Immobilienbewertung bei Scheidung: Stichtag entscheidet

Das Wichtigste in Kürze

• Stichtag ist die Zustellung: Nach § 1384 BGB tritt die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags an die Stelle der Beendigung des Güterstands. Rechtshängig wird er mit der Zustellung an den anderen Ehegatten (§ 261 Abs. 1 ZPO), nicht mit der Einreichung.
• 10.000 Euro nur wegen des Datums: Im Rechenbeispiel unten bewegt ein gut 14 Monate späterer Stichtag den strittigen Betrag um 10.000 Euro, ohne dass sich am Haus etwas ändert.
• 3.587,50 Euro für zwei Stichtagswerte: So viel kostet im Rechenbeispiel (460.000 und 440.000 Euro) ein Gutachten des Gutachterausschusses Berlin über ein bebautes Grundstück nach der Vermessungsgebührenordnung. Gebührenordnungen sind Landesrecht.
• 125 Euro je Stunde: So wird ein gerichtlich bestellter Sachverständiger im Sachgebiet 7 nach Anlage 1 zu § 9 JVEG vergütet.
• Zwei Wochen Frist: So lange haben Sie nach § 406 Abs. 2 ZPO Zeit, den gerichtlich bestellten Sachverständigen abzulehnen.

Für die Immobilienbewertung bei einer Scheidung zählt ein einziger Tag: der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird. Auf diesen Stichtag wird der Verkehrswert ermittelt, nicht auf den Auszug, nicht auf die Trennung und nicht auf heute. Wer später bewerten lässt, braucht ein Gutachten, das rückwärts auf einen vergangenen Stichtag rechnet.

Welcher Stichtag gilt für den Wert des Hauses bei Trennung und Scheidung?

Das Güterrecht kennt nicht einen Wert, sondern mehrere, und jeder gehört zu einem anderen Datum. Wer nur „den aktuellen Wert“ ermitteln lässt, hat für den Zugewinnausgleich häufig die falsche Zahl in der Hand.

Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch, FamFG und ZPO, Volltexte auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz / juris), abgerufen im August 2026.

Der Trennungsstichtag hat eine eigene Funktion: Liegt das Endvermögen unter dem Wert im Trennungsvermögensverzeichnis, muss dieser Ehegatte nach § 1375 Abs. 2 Satz 2 BGB beweisen, dass die Minderung nicht auf einer illoyalen Vermögensminderung beruht.

Warum entscheidet der Tag der Zustellung über mehrere tausend Euro?

Weil zwischen Trennung und Zustellung Monate oder Jahre liegen und der Markt sich bewegt. Ein Beispiel: Ein Ehepaar besitzt ein Einfamilienhaus, beide je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen. Trennung am 1. März 2025, Eingang des Scheidungsantrags bei Gericht am 10. April 2026, Zahlung des Gerichtskostenvorschusses am 24. April 2026, Zustellung an den anderen Ehegatten am 5. Mai 2026. Stichtag ist damit der 5. Mai 2026.

Der Verkehrswert zum Trennungszeitpunkt beträgt 440.000 Euro, zum Stichtag 460.000 Euro. Die Differenz von 20.000 Euro verteilt sich auf zwei hälftige Anteile, jeder Anteil verschiebt sich also um 10.000 Euro. Übernimmt ein Ehegatte den Anteil des anderen, zahlt er für diesen halben Anteil 10.000 Euro mehr, wenn der spätere Stichtag gilt. Bei exakt hälftigem Miteigentum bleibt die Ausgleichsforderung aus dem Zugewinn unberührt, weil die Wertänderung in beiden Endvermögen gleich hoch ankommt. Gehört das Haus dagegen einem Ehegatten allein, erhöhen die 20.000 Euro nur dessen Zugewinn, und die Ausgleichsforderung des anderen steigt um 10.000 Euro.

Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts lag im 1. Quartal 2026 um 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal. Die im Beispiel unterstellten rund 4,5 Prozent über gut 14 Monate sind eine Annahme für einen regionalen Markt, keine Rechengrundlage.

Steuerbar ist der Stichtag über die Gerichtskasse. Nach § 14 Abs. 1 Satz 1 FamGKG soll die Antragsschrift in einer Ehesache erst nach Zahlung der Verfahrensgebühr zugestellt werden. Wer den Vorschuss zwei Monate später überweist, verschiebt den Bewertungsstichtag um zwei Monate.

Wie kommen beide Seiten zu einem Wert, den keiner anzweifelt?

Über einen Auftrag, den beide gemeinsam erteilen, bevor gestritten wird. § 1379 BGB gibt jedem Ehegatten neben dem Auskunfts- und Beleganspruch ausdrücklich den Anspruch, dass der Wert der Vermögensgegenstände und der Verbindlichkeiten ermittelt wird. Das ist durchsetzbar, kein Entgegenkommen.

Neutral ist eine Bewertung nur, wenn sie von einer Stelle ohne Interesse am Ergebnis kommt. Der Gutachterausschuss erstattet Verkehrswertgutachten auf Antrag von Eigentümern und Gerichten (§ 193 Abs. 1 BauGB), arbeitet als unabhängiges Gremium auf Basis der Kaufpreissammlung und deckt mehrere Stichtage in einem Auftrag ab, etwa Trennung und Zustellung. Alternativ kommt ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger in Betracht, der nach § 36 Abs. 1 GewO darauf vereidigt ist, unabhängig, weisungsfrei und unparteiisch zu arbeiten. Bindend sind die Gutachten nicht, solange nichts anderes vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB).

Wer noch keine Größenordnung kennt, bekommt einen ersten Anhaltspunkt über eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts. Sie ersetzt kein Stichtagsgutachten, zeigt aber, ob ein Betrag im Raum steht, für den sich der Aufwand lohnt.

Was kostet die Immobilienbewertung bei einer Scheidung?

Belastbar beziffern lassen sich zwei Wege: das Gutachten des Gutachterausschusses nach der Gebührenordnung des Landes und der gerichtlich bestellte Sachverständige nach dem JVEG. Für Privatgutachter gibt es keine amtliche Gebührenordnung.

Quellen: Auszug aus dem Gebührenverzeichnis der Vermessungsgebührenordnung, Tarifstellen 7000 ff. und Tabelle 1, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Stand 17.12.2022. Gebührenordnungen sind Landesrecht und unterscheiden sich je Bundesland.

Für das Beispielhaus: Nach Tabelle 1 gelten bis 500.000 Euro 1,0 vom Tausend zuzüglich 230,00 Euro. 460.000 Euro mal 1,0 vom Tausend sind 460,00 Euro, plus 230,00 Euro ergibt 690,00 Euro einfacher Satz, mal 3,5 für ein bebautes Grundstück sind 2.415,00 Euro. Der zweite Stichtag mit 440.000 Euro kostet 670,00 mal 3,5 gleich 2.345,00 Euro, davon nach Vorbemerkung 2 zu den Tarifstellen 7000 ff. nur die Hälfte, also 1.172,50 Euro. Gesamtgebühr 3.587,50 Euro, geteilt durch zwei sind 1.793,75 Euro je Ehegatte. Für Berlin nennt das Service-Portal derzeit eine Bearbeitungszeit von mindestens einem Jahr.

Was passiert, wenn jeder Ehegatte ein eigenes Gutachten vorlegt?

Dann liegen zwei Zahlen auf dem Tisch, und das Gericht ist an keine gebunden. Privatgutachten sind im Verfahren Parteivortrag, kein Beweismittel im Sinne der §§ 402 ff. ZPO. Hält das Gericht ein Gutachten für ungenügend, kann es nach § 412 Abs. 1 ZPO eine neue Begutachtung anordnen, es muss aber nicht, nur weil die Gegenseite ein abweichendes Papier vorlegt.

Zwei Privatgutachten kosten doppelt und führen häufig zu einem dritten, gerichtlich veranlassten Gutachten. Sinnvoll sind sie, wo sie ein bestehendes Gutachten methodisch angreifen, etwa wegen des falschen Stichtags. Der zweite Weg ist die Einigung: Verständigen sich beide Beteiligten auf eine bestimmte Person als Sachverständigen, hat das Gericht dem nach § 404 Abs. 5 ZPO zu folgen.

Wie läuft es ab, wenn das Familiengericht einen Sachverständigen bestellt?

Die Auswahl trifft das Gericht (§ 404 Abs. 1 ZPO), wobei nach § 404 Abs. 3 ZPO andere als öffentlich bestellte Sachverständige nur bei besonderen Umständen gewählt werden sollen. Wer die Beweiserhebung beantragt, muss nach § 16 Abs. 1 FamGKG einen deckenden Auslagenvorschuss zahlen, und das Gericht soll die Handlung davon abhängig machen.

Vergütet wird nach dem JVEG mit 125 Euro je Stunde im Sachgebiet 7. Hinzu kommen nach § 12 JVEG unter anderem 2 Euro je erforderliches Foto, 0,90 Euro je angefangene 1.000 Anschläge, die Umsatzsteuer und eine Kommunikationspauschale von 20 Prozent des Honorars, höchstens 15 Euro. Droht der Vorschuss erheblich überschritten zu werden, muss der Sachverständige nach § 407a Abs. 4 Satz 2 ZPO rechtzeitig warnen.

Zwei Fristen zählen. Die Ablehnung des Sachverständigen ist binnen zwei Wochen nach Verkündung oder Zustellung des Ernennungsbeschlusses zu beantragen. Einwendungen und Ergänzungsfragen zum Gutachten sind nach § 411 Abs. 4 ZPO innerhalb eines angemessenen Zeitraums mitzuteilen, für den das Gericht eine Frist setzen kann; danach kann verspätetes Vorbringen zurückgewiesen werden.

Woran erkennen Sie, ob ein Gutachten für den Stichtag taugt?

An drei Prüfpunkten. Erstens der Stichtag: Liegt er in der Vergangenheit, sind nach den Muster-Anwendungshinweisen zur ImmoWertV (ImmoWertA, Nr. 2.(4)) die Wertverhältnisse und Wertermittlungsdaten maßgeblich, die damals vorlagen oder bekannt waren. Eine Bewertung „von heute“ ist für einen zurückliegenden Stichtag unbrauchbar.

Zweitens der Zustand: Nach ImmoWertA Nr. 11.(1).2 zählen bei einem vergangenen Stichtag nur Zustandsänderungen, die damals hinreichend konkret absehbar waren. Eine Sanierung nach der Trennung erhöht den Stichtagswert also nicht rückwirkend. Drittens die Methode: Die Wahl zwischen Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren ist nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV zu begründen, und der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu bestimmen. Ein „Scheidungspreis“ ist kein Verkehrswert. Wie ein Gutachten aufgebaut ist und wie Grundschuld, Wohnrecht oder Dienstbarkeiten einfließen, zeigt der Beitrag zum Verkehrswert einer Immobilie, die Bodenkomponente prüfen Sie über den Bodenrichtwert.

Was tun, wenn die Gegenseite die Bewertung blockiert?

Es gibt drei Hebel. Erstens den Wertermittlungsanspruch aus § 1379 Abs. 1 Satz 3 BGB, der sich gerichtlich durchsetzen lässt; für den Trennungszeitpunkt gilt er über § 1379 Abs. 2 BGB entsprechend. Zweitens die Duldungspflicht: Eigentümer und Besitzer müssen nach § 197 Abs. 1 BauGB dulden, dass Grundstücke für Gutachten des Gutachterausschusses betreten werden; Wohnungen dagegen nur mit Zustimmung der Wohnungsinhaber.

Drittens der vorzeitige Zugewinnausgleich: Nach § 1385 BGB kann ihn der ausgleichsberechtigte Ehegatte unter anderem verlangen, wenn die Ehegatten seit mindestens drei Jahren getrennt leben oder wenn sich der andere beharrlich weigert, über den Bestand seines Vermögens zu unterrichten. Damit lässt sich der Stichtag festzurren, ohne dass ein Scheidungsantrag anhängig ist. Wie aus dem Verkehrswert der Auszahlungsbetrag wird, also Restschuld, Notarkosten und latente Steuerlast, steht unter wer bekommt das Haus. Die Wege nach der Bewertung beschreibt Haus verkaufen bei Scheidung.

Häufige Fragen

Muss mein Ex-Partner den Gutachter überhaupt ins Haus lassen?

Das Grundstück ja, die Wohnung nur mit Zustimmung (§ 197 Abs. 1 BauGB). Verweigert der andere die Innenbesichtigung, arbeitet der Sachverständige mit Annahmen zu Ausstattung und Zustand. Das vergrößert die Bandbreite des Ergebnisses, in der Regel zulasten desjenigen, der die Besichtigung verhindert hat.

Reicht eine kostenlose Online-Bewertung als Nachweis im Zugewinnausgleich?

Nein. Sie liefert eine Größenordnung zum heutigen Tag, nicht einen begründeten Verkehrswert zu einem gesetzlich festgelegten Stichtag in der Vergangenheit. Als Einstieg zeigt sie, ob sich ein Gutachten für vierstellige Gebühren lohnt, siehe Immobilienbewertung kostenlos.

Kann ich den vom Gericht bestellten Sachverständigen ablehnen?

Ja, aus denselben Gründen, aus denen ein Richter abgelehnt werden kann. Der Antrag ist nach § 406 Abs. 2 Satz 1 ZPO binnen zwei Wochen nach Verkündung oder Zustellung des Ernennungsbeschlusses zu stellen, der Grund ist glaubhaft zu machen. Unzufriedenheit mit einem erwarteten Ergebnis genügt nicht.

Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?

Ein Stichtagsgutachten veraltet nicht, weil es einen festen Zeitpunkt beschreibt. Was veraltet, ist die Verwendbarkeit für einen anderen Zweck, etwa einen späteren Verkauf. Für ein Nachtragsgutachten innerhalb eines Jahres berechnet der Gutachterausschuss Berlin 50 Prozent der regulären Gebühr.

Was passiert mit Renovierungen, die ich nach der Trennung allein bezahlt habe?

Sie erhöhen den Wert nur, soweit sie vor dem Stichtag umgesetzt oder hinreichend konkret absehbar waren (ImmoWertA Nr. 11.(1).2). Alles danach bleibt außer Betracht. Ob Ihnen daraus ein Ausgleich zusteht, ist eine getrennte Frage für den Fachanwalt.

Fazit

Die entscheidende Größe ist kein Euro-Betrag, sondern ein Datum: der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Weil § 14 Abs. 1 FamGKG die Zustellung an die Zahlung der Verfahrensgebühr koppelt, ist dieser Tag beeinflussbar. Ein gemeinsam beauftragtes neutrales Gutachten ist fast immer günstiger als zwei Privatgutachten und ein drittes vom Gericht. Bevor Sie vierstellige Gebühren auslösen, sollten Sie die Größenordnung kennen: Beantworten Sie die Fragen zur kostenlosen Ersteinschätzung Ihrer Immobilie und klären Sie den Stichtag mit einem Fachanwalt für Familienrecht. Mehr im Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• BGB § 1384, Berechnungszeitpunkt des Zugewinns, BGB § 1379, Auskunftspflicht und Wertermittlungsanspruch, BGB § 1375, Endvermögen, BGB § 1385, Vorzeitiger Zugewinnausgleich
• FamGKG § 14, Abhängigmachung und FamGKG § 16, Auslagen und Vorschuss
• ZPO § 261, Rechtshängigkeit, ZPO § 404, ZPO § 406, ZPO § 407a, ZPO § 411, ZPO § 412
• BauGB § 194, Verkehrswert, BauGB § 193, Aufgaben des Gutachterausschusses, BauGB § 197, Befugnisse
• ImmoWertV § 6 sowie die Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA), BMWSB, Fachkommission Städtebau 20.09.2023
• JVEG Anlage 1 zu § 9 Abs. 1 Satz 1 und JVEG § 12
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Auszug aus dem Gebührenverzeichnis der Vermessungsgebührenordnung, Stand 17.12.2022 und Service-Portal Berlin: Grundstück, Verkehrswertermittlung beantragen
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026 (Wohnimmobilienpreise Q1 2026)