Spekulationssteuer bei geerbter Immobilie: Frist im Erbfall

Das Wichtigste in Kürze

• Kein neuer Fristbeginn: Dem Einzelrechtsnachfolger wird „die Anschaffung ... durch den Rechtsvorgänger“ zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG); im Erbfall folgt dasselbe aus der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB, § 45 AO). Es zählt der Kaufvertrag des Erblassers, nicht der Todestag.
• Zehn Jahre ab dem Vertrag des Erblassers: Steuerbar ist der Verkauf nur innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind die Zeitpunkte des Abschlusses der obligatorischen Verträge (BFH vom 18.06.2026, Az. IX B 24/26), nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.
• Erbanteilskauf zählt nicht: Der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft ist keine anteilige Anschaffung des Nachlassgrundstücks (BFH vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22). Der Kaufpreis für den Erbanteil mindert den Gewinn nicht.
• Eigennutzung eng definiert: Die mietfreie Überlassung an die (Schwieger-)Mutter ist keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (BFH vom 14.11.2023, Az. IX R 13/23), die an den geschiedenen Ehegatten ebenfalls nicht (Az. IX R 10/22).
• Erblasser-Kaufpreis statt Verkehrswert am Todestag: Gewinn ist Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- und Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG); abgezogene AfA mindert die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
• Freigrenze 1.000 Euro: Steuerfrei bleibt nur ein Gesamtgewinn unter 1.000 Euro im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, angehoben von 600 Euro durch das Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024 ab dem Veranlagungszeitraum 2024). Ein Euro darüber macht alles steuerpflichtig.

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie beginnt keine neue Zehnjahresfrist. Sie treten in die laufende Frist des Erblassers ein, weil der Erbfall Gesamtrechtsnachfolge ist (§ 1922 Abs. 1 BGB) und damit keine Anschaffung. Hat der Erblasser 2010 gekauft, ist der Verkauf 2026 steuerfrei, unabhängig vom Todestag. Kaufte er 2019, läuft die Frist bis 2029 weiter.

Wann beginnt die Spekulationsfrist bei einer geerbten Immobilie?

Am Tag des notariellen Kaufvertrags, mit dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Das Vermögen geht mit dem Tod „als Ganzes“ auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB), und bei Gesamtrechtsnachfolge gehen „die Forderungen und Schulden aus dem Steuerschuldverhältnis auf den Rechtsnachfolger über“ (§ 45 Abs. 1 Satz 1 AO). Sie erben die Restlaufzeit.

Quellen: § 23 EStG, § 1922 BGB (gesetze-im-internet.de, Stand August 2026); BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22; BFH, Urteil vom 11.03.2025, Az. IX R 17/24; BFH, Beschluss vom 18.06.2026, Az. IX B 24/26.

Für beide Enden der Frist zählt die Beurkundung. Wie die zehn Jahre bei einem selbst gekauften Objekt laufen, steht im Überblick zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf; Übertragungen zu Lebzeiten behandelt der Ratgeber zur Immobilienschenkung.

Zählt die Eigennutzung des Erblassers oder müssen Sie selbst einziehen?

Verlassen Sie sich auf die Nutzung des Erblassers nicht ungeprüft. Das Gesetz rechnet dem Einzelrechtsnachfolger ausdrücklich nur „die Anschaffung“ des Rechtsvorgängers zu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG), dem Wortlaut nach nicht dessen Nutzung. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG verlangt Wirtschaftsgüter, die „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt wurden, und „eigene“ Wohnzwecke sind zunächst Ihre. Kritisch wird das nur, wenn der Erblasser innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft hat; wer bis zum Tod im eigenen Haus wohnt, hat es meist früher erworben.

Dann trägt allein Ihre eigene Nutzung „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Das sind Kalenderjahre, keine 36 Monate: Wer im Dezember 2024 einzieht, 2025 dort wohnt und im Januar 2026 verkauft, erfüllt drei Kalenderjahre. Die Ausnahme erfasst auch den dazugehörenden Grund und Boden, solange ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht (BFH vom 26.09.2023, Az. IX R 14/22).

Quellen: § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG (gesetze-im-internet.de, Stand August 2026); Bundesfinanzhof, Entscheidungen online, Urteile IX R 28/21, IX R 37/16, IX R 11/21, IX R 13/23, IX R 10/22, IX R 14/22.

Der häufigste Irrtum steckt in Zeile drei: Nach dem Tod des Vaters bleibt die Mutter im Haus, die Kinder sind Eigentümer. Familiär selbstverständlich, steuerlich keine Eigennutzung.

Was passiert steuerlich, wenn Sie Ihre Geschwister auszahlen?

Der Kauf eines Miterbenanteils bringt Ihnen steuerlich doppelt nichts. Der Bundesfinanzhof hat am 26.09.2023 entgegen dem BMF-Schreiben vom 14.03.2006 (BStBl I 2006, 253, Rz 43) entschieden: Der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft führt „nicht zur anteiligen Anschaffung eines zum Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft gehörenden Grundstücks“ (Az. IX R 13/22). Grund ist § 2032 BGB: Das Nachlassgrundstück gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Miterben zu Bruchteilen.

Die Folge ist doppelt kontraintuitiv. Für den zugekauften Teil beginnt keine neue Frist, es bleibt beim Anschaffungsdatum des Erblassers. Und der oft sechsstellige Kaufpreis für den Erbanteil zählt nicht zu den Anschaffungskosten des Grundstücks, mindert den Gewinn also nicht. Wie die Auszahlung in der Erbengemeinschaft zivilrechtlich abläuft, ist eine andere Frage als ihre steuerliche Behandlung.

Zwei Einschränkungen: Veranlagt Ihr Finanzamt noch nach dem alten BMF-Schreiben, ist der Einspruch das Mittel der Wahl. Und die Abgrenzung zur Erbauseinandersetzung, bei der ein Miterbe den Grundbesitz gegen Abfindung übernimmt (GrS 2/89 vom 05.07.1990), ist ungeklärt; diese Konstellation gehört vor der Beurkundung zum Steuerberater.

Wie wird der Veräußerungsgewinn bei einer geerbten Immobilie berechnet?

Aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten des Erblassers, nicht abzüglich des Verkehrswerts am Todestag. Der für die Erbschaftsteuer festgestellte Wert ist für § 23 EStG bedeutungslos.

Quellen: § 23 Abs. 3, § 22 Nr. 2, § 32a EStG, §§ 3, 4 SolzG 1995 (gesetze-im-internet.de, Stand August 2026); BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22.

War die Immobilie vermietet, führen Sie die Abschreibung des Erblassers fort: Bemessungsgrundlage bleiben dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV). Die lineare Gebäude-AfA beträgt 2 Prozent bei Fertigstellung ab 1925 und vor 2023, 3 Prozent nach dem 31.12.2022 und 2,5 Prozent vor 1925 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Jeder abgezogene Euro AfA erhöht später den Gewinn um einen Euro.

Die Anschaffungskosten stehen im alten Kaufvertrag: bei den Nachlassunterlagen, beim beurkundenden Notar, in den Kreditakten der Bank oder, bei Vermietung, in den Anlagen V der Steuererklärungen des Erblassers. Die andere Hälfte der Rechnung, den heute erzielbaren Preis, liefert eine kostenlose Ersteinschätzung des Marktwerts.

Was kostet der falsche Verkaufszeitpunkt konkret?

Die Mutter kauft am 15.05.2019 eine vermietete Eigentumswohnung (Baujahr 1998) für 280.000 Euro plus 20.000 Euro Nebenkosten, Anschaffungskosten also 300.000 Euro. Gebäudeanteil 80 Prozent oder 240.000 Euro, AfA 2 Prozent, das sind 4.800 Euro jährlich. Sie stirbt am 10.03.2024, Erben sind Anna und ihr Bruder Ben je zur Hälfte. Anna kauft Ben am 20.09.2024 seinen Erbanteil für 180.000 Euro ab und verkauft die weiterhin vermietete Wohnung am 12.06.2026 für 420.000 Euro, Verkaufskosten 15.000 Euro. Übriges zu versteuerndes Einkommen 2026: 60.000 Euro, Einzelveranlagung, keine Kirchensteuer.

Frist: Beginn 15.05.2019, Ende 15.05.2029. Der Erbanteilskauf am 20.09.2024 setzt nach BFH IX R 13/22 keine neue Frist in Gang, der Verkauf liegt innerhalb der zehn Jahre.

AfA nach dem Erbfall (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG): 2024 anteilig 3.600 Euro, 2025 volle 4.800 Euro, 2026 anteilig 2.400 Euro, zusammen 10.800 Euro. Die Anschaffungskosten sinken auf 289.200 Euro.

Gewinn: 420.000 Euro abzüglich 289.200 Euro und 15.000 Euro = 115.800 Euro. Die 180.000 Euro an Ben bleiben außen vor.

Steuer nach dem Tarif 2026 (§ 32a EStG): Auf 60.000 Euro entfallen 14.233 Euro Einkommensteuer, auf 175.800 Euro sind es 62.700 Euro. Der Gewinn kostet also 48.467 Euro, rund 41,9 Prozent. Solidaritätszuschlag: ohne den Gewinn keiner, weil 14.233 Euro unter der Freigrenze von 20.350 Euro liegen, mit dem Gewinn 5,5 Prozent von 62.700 Euro, also 3.448 Euro. Gesamtbelastung 51.915 Euro. Anna bleiben nach Auszahlung an Ben und Steuern 173.085 Euro.

Nach dem 15.05.2029 wäre der gesamte Gewinn steuerfrei geblieben, Unterschied 51.915 Euro. Ebenso, wäre Anna 2024 eingezogen und hätte 2024, 2025 und 2026 dort gewohnt. Hätte sie die Wohnung ihrem Vater mietfrei überlassen, wäre die Steuer in voller Höhe entstanden (BFH IX R 13/23). Beträge gerundet. Ob sich das Warten gegenüber dem Marktrisiko lohnt, klärt der Ratgeber jetzt verkaufen oder warten; den heutigen Marktwert liefert eine kostenlose Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Zählt der Notartermin oder der Grundbucheintrag für die Zehnjahresfrist?

Der Notartermin. Maßgeblich sind die Zeitpunkte des Abschlusses der obligatorischen Verträge, also die Beurkundung des Kaufvertrags des Erblassers und die Ihres Verkaufs (BFH, Beschluss vom 18.06.2026, Az. IX B 24/26). Auf Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintrag kommt es nicht an.

Muss ich Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer auf dieselbe Immobilie zahlen?

Das ist möglich: die Erbschaftsteuer für den Erwerb von Todes wegen, § 23 EStG für den Verkauf innerhalb der Frist. Der für die Erbschaftsteuer angesetzte Wert wird bei der Gewinnermittlung nicht abgezogen. Zu Freibeträgen siehe Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich meine Miterben auszahle?

§ 3 Nr. 3 GrEStG befreit den „Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses“, § 3 Nr. 2 GrEStG den Erwerb von Todes wegen. Ob die Befreiung auch den Kauf eines Erbanteils erfasst, ist nicht in jeder Konstellation eindeutig; klären Sie das vor der Beurkundung mit Notar und Steuerberater.

Was gilt, wenn die geerbte Immobilie monatelang leer stand?

Auf den Fristlauf hat Leerstand keinen Einfluss, das Anschaffungsdatum des Erblassers bleibt maßgeblich. Relevant wird er nur für die Eigennutzung: § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG verlangt eine tatsächliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, und eine leerstehende Wohnung wird nicht bewohnt.

Kann ich einen Verlust aus dem Verkauf einer geerbten Immobilie verrechnen?

Nur eingeschränkt. Verluste „dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden“ (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG); ein Abzug nach § 10d EStG ist ausgeschlossen. Satz 8 erlaubt Rück- und Vortrag in derselben Einkunftsart. Mit Ihrem Gehalt verrechnen lässt sich der Verlust nicht.

Fazit

Für die Spekulationsfrist zählt ein einziges Datum: der Tag, an dem der Erblasser oder Schenker den Kaufvertrag unterschrieben hat. Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei, egal wie hoch der Gewinn ist. Liegt er näher, entscheidet die Rechnung aus Erblasser-Anschaffungskosten, abgezogener AfA und Verkaufskosten über eine oft fünfstellige Summe, und ein zugekaufter Erbanteil hilft dabei nicht. Suchen Sie deshalb zuerst den alten Kaufvertrag heraus. Dieser Text ersetzt keine Steuerberatung. Wie der Verkauf abläuft, steht unter geerbtes Haus verkaufen.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• § 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte, § 22 EStG, § 32a EStG Einkommensteuertarif (Fassung ab Veranlagungszeitraum 2026) und § 7 EStG Absetzung für Abnutzung
• § 11d EStDV AfA bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern, § 3 und § 4 SolzG 1995
• § 1922 BGB, § 2032 BGB, § 45 AO und § 3 GrEStG
• BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22: kein anteiliger Grundstückserwerb beim Kauf eines Miterbenanteils und Az. IX R 14/22: Eigennutzung und dazugehörender Grund und Boden
• BFH, Urteil vom 11.03.2025, Az. IX R 17/24: teilentgeltliche Übertragung und BFH, Beschluss vom 18.06.2026, Az. IX B 24/26
• BFH, Urteil vom 14.11.2023, Az. IX R 13/23: Überlassung an die (Schwieger-)Mutter, Az. IX R 10/22: geschiedener Ehegatte und BFH, Urteil vom 14.02.2023, Az. IX R 11/21
• BFH, Urteil vom 24.05.2022, Az. IX R 28/21 (Überlassung an Kinder ohne Berücksichtigung nach § 32 EStG) und BFH, Urteil vom 27.06.2017, Az. IX R 37/16 (Zweit- und Ferienwohnungen)
• Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024, BGBl. 2024 I Nr. 108, Anhebung der Freigrenze in § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG auf 1.000 Euro