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Immobilie inserieren: Pflichtangaben, Kanäle, Haftung

Fehlen in der Anzeige die fünf Pflichtangaben nach § 87 GModG, drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld. So wählen Sie den Kanal und filtern Anfragen vor der Besichtigung.

Hendrik StotzAktualisiert am 25. August 20268 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Bis zu 10.000 Euro Geldbuße, wenn die Anzeige die Pflichtangaben nicht enthält (§ 108 Abs. 1 Nr. 21, Abs. 2 Nr. 2 GModG). Obergrenze, kein Regelbetrag, und nur bei Vorsatz oder Leichtfertigkeit.
  • Fünf Pflichtangaben, in jeder einzelnen Anzeige: Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG, bis 2026 Gebäudeenergiegesetz).
  • Verantwortlich ist, wer veröffentlicht: Die Pflicht entsteht bei Anzeigenaufgabe in kommerziellen Medien, sofern dann ein Ausweis vorliegt; sie trifft Verkäufer wie Makler.
  • Was im Inserat steht, schulden Sie später: Werbeaussagen gehören zur geschuldeten Beschaffenheit (§ 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BGB).
  • 10 Prozent der 65- bis 74-Jährigen waren 2025 offline, bei den 16- bis 74-Jährigen gut 3 Prozent (Statistisches Bundesamt, 24. Februar 2026).

Eine Immobilie inserieren heißt: Kanal wählen, Pflichtangaben einsetzen, Anfragen steuern. Liegt bei Anzeigenaufgabe ein Energieausweis vor, muss jede Anzeige in kommerziellen Medien fünf Angaben enthalten (§ 87 Abs. 1 GModG): Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlt eine davon, droht eine Geldbuße bis zu 10.000 Euro. Verantwortlich ist, wer veröffentlicht, beim Privatverkauf Sie selbst.

Wo kann ich meine Immobilie inserieren, und was leisten die einzelnen Kanaltypen?

Vier Kanaltypen können Sie selbst bespielen, ein fünfter läuft über einen beauftragten Makler. Sie unterscheiden sich nicht in der Qualität, sondern in der Suchlogik: Filtersuche, Stichwortsuche, Anzeigenteil, persönliche Ansprache. Eine Bewertung einzelner Anbieter finden Sie hier nicht, dafür fehlt eine zitierfähige Datengrundlage.

Kanaltyp Wie das Angebot gefunden wird Was der Kanal vom Text verlangt Wen er schlechter erreicht § 87 Abs. 1 GModG
Entgeltpflichtiges Immobilienportal strukturierte Filtersuche über Objektfelder vollständig gefüllte Strukturfelder Menschen ohne Internetnutzung kommerzielles Medium eindeutig erfüllt
Generalistische Kleinanzeigen-Plattform Stichwort- und Umkreissuche einen selbsttragenden Fließtext niemanden gezielt, dafür hoher Streuanteil kommerzielles Medium eindeutig erfüllt
Regionale Tageszeitung, Anzeigenblatt Anzeigenteil, kein Suchvorgang äußerste Kürze bei vollständigen Pflichtangaben überregionale Nachfrage kommerzielles Medium eindeutig erfüllt
Eigenes Netzwerk, Aushang, Verein persönliche Ansprache statt Suche Ansprache statt Suchlogik alle außerhalb des eigenen Umfelds im Gesetz nicht definiert, Aufnahme empfohlen
Makler-Kanäle Kanäle des beauftragten Unternehmens nichts vom Verkäufer hängt vom Unternehmen ab Verantwortung wandert zum Makler

Quellen: § 87 Abs. 1 GModG, abgerufen im August 2026; Statistisches Bundesamt, Zahl der Woche Nr. 09 vom 24.02.2026 und Pressemitteilung Nr. N014 vom 02.03.2026.

Reicht ein Online-Inserat, oder brauche ich einen zweiten Kanal?

Das entscheidet die typische Käufergruppe Ihres Objekts. Online erreichen Sie fast alle: 2025 zählten gut 3 Prozent der 16- bis 74-Jährigen zu den Offlinern, bei den 65- bis 74-Jährigen rund ein Zehntel. Größer ist die Lücke bei sozialen Medien, die 2025 zwar 59 Prozent der 16- bis 74-Jährigen aktiv nutzten, aber nur 25 Prozent der 65- bis 74-Jährigen. Beide Werte stammen vom Statistischen Bundesamt und beschreiben die Bevölkerung, nicht Kaufinteressenten; eine amtliche Statistik über deren Altersstruktur gibt es nicht. Ein zweiter Kanal erhöht daher nicht die Nachfrage, sondern die Pflichtenlage, weil § 87 Abs. 1 GModG je Anzeige gilt.

Welche Angaben muss ein Immobilieninserat gesetzlich zwingend enthalten?

Fünf, und zwar in der Anzeige selbst. Drei Bedingungen stecken im Wortlaut des § 87 Abs. 1 GModG: Die Pflicht knüpft an die Anzeigenaufgabe an, nicht an den Verkauf. Sie entsteht nur, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Und verlangt ist, dass „die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält“; ein Verweis auf ein hinterlegtes Dokument genügt danach nicht.

Pflichtangabe Fundstelle Was das Gesetz genau verlangt Musterformulierung für den Anzeigentext
Art des Energieausweises § 87 Abs. 1 Nr. 1 GModG Energiebedarfsausweis nach § 81 oder Energieverbrauchsausweis nach § 82 „Energieverbrauchsausweis“
Endenergiewert § 87 Abs. 1 Nr. 2 GModG den im Ausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs „Endenergieverbrauch 168 kWh/(m²·a)“
Wesentliche Energieträger § 87 Abs. 1 Nr. 3 GModG die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung „wesentlicher Energieträger: Erdgas“
Baujahr § 87 Abs. 1 Nr. 4 GModG bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr „Baujahr 1994“
Energieeffizienzklasse § 87 Abs. 1 Nr. 5 GModG bei Wohngebäuden die im Ausweis genannte Klasse „Energieeffizienzklasse E“
Nichtwohngebäude § 87 Abs. 2 GModG Endenergie getrennt für Wärme und für Strom „Endenergiebedarf Wärme 142, Strom 38 kWh/(m²·a)“
Altausweise § 87 Abs. 3 mit § 112 Abs. 3 und 4 GModG Sondermaßgaben für Ausweise, ausgestellt nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 eigene Ableitung: praktisch gegenstandslos, weil solche Ausweise bei zehn Jahren Gültigkeit (§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG) spätestens seit dem 30. April 2024 abgelaufen sind

Quellen: §§ 79, 87 und 112 GModG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026. Die Werte der letzten Spalte sind Beispielwerte.

Woher der Ausweis kommt, steht im Beitrag zum Energieausweis beim Hausverkauf; Aufbau und Bildrechte des Dokuments behandelt der Beitrag zum Exposé für die Immobilie.

Was passiert, wenn Pflichtangaben im Inserat fehlen?

Es ist eine Ordnungswidrigkeit. § 108 Abs. 1 Nr. 21 GModG erfasst, wer „entgegen § 87 Absatz 1 nicht sicherstellt, dass die Immobilienanzeige die dort genannten Pflichtangaben enthält“; der Rahmen liegt nach Abs. 2 Nr. 2 bei zehntausend Euro. Drei Einschränkungen gehören dazu: Der Einleitungssatz setzt vorsätzliches oder leichtfertiges Handeln voraus, die 10.000 Euro sind eine Obergrenze, zuständig sind die nach Landesrecht bestimmten Behörden.

Wer gewerblich inseriert, trägt eine zweite Schiene: Das Fehlen ist abmahnbar als Rechtsbruch, sofern es die Interessen der Marktteilnehmer spürbar beeinträchtigt (§ 3a UWG), und als Vorenthalten einer wesentlichen Information (§ 5a Abs. 1 UWG). Anspruchsberechtigt sind nach § 8 Abs. 3 UWG Mitbewerber, qualifizierte Verbände und Kammern. Ihre Anzeige prüft ein Fachanwalt für Wettbewerbsrecht.

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Was gehört in den Inseratstext, damit qualifizierte Anfragen kommen?

Der Text hat eine einzige Aufgabe: die Frage „passt das zu mir“ vor der ersten Anfrage zu beantworten. Diese Reihenfolge trägt: Objekttyp und Lage auf Stadtteilebene, Wohnfläche mit genannter Berechnungsgrundlage, Grundstücksgröße, Zimmerzahl, Baujahr, Zustand, Heizungsart mit Baujahr der Anlage, Bezugstermin, Kaufpreis, laufende Kosten, dann die fünf Pflichtangaben und der Hinweis auf verfügbare Unterlagen.

Die Formulierung ist kein Stilthema: Was hier steht, ist eine öffentliche Äußerung „insbesondere in der Werbung“ und geht nach § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BGB in die geschuldete Beschaffenheit ein. Also Jahreszahl statt „modernisiert“. Wie Sie den Kaufpreis herleiten, zeigt der Beitrag dazu, was Ihre Immobilie wert ist; die kostenlose Ersteinschätzung liefert eine Orientierung, kein Gutachten.

Wie viele Fotos braucht ein Inserat, und gehört der Grundriss hinein?

Eine Außenaufnahme als erstes Bild, danach je Hauptraum eine Aufnahme bei Tageslicht, Bad und Küche einzeln. Der Grundriss gehört hinein, je Geschoss mit Maßangaben: Er ist der stärkste Filter im Inserat, weil er die häufigste Rückfrage, den Schnitt, ohne Termin beantwortet.

Was aus Bildrechts- und Datenschutzgründen nicht ins Bild gehört, klärt der Beitrag zum Exposé; wie Sie die Räume vorbereiten, der zum Home Staging.

Hafte ich für die Angaben im Inserat, auch wenn sie nicht im Kaufvertrag stehen?

Ja, über die objektiven Anforderungen an die Kaufsache, und zwar „soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde“, so der Einleitungssatz des § 434 Abs. 3 BGB. Nach dessen Satz 1 Nr. 2 Buchst. b gehört zur Beschaffenheit, die der Käufer erwarten kann, auch das, was sich aus den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers ergibt, „insbesondere in der Werbung“. Die Bindung entfällt nach Satz 3 nur in drei Fällen, darunter der rechtzeitigen Berichtigung.

Ein Fehler wird deshalb nicht durch Löschen der Anzeige geheilt, sondern durch eine dokumentierte Berichtigung gegenüber jedem Interessenten. Die Grenzen des Haftungsausschlusses behandelt der Beitrag zum Hausverkauf ohne Makler; Formulierungen prüft ein Fachanwalt für Immobilienrecht.

Wie filtere ich Anfragen und vermeide Besichtigungstourismus?

Der Filter gehört in das Inserat, nicht in das Telefonat. Drei Mechaniken wirken ohne zusätzliche Datenerhebung: erstens Vollständigkeit, weil jede im Text beantwortete Frage eine Anfrage spart; zweitens ein einziger Anfragekanal mit immer gleicher Rückfrage-Sequenz nach Objektgröße, Einzugszeitpunkt und Finanzierungsstand; drittens Einzeltermine statt Massenbesichtigung. Wirtschaftliche Verhältnisse gehören nicht in die erste Anfrage; die Maßstäbe stehen im Beitrag zur Hausbesichtigung aus Verkäufersicht. Der Ausweis ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 Abs. 4 Satz 1 GModG, bußgeldbewehrt über § 108 Abs. 1 Nr. 18).

Ein Punkt trifft fast jeden privaten Inserenten: Werbeanrufe gegenüber einem Verbraucher ohne dessen vorherige ausdrückliche Einwilligung sind „stets“ eine unzumutbare Belästigung (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG), dasselbe gilt für Werbung per elektronischer Post (Nr. 2). Bußgeldbewehrt ist davon nur der Telefonanruf, mit einem Rahmen bis dreihunderttausend Euro und der Bundesnetzagentur als zuständiger Behörde (§ 20 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 und 3 UWG). Der Satz „Ich bitte, von Werbeanrufen abzusehen“ ändert daran nichts, dokumentiert aber, dass die Werbung erkennbar unerwünscht war (§ 7 Abs. 1 Satz 2 UWG).

Was ist rechtlich anders, wenn ein Makler inseriert statt ich selbst?

Vier Regelungsbereiche greifen erst bei unternehmerischem Handeln, einer trifft Sie in jedem Fall. Unternehmer ist, wer im Rahmen gewerblicher, handwerklicher oder beruflicher Tätigkeit handelt (§ 2 Abs. 1 Nr. 8 UWG); ein einzelner Privatverkauf erfüllt das in der Regel nicht, bei mehreren Objekten steht die Unternehmereigenschaft im Raum.

Punkt Sie inserieren selbst Ein Makler inseriert
Pflichtangaben (§ 87 Abs. 1 GModG) ja, Sie verantworten die Veröffentlichung ja, der Makler ist ausdrücklich genannt
Bußgeldrisiko (§ 108 Abs. 1 Nr. 21, Abs. 2 Nr. 2 GModG) bis zu 10.000 Euro, bei Ihnen bis zu 10.000 Euro, folgt der Verantwortung
UWG-Abmahnung (§§ 2, 3a, 5a, 8 UWG) in der Regel nicht, es fehlt das Unternehmen ja, Mitbewerber und Verbände sind anspruchsberechtigt
Preisangabenverordnung (§ 1 Abs. 1 PAngV) nein, nur Unternehmer gegenüber Verbrauchern ja
Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz nein ja (§ 2 Abs. 1 Nr. 14, § 10 Abs. 6 Nr. 1, § 11 Abs. 2 GwG)
Erlaubnis (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO) nein, kein gewerbsmäßiges Vermitteln ja
Haftung für Inseratsangaben (§ 434 Abs. 3 BGB) ja ja, sie trifft weiterhin den Verkäufer

Quellen: §§ 87, 108 GModG, §§ 2, 3a, 5a, 8 UWG, § 1 PAngV, §§ 2, 10, 11 GwG, § 34c GewO, § 434 BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Ob sich die Beauftragung rechnet, behandelt der Vergleich Makler oder Privatverkauf.

Welche Fehler machen private Inserate am häufigsten?

Sechs Muster, jedes mit überprüfbarer Ursache.

  1. Pflichtangaben nur im Exposé: § 87 Abs. 1 GModG verlangt sie in der Anzeige selbst.
  2. Pflichtangaben in einem Kanal gekürzt, weil Platz oder Zeilenpreis knapp sind. Die Pflicht gilt je Anzeige.
  3. Falscher Wert übernommen, etwa Primärenergie statt Endenergie (Nr. 2) oder „Zentralheizung“ statt des Energieträgers (Nr. 3).
  4. Abgelaufener Ausweis: Er gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG).
  5. Werbevokabular statt Zahlen, das über § 434 Abs. 3 BGB in die Beschaffenheit einfließt.
  6. Fehler still ausgetauscht, obwohl § 434 Abs. 3 Satz 3 BGB eine Berichtigung „in gleichwertiger Weise“ verlangt.

Wo das Inserat im Gesamtablauf steht, ordnet der Ratgeber zum Verkauf ein.

Rechenbeispiel: ein Objekt, drei Anzeigen

Die Objektdaten sind Modellannahmen, die Rechtsfolgen stammen aus den zitierten Normen, Zeit- und Kostenwerte sind Schätzungen von Home Market Pilot.

Ausgangslage (Annahme): Einfamilienhaus, 132 Quadratmeter Wohnfläche, Energieverbrauchsausweis vom 12. März 2019, Endenergieverbrauch 168 kWh/(m²·a), Erdgas, Baujahr 1994, Klasse E. Drei Anzeigen: Portal, Kleinanzeigen-Plattform, Wochenzeitung.

Schritt 1, Gültigkeit prüfen. Zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG) heißt: gültig bis 11. März 2029. Im August 2026 liegt also ein Ausweis vor, § 87 Abs. 1 GModG greift.

Schritt 2, Pflichttext bilden. Ein Baustein, dreimal identisch: „Energieverbrauchsausweis; Endenergieverbrauch 168 kWh/(m²·a); Energieträger: Erdgas; Baujahr 1994; Energieeffizienzklasse E.“ Aufwand: geschätzt 15 Minuten.

Schritt 3, der Kürzungsfehler. In der Zeitungsanzeige wird die Effizienzklasse gestrichen, um eine Zeile zu sparen. Bei angenommenen 2,80 Euro Zeilenpreis steht dieser Ersparnis ein Rahmen bis 10.000 Euro gegenüber (§ 108 Abs. 1 Nr. 21, Abs. 2 Nr. 2 GModG), sofern vorsätzlich oder leichtfertig gehandelt wurde: rechnerisch das 3.571-Fache.

Ergebnis: Die günstigste Viertelstunde des Verkaufs sind diese 15 Minuten.

Häufige Fragen

Gilt die Pflichtangaben-Regel auch für einen Aushang am Gartenzaun oder eine Notiz im Gemeindeblatt?

§ 87 Abs. 1 GModG knüpft an eine „Immobilienanzeige in kommerziellen Medien“ an, definiert den Begriff aber nicht. Bei entgeltlich betriebenen Portalen und Zeitungen ist er erfüllt, bei einem rein privaten Aushang ist die Einordnung offen. Da die Werte ohnehin auf dem Ausweis stehen, nehmen Sie sie überall auf.

Dürfen Makler mich anrufen, nachdem ich privat inseriert habe?

Nur mit Ihrer vorherigen ausdrücklichen Einwilligung. § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG ordnet Telefonwerbung gegenüber Verbrauchern ohne diese Einwilligung „stets“ als unzumutbare Belästigung ein, Nr. 2 gilt für elektronische Post. Bußgeldbewehrt ist nur der Anruf, mit einem Rahmen bis dreihunderttausend Euro (§ 20 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 UWG). Ihre Nummer im Inserat ist keine Einwilligung.

Muss der Kaufpreis im Inserat stehen?

Für private Verkäufer verlangt das kein Gesetz: Die Preisangabenverordnung „regelt die Angabe von Preisen für Waren oder Leistungen von Unternehmern gegenüber Verbrauchern“ (§ 1 Abs. 1 PAngV). Praktisch spricht alles für eine Zahl, denn „Preis auf Anfrage“ verlagert die Vorauswahl in Ihr Postfach und zieht unpassende Budgets an.

Darf ich dieselbe Immobilie gleichzeitig auf mehreren Kanälen inserieren?

Rechtlich spricht nichts dagegen, solange keine vertragliche Bindung entgegensteht. Ein Alleinauftrag kann eigene Inserate untersagen, und jede Anzeige muss die Pflichtangaben nach § 87 Abs. 1 GModG enthalten. Halten Sie sie als Textbaustein vor.

Was mache ich, wenn ich in einem laufenden Inserat einen falschen Wert entdecke?

Sofort korrigieren und dokumentieren. Nach § 434 Abs. 3 Satz 3 BGB entfällt die Bindung an eine öffentliche Äußerung unter anderem dann, wenn sie bei Vertragsschluss „in derselben oder in gleichwertiger Weise berichtigt war“. Gleichwertig heißt: Sie benennen die unrichtige Angabe ausdrücklich, in allen betroffenen Kanälen.

Brauche ich ein Impressum, wenn ich meine Immobilie auf einer eigenen Website anbiete?

§ 5 Abs. 1 DDG verlangt die Anbieterkennzeichnung „für geschäftsmäßige, in der Regel gegen Entgelt angebotene digitale Dienste“. Eine einmalige private Verkaufsseite fällt regelmäßig nicht darunter; die Pflichtangaben nach § 87 Abs. 1 GModG bleiben unberührt.

Fazit

Wer eine Immobilie inserieren will, entscheidet zuerst über den Kanaltyp und dann über einen Text, der in jedem Kanal identisch bleibt. Die fünf Pflichtangaben aus § 87 Abs. 1 GModG gehören in jede einzelne Anzeige, sonst steht ein Rahmen bis 10.000 Euro im Raum. Was sonst im Text steht, wird über § 434 Abs. 3 BGB zur geschuldeten Beschaffenheit: Jahreszahlen sind belastbarer als Adjektive. Am Anfang steht der Kaufpreis, holen Sie sich dafür eine kostenlose Ersteinschätzung.

Quellen

inserathausverkaufprivatverkaufenergieausweisrecht

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