Nießbrauch Immobilie: Unterschied zum Wohnrecht und Wert

Das Wichtigste in Kürze

• Kernunterschied: Der Nießbraucher darf sämtliche Nutzungen ziehen und die Ausübung einem Dritten überlassen, also vermieten (§ 1030 Abs. 1, § 1059 Satz 2 BGB). Der Wohnungsberechtigte darf die Räume im Regelfall nur selbst bewohnen (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Lastentragung: § 1047 BGB verpflichtet den Nießbraucher zu den öffentlichen Lasten und zu den Zinsen der bei Bestellung vorhandenen Grundschulden. Beim Wohnungsrecht ist § 1047 BGB im Verweisungskatalog des § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB gerade nicht genannt.
• Kapitalwert: Jahreswert multipliziert mit dem Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG, Zinssatz 5,5 Prozent. Für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 gilt die Tabelle des BMF-Schreibens vom 21. Oktober 2025, für eine Frau mit vollendetem 74. Lebensjahr 9,754.
• Deckel: Der Jahreswert darf höchstens den Wert des genutzten Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG).
• Rechenbeispiel: 13.800 Euro Jahreswert mal 9,754 ergeben 134.605,20 Euro Kapitalwert, bei 380.000 Euro unbelastetem Verkehrswert rund 35,4 Prozent.
• Löschung: 25,00 Euro Festgebühr für die Löschung in Abteilung II (KV Nr. 14143 GNotKG), die Unterschriftsbeglaubigung ist bei 70,00 Euro gedeckelt (KV Nr. 25100 GNotKG).

Der Nießbrauch ist das dingliche Recht, sämtliche Nutzungen einer Immobilie zu ziehen, einschließlich der Mieteinnahmen. Das Wohnungsrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen. Beide sind nicht übertragbar und erlöschen mit dem Tod des Berechtigten. Ihr Wert entsteht aus Jahreswert mal Vervielfältiger: Bei 13.800 Euro Jahreswert und einer 74-jährigen Berechtigten sind das 134.605,20 Euro, die vom Kaufpreis abgehen.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Der Nießbrauch erfasst die gesamte Sache und alle ihre Nutzungen, das Wohnungsrecht nur die Nutzung als Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers. Aus dieser Grundentscheidung folgt jeder weitere Unterschied, denn § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB verweist für das Wohnungsrecht nur auf einen begrenzten Katalog von Nießbrauchsvorschriften.

Quellen: §§ 1030, 1041, 1045, 1047, 1059, 1061, 1090, 1092, 1093 BGB und § 29 GBO, gesetze-im-internet.de; notar.de, Dienstbarkeiten (Stand: August 2026).

Darf der Nießbraucher vermieten und der Wohnberechtigte nicht?

Genau so ist die gesetzliche Lage. § 1059 BGB schließt in Satz 1 die Übertragung des Nießbrauchs aus, erlaubt aber in Satz 2 ausdrücklich, die Ausübung einem anderen zu überlassen. Darauf stützt sich die Vermietung: Der Nießbraucher bleibt Rechtsinhaber, überlässt die Nutzung dem Mieter und vereinnahmt die Miete. Beim Wohnungsrecht kehrt § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB die Regel um: Die Ausübung kann nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist. Ohne eine solche Gestattung in der Bestellungsurkunde dürfen wohnungsberechtigte Personen nach Auskunft der Bundesnotarkammer im Regelfall nur selbst bewohnen, nicht vermieten.

Dieser eine Satz entscheidet, ob das Recht nach einem Auszug noch Geld wert ist: Ohne Gestattung lässt sich aus der Wohnung keine Miete erzielen, mit der sich etwa ein Heimplatz mitfinanzieren ließe. Aufnehmen darf die berechtigte Person nach § 1093 Abs. 2 BGB immerhin ihre Familie sowie Personen, die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlich sind.

Wer zahlt Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung?

Nach § 1041 BGB schuldet der Nießbraucher Ausbesserungen nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Das neue Dach und die neue Heizung bleiben beim Eigentümer, der sie nach § 1044 BGB auch gegen den Willen des Nießbrauchers einbauen darf. § 1047 BGB legt dem Nießbraucher die öffentlichen Lasten auf, ausgenommen außerordentliche Lasten auf den Stammwert, dazu die Zinsen der bei Bestellung vorhandenen Hypotheken und Grundschulden. Schuldner der Grundsteuer gegenüber der Gemeinde bleibt aber nach § 10 Abs. 1 GrStG der Eigentümer, § 1047 BGB verschafft ihm nur einen Ausgleichsanspruch im Innenverhältnis. Die Gebäudeversicherung zahlt der Nießbraucher nach § 1045 BGB auf eigene Kosten, der Anspruch gegen den Versicherer steht dem Eigentümer zu.

Beim Wohnungsrecht fehlen § 1047 und § 1045 BGB im Verweisungskatalog. Wer dort eine Lastentragung will, muss sie schuldrechtlich in der Urkunde vereinbaren.

Wie berechnet man den Wert eines Nießbrauchs?

In zwei Schritten: Jahreswert bestimmen, dann mit dem altersabhängigen Vervielfältiger multiplizieren. Der Jahreswert einer Wohnnutzung ist nach § 15 Abs. 2 BewG mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts anzusetzen, in der Praxis über die ortsübliche Nettokaltmiete. Er ist nach § 16 BewG gedeckelt auf den nach dem Bewertungsgesetz anzusetzenden Wert des genutzten Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6. Diese Kappung greift bei teuren Objekten mit hoher Miete. Den Vervielfältiger liefert § 14 Abs. 1 BewG: berechnet aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes mit 5,5 Prozent Zins, veröffentlicht vom Bundesfinanzministerium.

Quelle: BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG, berechnet nach der Allgemeinen Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes, Zinssatz 5,5 Prozent. Gültig für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026.

Achten Sie auf die Jahreszahl der Tabelle. Das Statistische Bundesamt hat die Allgemeine Sterbetafel 2023/2025 am 7. Juli 2026 veröffentlicht, neue Vervielfältiger gelten nach § 14 Abs. 1 Satz 2 BewG aber erst ab dem 1. Januar des Folgejahres, also für Bewertungsstichtage ab 2027. Die Anwendung auf Ihren Steuerfall gehört in die Hand einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters.

Wie stark mindert ein Nießbrauch den Verkehrswert?

Der Abschlag folgt aus Jahreswert, Alter, Geschlecht und Zinssatz, deshalb gibt es keine pauschale Prozentzahl. Ein durchgerechneter Fall zum Bewertungsstichtag August 2026 zeigt die Größenordnung: Reihenhaus in einer westdeutschen Mittelstadt, unbelasteter Verkehrswert 380.000 Euro, Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz 360.000 Euro, ortsübliche Nettokaltmiete 1.150 Euro monatlich, Berechtigte weiblich mit vollendetem 74. Lebensjahr.

• Jahreswert: 1.150 Euro mal 12 ergibt 13.800 Euro (§ 15 Abs. 2 BewG).
• Kappung nach § 16 BewG: 360.000 Euro geteilt durch 18,6 ergibt 19.354,84 Euro. Der Jahreswert liegt darunter und bleibt bei 13.800 Euro. Gegenprobe: Bei 1.750 Euro Monatsmiete wären 21.000 Euro anzusetzen, gekappt auf 19.354,84 Euro.
• Vervielfältiger: 9,754 für Frauen mit vollendetem Lebensalter 74, entsprechend einer durchschnittlichen Lebenserwartung von 13,79 Jahren.
• Kapitalwert: 13.800 Euro mal 9,754 ergibt 134.605,20 Euro.
• Rechnerischer Restwert: 380.000 Euro minus 134.605,20 Euro ergibt 245.394,80 Euro, ein Abschlag von rund 35,4 Prozent.

Diese Zahl ist ein typisierter Steuerwert, kein Marktwert. Für die Verkehrswertermittlung sind § 46 und § 47 ImmoWertV maßgeblich: Die jährlichen wirtschaftlichen Nachteile sind zu kapitalisieren, bei lebenszeitabhängigen Rechten mit Leibrentenbarwertfaktoren. Der Kapitalwert nach § 14 BewG ist in der Verhandlung der Anker, nicht das Ergebnis. Er setzt aber den unbelasteten Wert voraus: Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts liefert diese Ausgangsgröße, zur Methodik hilft der Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie.

Kann ich eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch verkaufen?

Ja, das Eigentum bleibt trotz Belastung frei veräußerlich, denn der Nießbrauch ist nur ein Nutzungsrecht. Der Käufer übernimmt das Objekt mit dem Recht, es bleibt in Abteilung II eingetragen. Nur bleiben zwei Nachteile: Der Käufer kann weder einziehen noch Mieteinnahmen erzielen, und Banken kürzen den Beleihungswert entsprechend. Im Beispiel oben kalkuliert dieser Käufer mit rund 245.000 Euro statt 380.000 Euro, der Interessentenkreis schrumpft auf Kapitalanleger mit langem Atem.

Die zweite Variante ist die Ablösung. Die Berechtigte erklärt nach § 875 Abs. 1 BGB gegenüber dem Grundbuchamt oder dem Eigentümer die Aufgabe des Rechts und erteilt die Löschungsbewilligung in der Form des § 29 Abs. 1 GBO, also notariell beglaubigt. Das Objekt wird lastenfrei für 380.000 Euro verkauft, sie erhält 134.605,20 Euro Abfindung, der Eigentümer 245.394,80 Euro. Rechnerisch stehen beide gleich, der Käuferkreis ist aber größer und die Finanzierung unproblematisch. Beide Erklärungen werden in der Praxis zusammen mit dem Kaufvertrag über die Immobilie beurkundet.

Vorsicht bei der Reihenfolge: Vor der Löschung bindet die Aufgabeerklärung nach § 875 Abs. 2 BGB nur, wenn sie gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben oder eine formgerechte Löschungsbewilligung ausgehändigt wurde. Ein mündliches Einverständnis der Mutter trägt keinen Kaufvertrag. Die Löschung selbst ist billig, weil sie in Abteilung II nicht wertabhängig ist: 25,00 Euro Festgebühr nach KV Nr. 14143 GNotKG, dazu die bei 70,00 Euro gedeckelte Beglaubigung nach KV Nr. 25100 GNotKG, mit 19 Prozent Umsatzsteuer zusammen 108,30 Euro (Anlage 1 GNotKG, Stand August 2026). Über die Abfindung wird sechsstellig verhandelt, der Löschungsvorgang kostet dreistellig. Die übrigen Positionen stehen in der Übersicht zu den Notarkosten beim Hausverkauf.

Ob ein Recht eine Versteigerung übersteht, entscheidet seine Rangstelle im Grundbuch; die Mechanik erklärt der Beitrag zur Teilungsversteigerung. Die steuerliche Seite behandeln die Beiträge zur Erbschaftssteuer bei Immobilien, zur Schenkung einer Immobilie und zum Haus überschreiben.

Häufige Fragen

Erlischt der Nießbrauch automatisch mit dem Tod des Berechtigten oder muss er gelöscht werden?

Materiell erlischt er automatisch, § 1061 Satz 1 BGB ordnet das Erlöschen mit dem Tod des Nießbrauchers an. Das Grundbuch wird dadurch unrichtig, der Eintrag steht weiter in Abteilung II. Für die Berichtigung genügt regelmäßig die Sterbeurkunde beim Grundbuchamt. Vor einem Verkauf sollte das erledigt sein, sonst sehen Käufer und Banken eine belastete Abteilung II.

Kann ein Nießbrauch befristet oder für zwei Personen gemeinsam bestellt werden?

Ja, beides ist möglich. Bei zeitlicher Befristung gelten die Vervielfältiger der Anlage 9a BewG, etwa 4,388 für fünf Jahre oder 14,933 für dreißig Jahre. Hängt das Recht von der Lebenszeit mehrerer Personen ab, ist nach § 14 Abs. 3 BewG bei Erlöschen mit dem zuletzt Sterbenden der höchste, bei Erlöschen mit dem zuerst Sterbenden der niedrigste Vervielfältiger maßgeblich. Bei Ehepaaren ist die erste Variante der Regelfall und verteuert das Recht spürbar.

Kann der Eigentümer einen eingetragenen Nießbrauch einseitig kündigen?

Nein. Ein dingliches Recht wird nach § 875 Abs. 1 BGB nur durch die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch aufgehoben. Ohne Mitwirkung der berechtigten Person bleibt das Recht bestehen, unabhängig davon, wie sehr es den Verkauf behindert. Deshalb wird in der Praxis über eine Abfindung verhandelt, nicht über eine Kündigung.

Was passiert mit dem Nießbrauch, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird?

Er bleibt nur bestehen, soweit er bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Entscheidend ist die Rangstelle: Ein dem betreibenden Gläubiger vorgehendes Recht überlebt den Zuschlag, ein nachrangiges erlischt. Wer einen Nießbrauch im Rang hinter einer valutierenden Grundschuld bestellt bekommt, hat im Ernstfall keine Sicherheit.

Was gilt, wenn der Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim zieht?

Das dingliche Recht erlischt durch den Auszug nicht, sondern nur durch Tod (§ 1061 BGB) oder Aufhebung (§ 875 BGB). Ob es sich dann noch zu Geld machen lässt, hängt von der Art des Rechts ab: Ein Nießbraucher darf die Wohnung nach § 1059 Satz 2 BGB vermieten, ein Wohnungsberechtigter nur, wenn die Überlassung nach § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich gestattet ist. Welche Wege bleiben, wenn die Pflegekosten laufen, behandelt der Beitrag zum Hausverkauf bei Pflegeheimbedarf.

Fazit

Nießbrauch und Wohnungsrecht sind zwei verschiedene Konstruktionen, und die Unterschiede beim Vermieten und bei der Lastentragung entscheiden über den Geldwert des Rechts. Der Kapitalwert nach § 14 BewG ist der Verhandlungsanker für jede Ablösung, der Verkehrswertabschlag nach §§ 46, 47 ImmoWertV kann davon abweichen. Verkaufen lässt sich ein belastetes Objekt in beiden Varianten, mit fortbestehendem Recht zu einem kleineren Käuferkreis oder lastenfrei nach Ablösung. Beide Wege setzen dieselbe Zahl voraus: den unbelasteten Verkehrswert. Fordern Sie dafür eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie an, sie ersetzt aber kein Verkehrswertgutachten nach der ImmoWertV.

Quellen

• § 1030 BGB: Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen, abgerufen im August 2026
• § 1041 BGB: Erhaltung der Sache, abgerufen im August 2026
• § 1045 BGB: Versicherungspflicht des Nießbrauchers, abgerufen im August 2026
• § 1047 BGB: Lastentragung, abgerufen im August 2026
• § 1059 BGB: Unübertragbarkeit, Überlassung der Ausübung, abgerufen im August 2026
• § 1061 BGB: Tod des Nießbrauchers, abgerufen im August 2026
• § 1092 BGB: Unübertragbarkeit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, abgerufen im August 2026
• § 1093 BGB: Wohnungsrecht, abgerufen im August 2026
• § 875 BGB: Aufhebung eines Rechts, abgerufen im August 2026
• § 29 GBO: Form der Eintragungsbewilligung, abgerufen im August 2026
• §§ 13 bis 16 BewG: Kapitalwert, lebenslängliche Nutzungen, Jahreswert und dessen Begrenzung, abgerufen im August 2026
• Anlage 9a BewG: Vervielfältiger für Nutzungen von bestimmter Dauer, abgerufen im August 2026
• BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025: Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 236 vom 7. Juli 2026: Lebenserwartung 2025 auf neue Höchstwerte gestiegen, mit dem Statistischen Bericht zu den Sterbetafeln 2023/2025, abgerufen im August 2026
• §§ 46, 47 ImmoWertV: Rechte und Belastungen in der Wertermittlung, abgerufen im August 2026
• § 52 ZVG: Bestehenbleiben von Rechten, abgerufen im August 2026
• Anlage 1 GNotKG: Kostenverzeichnis (KV Nr. 14143, 25100), abgerufen im August 2026
• § 10 GrStG: Steuerschuldner, abgerufen im August 2026
• notar.de (Bundesnotarkammer): Dienstbarkeiten, Wohnungsrecht und Nießbrauch, abgerufen im August 2026