Haus mit Wohnrecht verkaufen: Abschlag, Käufer, Löschung

Das Wichtigste in Kürze

• 23,4 Prozent Abschlag im Rechenbeispiel: 11.880 Euro Jahreswert mal Vervielfältiger 8,271 (Frau, vollendetes 78. Lebensjahr) sind 98.259,48 Euro Kapitalwert bei 420.000 Euro Verkehrswert (eigene Rechnung, Faktor aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025).
• Löschung nur freiwillig: § 875 Abs. 1 BGB verlangt die Aufgabeerklärung der berechtigten Person; auch eine unzumutbare Belastung des Eigentümers begründet regelmäßig keine Pflicht zur entschädigungslosen Aufgabe (BGH, V ZR 208/15).
• Die Übernahme gehört in die Urkunde: Nach § 442 Abs. 2 BGB hat der Verkäufer ein eingetragenes Recht zu beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt.
• Auszug ins Heim ändert nichts: Das Recht erlischt erst mit dem Tod (§ 1090 Abs. 2, § 1061 BGB); nutzt der Eigentümer die vom Berechtigten nicht bewohnten Räume selbst, schuldet er dafür keinen Nutzungsersatz (BGH, V ZR 113/22).

Ja, ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht lässt sich verkaufen. Belastet ist nur die Nutzung, eine Zustimmung der berechtigten Person verlangt das Gesetz nicht. Der Käufer übernimmt das Recht, deshalb sinkt der Preis um dessen Kapitalwert: bei 420.000 Euro Verkehrswert und einer 78-jährigen Berechtigten sind das 98.259,48 Euro. Gelöscht wird nur freiwillig, gegen Abfindung.

Kann ich verkaufen, obwohl ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist?

Ja, und zwar ohne Unterschrift der wohnberechtigten Person. § 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB gibt das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“. Belastet ist die Nutzung, nicht die Befugnis, das Eigentum zu übertragen.

Das Recht wandert mit: Der öffentliche Glaube des Grundbuchs schützt nach § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB nur das Vertrauen auf den Grundbuchinhalt, und der weist das Wohnungsrecht in Abteilung II aus. Der Käufer kann weder einziehen noch die belegten Räume vermieten. Daraus folgt eine harte Formalie: § 435 Satz 1 BGB macht nur die „im Kaufvertrag übernommenen Rechte“ Dritter unschädlich. Die Übernahme muss also beurkundet sein.

Wie stark drückt ein eingetragenes Wohnrecht den Verkaufspreis?

Der Abschlag ist der Kapitalwert des Rechts, und der folgt einer Formel: Jahreswert mal Vervielfältiger. Den Jahreswert setzt § 15 Abs. 2 BewG mit den „üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts“ an, praktisch über die ortsübliche Nettokaltmiete; § 16 BewG deckelt ihn auf den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6. Den Vervielfältiger liefert § 14 Abs. 1 BewG, gerechnet mit 5,5 Prozent nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt die Tabelle des BMF-Schreibens vom 21. Oktober 2025 (Sterbetafel 2022/2024).

Dieser Kapitalwert ist ein typisierter Steuerwert und der übliche Verhandlungsanker. Für den Verkehrswert gilt dagegen die ImmoWertV: § 46 Abs. 2 zählt beschränkte dingliche Rechte zu den wertbeeinflussenden Belastungen, § 47 Abs. 5 schreibt Leibrentenbarwertfaktoren vor, soweit der Werteinfluss aus den wirtschaftlichen Vor- und Nachteilen abgeleitet wird; beide Werte können auseinanderfallen. Basis bleibt der unbelastete Wert: Eine kostenlose Ersteinschätzung gibt eine Orientierung, ein Verkehrswertgutachten ersetzt sie nicht. Zur Systematik der Abschläge auch der Beitrag zur Wertminderung.

Quellen: Vervielfältiger aus der Anlage zum BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 zu § 14 Abs. 1 BewG, abgerufen im August 2026. Annahmen: 420.000 Euro Verkehrswert, 11.880 Euro Jahreswert; Beträge: eigene Rechnung.

Wer kauft eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht?

Drei Gruppen bleiben übrig: Angehörige der berechtigten Person, langfristig kalkulierende Anleger und Investoren mit konkretem Objektinteresse. Eigennutzer fallen aus, weil das Recht die Nutzung „unter Ausschluss des Eigentümers“ gewährt. Kapitalanleger, die laufende Mieteinnahmen brauchen, fallen aus, weil aus den belegten Räumen kein Mietertrag entsteht: Die Ausübung darf nach § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB nur überlassen werden, „wenn die Überlassung gestattet ist“, wohnungsberechtigte Personen bewohnen die Räume laut Bundesnotarkammer im Regelfall nur selbst. Genau darin liegt der Unterschied zum Nießbrauch, der Erträge erlaubt: dazu Wohnrecht oder Nießbrauch und Haus mit Nießbrauch verkaufen.

Der dritte Engpass ist die Finanzierung des Käufers, und sie hängt am Rang (§ 879 Abs. 1 BGB). Steht das Wohnungsrecht vor der Grundschuld, bleibt es in der Zwangsversteigerung bestehen, denn § 44 Abs. 1 ZVG lässt nur Gebote zu, die die vorgehenden Rechte decken; Sicherheit der Bank ist dann allein der belastete Wert. Ein Rangrücktritt verlangt Einigung und Eintragung (§ 880 BGB) und nimmt der berechtigten Person ihren Schutz. Der Häuserpreisindex lag im 1. Quartal 2026 nur 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal: Rechnen Sie mit längerer Vermarktung und einem Marktabschlag über den Kapitalwert hinaus, der sich nicht beziffern lässt.

Was muss in Grundbuchauszug und Eintragungsbewilligung stehen?

Der Wortlaut der Eintragungsbewilligung entscheidet über den Preis, nicht die Kurzfassung in Abteilung II. Der BGH hat 2023 klargestellt: Ist ein auf Lebzeiten eingeräumtes Recht im Grundbuch und in der Bewilligung als Wohnungsrecht bezeichnet, ist es im Zweifel ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB und kein bloßes Wohnnutzungsrecht (V ZR 113/22). Vier Punkte klären Sie vor der Preisverhandlung: Umfang, Gestattung der Ausübungsüberlassung, Rangstelle und die schuldrechtlichen Nebenabreden. Die stehen nicht im Grundbuch, sondern in der alten Urkunde, häufig aus einer Überschreibung zu Lebzeiten.

Wie bekomme ich das Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht?

Nur mit der berechtigten Person, nie gegen sie. § 875 Abs. 1 BGB verlangt die Erklärung des Berechtigten, „dass er das Recht aufgebe“, und die Löschung im Grundbuch. Absatz 2 enthält den Terminfallstrick: Gebunden ist er erst, wenn er die Erklärung dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben oder eine formgerechte Löschungsbewilligung überlassen hat. Ein mündliches Einverständnis trägt keinen Kaufvertrag.

Formell braucht es die Bewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO) und den Antrag beim Grundbuchamt (§ 13 Abs. 1 GBO); ist das Wohnungsrecht selbst mit dem Recht eines Dritten belastet, kommt dessen Zustimmung nach § 876 Satz 1 BGB hinzu. Erzwingen lässt sich die Aufgabe praktisch nicht: Nach V ZR 208/15 folgt selbst aus einer unzumutbaren Belastung allenfalls die Pflicht, das Recht durch Überlassung an Dritte statt selbst auszuüben. Verhandelt wird über Geld, nicht über eine Kündigung.

Wie hoch muss die Abfindung für den Verzicht auf das Wohnrecht sein?

Einen gesetzlichen Betrag gibt es nicht, aber einen belastbaren Anker: den Kapitalwert nach §§ 14 bis 16 BewG, im Rechenbeispiel 98.259,48 Euro. § 14 Abs. 4 BewG lässt zwar einen nachweislich geringeren oder höheren gemeinen Wert zu, verbietet aber ausdrücklich, den Ansatz auf eine kürzere oder längere Lebensdauer oder einen anderen Zinssatz als 5,5 Prozent zu stützen. Das Argument „die Mutter ist ohnehin krank“ verlässt damit die amtliche Systematik. Und § 14 Abs. 2 BewG betrifft nur die Berichtigung nicht laufend veranlagter Steuern bei frühem Tod: Wer sein Geld anteilig zurück will, braucht eine vertragliche Klausel.

Gegen den Kapitalwert steht, was die berechtigte Person aufgibt: mietfreies Wohnen ohne Kündigungsrisiko und die Aufnahmebefugnis für Familie und Pflegepersonen nach § 1093 Abs. 2 BGB. Startpunkt jeder Verhandlung ist eine unverbindliche Ersteinschätzung des unbelasteten Werts. Wie die Abfindung beim Empfänger steuerlich zu behandeln ist und ob eine Zahlung deutlich unter oder über dem Kapitalwert als gemischte Schenkung gilt, klärt eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.

Was passiert, wenn die berechtigte Person ins Pflegeheim zieht?

Rechtlich passiert zunächst nichts, und das überrascht die meisten Familien. Das Wohnungsrecht erlischt nicht durch Auszug, sondern nur durch Tod oder Aufhebung nach § 875 BGB. Der BGH hat 2009 entschieden, dass eine Pflicht des Eigentümers, die Wohnung zu vermieten oder die Vermietung zu gestatten, dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel nicht entspricht (V ZR 168/07). 2023 kam hinzu: Nutzt der Eigentümer die Räume anstelle des dort nicht wohnenden Berechtigten, ist er nicht auf dessen Kosten bereichert (V ZR 113/22). Das leerstehende Recht blockiert also den Verkauf, bringt der berechtigten Person aber keinen Cent für die Heimkosten. Beide Seiten haben damit ein Interesse an der Ablösung, und das ist der Hebel. Alternativen zeigt Haus verkaufen und wohnen bleiben.

Wie läuft der Verkauf mit Wohnrecht beim Notar und im Grundbuch ab?

In drei Schritten: Grundbuchauszug samt der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung beschaffen, zwischen Übernahme und Ablösung entscheiden, beurkunden lassen (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei der Übernahme muss der Vertrag das Wohnungsrecht ausdrücklich als übernommenes Recht im Sinne des § 435 Satz 1 BGB bezeichnen, sonst greift die Beseitigungspflicht des § 442 Abs. 2 BGB. Bei der Ablösung laufen Kaufvertrag und Löschung in einem Zug: Aufgabeerklärung, Bewilligung in der Form des § 29 GBO, Antrag nach § 13 GBO, Auszahlung der Abfindung über die Kaufpreisabwicklung, abgesichert durch das Notariat. Den Geschäftswert bestimmt § 47 GNotKG nach dem Kaufpreis zuzüglich vorbehaltener Nutzungen, mindestens nach dem Verkehrswert; die Kosten trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer. Mehr dazu unter Notarkosten und Kaufvertrag.

Quellen: die im Text zitierten Normen, abgerufen im August 2026; Beträge: eigene Rechnung.

Rechenbeispiel: 420.000 Euro Verkehrswert, Wohnrecht der 78-jährigen Mutter

Ausgangslage im August 2026: Einfamilienhaus, 110 Quadratmeter, unbelasteter Verkehrswert 420.000 Euro, Grundbesitzwert angenommen mit 400.000 Euro, ortsübliche Nettokaltmiete angenommen mit 9,00 Euro. In Abteilung II steht ein lebenslanges Wohnungsrecht am ganzen Haus zugunsten der Mutter, weiblich, vollendetes 78. Lebensjahr.

• Jahreswert: 110 Quadratmeter mal 9,00 Euro sind 990 Euro monatlich, also 11.880 Euro im Jahr.
• Deckel nach § 16 BewG: 400.000 Euro geteilt durch 18,6 sind 21.505,38 Euro; der Jahreswert liegt darunter und bleibt voll ansetzbar.
• Kapitalwert: 11.880 Euro mal 8,271 sind 98.259,48 Euro.
• Belasteter Wert: 420.000 Euro minus 98.259,48 Euro sind 321.740,52 Euro, ein Abschlag von 23,4 Prozent.

Rechnerisch stehen beide Wege gleich: Weg A bringt 321.740,52 Euro, Weg B 420.000 Euro abzüglich 98.259,48 Euro Abfindung, also denselben Betrag. Weg B kostet rund 530 Euro netto mehr an Notar- und Gerichtsgebühren, die nach § 448 Abs. 2 BGB weit überwiegend der Käufer trägt. Der Unterschied liegt im Käuferkreis. Beträge: eigene Rechnung auf Basis der amtlichen Vervielfältiger und der Anlagen 1 und 2 GNotKG.

Quellen: Anlage 1, Anlage 2 und § 52 GNotKG, abgerufen im August 2026. Auf Notargebühren kommen Umsatzsteuer und Auslagen hinzu, Gerichtsgebühren sind umsatzsteuerfrei.

Häufige Fragen

Kann der neue Eigentümer das Wohnrecht kündigen oder Miete verlangen?

Nein. Ein dingliches Recht wird nicht gekündigt, es endet nach § 875 Abs. 1 BGB nur durch Aufgabeerklärung und Löschung. Ein Entgelt sieht das Gesetz nicht vor, laufende Zahlungen müssen in der Bestellungsvereinbarung stehen.

Was passiert mit dem Wohnrecht in einer Zwangsversteigerung?

Das hängt am Rang. Ein Recht bleibt bestehen, soweit es im geringsten Gebot berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist, im Übrigen erlischt es (§ 52 Abs. 1 ZVG). Dann tritt Wertersatz aus dem Erlös an seine Stelle, bei unbestimmter Dauer als Geldrente in Höhe des Jahreswerts (§ 92 ZVG).

Was passiert mit dem Wohnrecht nach dem Tod der berechtigten Person?

Es erlischt automatisch, weil § 1090 Abs. 2 BGB auf § 1061 BGB verweist. Für die Grundbuchberichtigung genügt nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO der Nachweis der Unrichtigkeit, praktisch die Sterbeurkunde. Die Löschung kostet dann 25,00 Euro, der Wert des erloschenen Rechts ist 0 Euro (§ 52 Abs. 6 Satz 4 GNotKG).

Wer zahlt Grundsteuer und Gebäudeversicherung?

Kraft Gesetzes der Eigentümer: Der Verweisungskatalog des § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB nennt § 1041 BGB zur Erhaltung der Sache, aber gerade nicht § 1045 BGB zur Versicherungspflicht und nicht § 1047 BGB zur Lastentragung. Grundsteuerschuldner ist nach § 10 Abs. 1 GrStG, wem der Steuergegenstand zugerechnet ist.

Wirkt sich das Wohnrecht auf die Grunderwerbsteuer aus?

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung: nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis, übernommene sonstige Leistungen und die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Absatz 2 Nr. 2 nimmt dauernde Lasten ausdrücklich aus. Die Einordnung im Einzelfall gehört zum Finanzamt und zur steuerlichen Beratung.

Fazit

Ein eingetragenes Wohnungsrecht ist kein Verkaufshindernis, sondern ein Preisfaktor mit klarer Rechengrundlage: Jahreswert mal Vervielfältiger, im Beispiel 23,4 Prozent des unbelasteten Werts. Ob Verkauf mit dem Recht oder Ablösung gegen Abfindung besser trägt, entscheidet der Käuferkreis, nicht die Gebührenrechnung. Weitere Bausteine finden Sie im Ratgeber Verkauf; Vertragsentwurf und Löschungsbewilligung erstellt das Notariat, die Prüfung vor der Beurkundung übernimmt eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt. Der erste Schritt ist die Zahl, auf die alles aufsetzt: Starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung und rechnen Sie den Kapitalwert erst danach dagegen.

Quellen

• § 1093 BGB, Wohnungsrecht, § 1092 BGB, Unübertragbarkeit, § 1090 BGB, beschränkte persönliche Dienstbarkeit und § 1061 BGB, Erlöschen mit dem Tod, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 875 BGB, Aufhebung eines Rechts, § 876 BGB, Zustimmung Dritter, § 879 BGB, Rangverhältnis, § 880 BGB, Rangänderung und § 892 BGB, öffentlicher Glaube, abgerufen im August 2026
• § 435 BGB, Rechtsmangel, § 442 BGB, Kenntnis des Käufers, § 448 BGB, Kostentragung und § 311b BGB, Beurkundungspflicht, abgerufen im August 2026
• § 14 BewG, Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen, § 15 BewG, Jahreswert und § 16 BewG, Begrenzung des Jahreswerts, abgerufen im August 2026
• BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 (GZ IV D 4 - S 3104/00002/013/003), abgerufen im August 2026
• § 46 ImmoWertV, Rechte und Belastungen und § 47 ImmoWertV, Ermittlung des Werteinflusses, abgerufen im August 2026
• § 13 GBO, Antrag, § 19 GBO, Eintragungsbewilligung, § 22 GBO, Berichtigung und § 29 GBO, Form, abgerufen im August 2026
• § 47 GNotKG, Geschäftswert beim Kauf, § 52 GNotKG, Nutzungs- und Leistungsrechte, Anlage 1 GNotKG und Anlage 2 GNotKG, abgerufen im August 2026
• § 44 ZVG, geringstes Gebot, § 52 ZVG, Bestehenbleiben von Rechten und § 92 ZVG, Wertersatz, abgerufen im August 2026
• § 9 GrEStG, Gegenleistung und § 10 GrStG, Steuerschuldner, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 23. März 2023, V ZR 113/22, BGH, Urteil vom 11. März 2016, V ZR 208/15 und BGH, Versäumnisurteil vom 9. Januar 2009, V ZR 168/07, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Dienstbarkeiten und Bundesnotarkammer, Immobilienkauf, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex 1. Quartal 2026, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026, abgerufen im August 2026