Haus überschreiben: Ablauf, Kosten und die 10-Jahres-Fristen

Das Wichtigste in Kürze

• Kosten: Bei 400.000 Euro Verkehrswert rund 3.120 Euro, davon 1.570 Euro Beurkundung (2,0-Gebühr, KV 21100), 392,50 Euro Vollzug, 372,88 Euro Umsatzsteuer und 785 Euro Grundbuch (GNotKG Anlage 1 und 2).
• Form: Die Übertragung von Grundstückseigentum bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB).
• Pflichtteil: Die Schenkung schmilzt pro Jahr um ein Zehntel ab und bleibt nach zehn Jahren unberücksichtigt (§ 2325 Abs. 3 BGB). Bei vorbehaltenem Nießbrauch am gesamten Haus läuft diese Frist überhaupt nicht an (BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93).
• Rückforderung: Verarmen Sie später, können Sie das Geschenk zurückverlangen (§ 528 BGB), ausgeschlossen zehn Jahre nach der Leistung (§ 529 Abs. 1 BGB); bis dahin kann das Sozialamt den Anspruch auf sich überleiten (§ 93 Abs. 1 SGB XII).
• Grunderwerbsteuer: Bei Kindern, Enkeln und Eltern fällt keine an, auch nicht auf einen entgeltlichen Teil (§ 3 Nr. 6 GrEStG).

Ein Haus zu überschreiben heißt, das Eigentum zu Lebzeiten notariell auf einen Nachfolger zu übertragen, meist auf ein Kind. Bei einem Verkehrswert von 400.000 Euro kostet das rund 3.120 Euro an Notar- und Grundbuchgebühren und löst mehrere Zehnjahresfristen aus, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten beginnen. Rechtlich ist es eine Schenkung, mit Gegenleistungen wie Nießbrauch, Wohnrecht oder Gleichstellungsgeld eine teilentgeltliche Übertragung.

Was kostet es, ein Haus zu überschreiben?

Die Gebühren stehen im Gesetz, sind bundesweit identisch und nicht verhandelbar; Beratung und Vertragsentwurf sind in der Beurkundungsgebühr enthalten. Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert (§ 46 GNotKG).

Quellen: Eigene Berechnung nach GNotKG Anlage 2 (Tabelle B) und Anlage 1 (KV 21100, 22110, 14110, 32014), Stand August 2026. Maßgeblich ist die nächsthöhere Wertstufe, 400.000 Euro liegen in der Stufe „bis 410.000 Euro“. Ohne Auslagen und zusätzliche Rechte.

Auf Notargebühren kommen 19 Prozent Umsatzsteuer (KV 32014), auf Grundbuchgebühren nicht, das sind Gerichtsgebühren. Jedes zusätzliche Recht kostet extra: Nießbrauch oder Wohnungsrecht eine volle Gebühr (KV 14121), die Rückauflassungsvormerkung eine halbe (KV 14150). Den Verkehrswert sollten Sie deshalb vor dem Notartermin kennen. Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert die Größenordnung, keinen rechtsverbindlichen Wert.

Wann lohnt es sich, das Haus zu Lebzeiten zu überschreiben?

Wenn Zeit der entscheidende Faktor ist. Alle Fristen laufen ab der Übertragung, nicht ab dem Todestag: die Zusammenrechnung früherer Zuwendungen bei der Schenkungsteuer (§ 14 Abs. 1 ErbStG), die Abschmelzung beim Pflichtteil und der Wegfall des Rückforderungsrechts. Wer mit 65 überträgt, hat sie mit 75 hinter sich, wer mit 80 überträgt, eher nicht. Zweites Motiv: Die Immobilie fällt nicht in eine Erbengemeinschaft. Dagegen spricht die Endgültigkeit: Nach der Umschreibung gehört das Haus dem Kind, mit Insolvenz, Zugewinnausgleich und Zwangsvollstreckung durch dessen Gläubiger. Freibeträge und Steuersätze behandelt der Artikel zur Schenkung einer Immobilie.

Wie läuft die Überschreibung beim Notar ab?

Der Vertrag heißt in der Praxis Überlassungsvertrag und muss beurkundet werden, sonst ist er nichtig; geheilt wird der Formmangel erst durch Auflassung und Eintragung (§ 311b Abs. 1 BGB). Auch das bloße Versprechen, später zu übertragen, ist beurkundungspflichtig (§ 518 Abs. 1 BGB).

Der Ablauf: Der Notar ruft das Grundbuch ab und entwirft den Vertrag mit Gegenleistungen, Rückfallklauseln und Rangfolge der Rechte. Im Termin wird er vollständig verlesen und unterschrieben, gleichzeitig erklären die Beteiligten die Auflassung. Danach folgt der Vollzug: Genehmigungen und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts einholen, Grundbuchanträge stellen, abgerechnet mit einer halben Gebühr (KV 22110).

Welche Gegenleistungen kann ich mir vorbehalten und wie sichere ich sie ab?

Drei Instrumente, unterschiedlich in der Reichweite. Der Nießbrauch gibt Ihnen die Nutzungen der Sache, Sie dürfen also auch vermieten und die Miete behalten (§ 1030 BGB). Das Wohnungsrecht erlaubt nur die Nutzung als Wohnung, dafür unter Ausschluss des Eigentümers (§ 1093 BGB). Die Pflegeverpflichtung ist als Auflage die schwächste Position, weil ihre Erfüllung schwer messbar ist. Kostenrechtlich bemisst sich ein lebenslanges Recht nach dem Jahreswert, mangels anderer Ermittlung 5 Prozent des Immobilienwerts, mal Altersfaktor: 20-fach bis 30 Jahre, 15-fach über 30 bis 50, 10-fach über 50 bis 70, 5-fach über 70 Jahre (§ 52 GNotKG). Steuerlich gelten andere Regeln, dazu die Immobilienbewertung bei Schenkung und der Nießbrauch an einer Immobilie.

Abgesichert wird die Übertragung über eine Rückauflassungsvormerkung. Sie sichert den Rückübertragungsanspruch dinglich ab, auch wenn dieser erst künftig oder bedingt entsteht (§ 883 Abs. 1 BGB); spätere Verfügungen des Kindes sind unwirksam, soweit sie Ihren Anspruch vereiteln würden (§ 883 Abs. 2 BGB). In den Vertrag gehört jeder Rückfallgrund einzeln: Vorversterben, Insolvenz, Zwangsvollstreckung, Veräußerung oder Belastung ohne Ihre Zustimmung, häufig auch die Scheidung des Kindes, damit die Immobilie nicht in den Zugewinnausgleich gerät. Nießbrauch und Vormerkung gehören an die erste Rangstelle, sonst gehen Grundpfandrechte Dritter vor.

Kann ich ein überschriebenes Haus zurückfordern?

In zwei Fällen ja. Erstens bei eigener Verarmung: Können Sie Ihren angemessenen Unterhalt oder gesetzliche Unterhaltspflichten nicht mehr bestreiten, fordern Sie das Geschenk zurück; das Kind wendet die Herausgabe durch Zahlung des Unterhaltsbetrags ab (§ 528 Abs. 1 BGB). Ausgeschlossen ist der Anspruch, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre seit der Leistung verstrichen sind, wenn Sie die Bedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt haben oder wenn das Kind dadurch seinen eigenen Unterhalt gefährden würde (§ 529 BGB). Zweitens bei grobem Undank (§ 530 Abs. 1 BGB); der Widerruf entfällt aber nach Verzeihung, ein Jahr nach Kenntnis vom Widerrufsgrund und mit dem Tod des Beschenkten (§ 532 BGB).

Praktisch wird § 528 BGB im Pflegefall: Der Sozialhilfeträger kann den Anspruch durch schriftliche Anzeige bis zur Höhe seiner Aufwendungen auf sich überleiten, Widerspruch und Anfechtungsklage haben keine aufschiebende Wirkung (§ 93 Abs. 1 und 3 SGB XII). Die viel zitierte 100.000-Euro-Grenze schützt nicht: Sie steht in § 94 Abs. 1a SGB XII und betrifft nur Unterhaltsansprüche gegenüber Kindern und Eltern. Schutz bietet allein der Zeitablauf. Alternativen zeigt Pflegeheim und Hausverkauf.

Welche Zehnjahresfristen laufen ab der Überschreibung?

Vier, mit vier Startpunkten. Genau hier entstehen die teuersten Missverständnisse.

Quellen: § 2325 BGB, § 529 BGB, § 14 ErbStG, § 23 EStG, Stand August 2026.

Die wichtigste Zeile ist die erste. „Leistung“ bedeutet nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mehr als die Grundbuchumschreibung: Der Erblasser muss auch darauf verzichten, den Gegenstand im Wesentlichen weiter zu nutzen. Behält er sich den Nießbrauch am gesamten Objekt vor, beginnt die Frist deshalb nicht zu laufen (BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93). Ein auf einen Teil des Hauses bezogenes Wohnungsrecht hindert den Fristbeginn nicht zwingend (BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15). Wer überträgt, um die Pflichtteilsuhr zu starten, und sich zugleich den vollen Nießbrauch sichert, erreicht das Gegenteil. Beim unentgeltlichen Erwerb übernimmt das Kind zudem den Anschaffungszeitpunkt der Eltern (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG), was den späteren Verkauf oft sofort steuerfrei macht, siehe Spekulationssteuer.

Was bekommen die Geschwister, die leer ausgehen?

Den abgeschmolzenen Anteil: Im ersten Jahr vor dem Erbfall zählt die Schenkung zu 100 Prozent, danach sinkt die Quote pro angefangenem Jahr um 10 Prozentpunkte (§ 2325 Abs. 3 BGB); reicht der Nachlass nicht, haftet das beschenkte Kind (§ 2329 BGB). Ein Gleichstellungsgeld mindert den Pflichtteil nicht automatisch, weil es nicht vom Erblasser stammt: Die Anrechnung muss der Erblasser bei der Zuwendung ausdrücklich bestimmen, nachträglich geht das nicht (§ 2315 Abs. 1 BGB). Sicher ist nur ein notariell beurkundeter Pflichtteilsverzicht (§§ 2346 Abs. 2, 2348 BGB).

Wie sieht das in einem konkreten Fall aus?

Frau K., 72, überträgt ihr lastenfreies Reihenhaus in Dortmund (Verkehrswert 420.000 Euro) auf ihre Tochter, behält den lebenslangen Nießbrauch am gesamten Haus, lässt eine Rückauflassungsvormerkung eintragen, und die Tochter zahlt ihrem Bruder 60.000 Euro Gleichstellungsgeld.

Notarkosten. Geschäftswert 420.000 Euro, Tabelle B Stufe „bis 440.000 Euro“, einfache Gebühr 835,00 Euro. Beurkundung 2,0: 1.670,00 Euro. Vollzug 0,5: 417,50 Euro. Auslagen 60,00 Euro. Netto 2.147,50 Euro, zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer 408,03 Euro, ergibt 2.555,53 Euro brutto.

Grundbuchkosten. Eigentumsumschreibung 1,0: 835,00 Euro. Nießbrauch 1,0, Wert nach § 52 GNotKG: Jahreswert 5 Prozent von 420.000 Euro sind 21.000 Euro, bei einer über 70-jährigen Berechtigten der fünffache Jahreswert, also 105.000 Euro, Stufe „bis 110.000 Euro“: 273,00 Euro. Vormerkung 0,5: 417,50 Euro. Summe 1.525,50 Euro. Gesamt 4.081,03 Euro, rund 0,97 Prozent des Verkehrswerts. Grunderwerbsteuer fällt nicht an (§ 3 Nr. 6 GrEStG).

Im sechsten Jahr stirbt Frau K. Der Nachlass besteht noch aus 30.000 Euro, Alleinerbin ist die Tochter, der enterbte Sohn hat einen Pflichtteil von einem Viertel. Zwei Fragen sind dabei getrennt zu beantworten, das Gesetz verknüpft sie nicht. Erstens die Frist: Wegen des Nießbrauchsvorbehalts ist das Haus nicht im Sinne des § 2325 Abs. 3 BGB geleistet, sie ist nie angelaufen (BGH IV ZR 132/93). Zweitens der Wert, und dafür gilt das Niederstwertprinzip des § 2325 Abs. 2 Satz 2 BGB: Gegenübergestellt werden der Wert im Zeitpunkt der Schenkung, auf die Kaufkraft im Todesjahr hochgerechnet, und der Wert beim Erbfall; angesetzt wird der niedrigere. Bleibt der Verkehrswert wie hier nominal bei 420.000 Euro, ist der Erbfallwert der niedrigere, und ein Abzug des Nießbrauchs entfällt, weil das Recht mit dem Tod erlischt. Fiktiver Nachlass 450.000 Euro, Pflichtteil einschließlich Ergänzung 112.500 Euro. Ohne Nießbrauchsvorbehalt wären nur 50 Prozent anzusetzen, also 210.000 Euro, fiktiver Nachlass 240.000 Euro, Pflichtteil 60.000 Euro. Der Vorbehalt kostet die Tochter 52.500 Euro zusätzlich, und das Gleichstellungsgeld hilft ihr nicht, solange der Bruder keinen beurkundeten Pflichtteilsverzicht erklärt hat. Ist umgekehrt der hochgerechnete Schenkungswert der niedrigere, etwa nach einem Preisrückgang, wird der kapitalisierte Nießbrauch abgezogen und die Ergänzung fällt kleiner aus. Welcher der beiden Fälle vorliegt, hängt an der Wertentwicklung des Objekts und gehört vor den Notartermin, im Zweifel zu einem Fachanwalt für Erbrecht.

Häufige Fragen

Wie lange dauert es, bis die Überschreibung im Grundbuch eingetragen ist?

Eine gesetzliche Bearbeitungszeit gibt es nicht, die Dauer hängt vom Grundbuchamt ab. Der Notar reicht die Anträge erst ein, wenn Unbedenklichkeitsbescheinigung und Genehmigungen vorliegen. Eigentümer wird das Kind mit der Eintragung, nicht mit der Beurkundung.

Kann ich ein Haus überschreiben, auf dem noch ein Kredit läuft?

Ja, die Grundschuld bleibt stehen. Übernimmt das Kind die Schuld, muss die Bank dem Schuldnerwechsel zustimmen. Die Übertragung wird dadurch teilentgeltlich, und für Privatvermögen gilt nach BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24 die strenge Trennungstheorie: Der entgeltliche Teil kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft sein.

Wer zahlt die Notarkosten?

Das regelt der Überlassungsvertrag, üblicherweise der Übernehmer. Auf die Höhe hat das keinen Einfluss, die Gebühren sind im GNotKG bundeseinheitlich festgelegt.

Geht die Überschreibung auch ohne Notar?

Nein. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB verlangt die notarielle Beurkundung, ein privatschriftlicher Vertrag ist nichtig. Geheilt wird der Mangel nur durch Auflassung und Eintragung, beides ist ohne Notar nicht zu erreichen.

Kann ich mein Haus an ein minderjähriges Kind überschreiben?

Nicht ohne Weiteres: Der Erwerb ist nicht mehr lediglich rechtlich vorteilhaft, sobald Nießbrauch, Wohnrecht oder Pflegeverpflichtung damit verbunden sind. Dann sind ein Ergänzungspfleger und eine familiengerichtliche Genehmigung nötig. Enkelkinder sind dagegen unproblematisch, auch sie sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG).

Fazit

Die Überschreibung ist kein Steuertrick, sondern eine Weichenstellung mit Fristen. Wer sie früh genug vollzieht, nimmt die Immobilie aus dem Pflichtteil, aus dem Zugriff des Sozialhilfeträgers und aus der Zusammenrechnung bei der Schenkungsteuer heraus, jeweils zehn Jahre nach dem richtigen Startpunkt. Der teuerste Fehler ist der volle Nießbrauchsvorbehalt in der Annahme, die Pflichtteilsfrist laufe trotzdem. Weitere Konstellationen finden Sie im Ratgeber Erbe und Immobilie. Der nächste Schritt ist der Verkehrswert, denn er bestimmt Notarkosten, Gleichstellungsgeld und Pflichtteil: Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert die Größenordnung für den Notartermin.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• § 311b, § 518, §§ 528, 529, §§ 530, 532, § 883, § 1030 und § 1093 BGB
• § 2315, § 2325, § 2329, § 2348 BGB
• § 46 und § 52 GNotKG, Anlage 1, Anlage 2
• Bundesnotarkammer, Notarkosten und Kostenbeispiele
• § 14 ErbStG, § 3 GrEStG, § 23 EStG, §§ 93, 94 SGB XII
• BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93, Fristbeginn bei vorbehaltenem Nießbrauch
• BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15, vorbehaltenes Wohnungsrecht
• BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24