Ferienwohnung verkaufen: Marktlage, Käufer, Auflagen

Das Wichtigste in Kürze

• Küstenaufschlag: Wochenend- und Ferienhäuser der Baujahre 1950 bis 1990 kosteten an der Ostseeküste Mecklenburg-Vorpommerns 3.244 Euro je Quadratmeter, im Binnenland 1.672 Euro.
• Nachfrage: 68,3 Millionen Übernachtungen wurden 2025 in Deutschland über Airbnb, Booking.com und Expedia gebucht, 13,0 % mehr als 2024; rund 94 % davon in Betrieben unter zehn Betten.
• Kurzzeitvermietung in der WEG: von der Zweckbestimmung Wohnen gedeckt; ein Verbot braucht nach dem BGH-Urteil vom 12. April 2019 die Zustimmung aller Eigentümer.
• Kommunale Auflagen: Zweckentfremdungsverbote greifen in Niedersachsen und Bayern nur bei Gemeindesatzung, in Niedersachsen bei mehr als zwölf Wochen Ferienvermietung im Jahr, in Fremdenverkehrsgebieten bei mehr als acht.
• Kein Mieterschutz: Nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gelten die §§ 577 und 577a BGB bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch nicht: kein Vorkaufsrecht der Gäste, keine Kündigungssperrfrist.

Eine Ferienwohnung verkaufen Sie an zwei Käufergruppen, die unterschiedlich rechnen: Selbstnutzer zahlen für Mikrolage und freie Verfügbarkeit, Anleger für belegte Nächte. Wie stark die Lage den Preis spreizt, zeigt der Küstenaufschlag von 3.244 Euro je Quadratmeter gegenüber 1.672 Euro im Binnenland. Den Rest entscheiden Vermietungshistorie, Zweckbestimmung und kommunale Auflagen.

Wie steht der Markt für Ferienimmobilien im Jahr 2026?

Die Nachfrage wächst kräftig, das Preisniveau entscheidet sich in der Mikrolage. Eine amtliche bundesweite Preisstatistik für Ferienimmobilien fehlt, belastbar sind nur die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Mecklenburg-Vorpommern wertet Küste und Binnenland getrennt aus.

Quellen: Landesgrundstücksmarktbericht Mecklenburg-Vorpommern 2025 (Stand 12.11.2025), Abb. 4.18 bis 4.27; Ferienhäuser aus 751 Kauffällen 2022 bis 2024, Eigentumswohnungen aus Kauffällen 2024. Einzelne Objekte weichen erheblich ab, nicht bundesweit übertragbar.

Zur Nachfrage meldete das Statistische Bundesamt am 28. Juli 2026 für 2025 68,3 Millionen über Airbnb, Booking.com und Expedia gebuchte Übernachtungen, 13,0 % mehr als 2024 und 83,4 % mehr als 2019. Rund 94 % davon, nämlich 64,1 Millionen, entfielen auf Betriebe mit weniger als zehn Betten. Genau die bleiben in der amtlichen Beherbergungsstatistik außen vor, die nur Häuser ab zehn Schlafgelegenheiten erfasst und für 2025 insgesamt 497,5 Millionen Übernachtungen ausweist, bei Ferienunterkünften 0,2 % mehr als 2024. Destatis warnt, dass der Plattformtrend den Jahresvergleich verzerren kann.

Wer kauft eine Ferienwohnung: Selbstnutzer oder Kapitalanleger?

Beide, und das macht die Vermarktung anspruchsvoll. Der Selbstnutzer bewertet Mikrolage, Ausblick, Terrasse, Stellplatz und Strandnähe, zahlt über den Ertragswert hinaus und springt ab, wenn laufende Buchungen ihn im Sommer aussperren oder ein langer Agenturvertrag bindet. Der Kapitalanleger rechnet über den Reinertrag, also über das, was nach Provision, Reinigung, Wäsche und Leerstand bleibt. Wie stark der nutzungsgetriebene Markt trägt, zeigt ein Detail der Auswertung: An der Küste wechselten Eigentumswohnungen mit im Mittel 57 Quadratmetern den Eigentümer, im Binnenland mit 70, bei doppeltem Quadratmeterpreis.

Halten Sie deshalb zwei Pakete bereit: für Selbstnutzer Grundriss, Bilder mehrerer Jahreszeiten, Hausgeld, Stellplatz und Erreichbarkeit, für Anleger Belegungsstatistik, Nettoerlöse, Vermittlungsvertrag und Genehmigungsstatus. Wer nur eines hat, verliert die andere Hälfte des Marktes; die Trennung zeigt das Exposé.

Wie ermitteln Sie den Wert Ihrer Ferienwohnung?

Über zwei Wege. Den Anker liefert der Vergleichswert aus der Kaufpreissammlung Ihres Gutachterausschusses, das Verhandlungsargument der Ertragswert: Nach § 27 ImmoWertV wird er auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt, der Reinertrag ergibt sich nach § 31 ImmoWertV aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Die vier Kostenarten nennt § 32 Abs. 1 ImmoWertV: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten. Den Rechenweg zeigt das Ertragswertverfahren.

Zwei Einschränkungen: Nach § 31 Abs. 2 ImmoWertV zählen nur Erträge, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbar sind, was baurechtlich oder nach Satzung nicht erlaubt ist, bleibt außen vor. Amtliche Liegenschaftszinssätze für Ferienimmobilien sind rar, in Mecklenburg-Vorpommern lagen sie zum 1. Januar 2025 bei einem von acht Gutachterausschüssen vor: ein Ertragswert ohne belastbaren Zinssatz ist eine Modellrechnung.

Die Größenordnung liefert eine kostenlose Ersteinschätzung, ein Gutachten ersetzt sie nicht; die übrigen Werttreiber nennt Was ist meine Wohnung wert.

Wie wird die Buchungshistorie zum Preisargument?

Sie ist bei der Ferienimmobilie das, was bei der dauervermieteten Wohnung der Mietvertrag ist: der einzige harte Beleg für den Ertrag. Wer sie nicht prüfen kann, rechnet mit Sicherheitsabschlag, im Rechenbeispiel unten rund 53.500 Euro. Legen Sie für mindestens drei Jahre vor:

• belegte Nächte je Kalenderjahr nach Saison getrennt und die Zahl der Anreisen, denn sie treibt die Reinigungskosten
• Nettoerlöse nach Abzug der Vermittlungsprovision, nicht den Bruttoumsatz der Plattform
• Abrechnungen der Agentur oder Auszahlungsbelege statt einer selbst getippten Tabelle
• Servicekosten je Anreise, nicht umlagefähiges Hausgeld, bestätigte Buchungen der kommenden Saison

Ein oft übersehenes Argument ist der Bestandsschutz: In Niedersachsen liegt keine Zweckentfremdung vor, soweit der Wohnraum vor dem 1. Januar 2019 rechtmäßig zur Fremdenbeherbergung genutzt wurde; ob und mit welchem Stichtag andere Länder das regeln, klärt die Auskunft der Gemeinde. Zahlen ohne Beleg gehören umgekehrt nicht ins Exposé, denn wer eine geschönte Belegung entdeckt, hinterfragt jede weitere Angabe. Vor der Preisfindung hilft eine unverbindliche Ersteinschätzung.

Darf ich meine Wohnung in der Eigentümergemeinschaft an Feriengäste vermieten?

In aller Regel ja, und ein Mehrheitsbeschluss ändert das nicht. Dient eine Einheit zu Wohnzwecken, ist das eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, und die zulässige Wohnnutzung umfasst nach dem BGH-Urteil vom 12. April 2019 (V ZR 112/18) auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste. Ein Verbot, das die Gemeinschaft über eine Öffnungsklausel mit 75 % der Miteigentumsanteile beschlossen hatte, war deshalb rechtswidrig, die Beschlussmängelklage der überstimmten Eigentümerin hatte Erfolg: Die Zweckbestimmung ist mehrheitsfest, weil sie den Wert der Einheit prägt, ihre Verengung braucht die Zustimmung aller. Das Urteil erging zum WEG in der bis 30. November 2020 geltenden Fassung.

Umgekehrt müssen Nachbarn Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärm nicht hinnehmen; dass kurzzeitige Mieter ihnen unbekannt sind, ist dagegen keine Störung.

Für den Verkauf zählt der Nachweis: Nach § 10 Abs. 3 WEG wirkt eine Vereinbarung gegen den Sondernachfolger nur bei Eintragung im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums. Legen Sie die eingetragene Gemeinschaftsordnung mit der wörtlich zitierten Zweckbestimmung und die Beschluss-Sammlung vor. Die übrigen WEG-Unterlagen nennt der Beitrag zum Verkauf einer Eigentumswohnung; die Auslegung Ihrer Gemeinschaftsordnung übernimmt eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Welche kommunalen und baurechtlichen Auflagen muss ich offenlegen?

Drei Punkte entscheiden, und Sie klären sie vor dem Inserat, weil nur zulässige Nutzung wertbildend ist: Gebietsart im Bebauungsplan, genehmigte Nutzungsart und eine mögliche Zweckentfremdungssatzung.

Baugebiet und genehmigte Nutzungsart

Ferienwohnungen gehören nach § 13a Satz 1 BauNVO in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben, im allgemeinen Wohngebiet sind sie damit über § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig. In den übrigen Fällen, insbesondere bei baulich untergeordneter Bedeutung gegenüber der im Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung, ordnet § 13a Satz 2 BauNVO sie den Beherbergungsbetrieben zu, im reinen Wohngebiet den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. In den Sondergebieten nach § 10 BauNVO sind Ferienhäuser in Ferienhausgebieten (Absatz 4), Wochenendhäuser als Einzelhäuser in Wochenendhausgebieten (Absatz 3) zulässig.

Zweckentfremdungssatzung und Registrierungsnummer

Zweckentfremdungsverbote sind Landesrecht, in Niedersachsen und Bayern greifen sie erst, wo die Gemeinde eine auf höchstens fünf Jahre befristete Satzung erlassen hat. In Niedersachsen liegt Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum mehr als zwölf Wochen im Kalenderjahr an Feriengäste geht, in überwiegend vom Fremdenverkehr geprägten Gebieten mehr als acht Wochen; auch die Werbung dafür ist verboten, das Bußgeld reicht bis 100.000 Euro. In Bayern liegt die Grenze bei mehr als acht Wochen, die Geldbuße bei bis zu 500.000 Euro, für die übrigen Länder gilt: bei der Gemeinde nachfragen.

Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026 unmittelbar, die Bundesnetzagentur betreibt seit dem 1. Juli 2026 die Datendrehscheibe. Eine Registrierungsnummer braucht Ihre Einheit nur, wenn Ihre Kommune freiwillig ein Verfahren eingeführt hat, vergeben wird sie ausschließlich von Landes- und Kommunalbehörden. Über die Zulässigkeit im Baugebiet entscheidet die Bauaufsichtsbehörde, im Streitfall eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht.

Stand: August 2026; Landesrecht und Satzungen ändern sich.

Was passiert beim Verkauf mit laufenden Buchungen und dem Vermittlungsvertrag?

Anders als bei einer dauervermieteten Wohnung erbt der Käufer keine Bindung. Nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gelten bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, unter anderem die §§ 577 und 577a BGB nicht: kein Vorkaufsrecht der Gäste, keine Kündigungssperrfrist. Welche Abschläge Dauermietverhältnisse tragen, zeigt der Beitrag zur vermieteten Wohnung; übertragbar sind die Werte nicht.

Bestätigte Buchungen regeln Sie im Kaufvertrag: Liste mit Zeitraum, Preis und Anzahlungsstand, wer sie erfüllt, wem die Erlöse ab dem Übergabestichtag zustehen und was mit Anzahlungen geschieht. Der Vertrag mit der Vermittlungsagentur ist ein eigenständiges Schuldverhältnis und geht nicht automatisch über: Prüfen Sie Laufzeit, Kündigungsfrist, Exklusivität und Provisionen für vermittelte, aber nicht angetretene Aufenthalte.

Besichtigungen legen Sie in Buchungslücken oder in die Nebensaison; der Kaufvertrag bedarf der Beurkundung nach § 311b Abs. 1 BGB. Den übrigen Ablauf finden Sie im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Wie viel ist eine belegte Buchungshistorie im Rechenbeispiel wert?

Angenommen, Sie verkaufen eine 56 Quadratmeter große Eigentumswohnung im Landkreis Vorpommern-Rügen, seit Jahren als Ferienwohnung vermietet. Für Weiterverkäufe der Baujahre 1991 bis 2021 weist der Gutachterausschuss dort 3.810 Euro je Quadratmeter und 212.595 Euro mittleren Gesamtkaufpreis aus. Eigene Rechnung: 56 mal 3.810 Euro ergibt 213.360 Euro. Der Betrieb, alle Zahlen Annahmen: 172 belegte Nächte zu 118 Euro netto ergeben 20.296 Euro Rohertrag.

Der Reinertrag nach § 31 Abs. 1 ImmoWertV beträgt damit 9.199,72 Euro, gemessen am Vergleichswert 4,31 % Nettoanfangsrendite. Kann der Käufer die 172 Nächte nicht anhand von Agenturabrechnungen prüfen, kalkuliert er vorsichtiger: Mit 140 Nächten sinkt der Reinertrag auf 6.892,20 Euro, bei gleicher Rendite also rund 159.850 Euro Kaufpreis. Eigene Rechnung: rund 53.500 Euro weniger.

Belegt sind Wohnflächenpreise, Kaufpreis und Kostenarten, Annahmen sind Fläche, Nächte, Nettorate und alle Kostenansätze. Steuern fehlen: dazu der Beitrag zur Steuer beim Ferienwohnungsverkauf. Eine belastbare Zahl liefert eine zertifizierte sachverständige Person.

Häufige Fragen

Braucht mein Ferienhaus einen Energieausweis?

Häufig nicht. Wohngebäude, die für weniger als vier Monate Nutzung im Jahr bestimmt sind, nimmt § 2 Abs. 2 Nr. 8 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (bis zur Umbenennung im Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) weitgehend aus; maßgeblich ist die bauliche Bestimmung, nicht die tatsächliche Nutzung. Der Energieausweis-Abschnitt gilt nach § 79 Abs. 4 GModG zudem nicht für Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche.

Wie verkaufe ich eine möblierte Ferienwohnung samt Inventar?

Nehmen Sie ein Inventarverzeichnis mit Positionen, Anschaffungsjahren und Zustand als Anlage in den Kaufvertrag auf, denn bewegliche Sachen sind nicht Teil des Grundstücks. Zum gesondert ausgewiesenen Inventarwert siehe den Steuerbeitrag zur Ferienwohnung.

Bekomme ich mehr Geld, wenn ich leer und ohne Vermittlungsvertrag übergebe?

Das hängt vom Käufertyp ab, nicht vom Objekt. Der Selbstnutzer zahlt für sofortige Verfügbarkeit und stört sich an Buchungen und langen Agenturverträgen, der Anleger zahlt für belegte Auslastung, weil er sonst eine Anlaufphase kalkuliert.

Woher weiß ich, ob meine Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung hat?

Bei der Gemeinde selbst, denn wo es Satzungen gibt, laufen sie aus: in Niedersachsen und Bayern nach höchstens fünf Jahren. Für die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung veröffentlicht die Bundesnetzagentur zusätzlich eine Liste der Kommunen, die eine Registrierungspflicht eingeführt haben.

Was unterscheidet ein Ferienhausgebiet von einem Wochenendhausgebiet?

Beides sind Sondergebiete, die der Erholung dienen. In Ferienhausgebieten sind nach § 10 Abs. 4 BauNVO Ferienhäuser zulässig, die auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienen sollen, in Wochenendhausgebieten nach § 10 Abs. 3 BauNVO Wochenendhäuser als Einzelhäuser mit im Bebauungsplan festgesetzter Grundfläche.

Fazit

Der Preis Ihrer Ferienimmobilie entsteht aus drei Bausteinen: der Mikrolage, die in Mecklenburg-Vorpommern fast das Doppelte je Quadratmeter erklärt, der belegbaren Buchungshistorie und einer sauberen Genehmigungslage. Wer Zweckbestimmung, Baugenehmigung und Satzungsstatus vor dem Inserat klärt, verhandelt über den Ertrag statt über Risiken. Starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung Ihrer Ferienwohnung und sammeln Sie parallel die Belegungsnachweise ein.

Quellen

• Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Mecklenburg-Vorpommern, Landesgrundstücksmarktbericht 2025, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 266 vom 28. Juli 2026 (Plattformbuchungen 2025), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 046 vom 11. Februar 2026 (Beherbergungsstatistik 2025), abgerufen im August 2026
• BGH, Pressemitteilung Nr. 047/2019 zum Urteil vom 12. April 2019, V ZR 112/18, abgerufen im August 2026
• § 13a BauNVO, § 10 BauNVO, § 3 BauNVO und § 4 BauNVO, abgerufen im August 2026
• § 10 WEG und § 13 WEG, abgerufen im August 2026
• § 549 BGB und § 311b BGB, abgerufen im August 2026
• § 27 ImmoWertV, § 31 ImmoWertV und § 32 ImmoWertV, abgerufen im August 2026
• § 2 GModG, § 79 GModG und § 80 GModG, abgerufen im August 2026
• Niedersächsisches Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Niedersächsisches Ministerium für Wirtschaft, abgerufen im August 2026
• Arbeitshilfe zum Zweckentfremdungsrecht, Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, abgerufen im August 2026
• Bundesnetzagentur, Kurzzeitvermietung von Unterkünften, abgerufen im August 2026
• Durchführungsgesetz zur Verordnung (EU) 2024/1028, BGBl. 2026 I Nr. 138, abgerufen im August 2026