Reihenhaus verkaufen: Was Mittelhaus und Endhaus trennt

Das Wichtigste in Kürze

• 159 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche: So weit liegen im Berliner Modell Reihenmittelhaus (minus 452) und Reihenendhaus (minus 293) auseinander, Stichtag 31.12.2024, 2.859 Kauffälle.
• Zustand schlägt Position: Guter Bauzustand bringt dort plus 572, schlechter minus 566 Euro je Quadratmeter. Diese Spanne von 1.138 Euro ist mehr als sieben Mal so groß.
• Der Baukostenvorteil steht im Gesetz: Anlage 24 BewG nennt für Keller- und Erdgeschoss mit ausgebautem Dachgeschoss, Standardstufe 3, je Quadratmeter Brutto-Grundfläche 835 Euro für das freistehende Einfamilienhaus, 785 für Doppel- und Reihenendhaus, 735 für das Reihenmittelhaus (Kostenstand 2010).
• Die Haustrennwand zählt energetisch nicht mit: § 29 Abs. 1 Nr. 1 GModG nimmt Trennwände zwischen Gebäuden, die auf mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, als nicht wärmedurchlässig an.
• Das Endhaus steht auf mehr Grund: In Remscheid misst das Bodenrichtwertgrundstück in Reihenhaussiedlungen ca. 200 Quadratmeter beim Mittelhaus und ca. 350 beim Endhaus.
• Kein Abschlag bei der Nutzungsdauer: Anlage 1 ImmoWertV gibt Reihenhäusern 80 Jahre wie freistehenden Häusern.

Den Preis eines Reihenhauses bestimmen Position in der Zeile, Bauzustand und Grundstückszuschnitt. Die Position ist amtlich beziffert: Im Berliner Vergleichsfaktoren-Modell trennen Reihenmittelhaus und Reihenendhaus 159 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, der Bauzustand dagegen 1.138 Euro. Das sind Additionskonstanten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, keine Prozentwerte und nicht auf die Wohnfläche bezogen.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Vergleichsfaktoren 2025 zum Stichtag 31.12.2024, Amtsblatt für Berlin Nr. 30/2025, S. 1968 ff.; Modell für einfache, mittlere und gute stadträumliche Wohnlage, 2.859 Kauffälle der Vertragsjahre 2022 bis 2024, nicht anwendbar in den dort genannten Ausschluss-Ortsteilen. Es dient der steuerlichen Bedarfsbewertung und ersetzt keine Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB.

Wie viel macht Mittelhaus oder Endhaus im Preis konkret aus?

In Berlin sind es 159 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche. Remscheid beziffert dieselbe Stufe als Umrechnungskoeffizient: bezogen auf den Richtwert einer Doppelhaushälfte steht das Reihenendhaus bei 0,97, das Reihenmittelhaus bei 0,94. Der dortige Durchschnittsrichtwert für normale Wohnlage und Baujahr 1980 nennt 309.000 Euro für das Reihenendhaus und 278.000 Euro für das Reihenmittelhaus; das Endhaus hat dabei zehn Quadratmeter mehr Wohnfläche und hundert Quadratmeter mehr Grundstück.

Den Wert liefert beim Reihenhaus fast immer das Vergleichswertverfahren: Nach § 24 Abs. 1 ImmoWertV entsteht er aus ausreichend vielen Vergleichspreisen oder über einen objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor. Die Systematik erklärt was ist mein Haus wert, eine erste Zahl liefert die kostenlose Ersteinschätzung.

Gehört Ihnen das Grundstück, oder besitzen Sie Wohnungseigentum?

Beide Konstruktionen sind bei Reihenhauszeilen verbreitet, und der Unterschied steht im Grundbuch. Bei Realteilung steht jedes Haus auf einem eigenen Flurstück. Sonst ist Ihr Haus Wohnungseigentum, also Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG), zu dem nach Abs. 5 Grundstück und Gebäude gehören, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Der Reihenhausgarten zählt nur dann zum Sondereigentum, wenn dieses nach § 3 Abs. 2 WEG auf ihn erstreckt wurde. Den Aufbau der Urkunde erklärt die Teilungserklärung, bei der Doppelhaushälfte stellt sich dieselbe Frage nur einmal. Lassen Sie Grundbuch und Zufahrtsrechte vor der Vermarktung von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht prüfen, steuerliche Fragen von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Quelle: WEG und BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Warum heizt ein Mittelhaus günstiger, und was folgt für den Energieausweis?

Weil zwei Fassaden fehlen und die Trennwände zu beheizten Nachbarhäusern rechnerisch dicht sind; neben einer kühleren oder unbeheizten Einheit rechnet § 29 Abs. 1 Nr. 2 und 3 GModG mit einem Korrekturfaktor. Modellrechnung an einem Haus von 6,00 Meter Breite, 9,00 Meter Tiefe und 5,50 Meter Außenwandhöhe: Das Mittelhaus hat 66,0 Quadratmeter wärmeübertragende Außenwand, das Endhaus mit Giebelseite 115,5 Quadratmeter und damit 75 Prozent mehr (eigene Rechnung, ohne Dach, Boden und Fenster).

Nach § 80 GModG ist beim Verkauf ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt, und spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; liegt er bei Schaltung der Anzeige vor, gehören nach § 87 Abs. 1 GModG unter anderem Endenergiewert, Baujahr und Energieeffizienzklasse hinein. Ob eine Zeile ein Gebäude ist oder mehrere, klärt die ausstellungsberechtigte Person. Die Ausweisarten vergleicht der Energieausweis beim Hausverkauf.

Welche Mängel haben Reihenhaussiedlungen der Baujahre 1950 bis 1990?

Berlin zieht für 1949 bis 1970 minus 310 und für 1971 bis 1990 minus 380 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche ab; auf diese beiden Baujahresgruppen entfallen 20,4 und 25,5 Prozent der 2.859 Kauffälle. Auch die Geschosszahl zählt: Mönchengladbach setzt für dreigeschossige Reihenmittelhäuser 0,95 an, für eingeschossige 1,08.

Weil beim Mittelhaus nur zwei Fassaden bleiben, wiegt die oberste Geschossdecke schwer. Erfüllt sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 nicht, verlangt § 35 GModG höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin; eine entsprechend gedämmte Dachfläche genügt. Welche Pflichten mit dem Verkauf übergehen, ordnet die Sanierungspflicht beim Hausverkauf, die Preisfolgen die Wertminderung Immobilie.

Quelle: Gutachterausschuss Mönchengladbach, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 5.1.2.2: Umrechnungsfaktoren für Reihenmittelhäuser auf den Orientierungswert von 285.196 Euro, 348 Kauffälle vom 01.01.2023 bis 30.11.2025. Laut Gutachterausschuss nur eine Orientierungsgröße, die keinesfalls die Genauigkeit eines Verkehrswertgutachtens erreicht.

Wer kauft ein Reihenhaus, und was überzeugt diese Käufer?

Käufer, die ein Haus wollen, aber das Budget für ein freistehendes nicht haben. In Münster kostete 2025 im Bestand ein freistehendes Einfamilienhaus im Schnitt 622.000 Euro, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenendhaus 581.000 Euro, ein Reihenmittelhaus 442.000 Euro (jeweils ohne die oberen und unteren zehn Prozent der Kaufpreise). Je Quadratmeter Wohnfläche kehrt sich das Bild teilweise um: 4.263 Euro für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser, 4.113 Euro freistehend, 3.560 Euro für Reihenmittelhäuser. Ihr Argument ist deshalb der Einstiegspreis, nicht die Fläche: Reihenmittelhausgrundstücke liegen dort zwischen 110 und 350 Quadratmetern, freistehende zwischen 300 und 1.000.

Was tun Sie, wenn weitere Häuser der Zeile gleichzeitig am Markt sind?

Sie arbeiten die Merkmale heraus, in denen Ihr Haus von den fast identischen Nachbarn abweicht. Genau die meint § 26 Abs. 1 ImmoWertV, wonach ein Vergleichsfaktor auf seine Eignung zu prüfen und bei Abweichungen anzupassen ist: Bauzustand (Berlin plus 572 bis minus 566), Gebäudestandard (Mönchengladbach 0,92 einfach, 1,00 mittel, 1,14 gehoben), Grundstücksgröße, Wohnfläche. Der Spielraum ist real: Reihenmittelhäuser kosteten in Münster 2025 zwischen 2.800 und 4.700 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Wer Zustand, Standard und Unterlagen belegen kann, verhandelt über sein Haus statt über die Zeile.

Welche Unterlagen kommen beim Reihenhaus dazu?

Die Zusatzunterlagen folgen der Rechtsform. Bei Realteilung sind es Grundbuchauszug mit Abteilung II für Wege-, Leitungs- und Überfahrtsrechte, Baulastenauskunft nach Landesrecht, Lageplan mit den Flurstücksgrenzen und, bei Miteigentum am Wegegrundstück, der Nachweis der Eintragung nach § 1010 Abs. 1 BGB. Bei Wohnungseigentum kommen Abrechnungen, Wirtschaftsplan und der Stand der Erhaltungsrücklage hinzu, deren Ansammlung nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört; die allgemeine Liste steht in den Unterlagen für den Hausverkauf. Der weitere Ablauf des Hausverkaufs unterscheidet sich nicht vom freistehenden Haus.

Was ergibt die Rechnung für Mittelhaus und Endhaus derselben Zeile?

Angenommen (hypothetisch): zwei Häuser derselben Zeile, Baujahr 1972, je 250 Quadratmeter Brutto-Grundfläche, Bodenrichtwertzone 800 Euro je Quadratmeter, Bauzustand normal, Ortsteil nicht auf der Berliner Ausschlussliste. Gerechnet mit den Vergleichsfaktoren 2025:

• Ausgangswert aus der Berliner Faktorentabelle: 2.722 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche
• Baujahresgruppe 1971 bis 1990: minus 380 Euro
• Gebäudestellung: minus 452 Euro (Mittelhaus), minus 293 Euro (Endhaus)

Das Mittelhaus landet bei 1.890 Euro je Quadratmeter und damit bei 472.500 Euro, das Endhaus bei 2.049 Euro und 512.250 Euro: 39.750 Euro oder 8,4 Prozent Unterschied. Mit gutem Bauzustand käme dasselbe Mittelhaus auf 615.500 Euro, also 103.250 Euro über dem Endhaus in normalem Zustand (eigene Rechnung, Modellwerte der steuerlichen Bedarfsbewertung, keine Verkehrswerte).

Häufige Fragen

Darf ich als Reihenhauseigentümer allein eine Gaube oder einen Wanddurchbruch beauftragen?

Das hängt an Rechtsform und Bauteil. Bei Realteilung darf die gemeinsame Trennwand nach § 922 BGB nicht ohne Zustimmung des Nachbarn geändert werden, solange dieser am Fortbestand ein Interesse hat. Bei Wohnungseigentum sind Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nach § 5 Abs. 2 WEG kein Sondereigentum, auch wenn sie in Ihren Räumen liegen.

Braucht mein Reihenhaus einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis?

Nach § 80 Abs. 3 GModG ist für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Ausgenommen sind Gebäude, die schon bei Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt haben oder später darauf gebracht wurden. Bei Siedlungen der 1950er bis 1970er Jahre ist das fast immer zu prüfen.

Wie groß darf eine Reihenhauszeile überhaupt sein?

In der offenen Bauweise werden Gebäude nach § 22 Abs. 2 BauNVO als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen mit seitlichem Grenzabstand errichtet; die Länge dieser Hausformen darf höchstens 50 Meter betragen. In der geschlossenen Bauweise nach Abs. 3 entfällt der seitliche Grenzabstand. Ob ohne Abstandsfläche an die Grenze gebaut werden darf, regelt das Landesrecht, in Bayern Art. 6 Abs. 1 Satz 4 BayBO.

Wie wirkt sich das kleine Reihenhausgrundstück auf die Bewertung aus?

Kleinere Grundstücke werden je Quadratmeter höher angesetzt: Im Grundsteuer-Bundesmodell sind nach § 257 Abs. 1 Satz 2 BewG bei Ein- und Zweifamilienhäusern die Umrechnungskoeffizienten der Anlage 36 BewG anzuwenden, 1,24 unter 250 Quadratmetern gegenüber 1,00 ab 500 und 0,84 ab 1.000. Am Markt wirkt es umgekehrt: Mönchengladbach setzt für Reihenmittelhäuser bis 150 Quadratmeter Grundstück 0,91 an.

Braucht eine kleine Reihenhaus-Eigentümergemeinschaft einen zertifizierten Verwalter?

Nicht zwingend. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Alle drei Bedingungen müssen zusammen vorliegen.

Fazit

Die Position in der Zeile ist bezifferbar, aber nicht der größte Hebel: 159 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche stehen im Berliner Modell einer Zustandsspanne von 1.138 Euro gegenüber. Klären Sie zuerst die Rechtsform, weil davon Garten, Dach, Zufahrt und der Unterlagensatz abhängen. Danach entscheidet, wie belegbar Sie Zustand, Standard und Wohnfläche gegenüber den Nachbarhäusern darstellen. Weitere Objekttypen sammelt der Ratgeber Verkauf; eine erste Zahl gibt die kostenlose Ersteinschätzung, eine Orientierung, kein Gutachten.

Quellen

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Vergleichsfaktoren 2025 zum Stichtag 31.12.2024, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Mönchengladbach, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 5.1.2.2, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Münster, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 5.1.1, abgerufen im August 2026
• Gutachterausschuss Remscheid, Grundstücksmarktbericht 2026, abgerufen im August 2026
• §§ 24 und 26 sowie Anlage 1 ImmoWertV, abgerufen im August 2026
• Anlage 24 BewG, Regelherstellungskosten, abgerufen im August 2026
• § 257 Abs. 1 und Anlage 36 BewG, Umrechnungskoeffizienten Grundstücksgröße, abgerufen im August 2026
• § 29 GModG, Berechnung bei aneinandergereihter Bebauung, abgerufen im August 2026
• § 35 GModG, Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes, abgerufen im August 2026
• § 80 GModG, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, abgerufen im August 2026
• § 87 GModG, Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige, abgerufen im August 2026
• §§ 1, 3, 5, 10 und 19 WEG, abgerufen im August 2026
• §§ 921, 922, 1010 und 1018 BGB, abgerufen im August 2026
• § 22 BauNVO, Bauweise, abgerufen im August 2026
• Art. 6 BayBO, Abstandsflächen, abgerufen im August 2026