Ferienwohnung verkaufen: Steuern und zwei Zehnjahresfristen

Das Wichtigste in Kürze

• Zwei Zehnjahresfristen, nicht eine: Neben der Spekulationsfrist läuft ein eigener Vorsteuerberichtigungszeitraum von zehn Jahren ab der erstmaligen Verwendung (§ 15a Abs. 1 Satz 2 UStG). Im Beispiel unten kostet das 21.850 Euro (eigene Rechnung).
• Eigennutzung schützt auch Ferienwohnungen: Unter die Ausnahme des § 23 EStG fallen nach dem BFH „auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen“ (IX R 37/16).
• Keine Bagatellgrenze: „Eine räumliche oder zeitliche Bagatellgrenze für eine unschädliche Nutzungsüberlassung an Dritte besteht nicht“ (BFH, IX R 20/21).
• Vermietung steuerpflichtig, Verkauf steuerfrei: Die kurzfristige Beherbergung von Fremden ist mit 7 Prozent zu versteuern (§ 4 Nr. 12 Satz 2, § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG), der Verkauf selbst ist steuerfrei. Dieser Wechsel löst die Berichtigung aus.

Der Verkauf einer Ferienwohnung ist einkommensteuerfrei, wenn zwischen beiden notariellen Kaufverträgen mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Früher geht es nur bei reiner Eigennutzung, und die setzt voraus, dass die Wohnung nicht zur Vermietung bestimmt war. Wer vermietet hat, braucht die vollen zehn Jahre und zusätzlich einen Blick auf § 15a UStG. Beides gehört in die Steuerberatung.

Quellen: §§ 7, 16, 23, 34 EStG, §§ 4, 15, 15a UStG, §§ 7, 11 GewStG (gesetze-im-internet.de); BFH, Urteile IX R 37/16, IX R 20/21 und IV R 10/18. Stand: August 2026.

Marktlage und Vermarktung behandelt der Ratgeber Ferienwohnung verkaufen, den Überblick über alle Steuerarten der Beitrag zu den Steuern beim Hausverkauf.

Wann gilt eine Ferienwohnung als „zu eigenen Wohnzwecken genutzt“?

Wenn Sie sie selbst bewohnen und sie nicht zur Vermietung bestimmt ist. Der BFH entschied 2017 (IX R 37/16): „Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht.“ Ein Lebensmittelpunkt vor Ort ist nicht nötig. Die Ausnahme kennt zwei Varianten: ausschließliche Eigennutzung seit der Anschaffung oder Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren, wobei nur das mittlere Kalenderjahr voll ausgefüllt sein muss. Ob eine Wohnung zur Vermietung bestimmt ist, zeigt sich an objektiven Umständen wie Inseraten, Portalprofilen und Vermittlungsverträgen. Zur Fristberechnung siehe Spekulationssteuer bei Immobilien.

Warum braucht die vermietete Ferienwohnung die vollen zehn Jahre?

Weil die Eigennutzungsausnahme keine Toleranz kennt. Der Veräußerungsgewinn ist nicht ausgenommen, „als er auf tageweise an Dritte vermietete Räume entfällt“, und eine räumliche oder zeitliche Bagatellgrenze gibt es nicht (BFH, IX R 20/21). Im Streitfall genügten zwei tageweise vermietete Zimmer eines 150-Quadratmeter-Reihenhauses. Aufgeteilt wird nach dem „Verhältnis der Wohnflächen zueinander“; einen zeitanteiligen Maßstab für wechselweise genutzte Wohnungen hat der Senat nicht ausgesprochen. Die einzige Ausnahme hilft hier nicht: Eine kurze Vermietung im Veräußerungsjahr bleibt unschädlich, wenn die Wohnung im Vorjahr durchgehend und im Verkaufsjahr sowie im zweiten Jahr davor an je einem Tag selbst bewohnt wurde (IX R 10/19). Genau das fehlt bei Ferienvermietung.

Wie berechnen Sie den steuerpflichtigen Gewinn bei einer Ferienwohnung?

Gewinn ist „der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits“ (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Zwei Posten treffen Ferienwohnungen hart. Die Anschaffungskosten mindern sich um jede abgezogene Abschreibung (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG), im Privatvermögen 2 Prozent jährlich, 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925 und 3 Prozent bei Fertigstellung nach 2022 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Und abziehbare Vorsteuer gehört nicht zu den Anschaffungskosten (§ 9b Abs. 1 EStG), was den Gewinn zusätzlich erhöht. Unter 1.000 Euro Jahresgewinn bleibt alles steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG), darüber gilt der persönliche Tarif, 2026 bis 45 Prozent ab 277.826 Euro (§ 32a EStG). Den Verkaufspreis liefert eine kostenlose Ersteinschätzung.

Welche Umsatzsteuer-Falle droht beim Verkauf einer vermieteten Ferienwohnung?

Die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG. Sie hat vier Glieder. Mit der Ferienvermietung sind Sie Unternehmer, denn gewerblich ist „jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen“, auch ohne Gewinnabsicht (§ 2 Abs. 1 Satz 3 UStG). Diese Vermietung ist steuerpflichtig, Sie durften also Vorsteuer aus Kauf, Sanierung und Einrichtung ziehen. Der Verkauf dagegen ist steuerfrei. Und dieser Wechsel ist eine Änderung der Verhältnisse, wenn vor Ablauf des Berichtigungszeitraums veräußert wird und „dieser Umsatz anders zu beurteilen ist als die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebliche Verwendung“ (§ 15a Abs. 8 Satz 1 UStG). Abs. 9 fingiert die Restlaufzeit als steuerfreie Verwendung, berichtigt wird jährlich ein Zehntel. Die Korrektur entfällt nur, wenn die auf die Anschaffungskosten entfallende Vorsteuer 1.000 Euro nicht übersteigt (§ 44 Abs. 1 UStDV).

Quellen: § 15a Abs. 1 Satz 2, Abs. 5 Satz 1, Abs. 8 und 9 UStG, § 44 Abs. 1 UStDV (gesetze-im-internet.de). Eigene Rechnung auf Basis dieser Vorschriften und einer angenommenen Ausgangsvorsteuer von 57.000 Euro. Stand: August 2026.

Wie lässt sich die Vorsteuerkorrektur legal vermeiden?

Über drei Wege, die vor dem Notartermin feststehen müssen und steuerlich begleitet gehören. Bei einer Geschäftsveräußerung an einen Unternehmer, der die Ferienvermietung fortführt, unterliegt der Umsatz nicht der Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1a UStG), und der Berichtigungszeitraum läuft beim Erwerber ohne Unterbrechung weiter (§ 15a Abs. 10 UStG). Die Option zur Steuerpflicht setzt einen Käufer voraus, der als Unternehmer für sein Unternehmen erwirbt, und sie kann nur im notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden (§ 9 UStG); die Steuer schuldet dann er (§ 13b UStG). An eine Privatperson sind beide Wege versperrt. Bleibt der Zeitablauf: Für § 15a UStG zählt die Lieferung, also die „Verschaffung der Verfügungsmacht“ (§ 3 Abs. 1 UStG), für § 23 EStG die Beurkundung.

Was gilt für Kleinunternehmer beim Verkauf der Ferienwohnung?

Wer die Kleinunternehmerregelung anwendet, hat die Falle in aller Regel gar nicht. Steuerfrei abrechnen darf, wer im vorangegangenen Kalenderjahr höchstens 25.000 Euro Gesamtumsatz hatte und im laufenden 100.000 Euro nicht überschreitet (§ 19 Abs. 1 Satz 1 UStG). Wer nie Vorsteuer gezogen hat, hat nichts zu berichtigen. Der Verkaufserlös sprengt die Grenzen nicht, weil „die Umsätze mit Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens“ außer Ansatz bleiben (Abs. 2 Satz 2). Optieren kann ein Kleinunternehmer beim Verkauf allerdings nicht: Abs. 1 Satz 2 schließt den Verzicht nach § 9 UStG aus, und wer den Status verlässt, bindet sich mindestens fünf Kalenderjahre.

Wann ist die Ferienwohnung Betriebsvermögen, und was ändert sich dann?

Erst dann, wenn die Vermietung den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung verlässt. Der BFH verlangt dafür „bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen“ oder wegen besonders häufigen Mieterwechsels eine „einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare“ unternehmerische Organisation (IV R 10/18). Entwarnung gibt derselbe Senat: Keine gewerblichen Einkünfte erzielt, wessen treuhänderisch beauftragter Vermittler die Wohnung zwar hotelmäßig anbietet, dabei aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse verfolgt. Bei Betriebsvermögen schützt die Zehnjahresfrist nicht mehr, und die laufende Vermietung kostet Gewerbesteuer (Freibetrag 24.500 Euro). Der Gewinn aus der Aufgabe des ganzen Betriebs gehört beim Einzelunternehmen dagegen nicht zum Gewerbeertrag, bei Mitunternehmerschaften schon (§ 7 Satz 2 GewStG). Entlastungen greifen nur auf Antrag, ab dem vollendeten 55. Lebensjahr oder bei dauernder Berufsunfähigkeit, je einmal im Leben: Freibetrag 45.000 Euro (§ 16 Abs. 4 EStG) und ermäßigter Steuersatz (§ 34 Abs. 3 EStG).

Was passiert, wenn das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht bestreitet?

Dann kippt die Vermietung in die steuerlich unbeachtliche Liebhaberei, und die Verluste der Vorjahre fallen weg. Bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und sonst dafür bereitgehaltenen Wohnungen unterstellt der BFH die Überschussabsicht typisierend, solange die ortsübliche Vermietungszeit „nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %)“ unterschritten wird, gemessen über drei bis fünf zusammenhängende Jahre (IX R 23/24). Maßstab ist der Ortsdurchschnitt, notfalls nach Daten eines Statistikamtes (IX R 33/19). Die Typisierung entfällt, sobald Sie sich Zeiten der Selbstnutzung vorbehalten haben, unabhängig davon, ob Sie davon Gebrauch machen (IX R 26/11). Für den Verkauf ist das ein Zielkonflikt: Derselbe Vorbehalt, der laufend teuer ist, kann die Eigennutzungsausnahme stützen.

Was gilt beim Verkauf mehrerer Ferienwohnungen und bei einer Ferienimmobilie im Ausland?

Wer mehrere Objekte in kurzer Folge kauft und verkauft, rutscht in den gewerblichen Grundstückshandel und verliert den Schutz der Zehnjahresfrist. Die Drei-Objekt-Grenze ist dabei kein Gesetzesmerkmal, sondern ein widerlegbarer Anscheinsbeweis für eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht (III R 14/23); eine aufgeteilte Ferienanlage ergibt schnell mehrere Zählobjekte, mehr dazu im Ratgeber Recht und Steuern. Liegt die Immobilie im Ausland, gilt das Welteinkommensprinzip (§ 1 Abs. 1 Satz 1 EStG). Ob Deutschland besteuern darf, entscheidet das Doppelbesteuerungsabkommen, das bei unbeweglichem Vermögen typischerweise dem Belegenheitsstaat den Vorrang gibt. Das gehört in eine international ausgerichtete Steuerberatung.

Rechenbeispiel: Ostsee-Ferienwohnung, verkauft nach sechs Jahren

Kaufmännische Werte sind Annahmen, die Rechenschritte eigene Rechnungen auf Basis der genannten Normen. Rechtsstand August 2026, Einzelveranlagung.

Kauf vom Bauträger am 15.03.2020, mit Option zur Steuerpflicht netto 300.000 Euro plus 57.000 Euro Umsatzsteuer, die der Käufer nach § 13b UStG schuldet und voll als Vorsteuer abzieht. Nebenkosten 21.000 Euro, erste Gästevermietung am 01.05.2020, keine Eigennutzung. Verkauf an eine Privatperson, Beurkundung am 20.05.2026, Übergang am 30.06.2026, Kaufpreis 430.000 Euro, übriges zu versteuerndes Einkommen 58.000 Euro.

• Anschaffungskosten ohne Vorsteuer: 321.000 Euro.
• AfA für 74 Monate von Mai 2020 bis Juni 2026 bei 75 Prozent Gebäudeanteil: 29.692,50 Euro, geminderte Anschaffungskosten 291.307,50 Euro.
• Verkaufsnebenkosten aus Provision, Notar, Energieausweis, Inseraten: 16.451 Euro.
• Gewinn: 122.241,50 Euro, obwohl der Wertzuwachs nur 109.000 Euro beträgt. Die AfA hebt ihn darüber hinaus.
• Einkommensteuer 2026 allein auf den Gewinn: 51.097 Euro, Solidaritätszuschlag 3.551,07 Euro.
• Vorsteuerberichtigung für 46 Restmonate: 21.850 Euro.

Zusammen 76.498,07 Euro, rund 62,6 Prozent des steuerpflichtigen Gewinns. Die 21.850 Euro sind keine zusätzliche Steuer auf den Gewinn, sondern die Rückzahlung eines 2020 vereinnahmten Vorteils, ein Liquiditätsabfluss im Verkaufsmoment bleiben sie trotzdem.

Quellen: § 23 EStG, §§ 187, 188 BGB, §§ 3, 15a UStG (gesetze-im-internet.de). Start- und Endtermine sind eigene Anwendung der Normen auf den Beispielfall. Stand: August 2026.

Häufige Fragen

Zahle ich beim Verkauf meiner Ferienwohnung Umsatzsteuer auf den Kaufpreis?

Nein. Der Verkauf fällt unter das Grunderwerbsteuergesetz und ist nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei. Das Problem ist die Rückabwicklung des früheren Vorsteuerabzugs. Nur die Option im Kaufvertrag macht den Verkauf steuerpflichtig, und dann schuldet der unternehmerische Käufer die Steuer, gesondert ausgewiesen wird sie nicht (§ 13b Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 5, § 14a Abs. 5 UStG).

Kann ich vor dem Verkauf ein paar Monate selbst einziehen und dadurch Steuern sparen?

Nur in einer sehr engen Konstellation. Die zweite Variante der Eigennutzungsausnahme verlangt einen zusammenhängenden Nutzungszeitraum über drei Kalenderjahre, der das mittlere Jahr voll ausfüllt. Ein paar Monate im Verkaufsjahr genügen nicht. Umsatzsteuerlich kann der Wechsel sogar schaden, weil auch die Entnahme eine Änderung der Verhältnisse sein kann.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich die Ferienwohnung geerbt habe?

Der Erbfall selbst löst keine Spekulationssteuer aus. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG): Sie erben die Restlaufzeit, nicht zehn neue Jahre. Details zur Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien.

Was muss im notariellen Kaufvertrag stehen, wenn ich umsatzsteuerlich optieren will?

Die Verzichtserklärung selbst. § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG lässt den Verzicht bei Grundstückslieferungen ausschließlich in dem notariell zu beurkundenden Vertrag zu. Eine Nachmeldung beim Finanzamt oder eine Nachtragsurkunde rettet die Option nicht.

Gilt die Vorsteuerkorrektur auch bei gelegentlicher Vermietung über ein Buchungsportal?

Sie gilt nur, wenn Sie tatsächlich Vorsteuer abgezogen haben. Der Vertriebskanal spielt keine Rolle, maßgeblich ist Ihr umsatzsteuerlicher Status. Ähnlich liegt es bei dauervermieteten Objekten, siehe vermietete Wohnung verkaufen.

Fazit

Beim Verkauf einer Ferienimmobilie laufen zwei Zehnjahresfristen nebeneinander, und sie enden fast nie am selben Tag: die eine ab Beurkundung des Kaufs, die andere ab der ersten Gästevermietung. Wer selbst genutzt und nie vermietet hat, kann früher steuerfrei verkaufen. Wer vermietet hat, entscheidet mit dem Nutzen-Lasten-Übergang über fünfstellige Beträge. Prüfen Sie deshalb zuerst den alten Kaufvertrag, Ihre Umsatzsteuererklärungen und die Rechnungen über Kauf, Sanierung und Möblierung. Holen Sie sich dann eine kostenlose Ersteinschätzung für Ihre Ferienwohnung und legen Sie das Ergebnis einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater vor, bevor Sie den Notartermin vereinbaren.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• § 1 EStG Steuerpflicht, § 7 EStG Absetzung für Abnutzung, § 9b EStG Vorsteuer und Anschaffungskosten, § 15 EStG Einkünfte aus Gewerbebetrieb, § 16 EStG Veräußerung des Betriebs, § 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte, § 32a EStG Einkommensteuertarif und § 34 EStG Außerordentliche Einkünfte
• § 1 UStG Steuerbare Umsätze, § 2 UStG Unternehmer, § 3 UStG Lieferung, § 4 UStG Steuerbefreiungen, § 9 UStG Verzicht auf Steuerbefreiungen, § 12 UStG Steuersätze, § 13b UStG Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers, § 14a UStG Zusätzliche Pflichten bei der Ausstellung von Rechnungen, § 15 UStG Vorsteuerabzug, § 15a UStG Berichtigung des Vorsteuerabzugs, § 19 UStG Kleinunternehmer und § 44 UStDV Vereinfachungen bei der Berichtigung
• § 7 GewStG Gewerbeertrag, § 11 GewStG Steuermesszahl und Freibetrag, § 3 SolzG 1995 Bemessungsgrundlage und Freigrenzen, § 4 SolzG 1995 Zuschlagsatz, § 187 BGB Fristbeginn und § 188 BGB Fristende
• BFH, Urteil vom 27.06.2017, Az. IX R 37/16: Zweitwohnungen und nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und BFH, Urteil vom 19.07.2022, Az. IX R 20/21: keine Bagatellgrenze bei tageweiser Vermietung
• BFH, Urteil vom 03.09.2019, Az. IX R 10/19: kurzzeitige Vermietung im Veräußerungsjahr und BFH, Urteil vom 28.05.2020, Az. IV R 10/18: Abgrenzung der gewerblichen Ferienwohnungsvermietung
• BFH, Urteil vom 12.08.2025, Az. IX R 23/24: typisierte Einkünfteerzielungsabsicht, BFH, Urteil vom 26.05.2020, Az. IX R 33/19: ortsübliche Vermietungszeit, BFH, Urteil vom 16.04.2013, Az. IX R 26/11: Selbstnutzungsvorbehalt und BFH, Beschluss vom 20.03.2025, Az. III R 14/23: Drei-Objekt-Grenze