Sanierungspflicht Hausverkauf: 2 Pflichten, 2 Jahre Frist

Das Wichtigste in Kürze

• Bis zu 50.000 Euro Geldbuße: für ungedämmte Geschossdecke und Leitungen (§ 108 Absatz 1 Nummer 2 und 14, Absatz 2 Nummer 1 GModG). Obergrenze, kein Regelbetrag, Vorsatz oder Leichtfertigkeit vorausgesetzt.
• Zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002: § 35 Absatz 3 Satz 2 und § 69 Absatz 4 GModG. Nicht ab jedem Verkauf, nur ab dem ersten nach dem Stichtag.
• Keine Austauschpflicht für alte Heizkessel mehr: §§ 71 bis 73 gestrichen (Artikel 1 Nummer 32 des Gesetzes vom 23. Juli 2026); „30 Jahre“ steht nicht mehr im Gesetz.
• Aus § 47 GEG wurde § 35 GModG: Artikel 1 Nummer 15 desselben Gesetzes; wer § 47 zitiert, ist auf dem Stand vor dem 29. Juli 2026.

Zwei Nachrüstpflichten des Gebäudemodernisierungsgesetzes wandern mit dem Eigentum: die oberste Geschossdecke auf höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin dämmen (§ 35 Absatz 1 Satz 1 GModG) und ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume dämmen (§ 69 Absatz 2). Die Frist: zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Eine Austauschpflicht für alte Heizkessel gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr.

Welche Sanierungspflichten treffen den Käufer nach dem Eigentümerwechsel?

Genau zwei, und beide gelten unbedingt, auch ohne Baumaßnahme:

1. Oberste Geschossdecke: § 35 Absatz 1 Satz 1 GModG verlangt höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin, sobald der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 nicht erreicht ist.
2. Heizungs- und Warmwasserleitungen: § 69 Absatz 2 GModG verlangt, die Wärmeabgabe „von bisher ungedämmten, zugänglichen Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden“, nach Anlage 8 zu begrenzen.

Quellen: §§ 35, 69, 108 und Anlage 8 GModG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Adressat ist nach § 8 Absatz 1 GModG „der Bauherr oder Eigentümer“. Erfasst ist nach § 3 Absatz 1 Nummer 28 GModG jede zugängliche Decke beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum, laut Verbraucherzentrale auch der nicht begehbare Spitzboden.

Wann startet die Zweijahresfrist, und was gilt nach einem Verkauf seit 2002?

§ 35 Absatz 3 Satz 2 GModG nennt „zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002“; § 69 Absatz 4 wiederholt den Satz für die Leitungen und verweist dabei auf Absatz 3.

Hat Ihr Haus zuletzt 1994 den Eigentümer gewechselt und wurde seither selbst bewohnt, ist Ihr Verkauf dieser erste Übergang und der Käufer hat zwei Jahre. Wurde seit 2002 schon einmal übertragen, ist die Frist verstrichen: Die Pflicht trifft den heutigen Eigentümer, ein weiterer Verkauf setzt keine neue in Gang.

Warum entfällt die Ausnahme für langjährige Selbstnutzer beim Verkauf?

Weil sie die Pflicht nie aufgehoben, nur verschoben hat. § 35 Absatz 3 Satz 1 GModG: „Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen.“ § 69 Absatz 3 regelt dasselbe für die Leitungen: Der Verkauf ist der Auslöser, nicht die Befreiung.

Fehlt eine der drei Bedingungen, also höchstens zwei Wohnungen, Selbstnutzung am 1. Februar 2002 und kein Eigentümerwechsel seither, greift die Verschiebung nicht; vermietete Objekte fallen heraus.

Muss ein alter Öl- oder Gasheizkessel vor dem Verkauf raus?

Nein. Die §§ 71 bis 73 GModG tragen im Volltext den Vermerk „(weggefallen)“, gestrichen durch Artikel 1 Nummer 32 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). „30 Jahre“ kommt im Gesetzestext nicht mehr vor, und § 97 Absatz 1 Nummer 1 GModG erfasst heute die Leitungsdämmung nach § 69 Absatz 2.

Anknüpfungspunkt ist allein der Ersatz: § 42 Absatz 1 GModG greift, wenn eine Heizungsanlage ersetzt wird, und verweist auf die zehn Optionen des Absatzes 2; der Verkauf löst davon nichts aus. Unberührt bleibt die Wartungspflicht des Betreibers nach § 60 Absatz 1 GModG.

Quellen: Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 1 Nummer 15, 16, 30, 32, 46 und 51 sowie Artikel 2 Nummer 18, 19, 44 und Artikel 9 Absatz 2, recht.bund.de; geltender Gesetzestext gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Wie hoch ist das Bußgeld, und wer kontrolliert die Pflichten?

Bis zu 50.000 Euro, für beide Nachrüstpflichten. § 108 Absatz 1 Nummer 2 GModG erfasst die unterlassene Deckendämmung nach § 35 Absatz 1 Satz 1, Nummer 14 die unterlassene Begrenzung der Wärmeabgabe nach § 69 Absatz 1 oder 2; Absatz 2 Nummer 1 nennt dafür eine Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro. Drei Einschränkungen: Obergrenze statt Regelbetrag, Vorsatz oder Leichtfertigkeit als Voraussetzung, Adressat ist der Eigentümer, nach dem Übergang also der Käufer.

Nur eine der drei Kontrollen läuft automatisch: Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger prüft nach § 97 Absatz 1 Nummer 1 GModG bei der Feuerstättenschau, ob nach § 69 Absatz 2 dämmpflichtige Leitungen weiterhin ungedämmt sind, setzt eine Frist und unterrichtet danach die Landesbehörde. Die oberste Geschossdecke steht nicht auf dieser Liste. Daneben belegt die Unternehmererklärung nach § 96 GModG die Erfüllung, und § 95 GModG erlaubt behördliche Anordnungen im Einzelfall.

Muss ich offene Sanierungspflichten im Kaufvertrag offenlegen?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz kennt dafür keine Informationspflicht; die Offenlegung läuft über das Kaufrecht. Nach § 442 Absatz 1 Satz 1 BGB sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn er ihn bei Vertragsschluss kennt; nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Wer den ungedämmten Dachboden und die Kellerleitungen im Kaufvertrag benennt, macht ihn zum bekannten Umstand; wer ihn kennt und verschweigt, riskiert einen Gewährleistungsausschluss, der ins Leere geht. Die Formulierung gehört ins Notariat.

Was kosten die beiden Pflichten, und wie preist ein Käufer sie ein?

Amtliche Kostenangaben fehlen, belastbar ist die Verbraucherzentrale: für die oberste Geschossdecke in Eigenleistung auf einer Betondecke etwa 45 bis 80 Euro Materialkosten pro Quadratmeter (Stand 24. Juli 2025), oberhalb der Dachsparren oder beim Flachdach dagegen etwa 240 bis 380 Euro Gesamtkosten mit Fachbetrieb. Als Dämmstärke für den U-Wert 0,24 nennt sie 14 bis 18 Zentimeter, bei Betondecken rund 14 (Stand 21. August 2026). Reicht der Platz im Deckenzwischenraum nicht, greift die Erleichterung des § 35 Absatz 2 GModG.

Für die Leitungsdämmung gibt es keine belastbare Kostenangabe; Länge, Durchmesser und Zugänglichkeit entscheiden. Anlage 8 Nummer 1 Buchstabe a GModG staffelt sie nach dem Innendurchmesser.

Quelle: Anlage 8 GModG, Wärmeleitfähigkeiten bezogen auf eine Mitteltemperatur von 40 Grad Celsius, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Käufer rechnen diese Positionen ein, meist großzügig zu ihren Gunsten; ein Kostenvoranschlag ersetzt die Spanne durch eine belegte Zahl. Ob Sanieren vor dem Verkauf lohnt, ist eine eigene Rechnung: welche Maßnahmen den Immobilienwert steigern und wann ein altes Haus ohne Sanierung besser trägt. Wo Ihr Haus steht, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Welche Ausnahmen und Befreiungen gibt es wirklich?

Drei, jeweils an Bedingungen geknüpft:

• Wirtschaftlichkeit, § 35 Absatz 4 GModG: nicht anzuwenden bei selbst bewohnten Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, soweit die Aufwendungen durch die Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können. Für § 69 gibt es keine solche Klausel.
• Befreiung auf Antrag, § 102 Absatz 1 GModG: bei gleichwertiger Zielerreichung (Satz 1 Nummer 1) oder unbilliger Härte (Nummer 2). Nur für Nummer 1 verlangt Absatz 3 ausdrücklich Darlegung und Nachweis durch den Eigentümer.
• Baudenkmal, § 105 GModG: Abweichen ist zulässig, soweit die Erfüllung Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt oder unverhältnismäßig teuer wird. Keine automatische Freistellung, mehr dazu beim denkmalgeschützten Haus.

Welche Nachweise sollten Sie vor der ersten Besichtigung bereitlegen?

Drei Positionen entscheiden, ob Sie über eine erledigte oder offene Pflicht verhandeln. Erstens die Unternehmererklärungen nach § 96 Absatz 1 GModG, Nummer 2 für die Geschossdecke, Nummer 6 für die Leitungen; nach Absatz 2 mindestens zehn Jahre aufzubewahren. Zweitens die Wartungsnachweise nach § 60 GModG samt Feuerstättenbescheid. Drittens der Energieausweis, der Kennwert und Effizienzklasse ausweist, nicht aber die Nachrüstpflichten; Fristen und Bußgeld dazu im Ratgeber zum Energieausweis beim Hausverkauf. Alles Weitere listet die Übersicht der Unterlagen.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus von 1971 mit ungedämmtem Dachboden

Die Objektdaten sind Annahmen, die Verknüpfung der Zahlen ist eine Eigenrechnung und keine Bewertung.

Eine Eigentümerin hat ihr Einfamilienhaus, Baujahr 1971, eine Wohnung, 1994 gekauft und bewohnt es seither selbst, also auch am 1. Februar 2002. Die oberste Geschossdecke ist eine ungedämmte Betondecke von 120 Quadratmetern unter einem unbeheizten, zugänglichen Dachraum, im Keller laufen ungedämmte Leitungen. Angenommener Kaufpreis: 340.000 Euro.

Solange sie Eigentümerin ist, trifft sie nach § 35 Absatz 3 Satz 1 und § 69 Absatz 3 GModG keine der beiden Pflichten. Wird im Oktober 2026 beurkundet und der Käufer im Februar 2027 eingetragen, ist das der erste Eigentumsübergang nach dem Stichtag; die Frist endet im Februar 2029.

120 Quadratmeter Decke ergeben bei 45 bis 80 Euro Material je Quadratmeter 5.400 bis 9.600 Euro ohne Handwerkerlohn. Die nach § 35 Absatz 1 Satz 2 GModG zulässige Dachvariante läge, oberhalb der Sparren ausgeführt, bei 28.800 bis 45.600 Euro. Der obere Rand der Deckenvariante entspricht rund 2,8 Prozent des Kaufpreises.

Häufige Fragen

Zählt für die Zweijahresfrist der Notartermin oder die Grundbucheintragung?

Das Gesetz spricht in § 35 Absatz 3 Satz 2 und § 69 Absatz 4 GModG vom „Eigentumsübergang“, nicht vom Vertragsschluss. Nach § 873 Absatz 1 BGB braucht es dafür Einigung und Eintragung in das Grundbuch; zwischen Notartermin und Eintragung liegen Wochen bis Monate. Der Fristlauf knüpft an die Eintragung an, deren Datum im Grundbuchauszug steht.

Was gilt, wenn der Dachboden ausgebaut und beheizt ist?

§ 3 Absatz 1 Nummer 28 GModG definiert die oberste Geschossdecke als „die zugängliche Decke beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum“. Fehlt dieser Dachraum, greift § 35 Absatz 1 Satz 1 hier nicht. Für die Dachflächen gelten dann die bedingten Anforderungen des § 36 GModG mit Anlage 7 Nummer 5a bis 5c, sobald daran gebaut wird.

Muss ich die Kellerdecke dämmen, wenn ich verkaufe?

Nicht als Nachrüstpflicht. § 35 Absatz 1 GModG nennt ausschließlich die oberste Geschossdecke, ersatzweise das Dach darüber. Für Decken nach unten zum Erdreich oder zu unbeheizten Räumen gilt § 36 GModG mit Anlage 7 Nummer 6a bis 6c, also erst bei Ersatz, erstmaligem Einbau oder bestimmten Arbeiten an Bekleidung und Fußbodenaufbau. Ungedämmte Heizungsleitungen im Keller fallen unter § 69 Absatz 2 GModG.

Gilt die Pflicht auch bei Schenkung oder Erbfall?

§ 35 Absatz 3 und § 69 Absatz 3 GModG knüpfen an einen „Eigentümerwechsel“ und einen „Eigentumsübergang“ an, nicht an einen Kaufvertrag; eine Gegenleistung nennt der Wortlaut nicht. Ob eine unentgeltliche Übertragung darunter fällt, klären Sie vor dem Termin mit dem Notariat.

Fällt mein Ferienhaus unter die Nachrüstpflichten?

§ 2 Absatz 2 Nummer 8 Buchstabe a GModG nimmt Wohngebäude, die für weniger als vier Monate jährliche Nutzung bestimmt sind, mit Ausnahme der §§ 74 bis 78 vom Anwendungsbereich aus. Buchstabe b erfasst Wohngebäude mit begrenzter jährlicher Nutzungsdauer, deren zu erwartender Energieverbrauch dabei unter 25 Prozent des Verbrauchs bei ganzjähriger Nutzung liegt. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung, nicht die Belegung eines Jahres.

Fazit

Ihr Verkauf löst keine Sanierungspflicht für Sie aus, er verschiebt zwei bestehende Pflichten auf den Käufer, und das nur, wenn das Haus seit dem 1. Februar 2002 nie übertragen wurde. Wer die Unternehmererklärungen nach § 96 GModG vorlegt, nimmt der Verhandlung diesen Punkt; wer sie nicht hat, benennt den Zustand offen. Das ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung: Zur Vertragsgestaltung berät das Notariat, zu Befreiungen die nach Landesrecht zuständige Behörde; weitere Fälle sammelt unser Ratgeber zu Recht und Steuern. Als nächsten Schritt lohnt eine kostenlose, unverbindliche Ersteinschätzung: eine Orientierung zum Marktwert, kein Gutachten, aber die Grundlage, um einen Käuferabschlag einzuordnen.

Quellen

• § 35 GModG, Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 69 GModG, Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 108 GModG, Bußgeldvorschriften, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Anlage 8 GModG, Anforderungen an die Wärmedämmung von Rohrleitungen und Armaturen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 96 GModG, Private Nachweise und § 97 GModG, Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 102 GModG, Befreiungen und § 2 GModG, Anwendungsbereich, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, recht.bund.de, abgerufen im August 2026
• § 442 BGB, § 444 BGB und § 873 BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Gebäudemodernisierungsgesetz, Stand 21. August 2026 und Wärmedämmung, Stand 24. Juli 2025, abgerufen im August 2026