Teilungserklärung der Eigentumswohnung: Plan, Kosten, Änderung

Das Wichtigste in Kürze

• 50 Euro je Einheit, höchstens 500 Euro: So viel kostet die Grundbucheintragung einer Änderung des Sondereigentumsinhalts (KV Nr. 14160 GNotKG); Notarkosten kommen hinzu.
• 0,50 Euro je Seite: Die Dokumentenpauschale KV Nr. 31000 GNotKG sinkt ab Seite 51 auf 0,15 Euro, Blätter über DIN A3 kosten pauschal 3,00 Euro.
• Im Gesetz heißt sie anders: Nach § 8 Abs. 1 WEG kann der Eigentümer „durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist“.
• Gleiche Nummer, gleiche Einheit: Alle Einzelräume und Grundstücksteile eines Wohnungseigentums tragen im Aufteilungsplan dieselbe Nummer (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG).
• Der Plan setzt die Grenze: „Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben“ (BGH, V ZR 284/14).
• Bis zu 6 Wochen Wartezeit: So lange dauern Auszüge aus der Grundakte laut Amtsgericht München, Werte eines Gerichts, kein bundesweiter Standard.

Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der ein Grundstück nach § 8 WEG in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum aufgeteilt wird; Aufteilungsplan und Bescheinigung der Baubehörde sind Pflichtanlagen. Urkunde und Plan liegen in der Grundakte des Grundbuchamts, die Abschrift kostet 0,50 Euro je Seite. Käufer, Bank und Notariat verlangen sie samt Nachträgen.

Teilungserklärung oder Grundstücksteilung: worum geht es hier?

Es geht um Wohnungseigentum, nicht um die Zerlegung einer Fläche. Die Teilungserklärung nach § 8 WEG teilt kein Grundstück in mehrere Flurstücke, sondern das Eigentum daran in Miteigentumsanteile, die jeweils mit Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden sind. Nur das Grundbuchblatt wechselt: Nach § 7 Abs. 1 WEG entsteht für jeden Anteil ein Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch, das Grundstücksblatt wird geschlossen. Suchen Sie eine reale Grundstücksteilung samt Teilungsgenehmigung, führt Sie Grundstück teilen und verkaufen weiter. Teileigentum ist nach § 1 Abs. 3 WEG kein Teil einer Wohnung, sondern Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.

Was ist die Teilungserklärung und was regelt sie?

Sie ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der Wohnungseigentum entsteht: Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Bemerkenswert ist, was fehlt: Der Volltext des WEG enthält die Wörter Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Abgeschlossenheit kein einziges Mal. Die Urkunde hat zwei Teile, die sachenrechtliche Aufteilung und die Vereinbarungen der Eigentümer untereinander, die nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums werden. Gegen den Käufer wirken sie nur bei Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Quellen: WEG, Volltext, gesetze-im-internet.de; BGH V ZR 34/25, V ZR 102/24, V ZB 46/23.

Wo bekommen Sie die Teilungserklärung und was kostet sie?

Der verlässlichste Weg führt zum Grundbuchamt, denn dort liegt die Urkunde in der Grundakte. § 12 Abs. 1 GBO erlaubt die Einsicht jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegt, ausdrücklich auch in „Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist“; als eingetragene Eigentümerin oder eingetragener Eigentümer haben Sie dieses Interesse. Vor privaten Vermittlungsdiensten warnt das Amtsgericht München ausdrücklich: Mit ihnen habe das Grundbuchamt nichts zu tun, ihr Bearbeitungsentgelt sei oftmals höher als die Gerichtsgebühren. Den Antragsweg zeigt Grundbuchauszug beantragen.

Quellen: KV Nr. 17000 bis 17003 und 31000 GNotKG, § 12 GBO, § 18 Abs. 4 WEG, Amtsgericht München.

Was steht im Aufteilungsplan und wozu die Bescheinigung der Baubehörde?

Der Aufteilungsplan zeigt über die Nummerierung, welche Räume zu welcher Einheit gehören: Trägt der Kellerraum die Nummer Ihrer Wohnung, gehört er zum Sondereigentum, sonst nicht. Zweite Pflichtanlage ist nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen: dass die Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie Außenflächen durch Maßangaben im Plan bestimmt sind. Die Praxis nennt sie Abgeschlossenheitsbescheinigung, das Gesetz nicht, und § 3 Abs. 3 WEG ist eine Soll-Vorschrift.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrecht: wo verläuft die Grenze?

Die Grenze zieht § 5 WEG, und sie verläuft nicht entlang der Wohnungstür. Vom Sondereigentum ausgeschlossen sind nach Absatz 2 Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen im gemeinschaftlichen Gebrauch, auch wenn sie in Ihren Räumen liegen. Diesen Ausschluss hat der BGH 2026 präzisiert: Räume, in denen solche Anlagen untergebracht sind, stehen nicht deswegen im zwingenden Gemeinschaftseigentum (V ZR 34/25). Heizung, Zähler und Hauptstromkasten bleiben gemeinschaftlich, der Technikraum um sie herum nicht zwingend.

Quellen: § 5 WEG, § 1 WEG, § 16 WEG, gesetze-im-internet.de.

Gehören Stellplatz, Keller und Garten wirklich zur Wohnung?

Das entscheidet die Eintragung, nicht die Übung im Haus. Bei der Auslegung ist nach dem BGH-Beschluss vom 7. März 2024, V ZB 46/23 „vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen“. Für Stellplätze gilt ein Zeitschnitt zum 1. Dezember 2020: Nach altem Recht war weder der einzelne Platz einer Doppelstockgarage noch der eines Parkpalettensystems sondereigentumsfähig, nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG („Stellplätze gelten als Räume“) ist es der Duplexplatz nun, der Palettenplatz jedenfalls bei fester Zuweisung zum alleinigen Gebrauch. In älteren Teilungserklärungen ist Ihr Duplexplatz deshalb meist nur über ein Sondernutzungsrecht zugeordnet, beim Garten genauso: Erst § 3 Abs. 2 WEG erlaubt die Erstreckung auf Flächen außerhalb des Gebäudes.

Was prüfen Käufer und finanzierende Bank in der Teilungserklärung?

Drei Positionen neben der Raumzuordnung. Erstens den Miteigentumsanteil, der nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG die Kosten verteilt, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. Zweitens abweichende Erhaltungslasten: Weist eine Vereinbarung die Erhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums einzelnen Eigentümern zu, bleibt die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft unberührt, wird sie selbst tätig, bleibt es bei der Kostenlast der Einzelnen (BGH, V ZR 102/24). Drittens eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG; mehr dazu im Verkauf einer Eigentumswohnung und im Kaufvertrag für die Immobilie.

Auf Bankenseite lohnt eine Präzisierung: Die Beleihungswertermittlungsverordnung gilt nach ihrem § 1 nur für Beleihungswerte nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes, also nicht für jede Bankbewertung. Wo sie greift, sind nach § 5 Abs. 4 BelWertV „alle sonstigen Beschränkungen und Lasten“ zu nennen, zu beachten und gegebenenfalls wertmindernd zu berücksichtigen. Wie die Bank daraus einen Wert macht, steht im Beleihungswert.

Was passiert, wenn der Umbau vom Aufteilungsplan abweicht?

Dann entsteht Ihr Sondereigentum trotzdem nur in den Grenzen des eingetragenen Plans. Im Fall V ZR 284/14 verlegte man 1972 beim Bau des Kellergeschosses eine Innenwand, wodurch der laut Plan 8,43 Quadratmeter große Kellerraum Nr. 3 um 3,94 Quadratmeter schrumpfte; die Aufteilung von 1984 verwendete trotzdem die ursprünglichen Pläne. Eine Besichtigung vor Vertragsschluss erlaubt nach dem Urteil nicht den Schluss, die Auflassung sei auf die von der Bauausführung vorgegebenen Grenzen beschränkt worden; umgekehrt kann der Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die Abweichung unwesentlich ist. Für Sie heißt das: Was Urkunde und Plan nicht als Ihr Sondereigentum ausweisen, dürfen Sie nicht als solches bewerben. Auch ein alter Wanddurchbruch gehört offengelegt, denn § 20 Abs. 1 WEG verlangt dafür einen Beschluss oder eine Gestattung.

Welche Zweckbestimmung gilt und was heißt sie für den Verkauf?

Sie entscheidet, was in der Einheit erlaubt ist, und damit über Ihren Käuferkreis. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet Sie auf Vereinbarungen und Beschlüsse. Wie weit das trägt, zeigen zwei Urteile mit gegenläufigem Ergebnis: In einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude ist die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit bei typisierender Betrachtung regelmäßig störender (V ZR 307/16), in einer Anlage ohne einschränkende Zweckbestimmung, mit separatem Gebäude, getrennter Kostenregelung und ausschließlich wohngenutzten übrigen Einheiten dagegen zulässig (V ZR 284/19). Fürs Exposé heißt das: Ein als Hobbyraum, Lager oder Büro ausgewiesener Raum darf nicht als Wohnraum inseriert werden. Ob Ihre Klausel eine Nutzung deckt, beurteilt die Fachanwaltschaft für Wohnungseigentumsrecht.

Wie lässt sich die Teilungserklärung ändern und was kostet das?

Nur mit allen Eigentümern und nur über das Grundbuch. Eine Änderung des Verhältnisses der Eigentümer untereinander ist eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und braucht deshalb sämtliche Eigentümer, keine Mehrheit. Die Bewilligung soll nach § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden; in der Praxis heißt das notarielle Beglaubigung der Unterschriften, nicht in jedem Fall eine Beurkundung. Die Zustimmung der Grundpfandgläubiger ist dabei enger gefasst, als viele Ratgeber schreiben: Sie ist nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG nur bei Sondernutzungsrechten erforderlich. Und einen Anpassungsanspruch gibt § 10 Abs. 2 WEG nur, soweit ein Festhalten aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint.

Was kostet im Rechenbeispiel ein Hobbyraum, der Ihnen laut Plan nicht gehört?

Angenommen, Sie verkaufen eine Wohnung in einer Anlage von 1981 mit zwölf Einheiten. Im Exposé steht ein ausgebauter Hobbyraum im Keller; im Aufteilungsplan trägt er nicht die Nummer Ihrer Einheit. Die Aufstellung ist eine Eigenrechnung: Die Gebührensätze sind belegt, Einheitenzahl, Seitenzahlen, Vergleichswert und Abschlag sind Annahmen.

Quellen: KV Nr. 14160, 17000, 25100 und 31000 GNotKG, Anlage 2 Tabelle B GNotKG.

Die 20,00 Euro sind der Mindestbetrag: Aus dem Auffangwert von 5.000 Euro (§ 36 Abs. 3 GNotKG) und der vollen Gebühr von 45,00 Euro nach Tabelle B ergäbe die 0,2-Gebühr nur 9,00 Euro. Wird Sondereigentum begründet oder aufgehoben, gilt statt § 36 der § 42 Abs. 1 GNotKG mit dem Wert des bebauten Grundstücks, dann liegen die Notarkosten um ein Vielfaches höher. Entwurf, Beurkundung und Umsatzsteuer sind nicht beziffert. Dem steht bei einem angenommenen Vergleichswert von 320.000 Euro ein Abschlag von rund 15.000 Euro gegenüber, sobald die Bank den Raum dem gemeinschaftlichen Eigentum zuordnet. Der Engpass ist aber nicht das Geld, sondern die Zustimmung: Ein einziger Verweigerer stoppt die Vereinbarung. Gleichwertig ist deshalb, den Zustand offenzulegen und die Fläche aus dem Quadratmeterpreis zu nehmen, belegt durch eine Wohnflächenberechnung und eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Wohnung.

Häufige Fragen

Steht meine Wohnfläche in der Teilungserklärung?

Manchmal ja, verbindlich ist die Zahl aber nicht. Urkunden nennen mitunter eine Quadratmeterangabe, und der Aufteilungsplan zeigt Lage und Größe der Sondereigentums- und Gemeinschaftsflächen; beides ersetzt keine Wohnflächenberechnung. Das Amtsgericht München stellt zum Grundbuch ausdrücklich klar, dass es keine Angaben zur Wohnungsgröße enthält. Der Plan klärt die andere Frage: welche Räume zu Ihrer Einheit gehören.

Gilt eine Teilungserklärung aus den 1970er-Jahren heute noch?

Ja, aber nicht in jedem Punkt unverändert. Für Vereinbarungen von vor dem 1. Dezember 2020, die von Vorschriften des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16. Oktober 2020 abweichen, bestimmt § 47 WEG: Sie stehen der Anwendung der neuen Fassung nicht entgegen, soweit sich aus ihnen nicht ein anderer Wille ergibt, und ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.

Müssen die Banken der Eigentümer einer Änderung zustimmen?

Nur in einem klar umgrenzten Fall. Nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist die Zustimmung des Gläubigers einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder Reallast „nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird“. Da genau das an Stellplatz, Keller oder Garten der häufigste Änderungsanlass ist, trifft die Ausnahme in der Praxis oft zu.

Bekomme ich die Teilungserklärung auch ohne die Hausverwaltung?

Ja. Neben der Einsicht nach § 12 Abs. 1 GBO gilt § 18 Abs. 4 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen kann. Der Weg über das Grundbuchamt ist der verlässlichere, der über die Verwaltung meist der schnellere.

Wer bekommt die Teilungserklärung beim Verkauf: Käufer, Notar oder Bank?

Alle drei. Die Bundesnotarkammer rät Käuferinnen und Käufern einer Eigentumswohnung, sich die Teilungserklärung vor der Beurkundung des Kaufvertrages aushändigen zu lassen. Das Notariat braucht sie für den Entwurf und für die Prüfung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, die Bank, weil sich ohne Urkunde und Plan nicht belegen lässt, welche Räume zum Sondereigentum gehören.

Fazit

Die Teilungserklärung ist keine Formalie, sondern die Urkunde, die festlegt, was Sie überhaupt verkaufen. Beschaffen Sie sie früh aus der Grundakte und lesen Sie zuerst die Nummern im Aufteilungsplan: Bei Keller, Stellplatz und Garten fallen Exposé und Grundbuch am häufigsten auseinander. Weicht die Realität vom Plan ab, kostet die Heilung meist weniger als der Abschlag, scheitert aber an einer einzigen Gegenstimme. Welche Papiere sonst fehlen, zeigt die Checkliste der Unterlagen, die weiteren Schritte der Ratgeber zum Immobilienverkauf. Was mit korrekt zugeordneten Räumen erzielbar ist, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Wohnung, eine Orientierung, kein Gutachten.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz, Volltext, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• WEG § 1, Wohnungseigentum, Teileigentum, gemeinschaftliches Eigentum, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• WEG § 3, Vertragliche Einräumung von Sondereigentum, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• WEG § 5, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• WEG § 7, Grundbuchvorschriften, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• WEG § 8, Teilung durch den Eigentümer, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• WEG § 10, Allgemeine Grundsätze, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• WEG § 16, Nutzungen und Kosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• WEG § 18, Verwaltung und Benutzung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• WEG § 20, Bauliche Veränderungen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• WEG § 47, Auslegung von Altvereinbarungen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Grundbuchordnung § 12, Einsicht und Abschriften, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Grundbuchordnung § 29, Form der Nachweise, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 1, Kostenverzeichnis, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 2, Tabelle B, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GNotKG § 36, Allgemeiner Geschäftswert, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• GNotKG § 42, Wohnungs- und Teileigentum, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BelWertV § 5, Gutachten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 20.11.2015, V ZR 284/14, bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 20.02.2026, V ZR 34/25, bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Beschluss vom 07.03.2024, V ZB 46/23, bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 16.07.2021, V ZR 284/19, bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 23.03.2018, V ZR 307/16, bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 102/24, bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026
• Amtsgericht München, Grundbuchauszüge und Grundakteneinsicht, justiz.bayern.de, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Wohnungskauf, notar.de, abgerufen im August 2026