Maklerkosten absetzen: Wann sie steuerlich wirken, wann nicht

Das Wichtigste in Kürze

• 7.659 Euro oder null: Bei steuerpflichtigem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist mindern 18.236 Euro Verkaufskosten den Gewinn, bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 7.659 Euro weniger Einkommensteuer (Eigenberechnung). Nach Fristablauf: 0,00 Euro.
• Der Grund ist strukturell: Danach liegt eine „Umschichtung im nicht steuerbaren Vermögensbereich“ vor, die Aufwendungen „wirken sich steuerlich nicht aus“ (BFH, IX R 22/18).
• Verkäufer: Gewinn ist der „Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits“ (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG).
• Vermieter: Maklerkosten der Neuvermietung sind Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG), abgezogen brutto im Zahlungsjahr (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG).
• Käufer: Die Provision ist Anschaffungsnebenkosten (§ 255 Abs. 1 Satz 2 HGB) und wirkt bei Vermietung nur über die Abschreibung, bei Selbstnutzung laufend gar nicht: 7.197,12 Euro sofort beim Verkäufer gegen nominal 5.397,84 Euro über 50 Jahre beim Käufer.

Maklerkosten sind für private Verkäufer nur absetzbar, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist. Innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG mindern sie als Veräußerungskosten den Gewinn: 18.236 Euro Verkaufskosten sparen bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent rund 7.659 Euro Einkommensteuer. Nach Ablauf der Frist oder bei Eigennutzung wirken sie sich gar nicht aus. Vermieter ziehen Maklerkosten der Neuvermietung sofort ab, Käufer einer Vermietungsimmobilie nur über die Abschreibung.

Können private Verkäufer die Maklerprovision überhaupt absetzen?

Im Regelfall nein: Ein steuerfreier Verkauf hat keinen Anknüpfungspunkt, an dem Kosten wirken könnten. Der BFH: „Veräußerungskosten können sich steuerlich im Anwendungsbereich von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG auswirken, sie können jedoch nicht als Werbungskosten bei einer anderen Einkunftsart abgezogen werden.“ Dasselbe gilt bei Eigennutzung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Wer sein Eigenheim nach 15 Jahren verkauft, trägt die Provision zu 100 Prozent selbst.

Quellen: gesetze-im-internet.de (Bundesamt für Justiz) und Bundesfinanzhof, Entscheidungen online, jeweils abgerufen im August 2026.

Welche Zeile Ihren Fall trifft, entscheidet sich an Nutzung, Fristlauf und Vertragsgestaltung. Diese Zuordnung gehört vor der Steuererklärung zu einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater: Der Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes. Den Überblick über die Steuerarten liefert Steuern beim Hausverkauf, weitere Beiträge der Ratgeber Recht und Steuern.

Wie mindern Maklerkosten den Gewinn beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist?

In voller Höhe, als Werbungskosten in der Gewinnermittlung des Veräußerungsvorgangs. Die Entlastung entspricht Ihrem Grenzsteuersatz: ab dem Veranlagungszeitraum 2026 42 Prozent ab 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen, 45 Prozent ab 277.826 Euro (§ 32a Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und 5 EStG). Bei vorher vermieteten Objekten mindert die genutzte AfA die Anschaffungskosten und erhöht so den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Und „der Werbungskostenabzug setzt eine Belastung mit Aufwendungen voraus“ (BFH, VI R 25/10). Ob Ihr Verkauf in die Frist fällt, klärt der Beitrag zur Spekulationssteuer; den Gewinn bestimmt der Preis, für den eine kostenlose Ersteinschätzung eine Orientierung liefert.

Wann sind Maklerkosten für Vermieter Werbungskosten?

Bei der Neuvermietung. Die Provision für die Mietersuche ist durch die Vermietung veranlasst und damit Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Abgezogen wird sofort im Zahlungsjahr (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG), und zwar bei Wohnraum brutto: Die Grundstücksvermietung ist nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei, der Vorsteuerabzug deshalb nach § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG ausgeschlossen. Das Höchstentgelt von zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WoVermRG) gilt nur gegenüber dem Wohnungssuchenden, nicht gegenüber dem Auftraggeber.

Wie wirkt sich die Maklerprovision beim Käufer aus?

Gar nicht sofort. Die Käuferprovision ist Anschaffungsnebenkosten: „Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten ...“ (§ 255 Abs. 1 Satz 2 HGB). Bei einer Vermietungsimmobilie fließt sie in die AfA-Bemessungsgrundlage: 2 Prozent jährlich bei Wohngebäuden mit Fertigstellung zwischen dem 01.01.1925 und dem 31.12.2022, 3 Prozent danach, 2,5 Prozent davor (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Und sie wirkt nur anteilig: Nach der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Stand März 2026) ist der Gesamtkaufpreis auf „das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden“ aufzuteilen, und zwar „nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte“. Der auf den Boden entfallende Anteil wirkt nie. Beim Kauf zur Selbstnutzung greift § 12 Nr. 1 EStG; die Provision erhöht dann nur die Anschaffungskosten.

Was bringen 18.236 Euro Verkaufskosten im achten Jahr konkret?

Alle kaufmännischen Werte sind gesetzte Annahmen, alle Rechenschritte Eigenberechnung. Ausgangslage: eine vermietete Eigentumswohnung, Gebäude 1998 fertiggestellt, Kaufvertrag am 12.04.2019 über 300.000,00 Euro, vermietet ab 01.05.2019, Verkaufsvertrag am 18.05.2026 über 480.000,00 Euro, Übergabe am 31.07.2026. Angenommen sind ferner 42 Prozent Grenzsteuersatz, 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 75 Prozent Gebäudeanteil.

Ohne Ansatz der Veräußerungskosten läge der Gewinn bei 199.256,25 Euro. Wird derselbe Vertrag erst am 13.04.2029 beurkundet, ist der Vorgang nicht steuerbar, die Entlastung sinkt auf 0,00 Euro. Den Provisionssatz leitet der Beitrag zur Maklerprovision her.

Alle Beträge eigene Berechnung; Kaufpreis, Provisionssatz, Miethöhe, Gebäudeanteil und Grenzsteuersatz sind gesetzte Annahmen und keine Marktdaten. Welchen Preis Ihr Objekt trägt, zeigt vorab eine unverbindliche Ersteinschätzung.

Kann ich Maklerkosten absetzen, wenn ich mit dem Erlös andere Immobilien entschulde?

Nur in einem eng umgrenzten Ausnahmefall. Nach IX R 22/18 ist eine überlagernde Veranlassung „jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich der Steuerpflichtige ohne wirtschaftlichen oder rechtlichen Zwang zur Veräußerung entschlossen hat und ... über die Verwendung des Veräußerungserlöses frei disponieren kann“. Die Gegenausnahme liefert das Urteil vom 11.02.2014, IX R 22/13: Maklerkosten können Finanzierungskosten eines vermieteten Objekts sein, wenn der verbleibende Erlös „von vornherein zur Finanzierung des anderen Objekts bestimmt und auch tatsächlich verwendet wird“ und sich das schon bei der Veräußerung anhand objektiver Umstände feststellen lässt. Dort verpflichtete der Kaufvertrag den Erwerber, den zur Ablösung der Grundschulden nötigen Kaufpreisteil direkt an deren Gläubiger zu zahlen. Diese Bindung trennt die Fälle und gehört vorab in steuerliche Beratung.

Sind Maklerkosten bei einem beruflich veranlassten Umzug abziehbar?

Die Hürde liegt vor der Maklerfrage: Kosten für einen Wohnungswechsel sind laut BFH, VI R 3/23 „grundsätzlich als steuerlich nicht abziehbare Kosten der Lebensführung (§ 12 Nr. 1 Satz 2 EStG) ... anzusehen“. Abziehbar sind sie nur, wenn die berufliche Tätigkeit „den entscheidenden Grund für den Wohnungswechsel darstellt“, wofür eine „Zeitersparnis von mindestens einer Stunde täglich“ als Anhaltspunkt gilt. Ein Umzug allein wegen eines erstmals eingerichteten Arbeitszimmers genügt laut Leitsatz nicht. Als Maßstab für die Höhe dient § 9 Abs. 1 BUKG, der unmittelbar nur für Bundesbeamte, Richter im Bundesdienst und Soldaten gilt: erstattet werden Maklergebühren für eine Mietwohnung „oder die entsprechenden Auslagen bis zu dieser Höhe für eine eigene Wohnung“. Beim Erwerb ist die Erstattung also gedeckelt, und die Kaufprovision bleibt Anschaffungsnebenkosten. Den Einzelfall prüft die steuerliche Beratung.

Was gilt für Maklerkosten beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

Zwei Steuern sind zu trennen. Einkommensteuerlich zählt die Anschaffung des Rechtsvorgängers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG): Läuft dessen Frist noch, sind die Maklerkosten Werbungskosten nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG. Erbschaftsteuerlich sind nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG „die Kosten, die dem Erwerber unmittelbar im Zusammenhang mit der Abwicklung, Regelung oder Verteilung des Nachlasses ... entstehen“, abzugsfähig, pauschal mit 15.000 Euro ohne Nachweis. Die Sollbruchstelle steht im nächsten Satz: „Kosten für die Verwaltung des Nachlasses sind nicht abzugsfähig.“ Ob Maklerkosten Regelungs- oder Verwaltungskosten sind, ist Einzelfall, etwa abhängig von der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft. Zur Bewertung siehe Erbschaftssteuer, zum Ablauf geerbtes Haus verkaufen.

Fällt auf die Maklerprovision zusätzlich Grunderwerbsteuer an?

Auf die selbst vereinbarte Provision im Regelfall nicht. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, beim Kauf „der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Wer eine eigene Provision an den Makler zahlt, leistet nicht an den Verkäufer. Anders kann es liegen, wenn der Käufer im Kaufvertrag eine Provisionsschuld des Verkäufers übernimmt: Darin kann eine Leistung liegen, die der Erwerber „dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt“ (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Ob Ihr Vertrag eine solche zusätzliche Gegenleistung enthält, ist eine Einzelfallfrage für die steuerliche Beratung; je nach Bundesland kämen 3,5 bis 6,5 Prozent darauf.

Welche Belege verlangt das Finanzamt, und wo tragen Sie die Kosten ein?

Grundlage ist die Maklerrechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer, dazu Zahlungsnachweis und Maklervertrag in Textform. Beim steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft gehören sie in die Anlage SO, mit Anschaffungs- und Veräußerungsdatum, Veräußerungspreis, Anschaffungskosten und genutzter AfA (§ 23 Abs. 3 Sätze 1 und 4 EStG). Bei Vermietung wandern sie in die Anlage V des Zahlungsjahres. Beim Kauf einer Vermietungsimmobilie gibt es keine Ausgabenzeile: Die Provision erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage, wofür Sie zusätzlich die Kaufpreisaufteilung brauchen. Aus einem Betriebsvermögen oder im gewerblichen Grundstückshandel ist sie Betriebsausgabe (§ 4 Abs. 4 EStG).

Die Einordnung im Einzelfall gehört in die steuerliche Beratung. Die vollständige Kostenseite zeigt der Beitrag Immobilie verkaufen: Kosten.

Häufige Fragen

Kann ich Maklerkosten über § 35a EStG als haushaltsnahe Dienstleistung absetzen?

Nein. § 35a Abs. 2 EStG begünstigt haushaltsnahe Dienstleistungen, Absatz 3 Satz 1 „Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“, und Absatz 4 Satz 1 verlangt für beides einen Haushalt des Steuerpflichtigen. Eine Vermittlungsleistung erfüllt das nicht. Absatz 5 Satz 1 schließt die Ermäßigung ohnehin aus, soweit die Aufwendungen Werbungskosten oder Betriebsausgaben sind.

Wirken Maklerkosten steuerlich, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Sie erhöhen den Verlust, der nur eingeschränkt nutzbar ist. Nach § 23 Abs. 3 Satz 7 EStG dürfen Verluste „nur bis zur Höhe des Gewinns ... aus privaten Veräußerungsgeschäften“ desselben Kalenderjahres ausgeglichen werden; Satz 8 lässt Rücktrag und Vortrag zu, wieder nur für private Veräußerungsgeschäfte. Eine Verrechnung mit Gehalt oder Mieteinnahmen scheidet aus. Erklären sollten Sie ihn trotzdem.

Setze ich den Netto- oder den Bruttobetrag der Maklerrechnung an?

Für Privatpersonen und Vermieter von Wohnraum den Bruttobetrag einschließlich 19 Prozent Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 1 UStG). Weil der Vorsteuerabzug ausscheidet, ist der Eigentümer wirtschaftlich brutto belastet, und nur die tatsächliche Belastung ist eine Aufwendung nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG. Bei Unternehmern, die zur Umsatzsteuer optiert haben, ist nur der Nettobetrag Aufwand.

Was ist, wenn Käufer und Verkäufer sich die Provision teilen?

Dann setzt jede Seite nur den Betrag an, mit dem sie selbst belastet ist. „Der Werbungskostenabzug setzt eine Belastung mit Aufwendungen voraus“, so der BFH in VI R 25/10. Ein Betrag, den die Gegenseite zahlt, ist bei Ihnen keine Aufwendung, auch wenn er auf derselben Rechnung steht.

Ich habe nur eine Einliegerwohnung vermietet und den Rest selbst bewohnt. Was kann ich absetzen?

Bei gemischt genutzten Objekten wird aufgeteilt, üblicherweise nach Wohnfläche. Der vermietete Anteil kann Werbungskosten sein (§ 9 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EStG), der selbst bewohnte ist nach § 12 Nr. 1 EStG nicht abziehbar. Beim Verkauf wirken die Kosten nur, soweit der Vorgang steuerbar ist. Den Aufteilungsmaßstab klärt die steuerliche Beratung.

Kann ich die Maklerkosten aus dem Kauf noch geltend machen, wenn ich später verkaufe?

Ja, aber als Teil der Anschaffungskosten, die § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG vom Veräußerungspreis abzieht, nicht als laufende Kosten. Achtung bei vorher vermieteten Objekten: Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungskosten um die in Anspruch genommene AfA. Bewahren Sie die alte Maklerrechnung deshalb mit dem Kaufvertrag auf.

Fazit

Prüfen Sie zuerst, ob Ihr Vorgang steuerbar ist: Ohne steuerpflichtigen Verkauf, ohne Vermietung und ohne Betriebsvermögen bleibt die Rechnung eine reine Privatausgabe. Fällt der Verkauf in die Zehnjahresfrist, gehören Provision, Notarkosten der Lastenfreistellung und Energieausweis in die Gewinnermittlung. Käufer und Vermieter kommen über andere Wege zum Abzug. Die Sonderfälle Entschuldung, Umzug und Nachlass gehören zu einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater; dieser Beitrag ersetzt keine Beratung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes. Davor steht der Preis: Was Ihre Immobilie wert ist, zeigt eine kostenlose Ersteinschätzung, kein Gutachten.

Quellen

• § 4 EStG, § 7 EStG, § 9 EStG, § 11 EStG, § 12 EStG, § 21 EStG, § 23 EStG, § 32a EStG, § 35a EStG, Bundesamt für Justiz, abgerufen im August 2026
• § 255 HGB, § 10 ErbStG, § 9 GrEStG, § 9 BUKG, abgerufen im August 2026
• § 4 UStG, § 12 UStG, § 15 UStG, § 3 WoVermRG, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 29.10.2019, IX R 22/18, BFH, Urteil vom 11.02.2014, IX R 22/13, BFH, Urteil vom 05.02.2025, VI R 3/23, BFH, Urteil vom 19.04.2012, VI R 25/10, Bundesfinanzhof, Entscheidungen online, abgerufen im August 2026
• BMF, Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück, Stand März 2026, abgerufen im August 2026