Unterschied Wohnrecht Nießbrauch: Rechte, Kosten, Wert

Das Wichtigste in Kürze

• Kapitalwert: Jahreswert mal Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG, Zinssatz 5,5 Prozent. Für einen Mann mit vollendetem 72. Lebensjahr gilt 9,293: aus 21.600 Euro Jahreswert werden 200.728,80 Euro.
• Vermieten: § 1059 Satz 2 BGB erlaubt die Überlassung der Ausübung, § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB beim Wohnungsrecht nur bei Gestattung.
• Lasten: § 1045 (Versicherung) und § 1047 BGB (öffentliche Lasten) fehlen im Katalog des § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB. Beim Wohnungsrecht gelten sie nur bei Vereinbarung.
• Deckel: § 16 BewG begrenzt den Jahreswert auf den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6, bei 620.000 Euro also 33.333,33 Euro im Jahr.
• Löschung: Beide Rechte erlöschen mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB, beim Wohnungsrecht über § 1090 Abs. 2 BGB); die Löschung kostet 25,00 Euro Festgebühr (KV Nr. 14143 GNotKG).

Der Nießbraucher zieht sämtliche Nutzungen und darf die Ausübung überlassen, also vermieten (§ 1030 Abs. 1, § 1059 Satz 2 BGB). Das Wohnungsrecht deckt nur das eigene Bewohnen, eine Überlassung braucht die Gestattung (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bewertet wird beides gleich: Jahreswert mal Vervielfältiger nach § 14 BewG, für einen Mann mit vollendetem 72. Lebensjahr 9,293. Aus 21.600 Euro Jahreswert werden 200.728,80 Euro.

Was unterscheidet Nießbrauch, Wohnungsrecht und Dauerwohnrecht?

Den Ausschlag geben zwei Legaldefinitionen und ein Verweisungskatalog. Nach § 1030 Abs. 1 BGB ist der Nießbraucher berechtigt, „die Nutzungen der Sache zu ziehen“, also alle Nutzungen der ganzen Sache. § 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB erlaubt dagegen nur, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil „unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“. Das Wohnungsrecht ist ein Unterfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB, erweitert um das Aufnahmerecht für Familie und Pflegepersonen aus § 1093 Abs. 2 BGB. Satz 2 zählt abschließend auf, welche Nießbrauchsvorschriften entsprechend gelten: Was dort fehlt, gilt kraft Gesetzes nicht.

Quellen: §§ 1030, 1045, 1047, 1059, 1061, 1090, 1092, 1093 BGB, §§ 31, 33 WEG, § 10 GBV, sämtlich gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Wer zahlt Grundsteuer, Instandhaltung und Versicherung?

Beim Nießbrauch verteilt das Gesetz die Kosten, beim Wohnungsrecht nur zum Teil. § 1041 BGB gilt für beide: Ausbesserungen liegen dem Berechtigten „nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören“. Neues Dach und neue Heizung liegen ihm nicht ob; nimmt der Eigentümer sie vor, muss der Berechtigte die Arbeiten nach § 1044 BGB dulden. Nur für den Nießbrauch gelten zwei weitere Normen: § 1047 BGB für die laufenden öffentlichen Lasten und die Zinsen der bei Bestellung vorhandenen Grundschulden, § 1045 BGB für die Gebäudeversicherung. Beim Wohnungsrecht muss beides vereinbart werden, verboten ist eine Abrede nicht. Nach außen bleibt Schuldner der Grundsteuer nach § 10 Abs. 1 GrStG regelmäßig der Eigentümer.

Quellen: §§ 1041 bis 1050 BGB und § 10 GrStG, abgerufen im August 2026.

Darf der Berechtigte vermieten, und was gilt beim Umzug ins Pflegeheim?

Hier liegt der wirtschaftlich teuerste Unterschied. § 1059 Satz 2 BGB trägt die Vermietung durch den Nießbraucher: Er bleibt Rechtsinhaber und vereinnahmt die Miete. Beim Wohnungsrecht kann die Ausübung nach § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB „einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist“. Ohne Gestattung ist die Wohnung nach einem Auszug totes Kapital: Wohnungsberechtigte dürfen die Räume im Regelfall nur selbst bewohnen, nicht vermieten, so die Bundesnotarkammer.

Der Bundesgerichtshof hat zweimal gegen den Wohnungsberechtigten entschieden: Vermietet der Eigentümer die Wohnung eines pflegebedürftigen Berechtigten eigenmächtig, ist er ohne vertragliche Bindung nicht auf dessen Kosten bereichert (Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 206/11); bewohnt er die Räume selbst, gilt dasselbe, und Nutzungsersatz analog § 1065 BGB, §§ 987 ff. BGB scheidet aus (Urteil vom 23. März 2023, V ZR 113/22). Beide Urteile setzen voraus, dass nichts anderes vereinbart ist: Lassen Sie Überlassungsgestattung und Zahlungspflicht für den dauerhaften Auszug vom Notariat in die Urkunde schreiben. Die Optionen danach zeigt der Beitrag zum Umzug ins Pflegeheim.

Wie berechnen Sie den Kapitalwert nach § 14 BewG?

In drei Schritten, und für beide Rechte identisch. Erstens der Jahreswert: Sachbezüge wie eine Wohnung sind nach § 15 Abs. 2 BewG „mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts anzusetzen“, praktisch die ortsübliche Nettokaltmiete der erfassten Räume. Zweitens die Kappung: § 16 BewG begrenzt den Jahreswert auf den nach dem Bewertungsgesetz anzusetzenden Wert geteilt durch 18,6, bei Grundbesitz also auf den festgestellten Grundbesitzwert nach § 12 Abs. 3 ErbStG. Ein davon abweichender Marktwert ist nicht die Rechengröße. Drittens der Vervielfältiger: § 14 Abs. 1 Satz 3 BewG schreibt 5,5 Prozent Zins und die mittelschüssige Zahlungsweise vor, Satz 4 verweist auf die BMF-Tabelle.

Quelle: BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG, Sterbetafel 2022/2024, Stichtage ab 1. Januar 2026, abgerufen im August 2026.

Die Sterbetafel 2023/2025 erschien am 7. Juli 2026, ihre Vervielfältiger gelten nach § 14 Abs. 1 Satz 2 BewG aber erst ab dem 1. Januar 2027; wer heute rechnet, nimmt die Tabelle von 2025. Den Marktwert dahinter liefert eine kostenlose Ersteinschätzung, ein Gutachten ersetzt sie nicht.

Wie viel Schenkungsteuer spart der Vorbehalt des Rechts?

Der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts mindert die Bereicherung des Beschenkten. Steuerpflichtiger Erwerb ist nach § 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG die Bereicherung des Erwerbers, nach Satz 6 auf volle 100 Euro abgerundet. Die frühere Sperre des § 25 ErbStG, die den Abzug versagte und die Steuer stundete, trägt heute den Zusatz „(weggefallen)“. Eine Grenze setzt § 10 Abs. 6b ErbStG: Haben sich grundstücksbezogene Belastungen schon bei der Ermittlung des gemeinen Werts ausgewirkt, ist ihr Abzug ausgeschlossen. Danach greifen die Freibeträge des § 16 Abs. 1 ErbStG, für Kinder 400.000 Euro, und der Tarif des § 19 Abs. 1 ErbStG mit 7 Prozent bis 75.000 Euro und 11 Prozent bis 300.000 Euro in Steuerklasse I. Die Übergabe selbst behandelt der Beitrag zum Haus überschreiben, die Vertragstypen der zur Schenkung einer Immobilie.

Was kostet der Unterschied bei 620.000 Euro Grundbesitzwert?

Herr M., männlich, vollendetes 72. Lebensjahr, überträgt sein Zweifamilienhaus auf seinen Sohn und behält sich ein Recht vor. Grundbesitzwert 620.000 Euro, ortsübliche Nettokaltmiete 1.800 Euro monatlich für das ganze Haus und 950 Euro für die Erdgeschosswohnung, keine Vorschenkungen. Die Aufstellung ist eine eigene Berechnung auf Basis der §§ 14, 15, 16 BewG, der BMF-Tabelle vom 21. Oktober 2025 und des ErbStG, keine Auskunft der Finanzverwaltung.

Derselbe Vervielfältiger, dasselbe Objekt, dieselbe Person: Die Differenz von 11.196,00 Euro Schenkungsteuer entsteht allein im Jahreswert nach § 15 Abs. 2 BewG, nicht im Faktor. Bei 3.000 Euro Miete griffe die Kappung: statt 36.000 Euro wären nur 33.333,33 Euro anzusetzen, der Kapitalwert sänke von 334.548,00 Euro auf rund 309.766,63 Euro. Was in Ihrem Fall gilt, entscheiden Finanzamt und Steuerberatung.

Was macht ein eingetragenes Recht mit Verkauf und Beleihung?

Das Eigentum bleibt veräußerlich, das Recht bleibt bestehen, beides zusammen bestimmt den Preis. § 46 Abs. 2 Nr. 5 ImmoWertV nennt wohnungsrechtliche Bindungen ausdrücklich, § 47 Abs. 5 ImmoWertV verlangt, sobald der Werteinfluss aus den wirtschaftlichen Vor- und Nachteilen abgeleitet wird, die Kapitalisierung über die Restlaufzeit, bei lebensgebundenen Rechten mit Leibrentenbarwertfaktoren. Der Kapitalwert nach § 14 BewG ist deshalb ein typisierter Steuerwert, kein Marktabschlag; den Verkaufsprozess behandeln die Beiträge zum Haus mit Wohnrecht verkaufen und zum Haus mit Nießbrauch verkaufen.

Für die Finanzierung entscheidet der Rang nach § 879 BGB. In der Zwangsversteigerung bleibt ein Recht nach § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG nur bestehen, soweit es im geringsten Gebot berücksichtigt ist: Ein vorrangiges Wohnungsrecht überlebt den Zuschlag, ein nachrangiges erlischt. Banken verlangen deshalb in der Regel Rangrücktritt oder Löschung. Die Beleihungswertermittlungsverordnung gilt dabei nur für Beleihungswerte nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes, nicht für jede Bankbewertung. Wo Ihr Objekt heute steht, zeigt eine Ersteinschätzung Ihrer Immobilie.

Wie kommen die Rechte ins Grundbuch, und was kostet die Löschung?

Beide Rechte entstehen erst mit Einigung und Eintragung nach § 873 Abs. 1 BGB in Abteilung II, die Bewilligung nach § 29 GBO in öffentlich beglaubigter Form. Kostenrechtlich setzt § 52 Abs. 4 Satz 1 GNotKG bei Berechtigten über 70 Jahren den auf 5 Jahre entfallenden Wert an. Eigene Berechnung: 21.600 Euro mal 5 ergeben 108.000 Euro, dafür nennt Tabelle B 273,00 Euro, und die Eintragung ist nach KV Nr. 14121 GNotKG eine volle Gebühr.

Nach dem Tod berichtigt das Grundbuchamt nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO ohne Bewilligung, sobald die Unrichtigkeit nachgewiesen ist, meist durch die Sterbeurkunde. Zu Lebzeiten verlangt § 875 Abs. 1 BGB die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung, ein mündliches Einverständnis genügt nicht. Die Löschung kostet 25,00 Euro Festgebühr, die Beglaubigung nach KV Nr. 25100 GNotKG 0,2 einer vollen Gebühr, gedeckelt bei 70,00 Euro; aus 108.000 Euro Geschäftswert sind das nach eigener Berechnung 54,60 Euro netto und 64,97 Euro brutto. Einseitig kündigen kann der Eigentümer keines der Rechte.

Wohnrecht oder Nießbrauch: welches Recht passt wann?

Vier Kriterien entscheiden, jedes mit einer Norm dahinter.

Quellen: §§ 1045, 1047, 1059, 1093 BGB, § 15 BewG, § 33 WEG, abgerufen im August 2026. Welche Variante beurkundet wird, besprechen Sie mit dem Notariat oder einer Fachanwaltskanzlei für Erbrecht; weitere Beiträge sammelt der Bereich Recht und Steuern.

Häufige Fragen

Kann ein Wohnrecht oder Nießbrauch befristet bestellt werden?

Ja. Dann gilt statt § 14 BewG die Anlage 9a zu § 13 Abs. 1 Satz 1 BewG: 4,388 für fünf, 7,745 für zehn, 12,279 für zwanzig Jahre. Hängt die Dauer zusätzlich vom Leben einer Person ab, ist der Wert nach § 14 BewG die Obergrenze.

Was gilt, wenn das Recht für ein Ehepaar gemeinsam eingetragen wird?

Steuerlich entscheidet § 14 Abs. 3 BewG: Erlischt das Recht mit dem zuletzt Sterbenden, gilt der höchste Vervielfältiger, beim zuerst Sterbenden der niedrigste. Bei Ehepaaren ist die erste Variante der Regelfall. Kostenrechtlich zählt nach § 52 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 GNotKG das Alter der jüngsten Person, wenn das Recht mit dem zuletzt Sterbenden erlischt.

Was passiert, wenn der Berechtigte früher stirbt als unterstellt?

Dann kann korrigiert werden, aber nur in den Fristen des § 14 Abs. 2 BewG: über 70 bis 75 Jahre höchstens 5 Jahre Bestand, über 80 bis 85 Jahre 3 Jahre, über 90 Jahre 1 Jahr. Beruht der Wegfall auf dem Tod, wird auf Antrag nach der wirklichen Dauer berichtigt.

Kann man ein eingetragenes Wohnrecht nachträglich in einen Nießbrauch umwandeln?

Nicht durch eine Änderung des Wortlauts. Nötig sind zwei Rechtsakte: die Aufhebung des Wohnungsrechts nach § 875 Abs. 1 BGB und die Neubestellung des Nießbrauchs nach § 873 Abs. 1 BGB, jeweils in der Form des § 29 GBO. Riskant ist der Rang: Ohne Zustimmung der Gläubiger steht das neue Recht hinter allen zwischenzeitlich eingetragenen Grundpfandrechten.

Wer versteuert die Mieteinnahmen, wenn der Nießbraucher vermietet?

Wer als Nießbraucher vermietet, erzielt selbst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Beim Wohnungsrecht ohne Gestattung stellt sich die Frage nicht. Werbungskosten und Abschreibung ordnet im Einzelfall die Steuerberatung zu.

Fazit

Der Unterschied entsteht an zwei Stellen: bei der Überlassung der Ausübung und beim Verweisungskatalog des § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB. Bewertet wird beides gleich, der Vervielfältiger richtet sich nach Alter und Geschlecht, nicht nach dem Recht. Wer nachrechnen will, braucht den Jahreswert der erfassten Räume und den Grundbesitzwert für die Kappung. Beides beginnt beim Marktwert, den eine unverbindliche Ersteinschätzung liefert; die steuerliche Bewertung übernimmt danach die Steuerberatung, die Urkunde das Notariat. Wie sich der Vorbehalt als Übergabe an die nächste Generation einsetzen lässt, zeigt der Beitrag zum Nießbrauch an der Immobilie.

Quellen

• § 1030 BGB, gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen, abgerufen im August 2026
• § 1041 BGB, Erhaltung der Sache, abgerufen im August 2026
• § 1042 BGB, Anzeigepflicht des Nießbrauchers, abgerufen im August 2026
• § 1044 BGB, Duldung von Ausbesserungen, abgerufen im August 2026
• § 1045 BGB, Versicherungspflicht des Nießbrauchers, abgerufen im August 2026
• § 1047 BGB, Lastentragung, abgerufen im August 2026
• § 1049 BGB, Ersatz von Verwendungen, abgerufen im August 2026
• § 1050 BGB, Abnutzung, abgerufen im August 2026
• § 1059 BGB, Unübertragbarkeit, Überlassung der Ausübung, abgerufen im August 2026
• § 1061 BGB, Tod des Nießbrauchers, abgerufen im August 2026
• § 1090 BGB, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, abgerufen im August 2026
• § 1092 BGB, Unübertragbarkeit, Überlassung der Ausübung, abgerufen im August 2026
• § 1093 BGB, Wohnungsrecht, abgerufen im August 2026
• § 873 BGB, Erwerb durch Einigung und Eintragung, abgerufen im August 2026
• § 875 BGB, Aufhebung eines Rechts, abgerufen im August 2026
• § 879 BGB, Rangverhältnis mehrerer Rechte, abgerufen im August 2026
• § 13 BewG, Kapitalwert von wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen, abgerufen im August 2026
• Anlage 9a BewG, Kapitalwert zeitlich beschränkter Nutzungen, abgerufen im August 2026
• § 14 BewG, Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen, abgerufen im August 2026
• § 15 BewG, Jahreswert von Nutzungen, abgerufen im August 2026
• § 16 BewG, Begrenzung des Jahreswerts, abgerufen im August 2026
• BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, Vervielfältiger ab 1. Januar 2026, abgerufen im August 2026
• § 10 ErbStG, steuerpflichtiger Erwerb, abgerufen im August 2026
• § 12 ErbStG, Bewertung des Grundbesitzes, abgerufen im August 2026
• § 16 ErbStG, Freibeträge, abgerufen im August 2026
• § 19 ErbStG, Steuersätze und Härteausgleich, abgerufen im August 2026
• § 25 ErbStG, weggefallen, abgerufen im August 2026
• § 21 EStG, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, abgerufen im August 2026
• § 10 GrStG, Steuerschuldner, abgerufen im August 2026
• § 22 GBO, Berichtigung des Grundbuchs, abgerufen im August 2026
• § 29 GBO, Form der Nachweise, abgerufen im August 2026
• § 10 GBV, zweite Abteilung des Grundbuchs, abgerufen im August 2026
• § 52 GNotKG, Nutzungs- und Leistungsrechte, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 1, Kostenverzeichnis, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 2, Tabelle B, abgerufen im August 2026
• § 46 ImmoWertV, Allgemeines zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen, abgerufen im August 2026
• § 47 ImmoWertV, Grundsätze der Wertermittlung bei Rechten und Belastungen, abgerufen im August 2026
• § 1 BelWertV, Anwendungsbereich, abgerufen im August 2026
• § 52 ZVG, Bestehenbleiben von Rechten, abgerufen im August 2026
• § 31 WEG, Begriffsbestimmungen zum Dauerwohnrecht, abgerufen im August 2026
• § 33 WEG, Inhalt des Dauerwohnrechts, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 23. März 2023, V ZR 113/22, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 206/11, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Dienstbarkeiten, abgerufen im August 2026