Beleihungswert: Was die Bank des Käufers wirklich rechnet

Das Wichtigste in Kürze

• Mindestens 10 Prozent im Vergleichs- und im Sachwertverfahren: „Von dem so ermittelten Ausgangswert ist ein Sicherheitsabschlag in Höhe von mindestens 10 Prozent in Abzug zu bringen“ (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BelWertV).
• Obergrenze statt Formel: Der Beleihungswert darf einen „nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen“ (§ 16 Abs. 2 Satz 3 PfandBG). Einen Prozentabstand nennt keine Norm.
• Nicht jede Bank rechnet nach BelWertV: Ihr § 1 bindet allein Beleihungswerte nach § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG. Die BaFin-Liste nach § 2 Abs. 6 PfandBG führt zum 30.06.2026 genau 83 Institute mit Pfandbrieferlaubnis.
• 60 Prozent betreffen die Deckung: § 14 PfandBG regelt, welcher Teil einer Hypothek in die Deckungsmasse für Hypothekenpfandbriefe darf, nicht wie viel eine Bank verleihen darf.
• 5,5 Prozent Mindestkapitalisierungszinssatz: wohnwirtschaftlich seit dem 1. Januar 2024, gewerblich 6,5 Prozent (BaFin-Bekanntgabe zu § 12 Abs. 4 BelWertV).

Der Beleihungswert ist der über die gesamte Kreditlaufzeit haltbare Wert einer Immobilie, nicht ihr heutiger Preis. Nach oben deckelt ihn der Marktwert. Darunter liegt er, weil die Verordnung im Vergleichs- und im Sachwertverfahren mindestens 10 Prozent Sicherheitsabschlag erzwingt, nicht weil ein Gesetz einen Prozentabstand vorschreibt.

Jede Tabellenzeile ist eine Untergrenze oder ein Deckel, kein Richtwert:

Quellen: BelWertV vom 12. Mai 2006, zuletzt geändert durch die Verordnung vom 4. Oktober 2022, und BaFin, Mindestkapitalisierungszinssätze, abgerufen im August 2026.

Was ist der Beleihungswert einer Immobilie genau?

Er ist der über die Kreditlaufzeit haltbare Wert, nicht der heutige Preis. § 3 Abs. 1 BelWertV definiert ihn als den Wert, der „unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“. Abs. 2 verlangt eine langfristige Betrachtung der Marktgegebenheiten und die Benennung des betrachteten Zeitraums. § 16 Abs. 2 PfandBG zieht dazu Grenzen: Satz 1 „darf den Wert nicht überschreiten“, Satz 2 verbietet spekulative Elemente, Satz 3 deckelt auf den Marktwert. Die übrigen Wertbegriffe sortiert der Vergleich von Verkehrswert und Marktwert, die Ermittlung des Verkehrswerts ein eigener Beitrag.

Für wen gilt die BelWertV, und für wen gilt sie nicht?

Nur für Pfandbriefbanken. § 1 BelWertV lautet: „Bei der Ermittlung der Beleihungswerte nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes und bei der Erhebung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.“ Adressat ist das Kreditinstitut, dessen Geschäftsbetrieb nach § 1 Abs. 1 PfandBG das Pfandbriefgeschäft umfasst; die BaFin-Liste nach § 2 Abs. 6 PfandBG zählt zum 30.06.2026 genau 83 Institute. Ein allgemeiner Bewertungsmaßstab für jede Bank ist die Verordnung nicht. Sie strahlt aber aus: § 21 Abs. 3 Nr. 1 KWG definiert den Realkredit über die Erfordernisse der §§ 14 und 16 Abs. 1 und 2 PfandBG. Fehlt ein solcher Verweis, gelten die internen Verfahren des Instituts.

Wie viel Prozent des Marktwerts beträgt der Beleihungswert?

Das steht in keiner Norm: Weder Pfandbriefgesetz noch BelWertV nennen einen Prozentabstand, und der oft zitierte Korridor von 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert hat keine Rechtsgrundlage. Fixiert sind nur der Marktwertdeckel nach oben und die Mindestabschläge nach unten, beim Vergleichs- und beim Sachwertverfahren also mindestens 10 Prozent. Der Abstand wächst mit jedem weiteren Abzug: zusätzlicher Abschlag vom Sachwert (§ 4 Abs. 2 Satz 4 BelWertV), Instandhaltungsrückstau, Baumängel und Bauschäden „als gesonderter Abschlag vom Beleihungswert“ (Abs. 3), Verzicht auf die Innenbesichtigung. Bei vermieteten Objekten deckelt zusätzlich die Kapitalisierung: Bei 5,5 Prozent und maximal 80 Jahren Nutzungsdauer (Anlage 2 BelWertV) ergibt § 12 Abs. 1 Satz 2 BelWertV höchstens den Vervielfältiger 17,9 (Eigenrechnung), angesetzt am Reinertrag, nicht als Kaufpreisfaktor auf die Jahresmiete.

Wie ermittelt die Bank den Beleihungswert konkret?

Über zwei getrennt ermittelte Verfahrenswerte. § 4 Abs. 1 BelWertV verlangt Ertragswert und Sachwert getrennt, wobei bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungs- und Teileigentum der Vergleichswert an die Stelle des Sachwerts treten darf; maßgeblich ist „regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf“. Im typischen Verkaufsfall greift die Ausnahme des Abs. 2: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungseigentum kann die Ertragswertermittlung entfallen, wenn das Objekt „zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet“ ist und dauerhaft dafür nachgefragt wird; beim Einfamilienhaus setzt der Vergleichswert „aktuelle Vergleichspreise von mindestens fünf Objekten“ voraus. Gutachten und Besichtigung sind der Regelfall (§ 5 Abs. 1 BelWertV), doch § 24 Abs. 1 lässt eine vereinfachte Wertermittlung zu, wenn Darlehensbetrag und Vorlasten zusammen 600.000 Euro nicht übersteigen. Bezugsgröße ist das Darlehen, nicht der Kaufpreis.

Was ist der Beleihungsauslauf, und wo stehen die 60 und 80 Prozent?

„Beleihungsauslauf“ ist ein Branchenbegriff, kein Gesetzesbegriff. Das KWG spricht in § 48u Abs. 2 Nr. 1 von der „Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation“, dem Quotienten aus dem gesamten Fremdkapitalvolumen einer Immobilienfinanzierung und dem Marktwert zum Zeitpunkt der Darlehensvergabe. Bezugsgröße ist dort der Marktwert, bei den Schwellenwerten des Abs. 3 dagegen der Beleihungswert. Prüfen Sie bei jeder Prozentangabe, worauf sie sich bezieht.

Quellen: PfandBG, KWG und BelWertV, abgerufen im August 2026.

§ 48u KWG ist eine Befugnisnorm: Die BaFin kann solche Beschränkungen per Allgemeinverfügung festlegen, eine dauerhaft geltende Auslaufobergrenze steht dort nicht. Zinsaufschläge je Auslaufband nennen wir nicht, dafür fehlt eine Primärquelle; zum Zinsniveau siehe die Zinsentwicklung.

Warum rechnet die Bank des Käufers anders als Ihr Makler?

Drei Regeln zwingen sie zur Distanz. Erstens die Unabhängigkeit: § 16 Abs. 1 PfandBG verlangt einen „von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter“, und § 7 Abs. 1 BelWertV verschärft das auf Unabhängigkeit auch „von Objektvermittlung, -verkauf und -vermietung“. Zweitens die Quellensperre: „Gutachten, die vom Darlehensnehmer vorgelegt oder in Auftrag gegeben worden sind, dürfen nicht zugrunde gelegt werden“ (§ 5 Abs. 2 Satz 3 BelWertV). Ein privat beauftragtes Wertgutachten ersetzt die Bankbewertung also nicht. Drittens die Kreditwürdigkeitsprüfung: Sie darf sich nach § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB „nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt“.

Was bedeutet ein niedriger Beleihungswert für Ihre Preisverhandlung?

Ein Kaufpreis über dem Beleihungswert ist nicht unfinanzierbar: Die Bank darf mehr ausreichen, nur lässt sich der übersteigende Teil nicht über Hypothekenpfandbriefe refinanzieren. Der Abstand entsteht selbst dann, wenn die Bank Ihren Kaufpreis als Marktwert akzeptiert, weil § 19 Abs. 1 Satz 2 BelWertV im Vergleichswertverfahren mindestens 10 Prozent abzieht. Wer vorträgt, die Bank halte das Haus für weniger wert, vergleicht zwei Wertbegriffe und nicht zwei Preise. Käufer mit viel Eigenkapital sind planungssicherer, weil ihr Darlehen tiefer in den Bändern der Tabelle oben liegt. Ein vermietetes Objekt bewertet die Bank schlechter: § 4 Abs. 2 Satz 2 BelWertV verlangt, die Wertminderung aus der Vermietung „nachvollziehbar zu ermitteln und vom Beleihungswert abzuziehen“. Argumente für den Preisrahmen sammelt der Beitrag zur Preisverhandlung, einen eigenen Ausgangspunkt die kostenlose Ersteinschätzung.

Rechenbeispiel: Wie groß wird die Eigenkapitallücke des Käufers?

Alle Objekt- und Kaufnebenkostenzahlen sind Beispielannahmen, die Prozentsätze stammen aus dem Gesetz, ihre Verknüpfung ist eine Eigenrechnung von Home Market Pilot. Sie verkaufen ein eigennutzungsgeeignetes Einfamilienhaus für 480.000 Euro, der Käufer bringt 70.000 Euro Eigenkapital mit, die Kaufnebenkosten betragen 48.000 Euro.

Eigenrechnung von Home Market Pilot, Normen abgerufen im August 2026.

Die 48.000 Euro Abstand zwischen Kaufpreis und Beleihungswert sind kein Beleg für einen zu hohen Preis, sondern die gesetzliche Vorsichtsmarge. Was den Verkauf gefährdet, ist das Eigenkapital: Für die 80-Prozent-Marke bräuchte der Käufer 182.400 Euro, für die 60-Prozent-Marke 268.800 Euro. Er hat 70.000 Euro. Deshalb wiegt die Finanzierungsbestätigung schwerer als jede Methodendiskussion.

Häufige Fragen

Wird der Beleihungswert nach der Kreditvergabe noch einmal überprüft?

Ja, nach § 26 Abs. 1 BelWertV ist er „längstens jährlich zu überwachen“, bei einem regionalen Preisrückgang, der die Sicherheit der Beleihung gefährdet, auch anlassbezogen. Außerhalb eigengenutzter Wohnimmobilien löst ein Leistungsrückstand von mindestens 90 Tagen eine Überprüfung aus.

Ist der Beleihungswert dasselbe wie die Beleihungsgrenze?

Nein. Der Beleihungswert ist die ermittelte Wertzahl, die Beleihungsgrenze des § 14 PfandBG bestimmt nur, welcher Teil einer Hypothek in die Deckungsmasse darf, nämlich die ersten 60 Prozent. Eine Bank darf mehr ausreichen; der übersteigende Teil lässt sich dann nicht über Hypothekenpfandbriefe refinanzieren.

Darf der Gutachter den Beleihungswert selbst festsetzen?

Nein, § 7 Abs. 1 Satz 3 BelWertV ist eindeutig: „Der Gutachter darf auch nicht den Beleihungswert festsetzen oder den Kredit bearbeiten.“ Wertermittlung und Festsetzung liegen in zwei getrennten Händen, bei der vereinfachten Wertermittlung ebenso (§ 24 Abs. 2 Satz 2 BelWertV).

Kann ich als Eigentümer den Beleihungswert beeinflussen?

Nur über die Datengrundlage. Nach § 5 Abs. 3 und 4 BelWertV muss das Gutachten zu Objekt- und Standortqualität, Verwertbarkeit und Vermietbarkeit Stellung nehmen und alle Lasten nennen; geprüfte Unterlagen zu Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungen verhindern vorsorgliche Abschläge. Einsehen können Sie den Wert in aller Regel nicht.

Was passiert, wenn die Finanzierung des Käufers scheitert?

Ein Grundstückskaufvertrag bedarf nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung; mit ihr bindet er beide Seiten, unabhängig von der Bankzusage. Die Bundesnotarkammer nennt für die Kaufpreisfälligkeit Genehmigungen, Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen und das gemeindliche Vorkaufsrecht; eine gesicherte Käuferfinanzierung gehört nicht dazu. Ein Finanzierungsvorbehalt entsteht nur, wenn er ausdrücklich vereinbart wird. Lassen Sie sich die Bestätigung vor dem Notartermin zeigen und den Vertrag von Ihrer Notarin oder Ihrem Notar prüfen.

Fazit

Der Beleihungswert beantwortet eine andere Frage als Ihr Verkaufspreis: nicht, was heute erzielbar ist, sondern was über die Kreditlaufzeit haltbar bleibt. Nach oben deckelt ihn der Marktwert, nach unten drücken ihn die Mindestabschläge der BelWertV. Ein Abstand zum Kaufpreis ist damit der Normalfall und kein Preisargument des Käufers. Entscheidend ist, wie viel Eigenkapital er mitbringt. Weitere Wertfragen bündelt unser Ratgeber zur Immobilienbewertung, Ihren Ausgangswert liefert die kostenlose Ersteinschätzung.

Quellen

• PfandBG § 16: Wertermittlung, unabhängiger Gutachter, Marktwertdeckel und Verbot spekulativer Elemente, abgerufen im August 2026
• PfandBG § 14: Beleihungsgrenze und die ersten 60 Prozent für die Deckung, abgerufen im August 2026
• PfandBG § 1: Begriff der Pfandbriefbank und des Pfandbriefgeschäfts, abgerufen im August 2026
• BelWertV § 1: Anwendungsbereich, ausschließlich Beleihungswerte nach § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG, abgerufen im August 2026
• BelWertV § 3: Definition des Beleihungswerts und langfristige Betrachtung, abgerufen im August 2026
• BelWertV § 4: Verfahren, Ertragswert als Maßstab, Eigennutzungsausnahme, fünf Vergleichspreise, abgerufen im August 2026
• BelWertV §§ 5 und 7: Gutachten- und Besichtigungspflicht, Unabhängigkeit des Gutachters, abgerufen im August 2026
• BelWertV §§ 10, 11 und 12: Mietansatz, Bewirtschaftungskosten, Vervielfältiger und Kapitalisierungszinssatz, abgerufen im August 2026
• BelWertV §§ 16 und 19: Sicherheitsabschläge im Sachwert- und im Vergleichswertverfahren, abgerufen im August 2026
• BelWertV §§ 24 und 26: Kleindarlehensgrenze, Besichtigungsverzicht, jährliche Überwachung, abgerufen im August 2026
• BelWertV Anlage 2: Maximalsätze der Nutzungsdauer, abgerufen im August 2026
• KWG §§ 18, 21 und 48u: Offenlegung, Realkredit, Schwellenwerte am Beleihungswert, abgerufen im August 2026
• BGB §§ 311b und 505b: Beurkundungspflicht und Kreditwürdigkeitsprüfung, abgerufen im August 2026
• BaFin: Bekanntgabe der Mindestkapitalisierungszinssätze nach § 12 Abs. 4 BelWertV, abgerufen im August 2026
• BaFin: Liste nach § 2 Absatz 6 PfandBG der Institute, die das Pfandbriefgeschäft betreiben dürfen, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer: Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienkauf, abgerufen im August 2026