Immobilienbewertung im Erbfall: so rechnet das Finanzamt

Das Wichtigste in Kürze

• 14.850 Euro Steuerunterschied: Im Rechenbeispiel unten setzt das Finanzamt 640.000 Euro an, das Gutachten weist 505.000 Euro nach. Die Erbschaftsteuer sinkt von 29.150 Euro auf 14.300 Euro, nach Abzug der Gutachtenkosten bleiben 11.875 Euro Nettovorteil.
• Rund 27.000 Euro Break-even: Bei einem Grenzsteuersatz von 11 Prozent trägt sich ein Gutachten für 2.975 Euro brutto erst ab dieser nachgewiesenen Wertdifferenz. Bei 15 Prozent sinkt die Schwelle auf rund 19.800 Euro.
• Stichtag ist der Todestag: Nach § 11 ErbStG zählt der Zeitpunkt der Steuerentstehung, nicht der Erbschein und nicht die Erbauseinandersetzung.
• Ein Monat Einspruchsfrist: § 355 Abs. 1 AO ab Bekanntgabe, und der Bescheid gilt nach § 122 Abs. 2 AO am vierten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gegeben.
• Nur der Feststellungsbescheid ist angreifbar: Der Wert muss beim Lagefinanzamt angefochten werden, nicht im Erbschaftsteuerbescheid (§ 351 Abs. 2 AO).
• Zwei Wege für den Gegenbeweis: § 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren Werts durch ein Gutachten, das ab rund 2.000 Euro kostet, oder durch einen zeitnahen Kaufpreis innerhalb eines Jahres um den Todestag, der nichts extra kostet.

Für die Erbschaftsteuer ermittelt nicht der Markt den Wert, sondern das Finanzamt: Es rechnet nach den typisierenden Verfahren des Bewertungsgesetzes, ohne die Immobilie zu sehen. Weicht dieser Grundbesitzwert nach oben vom erzielbaren Preis ab, tragen Sie die Nachweislast. Nur ein Gutachten oder ein zeitnaher Kaufpreis nach § 198 BewG senkt ihn.

Warum setzt das Finanzamt bei einer geerbten Immobilie einen eigenen Wert an?

Weil am Todestag kein Preis existiert, den man ablesen könnte. § 177 Abs. 1 BewG verlangt dennoch den gemeinen Wert und verweist auf die Verfahren der §§ 179 und 182 bis 196 BewG. Der Wert entsteht aus Daten der Gutachterausschüsse, die nach § 177 Abs. 2 BewG längstens drei Jahre maßgeblich sind. Welches Verfahren gilt, darf niemand wählen: § 182 BewG ordnet es der Grundstücksart zu.

Quellen: §§ 179, 182, 183 und 188 Abs. 2 Bewertungsgesetz, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 4. August 2026. Die genannten Zinssätze gelten nur, soweit die Gutachterausschüsse keine geeigneten örtlichen Liegenschaftszinssätze bereitstellen.

Im Vergleichswertverfahren sind nach § 183 Abs. 1 BewG vorrangig die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise heranzuziehen. Wie die Verfahren rechnen, steht im Beitrag dazu, wie eine Immobilie bewertet wird.

Warum liegt der Wert des Finanzamts oft über dem erzielbaren Preis?

Weil er aus Durchschnitten entsteht. Stiftung Warentest beschreibt in der Analyse zur Wertermittlung durch das Finanzamt (Stand 18. Februar 2026), dass Finanzämter „in typisierenden Massenverfahren vom Schreibtisch aus“ bewerten und die Werte häufig zu hoch ausfallen. Eine belastbare Durchschnittsquote gibt es nicht.

Drei Gesetzesänderungen ab 2023 haben die Werte systematisch angehoben: Im Ertragswertverfahren fielen die pauschalen Bewirtschaftungskosten weg und die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze sanken, ein niedrigerer Zinssatz erhöht rechnerisch den Ertragswert. Im Sachwertverfahren kam der Regionalfaktor hinzu (§ 190 Abs. 5 BewG), und die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude stieg auf 80 Jahre (Anlage 22 BewG).

Für alte Häuser wirkt zusätzlich eine Untergrenze: Nach § 190 Abs. 6 Satz 5 BewG beträgt die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei 80 Jahren also 24 Jahre. Ein Haus von 1961 wird damit rechnerisch jünger behandelt, als es ist. Sanierungsstau, Feuchte im Keller und eine alte Ölheizung kommen in der Formel gar nicht vor. Den Bodenwert können Sie selbst plausibilisieren, die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind über BORIS-D kostenlos einsehbar.

Wie weise ich dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nach?

Über die Öffnungsklausel des § 198 BewG. Nach Absatz 1 ist der niedrigere Wert anzusetzen, wenn Sie nachweisen, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag unter dem nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelten Wert liegt. Maßstab ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, ermittelt nach der ImmoWertV.

Quellen: § 198 Bewertungsgesetz, gesetze-im-internet.de; Gebührenangaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, berlin.de; Kostenangabe für private Sachverständige Stiftung Warentest, test.de, Stand 18. Februar 2026.

Wichtig für die Auswahl: Ältere Ratgeber verlangen noch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (BFH, Urteil vom 5. Dezember 2019, II R 9/18). Seit dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vom 16. Juli 2021 nennt § 198 Abs. 2 BewG auch nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Aus demselben Urteil stammt die bis heute geltende Qualitätshürde: Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten „ohne weitere Beweiserhebung, insbesondere Einschaltung weiterer Sachverständiger, gefolgt werden kann“. Ein Gutachten ohne Innenbesichtigung fällt daran.

Der günstigste Weg ist der Verkauf selbst: § 198 Abs. 3 BewG akzeptiert den Kaufpreis für dasselbe Grundstück, wenn der Vertrag innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr geschlossen wurde und die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind. Der Verkauf unter Verwandten zum Freundschaftspreis zählt nicht. Der Konflikt in der Praxis: Das Nachweisfenster dauert ein Jahr, die Einspruchsfrist nur einen Monat. Läuft der Verkauf noch, legen Sie fristgerecht Einspruch ein und reichen den Kaufvertrag nach. Wie der Verkauf abläuft, steht im Beitrag zum geerbten Haus verkaufen.

Was kostet der Gegenbeweis und wer muss ihn bezahlen?

Sie. Die Nachweislast liegt nach § 198 Abs. 1 BewG beim Steuerpflichtigen, und der BFH hat in II R 9/18 klargestellt, dass sie über eine bloße Darlegungslast hinausgeht. Das Finanzamt beauftragt kein Gegengutachten und erstattet die Kosten auch bei erfolgreichem Einspruch nicht. Die Gebühren der Gutachterausschüsse sind Landesrecht, die oben genannten Berliner Sätze gelten so nur dort. Stiftung Warentest rät, vor der Beauftragung auszurechnen, „ob sich das im Hinblick auf die steuerlichen Auswirkungen lohnt“.

Dafür brauchen Sie eine realistische Einschätzung des erzielbaren Preises. Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts ersetzt den Nachweis nach § 198 BewG nicht, sie zeigt nur, ob die Differenz groß genug ist.

Ab welcher Wertdifferenz lohnt sich ein Gutachten?

Ab dem Punkt, an dem die Steuerersparnis die Gutachtenkosten übersteigt. Ein durchgerechneter Fall:

Der Vater stirbt am 12. März 2026, Alleinerbin ist die Tochter, Steuerklasse I. Zum Nachlass gehören ein Einfamilienhaus von 1961 und 40.000 Euro Bankguthaben. Die Tochter zieht nicht ein, die Familienheim-Befreiung greift also nicht. Das Lagefinanzamt bewertet mangels Vergleichspreisen im Sachwertverfahren und stellt den Grundbesitzwert auf den Todestag mit 640.000 Euro fest, ohne Sanierungsstau, Feuchteschäden und Ölheizung von 1998. Ein zertifizierter Sachverständiger weist zum Stichtag 505.000 Euro nach, Kosten 2.500 Euro netto, mit 19 Prozent Umsatzsteuer 2.975 Euro brutto.

Ohne Gutachten: 640.000 Euro plus 40.000 Euro gleich 680.000 Euro, minus 15.000 Euro Erbfallkostenpauschale (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG, dieser Betrag gilt nach § 37 Abs. 21 ErbStG für Erwerbe, für die die Steuer nach dem 31. Dezember 2024 entsteht) gleich 665.000 Euro Bereicherung, minus 400.000 Euro Freibetrag für Kinder (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) gleich 265.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb. Bei 11 Prozent (§ 19 Abs. 1 ErbStG) ergibt das 29.150 Euro Erbschaftsteuer.

Mit Gutachten: 505.000 plus 40.000 gleich 545.000 Euro, minus 15.000 Euro gleich 530.000 Euro, minus 400.000 Euro gleich 130.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb. Bei weiterhin 11 Prozent sind das 14.300 Euro.

Ersparnis 14.850 Euro, abzüglich 2.975 Euro Gutachtenkosten bleiben 11.875 Euro. Als Faustregel: 2.975 Euro geteilt durch 0,11 ergibt eine Break-even-Differenz von rund 27.000 Euro. Liegt der steuerpflichtige Erwerb über 300.000 Euro und damit der Grenzsteuersatz bei 15 Prozent, sinkt die Schwelle auf rund 19.800 Euro. Bleibt der Erwerb auch mit dem zu hohen Wert unter dem Freibetrag, bringt das Gutachten steuerlich nichts. Freibeträge, Steuersätze und die Stundung der Steuer stehen im Beitrag zur Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Welche Fristen laufen nach dem Erbfall bis zum Feststellungsbescheid?

Sechs, und sie starten zu unterschiedlichen Zeitpunkten.

Quellen: § 1944 BGB, §§ 30 und 31 ErbStG, § 153 und § 198 BewG sowie §§ 122 und 355 AO, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 4. August 2026.

Die Anzeige nach § 30 Abs. 1 ErbStG ist die einzige Frist, die von selbst läuft, und die Ausnahme für notariell oder gerichtlich eröffnete Verfügungen von Todes wegen greift gerade nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört. Gehört die Immobilie mehreren Erben, genügt eine Feststellungserklärung, was in einer Erbengemeinschaft Abstimmung erspart.

Wie lege ich Einspruch gegen den Feststellungsbescheid ein?

Beim Lagefinanzamt, innerhalb eines Monats. Zwei Ämter erlassen zwei Bescheide: Das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, stellt den Grundbesitzwert gesondert fest (§ 152 Nr. 1 BewG), das Erbschaftsteuer-Finanzamt übernimmt diesen Wert ungeprüft. Nach § 351 Abs. 2 AO sind Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid nur durch Anfechtung dieses Bescheids angreifbar. Wer den Wert erst beanstandet, wenn der Erbschaftsteuerbescheid im Briefkasten liegt, ist zu spät.

Ein Fristbeispiel: Gibt das Finanzamt den Bescheid am Montag, 8. Juni 2026 zur Post, gilt er am Freitag, 12. Juni 2026 als bekannt gegeben, die Einspruchsfrist läuft bis Montag, 13. Juli 2026. Das Gutachten können Sie nachreichen, der Einspruch selbst muss in der Frist eingehen.

Stammt der Wert aus Vergleichspreisen, ist der Angriff anspruchsvoll: Nach dem BFH-Urteil vom 11. März 2026, II R 6/23 darf ein Finanzgericht die nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG mitgeteilten Vergleichspreise ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, sofern Ermittlungsfehler nicht substantiiert geltend gemacht oder offensichtlich sind. Für die Begründung sollten Sie einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht einschalten.

Häufige Fragen

Ist der Grundbesitzwert dasselbe wie der Verkehrswert meiner Immobilie?

Rechtlich soll er es sein, § 177 Abs. 1 BewG verlangt den gemeinen Wert. Praktisch entsteht er ohne Besichtigung und kann deshalb vom Verkehrswert nach § 194 BauGB abweichen. Genau dafür existiert die Öffnungsklausel des § 198 BewG.

Besichtigt das Finanzamt die geerbte Immobilie vor der Bewertung?

In der Regel nicht. Die Bewertung erfolgt nach Stiftung Warentest „vom Schreibtisch aus“, auf Basis Ihrer Feststellungserklärung und der Daten der Gutachterausschüsse. Bauliche Mängel fließen nur ein, wenn Sie sie über ein Gutachten nach § 198 BewG belegen.

Welcher Stichtag zählt, der Todestag oder der Tag, an dem ich den Erbschein bekomme?

Der Todestag. Nach § 11 ErbStG ist die Entstehung der Steuer maßgebend, und die liegt beim Erwerb von Todes wegen im Tod des Erblassers. Erbschein und Erbauseinandersetzung ändern daran nichts, ein Gutachten muss rückwärts auf diesen Stichtag rechnen.

Kann ich den Grundbesitzwert noch angreifen, wenn der Erbschaftsteuerbescheid schon da ist?

Nur, wenn die Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid noch läuft. § 351 Abs. 2 AO sperrt den Angriff über den Folgebescheid. Ist der Feststellungsbescheid bestandskräftig, bleibt der Wert bestehen, auch wenn er zu hoch ist. Prüfen Sie deshalb sofort das Datum auf dem Feststellungsbescheid.

Reicht eine kostenlose Online-Bewertung oder eine Maklereinschätzung als Nachweis beim Finanzamt?

Nein. § 198 Abs. 2 BewG nennt als taugliche Nachweise nur Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses sowie bestellter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger. Als Vorprüfung ist eine Online-Bewertung trotzdem sinnvoll, weil sie zeigt, ob die Differenz die Break-even-Schwelle erreicht.

Fazit

Der Wert des Finanzamts entsteht aus Formeln und Durchschnittsdaten, nicht aus Ihrem Objekt. Ob er zu hoch ist, erkennen Sie nur, wenn Sie eine realistische Marktzahl daneben legen und die Differenz gegen die Gutachtenkosten rechnen: rund 27.000 Euro Break-even bei 11 Prozent Grenzsteuersatz, rund 19.800 Euro bei 15 Prozent. Der teuerste Fehler ist nicht der zu hohe Wert, sondern die versäumte Monatsfrist gegen den Feststellungsbescheid. Holen Sie sich zuerst eine unverbindliche Ersteinschätzung des Marktwerts, bevor die Frist läuft. Weitere Beiträge finden Sie im Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Quellen

• § 177 BewG Bewertungsgrundlage, gemeiner Wert, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 182 BewG Bewertung der bebauten Grundstücke, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 183 BewG Bewertung im Vergleichswertverfahren, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 188 BewG Liegenschaftszinssatz, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 190 BewG Ermittlung des Gebäudesachwerts und Anlage 22 BewG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 198 BewG Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• §§ 152 und 153 BewG Zuständigkeit und Erklärungspflicht, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 194 BauGB Verkehrswert, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• §§ 10, 11, 16, 19, 30 und 31 ErbStG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• §§ 122, 351 und 355 AO, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 5. Dezember 2019, II R 9/18, bundesfinanzhof.de, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 11. März 2026, II R 6/23, bundesfinanzhof.de, abgerufen im August 2026
• Stiftung Warentest, Wertermittlung durch das Finanzamt, test.de, Stand 18. Februar 2026, abgerufen im August 2026
• Gebühren für Gutachten, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, berlin.de, abgerufen im August 2026
• BORIS-D, Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, abgerufen im August 2026