Wohnung verkaufen ohne Makler: WEG-Unterlagen und Haftung

Das Wichtigste in Kürze

• Ohne Verwalterzustimmung kein wirksamer Verkauf: Ist eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart und eingetragen, sind Kaufvertrag und Auflassung unwirksam, solange die Zustimmung fehlt (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG).
• Aufklärung auch ungefragt: Seit dem BGH-Urteil vom 15.09.2023 sind ausstehende Sanierungen am Gemeinschaftseigentum offenzulegen, auch ohne beschlossene Sonderumlage (V ZR 77/22, Rn. 25, 26).
• Beschluss-Sammlung seit 1. Juli 2007: Wortlaut aller Beschlüsse und Urteilsformeln. Ihr Kaufinteressent darf als ermächtigter Dritter hineinsehen (§ 24 Abs. 7 Satz 2 und Satz 8 WEG).
• 347,50 Euro netto WEG-Gebühren: Beglaubigungen, Grundbuchauszug und Löschung im Rechenbeispiel mit 320.000 Euro Kaufpreis und 200.000 Euro Grundschuld (GNotKG; Notargebühren zuzüglich Umsatzsteuer).
• Energieausweis zahlt die Gemeinschaft: Ausgestellt wird für das Gebäude, nicht für Ihre Wohnung (§ 79 GEG). Fehlende Vorlage oder Pflichtangaben: bis zu 10.000 Euro Bußgeld (§ 108 GEG).
• Erhaltungsrücklage mindert die Grunderwerbsteuer nicht: BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17. Wer damit argumentiert, verliert im Notartermin an Glaubwürdigkeit.

Sie dürfen Ihre Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen. Neu gegenüber dem Haus ist die Gemeinschaft: Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung, Jahresabrechnungen und Vermögensbericht müssen Sie beschaffen und offenlegen, bei eingetragener Veräußerungsbeschränkung dazu die beglaubigte Verwalterzustimmung. Die WEG-Gebühren liegen im Beispiel bei 347,50 Euro netto, das Risiko einer verschwiegenen Sanierung um ein Vielfaches darüber.

Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich, wenn ich eine Eigentumswohnung ohne Makler verkaufe?

Neun Dokumente betreffen die Gemeinschaft, zusätzlich zur Übersicht der Unterlagen für den Hausverkauf. Zu jedem gehört eine Norm, mit der Sie es beim Verwalter durchsetzen. Teilungserklärung und Grundbuchauszug führt das Grundbuchamt (10,00 € unbeglaubigt, 20,00 € amtlicher Ausdruck), die Zustimmung beglaubigt der Notar.

Quellen: WEG §§ 10, 12, 18, 24, 26, 28, GBO § 29, GEG §§ 79, 80, GNotKG KV Nr. 17000/17001 (gesetze-im-internet.de); Verbraucherzentrale Bundesverband (Stand 20.06.2025).

Brauche ich für den Verkauf meiner Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters?

Nur wenn die Veräußerungsbeschränkung als Inhalt des Sondereigentums vereinbart ist. § 12 Abs. 1 WEG lässt das zu, verlangt es nicht. Prüfen Sie Teilungserklärung und Abteilung II des Grundbuchs: Steht dort nichts, verkaufen Sie ohne Zustimmung.

Ist sie eingetragen, gilt ein enger Maßstab: „Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden“ (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG). Fehlt sie, sind Kaufvertrag und Auflassung unwirksam, solange sie nicht erteilt ist (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG). Für das Grundbuchamt muss sie öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO), dazu kommt der Verwalternachweis: eine Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit öffentlich beglaubigten Unterschriften (§ 26 Abs. 4 WEG). Fordern Sie beides früh an, nicht kurz vor dem Notartermin. Ob ein Entgelt anfällt, regelt der Verwaltervertrag, nicht das Gesetz. Dauerhaft beseitigen lässt sich die Hürde per Beschluss mit Löschung im Grundbuch (§ 12 Abs. 4 WEG).

Wie bekomme ich Protokolle, Beschluss-Sammlung und Jahresabrechnungen vom Verwalter?

Mit einem schriftlichen Verlangen unter Nennung der Norm. § 18 Abs. 4 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, gerichtet gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den Verwalter persönlich. Eine feste Wochenfrist steht seit der WEG-Reform nicht mehr im Gesetz; Eintragungen in die Beschluss-Sammlung sind „unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen“ (§ 24 Abs. 7 Satz 7 WEG). Satz 8 gewährt Einsicht auch einem vom Eigentümer ermächtigten Dritten: Ermächtigen Sie Ihren Kaufinteressenten schriftlich, selbst hineinzusehen.

Muss ich dem Käufer eine beschlossene oder geplante Sonderumlage von mir aus sagen?

Ja, und zwar ungefragt. Der BGH hat am 15.09.2023 entschieden, dass ein Verkäufer „auch ungefragt“ darüber aufklären muss, dass bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ausstehen, im entschiedenen Fall „im Kostenumfang von bis zu 50 Mio. €“. Die Pflicht galt unabhängig davon, dass eine Sonderumlage noch nicht beschlossen war (V ZR 77/22, Rn. 25, 26).

Drei Klarstellungen sind entscheidend. Erstens schützt der Gewährleistungsausschluss nicht, weil ein Sonderumlage-Beschluss „weder eine Eigenschaft des Gebäudes noch ... ein Recht Dritter“ ist (Rn. 10); gehaftet wird aus Verschulden bei Vertragsschluss, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB. Zweitens wird das Vertretenmüssen nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet, Sie müssen sich entlasten. Drittens heilt kommentarloses Nachreichen nichts: Im Streitfall wurde die Beschluss-Sammlung am 22.03.2019 ergänzt, beurkundet wurde am 25.03.2019 (Rn. 2, 21, 22).

Ein Datenraum erfüllt die Aufklärungspflicht nur, „wenn und soweit er ... die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme ... Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird“ (Leitsatz). Nennen Sie das Kostenrisiko im Text, verweisen Sie auf die Beschlussnummer und lassen Sie sich den Erhalt bestätigen. § 444 BGB sperrt den Haftungsausschluss bei arglistigem Verschweigen.

Wie gebe ich Hausgeld und Erhaltungsrücklage im Exposé korrekt an?

Mit Zahlen aus der letzten Jahresabrechnung und dem laufenden Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG), nicht aus dem Gedächtnis. Trennen Sie das monatliche Hausgeld von der darin enthaltenen Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Angaben im Exposé können als vereinbarte Beschaffenheit gelten, denn § 434 BGB stellt die subjektiven Anforderungen an den Anfang des Mangelbegriffs.

Zweite Pflichtangabe ist der Miteigentumsanteil: Kosten werden grundsätzlich „nach dem Verhältnis seines Anteils“ verteilt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), abweichend nur per Beschluss. Daraus errechnet der Käufer, was ihn jede Sonderumlage kostet. Eine leere Rücklage ist erklärungsbedürftig, denn ihre Ansammlung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); den Stand belegen Sie mit dem Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG). Ist die Einheit vermietet, gilt zusätzlich vermietete Wohnung verkaufen.

Welchen Energieausweis brauche ich für eine einzelne Wohnung und wer bezahlt ihn?

Den Ausweis für das gesamte Gebäude: Ausgestellt wird nach § 79 GEG für ein Gebäude, nicht für eine einzelne Einheit, gültig zehn Jahre. Nach Angaben des Verbraucherzentrale Bundesverbands haben Eigentümer beim Verkauf einzelner Wohnungen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft ihn bereitstellt und bezahlt. Die Pflichten bleiben bei Ihnen: vorlegen „spätestens bei der Besichtigung“, nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4 GEG), Verstöße bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG). Details: Energieausweis beim Hausverkauf.

Was spart der Privatverkauf einer Eigentumswohnung unter dem Strich?

Im Beispiel rund 11.000 Euro, aufgezehrt von einem einzigen verschwiegenen Beschluss. Angenommen: Wohnung in Berlin, Kaufpreis 320.000 Euro, Miteigentumsanteil 42/1000 also 4,2 Prozent, abzulösende Grundschuld 200.000 Euro, Veräußerungsbeschränkung eingetragen. Belegt sind nur Gebührensätze und Rechtsfolgen, die übrigen Werte sind Annahmen.

Bei einem Makler für beide Seiten müssen sich Käufer und Verkäufer nach § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB in gleicher Höhe verpflichten, eine gesetzliche Provisionshöhe gibt es nicht. Bei angenommenen 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer entfallen 3,57 Prozent auf Sie: 320.000 Euro × 3,57 % = 11.424 Euro (Maklerprovision).

Quellen: GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis, KV) und Anlage 2 (Tabelle B), gesetze-im-internet.de. Beträge netto, Notargebühren zuzüglich Umsatzsteuer.

Bleiben 11.424,00 − 347,50 = 11.076,50 Euro Vorteil. Die Gegenrechnung: Beschlossen ist eine Fassaden- und Balkonsanierung mit angenommenen 480.000 Euro Kostenrahmen, eine Sonderumlage aber noch nicht erhoben. Nach Miteigentumsanteilen entfallen auf die Wohnung 480.000 Euro × 4,2 % = 20.160 Euro. Schweigt der Verkäufer und unterschreibt die übliche Klausel, ihm seien keine durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten bekannt, haftet er für diese Wissenserklärung auf Richtigkeit und Vollständigkeit (Rn. 16). Saldo: 11.076,50 − 20.160 = minus 9.083,50 Euro. Den Preisrahmen ordnet eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts ein.

Welche Fehler bei WEG-Objekten werden im Privatverkauf typischerweise teuer?

Quellen: WEG § 12; BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22; BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17.

Realistisch ist der Privatverkauf, wenn der Verwalter zügig antwortet und die Beschluss-Sammlung keine Sanierung mit unbezifferbarem Kostenrahmen enthält. Besichtigungen, Mängeloffenlegung und Notarablauf sind bei Wohnung und Haus identisch (Haus verkaufen ohne Makler), die Grundsatzfrage klärt Makler oder Privatverkauf.

Häufige Fragen

Was passiert, wenn der Verwalter die Zustimmung zum Verkauf verweigert?

Die Zustimmung darf nach § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nur aus einem wichtigen Grund versagt werden, pauschales Misstrauen reicht nicht. Solange sie fehlt, sind Kaufvertrag und Auflassung unwirksam. Lassen Sie sich die Gründe schriftlich geben und anwaltlich prüfen.

Darf ich meinem Kaufinteressenten Einsicht in die Beschluss-Sammlung geben?

Ja. § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG sieht vor, dass auch einem Dritten Einsicht zu geben ist, den ein Wohnungseigentümer dazu ermächtigt hat. Erteilen Sie die Ermächtigung schriftlich und informieren Sie den Verwalter. Das dokumentiert zugleich die Aufklärung.

Was ist der Unterschied zwischen Beschluss-Sammlung und Versammlungsprotokoll?

Das Protokoll gibt den Verlauf einer einzelnen Versammlung wieder. Die Beschluss-Sammlung enthält versammlungsübergreifend den Wortlaut aller Beschlüsse und die Urteilsformeln seit dem 1. Juli 2007, nummeriert und mit Anfechtungsvermerken.

Wird die anteilige Erhaltungsrücklage von der Grunderwerbsteuer abgezogen?

Nein. Nach dem Leitsatz des BFH-Urteils vom 16.09.2020 (II R 49/17) ist der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern, weil sie zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft gehört und nicht auf den Erwerber übergeht. Sie wird Ihnen also auch nicht ausgezahlt, und ein gesonderter Ausweis im Kaufvertrag ändert nichts. Was beim Verkauf sonst an Steuern anfällt, steht im Ratgeber Steuern beim Hausverkauf.

Haftet der Käufer für meine offenen Hausgeldzahlungen?

Nein. Das Wohnungseigentumsgesetz ordnet keinen Übergang dieser Schuld auf den Erwerber an, sie bleibt eine persönliche Verbindlichkeit des bisherigen Eigentümers. Klären Sie den Ausgleich vor der Beurkundung, nicht danach.

Fazit

Der Privatverkauf einer Eigentumswohnung entscheidet sich an der Dokumentenlage, nicht am Verhandlungsgeschick. Die 347,50 Euro netto Zusatzgebühren sind gegenüber der ersparten Provision unerheblich, das Risiko aus einer verschwiegenen Sanierung nicht. Fordern Sie zuerst schriftlich Beschluss-Sammlung, die letzten drei Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht an, unter Nennung von § 18 Abs. 4 und § 24 Abs. 7 WEG. Parallel klärt eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Wohnung den Preisrahmen. Rechtsfragen gehören zu einer Fachanwältin für Wohnungseigentumsrecht, Steuerfragen zu einer Steuerberaterin.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• WEG § 10, § 12, § 16, § 18, § 19, § 24, § 26, § 28; GBO § 29
• BGB § 434, § 444, § 656c; GEG § 79, § 80, § 108
• GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis), Anlage 2 (Tabelle B)
• BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22; BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17
• Verbraucherzentrale Bundesverband: Energieausweis-Pflicht, Stand 20.06.2025