Immobilienbewertung bei Schenkung: Wert und Nießbrauchabzug

Das Wichtigste in Kürze

• 36,6 Prozent weniger Bemessungsgrundlage: Im Rechenbeispiel unten mindert ein lebenslanger Nießbrauch den Grundbesitzwert von 640.000 Euro um 234.454,20 Euro. Die Bereicherung sinkt damit auf 405.545,80 Euro.
• Vervielfältiger 10,561 für einen 68-jährigen Mann: Die Werte gelten für Stichtage ab 1. Januar 2026 und stammen aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 auf Basis der Sterbetafel 2022/2024.
• Kappung bei Grundbesitzwert geteilt durch 18,6: Mehr Jahreswert als rund 5,376 Prozent des Steuerwerts lässt § 16 BewG pro Jahr nicht zu.
• Gleicher Bewertungsapparat wie im Erbfall: § 12 Abs. 3 ErbStG verweist auch für Schenkungen auf den gesondert festgestellten Grundbesitzwert. Frei wählbar ist nur der Stichtag.
• Doppelter Abzug ist gesperrt: Preist ein Gutachten nach § 198 BewG die Belastung schon ein, verbietet § 10 Abs. 6b ErbStG den zusätzlichen Abzug des Kapitalwerts.

Für die Schenkungsteuer zählt nicht der Marktpreis, sondern der gesondert festgestellte Grundbesitzwert nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG. Das Finanzamt ermittelt ihn typisiert, nach einem Verfahren, das die Grundstücksart vorgibt. Behalten Sie sich einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vor, wird dessen Kapitalwert davon abgezogen, gerechnet als Jahreswert mal Vervielfältiger.

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert einer geschenkten Immobilie?

Das Belegenheitsfinanzamt stellt den Grundbesitzwert gesondert fest, unabhängig vom Schenkungsteuerbescheid. Welches Verfahren gilt, wählt niemand: § 182 BewG ordnet es der Grundstücksart zu. Grundlage sind die Daten der Gutachterausschüsse, die nach § 177 Abs. 2 und 3 BewG modellkonform abgeleitet sein müssen und höchstens drei Jahre alt sein dürfen.

Quellen: §§ 182 bis 191 BewG, § 188 BewG für die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Das Finanzamt sieht die Immobilie dabei nicht. Es rechnet mit Ihren Angaben aus der Feststellungserklärung, für die § 153 Abs. 1 BewG mindestens einen Monat Frist vorsieht, mit dem Bodenrichtwert und mit den Daten des Gutachterausschusses.

Warum gilt bei der Schenkung derselbe Bewertungsapparat wie im Erbfall?

Weil § 12 Abs. 3 ErbStG für beide Erwerbsarten auf dieselbe Norm verweist. Ein eigenes Schenkungs-Bewertungsrecht gibt es nicht: Der Wert entsteht nach denselben §§ 176 bis 198 BewG, mit denen auch die Immobilienbewertung im Erbfall läuft.

Der Unterschied liegt im Stichtag. Im Erbfall ist er der Todestag. Bei Schenkungen unter Lebenden entsteht die Steuer nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG mit der Ausführung der Zuwendung, und § 11 ErbStG macht genau diesen Zeitpunkt zum Bewertungsstichtag. Freibeträge, Zehnjahresfrist und die Anzeigepflichten nach §§ 30 und 34 ErbStG behandelt der Artikel zur Schenkung einer Immobilie.

Wie stark mindert ein vorbehaltener Nießbrauch den steuerlichen Wert?

Um den Kapitalwert des Rechts, also um Jahreswert mal Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG. Die frühere Abzugssperre des § 25 ErbStG, die nur eine Stundung zuließ, ist weggefallen: Der Kapitalwert mindert heute unmittelbar die Bereicherung.

Quelle: BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, GZ IV D 4 - S 3104/00002/013/003, Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG, berechnet nach der am 22. Juli 2025 veröffentlichten Allgemeinen Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes. Stand: August 2026.

Die Tabelle wird jährlich neu bekanntgegeben, Vervielfältiger ohne Jahresangabe sind wertlos. Ist das Recht befristet, gilt die Anlage 9a zum BewG: 4,388 bei fünf Jahren, 7,745 bei zehn, 12,279 bei zwanzig und 14,933 bei dreißig Jahren. Nutzungen von unbestimmter Dauer setzt § 13 Abs. 2 BewG mit dem 9,3fachen an, immerwährende mit dem 18,6fachen des Jahreswerts. Die zivilrechtliche Seite behandelt der Artikel zum Nießbrauch an einer Immobilie.

Wie berechne ich den Kapitalwert Schritt für Schritt?

Ein Vater, 68 Jahre alt, überträgt am 15. September 2026 sein Einfamilienhaus auf die Tochter und behält sich einen lebenslangen Nießbrauch vor.

1. Grundbesitzwert. Feststellung im Vergleichswertverfahren: 640.000 Euro. Der Nießbrauch bleibt außer Ansatz, weil privatrechtliche Belastungen nach § 177 Abs. 4 BewG im typisierten Verfahren nicht berücksichtigt werden.
2. Jahreswert. Die ortsübliche Nettokaltmiete beträgt 1.850 Euro monatlich, der Jahreswert also 22.200 Euro (§ 15 Abs. 2 BewG).
3. Kappungsprüfung. 640.000 Euro geteilt durch 18,6 ergeben 34.408,60 Euro, der Jahreswert liegt darunter. § 16 BewG greift nicht.
4. Vervielfältiger. Für einen 68-jährigen Mann: 10,561.
5. Kapitalwert. 22.200 Euro mal 10,561 = 234.454,20 Euro.
6. Bereicherung. 640.000 Euro minus 234.454,20 Euro = 405.545,80 Euro. Davon geht der Freibetrag der Tochter von 400.000 Euro ab (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Den steuerpflichtigen Erwerb rundet § 10 Abs. 1 Satz 6 ErbStG auf volle 100 Euro ab, hier auf 5.500 Euro.

Behält sich der Vater stattdessen nur ein Wohnungsrecht an der Erdgeschosswohnung mit 60 Quadratmetern vor, ortsübliche Miete 12,50 Euro je Quadratmeter, beträgt der Jahreswert 9.000 Euro. Der Kapitalwert sinkt auf 95.049 Euro, die Bereicherung steigt auf 544.951 Euro. Gleiches Alter, gleicher Vervielfältiger, aber nur rund 40 Prozent des Abzugs.

Der Hebel liegt damit auf der ersten Zeile der Rechnung. Wer Miete und Wert des Objekts nicht einschätzen kann, holt vor dem Notartermin eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts ein: kein Ersatz für ein Gutachten, aber ein Test, ob die Größenordnung zur Feststellung des Finanzamts passt.

Was ist der Jahreswert und wann kappt ihn § 16 BewG?

Der Jahreswert ist der jährliche wirtschaftliche Vorteil aus dem Recht, beim Nießbrauch der erzielbare Reinertrag, also die Jahresnettokaltmiete abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher trägt. Schwanken die Beträge, zählt der voraussichtliche Jahresdurchschnitt (§ 15 Abs. 3 BewG). Beim Wohnungsrecht zählt nur die ortsübliche Miete der überlassenen Fläche (§ 15 Abs. 2 BewG).

§ 16 BewG begrenzt den Jahreswert auf den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6, also auf rund 5,376 Prozent des Steuerwerts pro Jahr. Die Kappung greift bei hoher Mietrendite und niedrigem festgestelltem Wert. Sie wirkt auch nachträglich: Senkt ein Gutachten den Grundbesitzwert, sinkt die Kappungsgrenze mit.

Wann lohnt sich ein eigenes Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG?

Wenn die erwartete Wertdifferenz mal Ihrem Grenzsteuersatz die Gutachtenkosten übersteigt. § 198 BewG lässt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen zu. Kostenlos ist der zweite Weg: Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis über dasselbe Grundstück genügt, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag entstand und sich die Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG).

Zwei Nebenwirkungen werden übersehen. Erstens senkt ein niedrigerer Wert die Kappungsgrenze und damit womöglich den Nießbrauchsabzug: Bei einem nachgewiesenen Wert von 380.000 Euro wären es im Beispielfall 20.430,11 Euro Jahreswert statt 22.200 Euro, der Kapitalwert sänke auf 215.762,39 Euro. Zweitens sperrt § 10 Abs. 6b ErbStG den Abzug, wenn das Gutachten das Grundstück bereits als belastet bewertet. Der Auftrag muss deshalb den unbelasteten Wert umfassen.

Ein bloßes Bestreiten reicht nicht: Nach dem BFH-Urteil vom 11. März 2026, II R 6/23 dürfen Finanzgerichte Vergleichspreise des Gutachterausschusses ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen. Was ein Gutachten kostet, behandelt der Beitrag zu den Kosten eines Immobiliengutachters.

Wie steuere ich den Bewertungsstichtag bei einer geplanten Schenkung?

Über den Zeitpunkt der Ausführung, nicht über den Tag der Beurkundung. Zahlt das Kind etwas oder übernimmt es Schulden, ist die gemischte Schenkung nach dem BFH-Urteil vom 21. August 2024, II R 11/21 erst mit der vertraglich vorgesehenen Kaufpreiszahlung ausgeführt, wenn die Parteien den Vollzug bis zum Zahlungsnachweis gehemmt haben. Steuerbar ist nur der unentgeltliche Teil (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

Drei Größen bewegen sich mit dem Stichtag: der Grundbesitzwert, die jährlich neue Tabelle und das Lebensalter des Berechtigten, dessen Vervielfältiger bei einem Mann von 12,798 mit 60 auf 6,509 mit 80 Jahren fällt. Zehn Jahre Warten kosten also einen erheblichen Teil des Abzugsvolumens. Ein festgestellter Grundbesitzwert ist nach § 151 Abs. 3 BewG innerhalb eines Jahres unverändert zugrunde zu legen, solange sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.

Häufige Fragen

Was passiert steuerlich, wenn der Nießbraucher kurz nach der Schenkung stirbt?

Auf Antrag wird die Steuer nach der wirklichen Dauer berichtigt (§ 14 Abs. 2 BewG), aber nur innerhalb einer Altersstaffel: bis 30 Jahre nach höchstens zehn Jahren, zwischen 60 und 65 Jahren nach höchstens sieben, zwischen 65 und 70 Jahren nach höchstens sechs, über 90 Jahren nach höchstens einem Jahr. Stirbt der Berechtigte später, bleibt es beim Tabellenwert.

Kann ich den Nießbrauch zusätzlich abziehen, wenn mein Gutachten die Belastung schon berücksichtigt hat?

Nein. § 10 Abs. 6b ErbStG schließt den Abzug aus, wenn sich die grundstücksbezogene Belastung bereits bei der Ermittlung des gemeinen Werts ausgewirkt hat. Der Auftrag an den Sachverständigen muss deshalb den Wert des unbelasteten Grundstücks umfassen, sonst zahlen Sie für das Gutachten und verlieren zugleich den größeren Abzugsposten nach §§ 14 bis 16 BewG.

Welches Alter zählt, wenn sich beide Elternteile gemeinsam den Nießbrauch vorbehalten?

Endet das Recht erst mit dem Tod des zuletzt Sterbenden, ist nach § 14 Abs. 3 BewG der höchste Vervielfältiger maßgebend, in aller Regel der des jüngeren Elternteils oder der Mutter. Erlischt es schon mit dem Erstversterbenden, gilt der niedrigste. Die Formulierung im Vertrag entscheidet also über die Höhe des Abzugs.

Ist der Zinssatz von 5,5 Prozent bei der Bewertung von Nutzungsrechten noch zulässig?

Ja. Nach dem BFH-Urteil vom 14. Januar 2026, II R 35/23 verstößt der feste Zinssatz des § 14 Abs. 1 Satz 3 BewG nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Auch ein Gegenbeweis nach § 14 Abs. 4 BewG lässt sich nicht auf einen anderen Zinssatz, eine andere Lebensdauer oder eine andere als die mittelschüssige Zahlungsweise stützen.

Muss ich die Feststellungserklärung für den Grundbesitzwert selbst abgeben?

Ja, sobald das Finanzamt sie anfordert. Die Frist beträgt mindestens einen Monat (§ 153 Abs. 1 BewG), die Erklärung geht elektronisch nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz ein. Der Notar zeigt die Beurkundung zwar nach § 34 Abs. 2 Nr. 3 ErbStG an, sie ersetzt die Feststellungserklärung aber nicht.

Fazit

Die Bewertung bei einer Schenkung folgt demselben typisierten Apparat wie im Erbfall, gibt Ihnen aber zwei Stellschrauben: den Stichtag und die Ausgestaltung des vorbehaltenen Rechts. Ob Nießbrauch oder Wohnungsrecht, lebenslang oder befristet, ein oder zwei Berechtigte, all das verschiebt den Abzug um sechsstellige Beträge. Vor dem Notartermin brauchen Sie deshalb belastbare Zahlen für Wert und ortsübliche Miete. Den ersten Anhaltspunkt liefert eine kostenlose Ersteinschätzung, weitere Bewertungsfragen sortiert unser Ratgeber zur Immobilienbewertung. Die Vertragsgestaltung gehört danach zu einem Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht, denn dieser Text ist allgemeine Information und keine Beratung im Einzelfall.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• BMF-Schreiben vom 21.10.2025, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 (GZ IV D 4 - S 3104/00002/013/003)
• § 14 BewG, Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen
• § 16 BewG, Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen
• § 182 BewG, Bewertung der bebauten Grundstücke
• § 198 BewG, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• § 10 ErbStG, Steuerpflichtiger Erwerb inklusive Abs. 6b
• § 12 ErbStG, Bewertung
• § 30 ErbStG, Anzeige des Erwerbs
• § 34 ErbStG, Anzeigepflicht der Gerichte, Behörden, Beamten und Notare
• BFH, Urteil vom 14.01.2026 - II R 35/23, Verfassungsmäßigkeit des Zinssatzes von 5,5 Prozent
• BFH, Urteil vom 11.03.2026 - II R 6/23, Kontrolle der Gutachterausschuss-Feststellungen