhalten wird. Das regelt § 1 der Verordnung zur Durchführung des § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII in der seit dem 16. Dezember 2022 geltenden Fassung. Ältere Angaben von 5.000 Euro sind überholt. Das selbst bewohnte angemessene Hausgrundstück ist davon unabhängig nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII geschützt, solange es bewohnt wird.

Müssen Kinder das Haus der Eltern verkaufen oder für die Heimkosten zahlen?

In aller Regel nicht. Bei Hilfe zur Pflege wird nach § 19 Abs. 3 SGB XII nur das Einkommen und Vermögen der leistungsberechtigten Person und ihres Ehepartners herangezogen. Auf Unterhaltsansprüche gegen Kinder greift der Sozialhilfeträger nach § 94 Abs. 1a SGB XII erst zu, wenn deren jährliches Gesamteinkommen mehr als 100.000 Euro beträgt. Anders liegt es, wenn das Kind die Immobilie vor weniger als zehn Jahren geschenkt bekommen hat.

Wie viel kostet ein Pflegeheimplatz im Monat und was zahlt die Pflegekasse davon?

Die Pflegekasse zahlt bei vollstationärer Pflege pauschal 805 Euro bei Pflegegrad 2, 1.319 Euro bei Pflegegrad 3, 1.855 Euro bei Pflegegrad 4 und 2.096 Euro bei Pflegegrad 5 pro Monat. Was darüber hinausgeht, trägt der Bewohner. Diese Eigenbeteiligung lag zum 1. Juli 2026 im ersten Aufenthaltsjahr bundesweit bei durchschnittlich 3.364 Euro monatlich, mit einer Spanne von 2.891 Euro in Sachsen-Anhalt bis 3.761 Euro in Bremen.

Kann das Sozialamt eine verschenkte Immobilie zurückfordern?

Ja, aber nur innerhalb von zehn Jahren. Kann der Schenker seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, entsteht der Rückforderungsanspruch nach § 528 Abs. 1 BGB, den das Sozialamt nach § 93 Abs. 1 SGB XII durch schriftliche Anzeige auf sich überleitet. Der Beschenkte kann die Herausgabe abwenden, indem er den erforderlichen Unterhaltsbetrag zahlt. Nach § 529 Abs. 1 BGB ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn zur Zeit des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind. Ob das im Einzelfall zutrifft, prüft ein Fachanwalt für Erb- oder Sozialrecht.

Wer darf das Haus verkaufen, wenn der Eigentümer dement und nicht mehr geschäftsfähig ist?

Ein Vorsorgebevollmächtigter, sofern die Vollmacht Immobiliengeschäfte umfasst. Eine betreuungsgerichtliche Genehmigung braucht er nicht, weil § 1820 Abs. 2 BGB den § 1850 BGB nicht nennt. Die Vollmacht muss für das Grundbuchamt aber nach § 29 GBO öffentlich oder öffentlich beglaubigt sein. Ohne Vollmacht handelt ein gerichtlich bestellter Betreuer, und der benötigt nach § 1850 Nr. 1 BGB die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Bis dahin ist der Kaufvertrag nach § 1856 BGB schwebend unwirksam, und der Genehmigungsbeschluss wird nach § 40 Abs. 2 FamFG erst mit Rechtskraft wirksam.

Fazit

Die Frage ist selten „Haus verkaufen oder nicht“, sondern „wie groß ist die monatliche Lücke und wie lange muss sie getragen werden“. Mit 3.364 Euro Eigenbeteiligung im ersten Aufenthaltsjahr (Stand 1. Juli 2026) und einer Belastung, die in der Bundesstatistik zum 1. Januar 2026 von 3.245 Euro im ersten Jahr auf 2.056 Euro ab dem 37. Monat sinkt, lässt sich diese Lücke sauber ausrechnen. Solange der Ehepartner im angemessenen Eigenheim wohnt, ist die Immobilie geschütztes Vermögen; steht sie leer, ist sie verwertbar. Vor jedem Verkauf gehören zwei Dinge geklärt: wer rechtlich unterschreiben darf, und was die Immobilie tatsächlich wert ist. Beginnen Sie mit einer kostenlosen Ersteinschätzung des Immobilienwerts, dann steht die Zahl fest, mit der sich alles Weitere entscheiden lässt.

Quellen

• Verband der Ersatzkassen (vdek): Eigenbeteiligungen in der stationären Pflege, Pressemitteilung vom 14. Juli 2026, abgerufen im August 2026
• Verband der Ersatzkassen (vdek): Basisdaten des Gesundheitswesens in Deutschland 2026/2027, S. 48 bis 51 (Stand 1. Januar 2026), abgerufen im August 2026
• § 43 SGB XI, Inhalt der Leistung bei vollstationärer Pflege, abgerufen im August 2026
• § 43c SGB XI, Leistungszuschlag zur Verringerung der pflegebedingten Eigenanteile, abgerufen im August 2026
• § 90 SGB XII, Einzusetzendes Vermögen, abgerufen im August 2026
• Verordnung zur Durchführung des § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII, abgerufen im August 2026
• § 91 SGB XII, Darlehen, abgerufen im August 2026
• § 93 SGB XII, Übergang von Ansprüchen, abgerufen im August 2026
• § 94 SGB XII, Übergang von Unterhaltsansprüchen, abgerufen im August 2026
• § 19 SGB XII, Leistungsberechtigte, abgerufen im August 2026
• § 27b SGB XII, Notwendiger Lebensunterhalt in Einrichtungen, abgerufen im August 2026
• Regelbedarfsstufen-Fortschreibungsverordnung 2026, abgerufen im August 2026
• § 528 BGB, Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers, abgerufen im August 2026
• § 529 BGB, Ausschluss des Rückforderungsanspruchs, abgerufen im August 2026
• § 1820 BGB, Vorsorgevollmacht und Anordnungen des Betreuten, abgerufen im August 2026
• § 1833 BGB, Wohnraum des Betreuten, abgerufen im August 2026
• § 1850 BGB, Genehmigung für Rechtsgeschäfte über Grundstücke, abgerufen im August 2026
• § 1856 BGB, Nachträgliche Genehmigung, abgerufen im August 2026
• § 40 FamFG, Wirksamwerden, abgerufen im August 2026
• § 29 GBO, Form der Eintragungsbewilligung und Nachweise, abgerufen im August 2026
• § 3 GrEStG, Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im August 2026
• Angehörigen-Entlastungsgesetz, verkündet am 12. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2135)
• Verbraucherzentrale: Elternunterhalt, Kinder zahlen erst ab 100.000 Euro Jahreseinkommen, abgerufen im August 2026