Schenkung Immobilie: Freibeträge, Steuersätze, Fristen

Das Wichtigste in Kürze

• Freibeträge: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel zu Lebzeiten ihrer Eltern, 20.000 Euro in den Steuerklassen II und III (§ 16 Abs. 1 ErbStG).
• Häufige Fehlangabe: Eltern und Großeltern haben bei einer Schenkung zu Lebzeiten nur 20.000 Euro frei. Die oft genannten 100.000 Euro gelten für sie ausschließlich bei Erwerben von Todes wegen (§ 15 Abs. 1 ErbStG).
• Zehnjahresfrist: Alle Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Die Frist läuft ab dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung (§ 14 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).
• Familienheim unter Ehegatten: vollständig steuerfrei. Das Gesetz nennt hier weder eine Wertgrenze noch eine Wohnflächengrenze noch eine anschließende Behaltensfrist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG).
• Anzeige: drei Monate nach Kenntnis, bei notariell beurkundeten Schenkungen entfällt die eigene Anzeige, weil der Notar unverzüglich meldet (§ 30 Abs. 3 ErbStG, § 8 ErbStDV).
• Grunderwerbsteuer: 0 Euro, Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind von der Besteuerung ausgenommen (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Schenkungsteuer fällt erst an, soweit der Wert der Immobilie den persönlichen Freibetrag übersteigt. Ein Kind erhält von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei, ein Ehegatte 500.000 Euro (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Auf den Rest greift in Steuerklasse I ein Steuersatz von 7 bis 30 Prozent, in den Steuerklassen II und III sind es 15 bis 50 Prozent. Der Freibetrag steht pro Schenker, pro Beschenktem und alle zehn Jahre erneut zur Verfügung.

Wie hoch ist der Freibetrag, wenn ich meine Immobilie verschenke?

Der Freibetrag hängt allein vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem ab, nicht vom Wert und nicht davon, ob Haus, Wohnung oder Grundstück übertragen wird.

Quelle: § 15 Abs. 1 und § 16 Abs. 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz in der geltenden Fassung, abgerufen am 5. August 2026 auf gesetze-im-internet.de.

Maßgeblich ist der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert, nicht der Kaufpreis, den Sie einmal gezahlt haben. Wie dieser Wert zustande kommt, steht in unserem Beitrag zur Immobilienbewertung bei einer Schenkung. Bevor Sie einschätzen können, ob der Freibetrag reicht, brauchen Sie eine belastbare Größenordnung für den Marktwert: dafür gibt es die kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts.

Welche Steuerklasse gilt bei einer Schenkung an Eltern, Geschwister oder Enkel?

Steuerklasse I umfasst bei einer Schenkung zu Lebzeiten nur Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder sowie deren Abkömmlinge. Eltern und Großeltern stehen im Gesetz ausdrücklich nur „bei Erwerben von Todes wegen“ in Steuerklasse I (§ 15 Abs. 1 ErbStG). Wer zu Lebzeiten eine Immobilie an die eigenen Eltern überträgt, löst deshalb Steuerklasse II aus: 20.000 Euro Freibetrag statt 100.000 Euro und ein Einstiegssatz von 15 statt 7 Prozent. Der nichteheliche Lebensgefährte fällt unter „alle übrigen Erwerber“ und damit in Steuerklasse III: 20.000 Euro Freibetrag und 30 Prozent ab dem ersten steuerpflichtigen Euro.

Wie viel Schenkungsteuer fällt auf eine Immobilie an?

Nach Abzug des Freibetrags wird der steuerpflichtige Erwerb auf volle 100 Euro nach unten abgerundet (§ 10 Abs. 1 Satz 6 ErbStG) und mit dem Satz der erreichten Wertstufe multipliziert.

Quelle: § 19 Abs. 1 und Abs. 3 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz in der geltenden Fassung, abgerufen am 5. August 2026 auf gesetze-im-internet.de.

Der Satz gilt für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht nur für den Teil oberhalb der Wertgrenze. Beispiel: Ein Vater schenkt seiner Tochter eine Eigentumswohnung, für die das Finanzamt einen Grundbesitzwert von 640.000 Euro festgestellt hat. Nach Abzug von 400.000 Euro bleiben 240.000 Euro steuerpflichtig, Wertstufe bis 300.000 Euro, 11 Prozent. Die Schenkungsteuer beträgt 26.400 Euro. Direkt oberhalb einer Wertgrenze dämpft der Härteausgleich den Tarifsprung, indem der Mehrbetrag nur aus der Hälfte des die Grenze übersteigenden Betrags erhoben wird (§ 19 Abs. 3 ErbStG).

Ist die Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, wird sie nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Grunderwerbsteuer kommt nicht hinzu, Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind von der Besteuerung ausgenommen (§ 3 Nr. 2 GrEStG); nur soweit die Schenkung unter einer Auflage steht, etwa einem vorbehaltenen Nießbrauch, greift Satz 2 der Vorschrift. Den Ablauf einer solchen Übertragung beschreibt der Beitrag zum Haus überschreiben.

Wie kann ich den Freibetrag alle zehn Jahre erneut nutzen?

Die Frist beginnt mit der Ausführung der Zuwendung, bei einer Immobilie also mit der Eigentumsverschaffung, nicht mit dem Datum der Beurkundung oder der Steuerfestsetzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Alle Erwerbe derselben Person aus zehn Jahren werden zusammengerechnet, indem dem letzten Erwerb die früheren mit ihrem damaligen Wert zugerechnet werden (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Die auf den Vorerwerb entfallende fiktive Steuer wird abgezogen, die Steuer für den letzten Erwerb ohne Zusammenrechnung darf dabei nicht unterschritten werden.

Was das kostet, zeigt die Abwandlung des Beispiels: Der Vater hatte der Tochter 2021 bereits 180.000 Euro in bar geschenkt, damals steuerfrei. Zusammengerechnet ergeben sich 820.000 Euro, abzüglich 400.000 Euro bleiben 420.000 Euro steuerpflichtig, Wertstufe bis 600.000 Euro, 15 Prozent. Die Steuer beträgt 63.000 Euro, anzurechnen ist nichts, weil der Vorerwerb unter dem Freibetrag lag. Die alte Barschenkung kostet die Tochter also 36.600 Euro zusätzlich. Fünf Jahre später wäre dieselbe Übertragung wieder mit 26.400 Euro veranlagt worden.

Die Steuer für jeden weiteren Erwerb ist auf 50 Prozent dieses Erwerbs gedeckelt (§ 14 Abs. 3 ErbStG). Neben der zeitlichen Staffelung wirkt die personelle: Der Freibetrag gilt pro Schenker und pro Beschenktem. Gehört die Wohnung aus dem Beispiel Vater und Mutter je zur Hälfte und überträgt jeder seinen Anteil, erhält die Tochter zweimal 320.000 Euro und hat zweimal 400.000 Euro frei. Die Schenkungsteuer sinkt von 26.400 Euro auf null. Ob eine gestaffelte Übertragung in Ihrem Fall sinnvoll ist, gehört vor die Beurkundung und in die Hand eines Steuerberaters.

Wann ist die Schenkung des Familienheims an den Ehepartner steuerfrei?

Verschafft ein Ehegatte dem anderen Eigentum oder Miteigentum an einem bebauten Grundstück, in dem eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, ist die Zuwendung steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Die Regel gilt für eingetragene Lebenspartner entsprechend. Für Kinder und für nichteheliche Lebensgefährten gibt es zu Lebzeiten keine Familienheim-Befreiung.

Quellen: § 13 Abs. 1 Nr. 4a, 4b und 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz in der geltenden Fassung, abgerufen am 5. August 2026 auf gesetze-im-internet.de.

Überträgt der Ehemann seiner Frau die Hälfte des gemeinsam bewohnten Hauses mit einem Grundbesitzwert von 640.000 Euro, bleibt ihre Bereicherung von 320.000 Euro steuerfrei, und die 500.000 Euro persönlicher Freibetrag stehen unangetastet für weitere Zuwendungen bereit. Der Bundesfinanzhof hat 2025 klargestellt, dass auch der Erwerb von Gesamthandseigentum an einem Familienheim unter die Befreiung fällt, etwa bei Einbringung in eine gemeinsame GbR (Urteil vom 04.06.2025, II R 18/23). Welche Bindungen im Erbfall gelten, steht in unserem Beitrag zur Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Muss ich die Schenkung dem Finanzamt melden?

Jeder steuerpflichtige Erwerb ist binnen drei Monaten nach Kenntnis schriftlich anzuzeigen, und zwar nicht nur vom Beschenkten, sondern auch vom Schenker (§ 30 Abs. 1 und 2 ErbStG). Bei einer Immobilienschenkung greift jedoch die Ausnahme in Absatz 3 Satz 2: Ist die Schenkung notariell beurkundet, entfällt die eigene Anzeige. Der Notar übersendet dem Finanzamt unverzüglich eine beglaubigte Abschrift der Urkunde (§ 8 ErbStDV).

Relevant bleibt die Drei-Monats-Frist damit für Barschenkungen und andere nicht beurkundete Zuwendungen, also für die Vorerwerbe der Zehnjahresrechnung. Wer sie verschweigt, gewinnt nichts: Die Festsetzungsfrist beginnt erst mit Ablauf des Jahres, in dem der Schenker gestorben ist oder das Finanzamt Kenntnis erlangt (§ 170 Abs. 5 Nr. 2 AO). Eine nicht angezeigte Schenkung verjährt praktisch nicht, leichtfertige Steuerverkürzung kostet bis zu 50.000 Euro Geldbuße (§ 378 Abs. 2 AO).

Häufige Fragen

Wer zahlt die Schenkungsteuer, der Schenker oder der Beschenkte?

Steuerschuldner ist der Erwerber, bei einer Schenkung daneben auch der Schenker (§ 20 Abs. 1 ErbStG). Das Finanzamt kann sich also an beide halten. In der Praxis setzt es die Steuer gegenüber dem Beschenkten fest.

Kann der Schenker die Schenkungsteuer für den Beschenkten übernehmen?

Ja. Übernimmt der Schenker die Steuer, gilt als Erwerb der Betrag, der sich bei Zusammenrechnung der Zuwendung mit der daraus errechneten Steuer ergibt (§ 10 Abs. 2 ErbStG). Die übernommene Steuer erhöht damit die Bemessungsgrundlage.

Muss ich eine Steuererklärung abgeben, wenn keine Steuer anfällt?

Nicht von sich aus. Das Finanzamt kann von jedem Beteiligten eine Erklärung verlangen, unabhängig davon, ob er selbst steuerpflichtig ist; die gesetzte Frist muss mindestens einen Monat betragen (§ 31 Abs. 1 ErbStG). Nach der Notarmeldung fordern die Ämter bei Immobilien häufig eine Erklärung an, auch wenn der Freibetrag reicht.

Ab welchem Betrag setzt das Finanzamt Schenkungsteuer überhaupt fest?

Von der Festsetzung ist abzusehen, wenn die Steuer für den einzelnen Steuerfall 50 Euro nicht übersteigt (§ 22 ErbStG). Bei Immobilien greift die Grenze praktisch nie, sobald der Freibetrag überschritten ist.

Fällt Schenkungsteuer an, wenn ich unter Wert an mein Kind verkaufe?

Ja, auf den unentgeltlichen Teil. Als Schenkung unter Lebenden gilt jede freigebige Zuwendung, soweit der Bedachte auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Liegt der Kaufpreis unter dem festgestellten Grundbesitzwert, behandelt das Finanzamt die Differenz als Schenkung. Wie groß diese Lücke ausfällt, lässt sich vorab mit einer kostenlosen Ersteinschätzung des Marktwerts abschätzen, die den amtlichen Wertfeststellungsbescheid aber nicht ersetzt.

Fazit

Ob eine Immobilienschenkung Steuer auslöst, entscheidet sich an drei Größen: dem Verwandtschaftsverhältnis, dem festgestellten Grundbesitzwert und den Zuwendungen der letzten zehn Jahre. Zwei davon kennen Sie sofort, die dritte nicht. Erst mit einer realistischen Wertgröße lässt sich beurteilen, ob 400.000 oder 500.000 Euro Freibetrag reichen oder ob eine Aufteilung auf mehrere Schenker sinnvoll ist. Die verbindliche Gestaltung gehört danach zu Steuerberater und Notar, weitere Beiträge finden Sie im Bereich Erbe und Schenkung. Als erster Schritt genügt eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts.

Quellen

• § 16 ErbStG Freibeträge, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 15 ErbStG Steuerklassen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 19 ErbStG Steuersätze und Härteausgleich, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 14 ErbStG Berücksichtigung früherer Erwerbe, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 13 ErbStG Steuerbefreiungen, Familienheim und § 13d ErbStG vermietete Grundstücke, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 30 ErbStG Anzeige des Erwerbs, § 34 ErbStG Anzeigepflicht der Notare und § 8 ErbStDV, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 3 GrEStG Ausnahmen von der Besteuerung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 170 AO Beginn der Festsetzungsfrist und § 378 AO Leichtfertige Steuerverkürzung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 04.06.2025, II R 18/23, Familienheim in der Ehegatten-GbR, bundesfinanzhof.de, abgerufen im August 2026