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Sozialamt und Immobilie: Wann das Haus geschützt bleibt

Das selbst bewohnte Haus ist Schonvermögen, Geld nur bis 10.000 Euro je Person. Wann der Sozialhilfeträger zugreift, wann Erben zahlen, wann Schenkungen zurückmüssen.

Hendrik StotzAktualisiert am 8. August 20269 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • 10.000 Euro Geldvermögen bleiben geschützt: Je volljähriger leistungsberechtigter Person, dazu 500 Euro je überwiegend unterhaltener Person (Verordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII).
  • Keine Quadratmetergrenze in der Sozialhilfe: § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII nennt sieben Merkmale statt einer Zahl. Die festen 140 und 130 Quadratmeter stehen im SGB II.
  • Zehn Jahre ab der Übertragung: Die Rückforderung ist ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Leistung des Geschenks zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 BGB).
  • Die 100.000 Euro schützen nur vor Unterhalt: § 94 Abs. 1a SGB XII gilt für Unterhaltsansprüche gegen Kinder und Eltern, nicht für die Rückforderung eines Geschenks.
  • Nach dem Tod haftet der Erbe: Bei Hilfe zur Pflege ersetzt er die Kosten der letzten zehn Jahre mit dem Nachlasswert (§ 102 SGB XII), bei Grundsicherung im Alter nicht.

Das Sozialamt greift erst zu, wenn Sozialhilfe beantragt wird. Ein angemessenes, selbst bewohntes Hausgrundstück ist nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII geschütztes Vermögen, Geldvermögen nur bis 10.000 Euro je volljähriger Person. Die Kosten der Hilfe zur Pflege holt der Träger später vom Erben, die der Grundsicherung nicht.

Wann darf das Sozialamt überhaupt auf die Immobilie zugreifen?

Der Zugriff hat einen einzigen Auslöser: einen Antrag auf Sozialhilfe nach dem SGB XII. Bis dahin prüft niemand das Grundbuch. Dann gilt § 90 Abs. 1 SGB XII: „Einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen.“ Verwertbar heißt nicht verkäuflich, auch Vermietung und Beleihung zählen. Ist der sofortige Verbrauch nicht möglich oder eine Härte, soll die Hilfe nach § 91 SGB XII als Darlehen fließen; die Rückzahlung kann der Träger dinglich oder auf andere Weise sichern lassen. Die Pflegekasse prüft dagegen nichts: Ihre Leistungen gibt es nach § 33 SGB XI auf Antrag und mit Vorversicherungszeit. Erst die aufstockende Hilfe zur Pflege nach § 61 SGB XII ist bedürftigkeitsabhängig. Was ein Heimplatz kostet, steht im Beitrag Pflegeheim: Muss das Haus verkauft werden?

Welche Immobilie ist Schonvermögen und welche nicht?

Geschützt ist nur ein bewohntes Hausgrundstück, nicht Immobilieneigentum an sich. § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII schont „ein angemessenes Hausgrundstück, das … bewohnt wird und nach ihrem Tod von ihren Angehörigen bewohnt werden soll“, bewohnt von der nachfragenden oder einer anderen in § 19 Abs. 1 bis 3 SGB XII genannten Person, im Kern also von ihr selbst, ihrem nicht getrennt lebenden Ehegatten oder Lebenspartner und bei Minderjährigen von den Eltern. Der Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft steht nicht in § 19; sein Vermögen zählt in der Grundsicherung im Alter nur über § 43 Abs. 1 Satz 2 SGB XII mit. Nicht geschützt ist alles, was niemand daraus bewohnt: die vermietete Wohnung, das Ferienhaus, das Bauland, das leerstehende Haus. Daneben steht die Härteklausel des § 90 Abs. 3 SGB XII.

Gibt es eine Quadratmetergrenze für das angemessene Hausgrundstück?

Im SGB XII nicht. Die Angemessenheit bestimmt sich nach Satz 2 der Vorschrift „nach der Zahl der Bewohner, dem Wohnbedarf …, der Grundstücksgröße, der Hausgröße, dem Zuschnitt und der Ausstattung des Wohngebäudes sowie dem Wert des Grundstücks einschließlich des Wohngebäudes“. Sieben Merkmale, keine Zahl, und der Wert steht ausdrücklich darunter: Ein kleines Haus in teurer Lage kann unangemessen sein, ein großes in schwacher Lage angemessen. Jede feste Quadratmeterzahl für die Sozialhilfe ist ein Orientierungswert aus Einzelfällen; die Verbraucherzentrale nennt 120 Quadratmeter für vier Personen bei Wohnungen. Harte Zahlen stehen dagegen im SGB II, dem Recht der Grundsicherung für Arbeitsuchende, und werden am häufigsten falsch auf die Sozialhilfe übertragen.

Maßstab Sozialhilfe, § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII Grundsicherung für Arbeitsuchende, § 12 SGB II
Feste Wohnflächengrenze nein, keine Zahl im Normtext ja: 140 qm Hausgrundstück, 130 qm Eigentumswohnung
Zuschlag für weitere Bewohner nicht beziffert, „Zahl der Bewohner“ ist eines von sieben Merkmalen ab mehr als vier Bewohnern je 20 qm für jede weitere Person
Wert des Objekts als Kriterium ja, ausdrücklich genannt in Nr. 5 nicht genannt
Geschütztes Geldvermögen daneben 10.000 € je volljähriger Person, 500 € je überwiegend unterhaltener Person 5.000 € bis 30, 10.000 € ab 31, 12.500 € ab 41, 20.000 € ab 51 Jahren
Härteklausel § 90 Abs. 3 SGB XII § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 7 SGB II

Quellen: § 90 SGB XII, § 12 SGB II und die Verordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII in der im August 2026 geltenden Fassung; Verbraucherzentrale, Stand 29. Mai 2026.

Was ist der Unterschied zwischen Hilfe zur Pflege und Grundsicherung im Alter?

Beide sind Sozialhilfe nach dem SGB XII, aber vier Punkte trennen sie. Der Personenkreis: Grundsicherung setzt nach § 19 Abs. 2 SGB XII die Altersgrenze oder dauerhaft volle Erwerbsminderung voraus, Hilfe zur Pflege nach Abs. 3 die Unzumutbarkeit des Mitteleinsatzes. Der Haushalt: bei der Grundsicherung zählt der Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft mit, bei der Hilfe zur Pflege nur der Ehegatte. Die Einkommensgrenze des § 85 Abs. 1 SGB XII gilt für die Hilfen nach dem Fünften bis Neunten Kapitel, also für die Hilfe zur Pflege, nicht für die Grundsicherung. Und der Kostenersatz durch die Erben, den § 102 Abs. 5 SGB XII für das Vierte Kapitel ausnimmt. Die Vermögensprüfung ist identisch: § 43 Abs. 1 Satz 1 verweist auf die §§ 90 und 91.

Merkmal Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung (Viertes Kapitel) Hilfe zur Pflege (Siebtes Kapitel)
Anspruchsnorm § 19 Abs. 2, § 41 SGB XII § 19 Abs. 3, § 61 SGB XII
Wessen Vermögen zählt mit Person, Ehegatte oder Lebenspartner, Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft Person, nicht getrennt lebender Ehegatte oder Lebenspartner
Vermögensvorschriften §§ 90, 91 SGB XII über § 43 Abs. 1 Satz 1 §§ 90, 91 SGB XII unmittelbar
Einkommensgrenze § 85 SGB XII nicht anwendbar Grundbetrag 1.126 € (2 × 563 €) + Unterkunft + Familienzuschlag 395 € je Ehegatte oder unterhaltener Person (eigene Berechnung)
Rückgriff auf Unterhalt der Kinder erst über 100.000 € Gesamteinkommen je Kind erst über 100.000 € Gesamteinkommen je Kind
Kostenersatz durch die Erben nein (§ 102 Abs. 5) ja, zehn Jahre vor dem Erbfall (§ 102 Abs. 1)
Ausschluss bei selbst herbeigeführter Bedürftigkeit ja, zehn Jahre (§ 41 Abs. 4) kein entsprechender Ausschluss
Empfängerzahl 1.283.860 im Dezember 2025, davon 764.065 ab der Altersgrenze 329.655 (31.12.2024)

Quellen: SGB XII in der im August 2026 geltenden Fassung; Regelbedarfsstufen-Fortschreibungsverordnung 2026 (Regelbedarfsstufe 1: 563 Euro); Statistisches Bundesamt.

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Was ändert sich sozialrechtlich, wenn ich verkaufe statt zu behalten?

Der Verkauf verwandelt geschütztes Vermögen in ungeschütztes. Liegt der Erlös auf dem Konto, ist er verwertbares Vermögen nach § 90 Abs. 1 SGB XII, geschützt bleiben nur 10.000 Euro je volljähriger Person. Die Ausnahme des § 90 Abs. 2 Nr. 3 SGB XII für eine Ersatzbeschaffung greift nur, soweit das neue Objekt pflegebedürftigen, blinden oder wesentlich behinderten Menschen dienen soll. Auch die Zuordnung der Zahlungen zählt: „Zum Einkommen gehören alle Einkünfte in Geld oder Geldeswert“ (§ 82 SGB XII), Raten aus einer Leibrente werden monatlich angerechnet, ein Kaufpreis dagegen als Vermögen. Wie viel Kapital gebunden ist, gehört deshalb vor jeden Antrag: Eine kostenlose Ersteinschätzung gibt eine Orientierung, kein Gutachten.

Was kann das Sozialamt vom beschenkten Kind verlangen?

Nicht automatisch das Haus. § 528 Abs. 1 Satz 1 BGB gibt dem Schenker einen Anspruch auf Herausgabe des Geschenks „nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung“, soweit sein angemessener Unterhalt nicht mehr gedeckt ist. Satz 2: „Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden.“ Der Sache nach eine laufende Zahlung, keine Einmalsumme. Über das Bereicherungsrecht gilt § 818 BGB: Wertersatz statt Herausgabe, und keine Pflicht, „soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist“. Der Träger leitet den Anspruch nach § 93 SGB XII „durch schriftliche Anzeige“ auf sich über; Widerspruch und Anfechtungsklage haben keine aufschiebende Wirkung. Ob die Frist läuft, etwa bei vorbehaltenem Nießbrauch, gehört vor einen Fachanwalt für Sozialrecht.

Wann greift die 100.000-Euro-Grenze und wann schützt sie nicht?

Sie greift nur beim Übergang von Unterhaltsansprüchen auf den Träger. § 94 Abs. 1a Satz 1 SGB XII lässt Unterhaltsansprüche gegen Kinder und Eltern unberücksichtigt, „es sei denn, deren jährliches Gesamteinkommen im Sinne des § 16 des Vierten Buches beträgt jeweils mehr als 100 000 Euro“. Das Gesetz vermutet, dass sie nicht überschritten wird; erst bei Anhaltspunkten greift § 117 SGB XII. Gesamteinkommen ist nach § 16 SGB IV die Summe der Einkünfte im Sinne des Einkommensteuerrechts, nicht das Bruttogehalt, und sie gilt je Kind einzeln. Ausgeschlossen ist der Übergang ohnehin, wenn die Person „vom zweiten Grad an verwandt“ ist: Enkel und Geschwister bleiben außen vor. Ein beschenktes Kind mit 60.000 Euro Jahreseinkommen schützt sie nicht, denn § 528 BGB ist kein Unterhaltsanspruch.

Holt sich das Sozialamt die Kosten nach dem Tod aus dem Erbe zurück?

Bei der Hilfe zur Pflege ja, bei der Grundsicherung im Alter nein. § 102 Abs. 1 SGB XII verpflichtet den Erben zum Ersatz der Sozialhilfekosten, doppelt begrenzt: nur Kosten „innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren vor dem Erbfall“ und nur, soweit sie das Dreifache des Grundbetrags nach § 85 Abs. 1 SGB XII übersteigen, 2026 also 3.378 Euro (eigene Berechnung). „Der Erbe haftet mit dem Wert des im Zeitpunkt des Erbfalles vorhandenen Nachlasses.“ Ausgenommen sind Nachlässe unter dem Dreifachen des Grundbetrags, Nachlasswerte unter 15.340 Euro bei pflegenden Angehörigen und Fälle besonderer Härte; der Anspruch erlischt in drei Jahren. Das zu Lebzeiten geschützte Haus fällt danach in den Nachlass, und dessen Wert bildet die Haftungsgrenze.

Was passiert, wenn ich die Immobilie kurz vor dem Antrag übertrage?

Drei Vorschriften greifen unabhängig voneinander. § 41 Abs. 4 SGB XII: „Keinen Anspruch auf Leistungen nach diesem Kapitel hat, wer in den letzten zehn Jahren die Hilfebedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat.“ Der Ausschluss gilt nur für das Vierte Kapitel, nicht für die Hilfe zur Pflege. § 103 SGB XII verpflichtet zum Kostenersatz, wer die Voraussetzungen der Sozialhilfe vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat; die Pflicht geht auf den Erben über. § 529 Abs. 1 BGB schließt die Rückforderung aus, wenn der Schenker seine Bedürftigkeit selbst herbeigeführt hat: Das nimmt ihm den Anspruch, den das Amt überleiten könnte, hilft ihm gegen § 41 Abs. 4 und § 103 SGB XII aber nicht. Zur Steuer und Vertragsgestaltung siehe Schenkung einer Immobilie und Haus überschreiben.

Frist Norm Läuft ab Rechtsfolge
Rückforderung wegen Verarmung § 529 Abs. 1 BGB Leistung des geschenkten Gegenstandes ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre verstrichen sind
Ausschluss von der Grundsicherung § 41 Abs. 4 SGB XII Herbeiführen der Hilfebedürftigkeit kein Anspruch auf Leistungen nach dem Vierten Kapitel
Kostenersatz durch den Erben § 102 Abs. 1 Satz 2 SGB XII Erbfall, zehn Jahre rückwärts nur Kosten aus diesem Zeitraum, nur über 3.378 €
Pflichtteilsergänzung § 2325 Abs. 3 BGB Leistung des verschenkten Gegenstandes Abschmelzung um ein Zehntel je Jahr, danach unberücksichtigt
Zusammenrechnung Schenkungsteuer § 14 Abs. 1 ErbStG Anfall des Vermögensvorteils Erwerbe von derselben Person werden zusammengerechnet

Quellen: BGB, SGB XII und ErbStG in der im August 2026 geltenden Fassung.

Rechenbeispiel: drei Wege für Frau S.

Frau S., 81, verwitwet, lebt allein im Reihenhaus. Angenommen: 320.000 Euro Verkehrswert, 24.000 Euro Sparguthaben, 1.290 Euro Rente, 480 Euro Wohnkosten.

Weg A, sie bleibt und beantragt ambulante Hilfe zur Pflege. Das bewohnte Haus bleibt geschützt, sofern es angemessen ist. Vom Sparguthaben sind 10.000 Euro geschützt, einzusetzen 14.000 Euro. Die Einkommensgrenze aus 1.126 plus 480 Euro ergibt 1.606 Euro, darunter liegt ihre Rente.

Weg B, sie verkauft und zieht ins Heim. Nach 4 Prozent Nebenkosten liegen mit dem Sparguthaben 331.200 Euro auf dem Konto, davon 321.200 Euro einzusetzen: geschütztes Vermögen ist ungeschütztes geworden, die Heimrechnung dafür gedeckt.

Weg C, sie bleibt bis zum Tod und bezieht vier Jahre Hilfe zur Pflege. Bei 12.000 Euro im Jahr sind das 48.000 Euro, ersatzpflichtig 44.622 Euro. Bei reiner Grundsicherung entfiele der Kostenersatz.

Häufige Fragen

Wie erfährt das Sozialamt von meiner Immobilie?

In erster Linie über Sie selbst: Wer Sozialleistungen beantragt, hat nach § 60 SGB I alle erheblichen Tatsachen anzugeben, Unterhalts- und Kostenersatzpflichtige zusätzlich nach § 117 SGB XII. Grundbucheinsicht setzt nach § 12 GBO ein berechtigtes Interesse voraus.

Bekommt mein Ehepartner ein eigenes Schonvermögen?

Ja. Die Verordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII nennt 10.000 Euro je dort genannter volljähriger Person, für ein Ehepaar also 20.000 Euro (eigene Addition). Bei besonderer Notlage ist mehr möglich.

Kann ich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch zu Geld machen?

Verkaufen lässt sich keines von beiden. „Der Nießbrauch ist nicht übertragbar. Die Ausübung des Nießbrauchs kann einem anderen überlassen werden“ (§ 1059 BGB), er lässt sich also vermieten. Beim Wohnrecht ist die Überlassung nach § 1092 BGB nur zulässig, wenn sie gestattet ist.

Muss ich das Haus beleihen statt zu verkaufen?

§ 90 Abs. 1 SGB XII beschränkt die Verwertung nicht auf den Verkauf. Ist sie nicht sofort möglich oder eine Härte, soll die Sozialhilfe nach § 91 SGB XII als Darlehen fließen; die Rückzahlung kann dinglich oder auf andere Weise gesichert werden. Welchen Weg der Träger verlangt, entscheidet er im Einzelfall.

Wer berät kostenlos, bevor ich einen Antrag stelle?

Nach § 14 SGB I hat jeder Anspruch auf Beratung über seine Rechte und Pflichten nach dem Sozialgesetzbuch. Wer Pflegeleistungen erhält, hat nach § 7a SGB XI Anspruch auf Pflegeberatung; Pflegestützpunkte leisten nach § 7c SGB XI „umfassende sowie unabhängige Auskunft und Beratung“. Auch Sozialverbände und Verbraucherzentralen beraten kostenlos.

Fazit

Der Zugriff des Sozialamts ist kein Automatismus, sondern die Folge eines Antrags, und das bewohnte angemessene Haus bleibt zu Lebzeiten außen vor. Teuer wird es beim Kostenersatz der Erben und bei einer Übertragung, deren Zehnjahresfrist noch läuft. Jede Entscheidung gehört vor die kostenlose Sozialberatung der Sozialverbände oder Verbraucherzentralen und, wo gestritten wird, vor einen Fachanwalt für Sozialrecht. Welche Optionen im Alter offenstehen, ordnen der Ratgeber zur Immobilienrente und Haus verkaufen im Alter. Der erste Schritt bleibt derselbe: den heutigen Wert der Immobilie einschätzen lassen.

Quellen

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