Haus mit Nießbrauch verkaufen: Abschlag und Ablösung

Das Wichtigste in Kürze

• Abschlag im Beispiel: 17.400 Euro Jahreswert mal Vervielfältiger 9,293 (Mann, 72 Jahre) ergeben 161.698,20 Euro Kapitalwert, rund 35,2 Prozent von 460.000 Euro Verkehrswert (eigene Rechnung nach § 14 Abs. 1 BewG mit dem Vervielfältiger der BMF-Tabelle für Stichtage ab 2026).
• Kleiner Käuferkreis: Der Nießbraucher zieht die Nutzungen (§ 1030 Abs. 1 BGB) und darf die Ausübung überlassen, also vermieten (§ 1059 Satz 2 BGB). Der Käufer erwirbt Eigentum ohne Nutzung und Miete.
• Falle bei der Ablösung: Verzichtet der Nießbraucher, ist die Kündigung seiner Mieter erst von der Zeit an zulässig, zu welcher der Nießbrauch ohne den Verzicht erlöschen würde (§ 1056 Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Abfindung ist steuerbar: Das Entgelt für den Verzicht an einem vermieteten Privatgrundstück ist eine Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG (BFH IX R 4/24 vom 10. Oktober 2025).

Ja, ein Haus mit Nießbrauch lässt sich verkaufen, das Eigentum bleibt frei veräußerlich. Der Käufer bekommt aber weder Wohnung noch Mieten, denn der Nießbraucher darf die Ausübung überlassen. Der Abschlag entspricht dem Kapitalwert des Rechts: bei 17.400 Euro Jahreswert und einem 72-jährigen Berechtigten 161.698,20 Euro, rund 35,2 Prozent von 460.000 Euro Verkehrswert.

Der Abzug hängt an Alter und Geschlecht der berechtigten Person.

Quellen: Vervielfältiger aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 zu § 14 Abs. 1 BewG (Sterbetafel 2022/2024, Stichtage ab 1. Januar 2026, vollendetes Lebensalter). Annahmen: 460.000 Euro Verkehrswert, 17.400 Euro Jahreswert. Kapitalwert, Restwert, Abschlag: eigene Rechnungen.

Kann ich ein Haus verkaufen, wenn ein Nießbrauch im Grundbuch steht?

Ja, der Nießbrauch belastet die Sache, er verbietet die Verfügung nicht. Das Eigentum bleibt veräußerlich, das Recht bleibt in Abteilung II eingetragen und wirkt gegen den Käufer. Es gibt zwei Wege: Verkauf mit fortbestehendem Recht zum reduzierten Preis oder lastenfrei nach Ablösung. Der zweite funktioniert nur mit dem Berechtigten, denn zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück sind seine Erklärung, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung im Grundbuch nötig (§ 875 Abs. 1 BGB). Ein mündliches Einverständnis trägt deshalb keinen Kaufvertrag: Verkaufen können Sie ohne Zustimmung des Berechtigten, lastenfrei aber nur mit ihm, und der Preisunterschied zwischen beiden Wegen ist genau der Kapitalwert des Rechts.

Warum ist der Käuferkreis kleiner als beim Wohnrecht, und wer kauft trotzdem?

Weil der Nießbraucher nicht nur wohnt, sondern auch den Ertrag zieht. § 1059 Satz 1 BGB schließt nur die Übertragung des Rechts aus, Satz 2 erlaubt, die Ausübung einem anderen zu überlassen: Der Mietvertrag läuft mit dem Nießbraucher, die Miete fließt an ihn. Dem Käufer bleibt Eigentum auf dem Papier, ohne Einzug, ohne Miete, ohne Eigenbedarf, dazu Eigentümerpflichten, soweit sie nicht nach § 1047 BGB beim Nießbraucher liegen. Beim Wohnungsrecht bleibt wenigstens der Ertrag aus den nicht erfassten Gebäudeteilen. Den Vergleich beider Rechte führt Wohnrecht und Nießbrauch, den Verkauf der milderen Variante Haus mit Wohnrecht verkaufen.

Es bleiben drei Käufergruppen, kein Selbstnutzer darunter. Erstens eigenkapitalstarke Kapitalanleger, die auf die Restlaufzeit wetten: Sie zahlen heute den Restwert und bekommen die Nutzung erst, wenn das Recht mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt (§ 1061 Satz 1 BGB). Die verbleibende Lebenserwartung 65-Jähriger lag im Jahr 2025 bei 21,2 Jahren (Frauen) und 18,2 Jahren (Männern), Periodensterbetafel des Statistischen Bundesamtes für das Kalenderjahr 2025. Zweitens der Familienkreis, weil der Wert des Rechts dort in der Familie bleibt. Drittens Anbieter von Verrentungsmodellen. Banken bremsen: Der Beleihungswert darf den Wert einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit nicht überschreiten (§ 16 Abs. 2 PfandBG, Pfandbriefgeschäft).

Wie hoch ist der Abschlag, und nach welcher Methode wird gerechnet?

Der Abschlag ist keine Pauschale, sondern der kapitalisierte Wert des Rechts, und zwei Regelwerke rechnen ihn unterschiedlich. Steuerlich gilt § 14 Abs. 1 BewG: Jahreswert mal Vervielfältiger nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes, Zinssatz 5,5 Prozent, Mittelwert zwischen vorschüssiger und nachschüssiger Zahlungsweise. Den Jahreswert bestimmt § 15 BewG: Nutzungen, die nicht in Geld bestehen, mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts (Absatz 2), schwankende Beträge mit dem künftig voraussichtlichen Durchschnitt (Absatz 3), gedeckelt durch § 16 BewG. Marktseitig kapitalisiert § 47 Abs. 5 ImmoWertV die jährlichen wirtschaftlichen Vor- und Nachteile über die Restlaufzeit, bei lebensgebundenen Rechten mit Leibrentenbarwertfaktoren. Beide Ergebnisse können auseinanderliegen; einen abweichenden gemeinen Wert lässt § 14 Abs. 4 BewG nur bei Nachweis zu, nicht wegen anderer Lebensdauer oder anderen Zinssatzes. Dazu kommt, was Käufer für fehlende Nutzbarkeit und Finanzierung abziehen. Basis bleibt der unbelastete Wert aus einer kostenlosen Ersteinschätzung, die Mechanik vertieft der Nießbrauch an der Immobilie.

Wie verhandeln Sie die Löschung des Nießbrauchs gegen eine Abfindung?

Der Kapitalwert nach § 14 Abs. 1 BewG ist der Anker der Verhandlung, nicht ihr Ergebnis. Formal: Aufgabeerklärung nach § 875 Abs. 1 BGB, Löschungsbewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 Abs. 1 GBO), dann die Löschung. Vorher bindet die Erklärung nur, wenn sie dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben oder die Bewilligung ausgehändigt wurde (§ 875 Abs. 2 BGB). Für den Kaufvertrag heißt das: Bewilligung und Beurkundung in denselben Termin, Löschung als Fälligkeitsvoraussetzung, Abfindung über das Notariat. Der Vorgang selbst ist billig: 25,00 Euro Festgebühr für die Löschung (KV 14143) plus eine auf 70,00 Euro gedeckelte Unterschriftsbeglaubigung (KV 25100), Anlage 1 GNotKG. Argumente: kleiner Käuferkreis, schwierige Finanzierung, gemeinsam höherer Erlös, unterlegt mit einer belastbaren Wertermittlung.

Was passiert mit den Mietern, wenn der Nießbrauch endet?

Der Eigentümer rückt in den laufenden Mietvertrag ein. Hat der Nießbraucher über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet, gelten nach dessen Beendigung die Vorschriften über die Veräußerung von vermietetem Wohnraum entsprechend, §§ 566 ff. BGB (§ 1056 Abs. 1 BGB). Kündigen darf der Eigentümer mit der gesetzlichen Frist (§ 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB). Verzichtet der Nießbraucher dagegen auf sein Recht, ist die Kündigung erst von der Zeit an zulässig, zu welcher der Nießbrauch ohne den Verzicht erlöschen würde. Wer die Löschung gegen Abfindung durchsetzt, kauft sich also nicht aus dessen Mietverträgen frei. Legen Sie Mietverträge und Laufzeiten offen, wie beim vermieteten Haus; den Einzelfall prüft ein Fachanwalt für Mietrecht.

Welche Steuern löst die Ablösung aus, und für welche Seite?

Beide Seiten trifft sie, unterschiedlich. Die berechtigte Person versteuert die Abfindung: Nach dem BFH-Urteil vom 10. Oktober 2025 (IX R 4/24) ist das Entgelt für den Ausübungsverzicht an einem Privatgrundstück eine steuerbare Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG, sofern der Nießbraucher im Verzichtszeitpunkt tatsächlich vermietet und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Als Entschädigung im Sinne des § 24 Nr. 1 EStG kommt die Tarifermäßigung der Fünftelregelung in Betracht (§ 34 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 EStG), zu prüfen bleibt das im Einzelfall. Für die zahlende Seite gilt nach den Gründen des Urteils IX R 8/18 (unter II.4.a): Löst der Eigentümer ein dingliches Recht ab, das seine Befugnisse nach § 903 BGB beschränkte, und verschafft er sich damit die volle Verfügungsmacht, sind die Ablösezahlungen nachträgliche Anschaffungskosten. Ein Verzicht ohne Gegenleistung kann dagegen eine freigebige Zuwendung sein (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Vor der Beurkundung gehört das zur Steuerberatung.

Fällt beim Verkauf nach einer Schenkung Spekulationssteuer an?

Häufig ja, weil zwei Regeln zusammenwirken. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG): Die Zehnjahresfrist läuft ab dem Kauf der Eltern, nicht ab der Schenkung. Unentgeltlich ist die Übertragung nach dem ersten Leitsatz von BFH IX R 8/18 auch dann, wenn sich der Übergeber ein dingliches Wohnrecht vorbehält und die grundschuldbesicherten Darlehen nicht übernommen werden. Die Selbstnutzungsausnahme hilft nicht: Nach den Gründen desselben Urteils (unter II.3.a) fehlt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich einem Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Unter 1.000 Euro Jahresgewinn bleibt der Gewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG), Details bei der Spekulationssteuer.

Parallel laufen drei Zehnjahresfristen: die Zusammenrechnung von Schenkungen (§ 14 Abs. 1 ErbStG, Freibeträge in der Schenkung einer Immobilie), der Ausschluss der Rückforderung wegen Verarmung (§ 529 Abs. 1 BGB zum Anspruch aus § 528 Abs. 1 BGB) und die Abschmelzung der Pflichtteilsergänzung (§ 2325 Abs. 3 BGB). Die beiden letzten beginnen mit der Leistung. Für die Pflichtteilsergänzung verlangt der Bundesgerichtshof dafür, dass der Schenker nicht nur seine Rechtsstellung als Eigentümer endgültig aufgibt, sondern auch darauf verzichtet, den Gegenstand im Wesentlichen weiterhin zu nutzen (IV ZR 474/15); ein uneingeschränkt vorbehaltener Nießbrauch hindert den Fristbeginn deshalb. Prüfung: Fachanwalt für Erbrecht.

Wie rechnet sich das konkret bei einem Zweifamilienhaus?

Der Vater kaufte 2017 für 250.000 Euro, verschenkte 2019 unter Nießbrauchsvorbehalt an die Tochter und vermietet seither. Verkehrswert unbelastet 460.000 Euro, Grundbesitzwert 440.000 Euro, Nettokaltmiete 1.450 Euro, Alter 72 Jahre. Eigene Rechnungen auf Basis der Normen und der BMF-Tabelle.

Jahreswert 17.400 Euro; die Kappung nach § 16 BewG (440.000 Euro geteilt durch 18,6 ergibt 23.655,91 Euro) greift nicht. Mit dem Vervielfältiger 9,293 folgen 161.698,20 Euro Kapitalwert und 298.301,80 Euro Restwert. In Weg A kalkuliert der Käufer von diesem Restwert nach unten. In Weg B erhält der Vater 161.698,20 Euro, das Haus geht lastenfrei für 460.000 Euro weg, der Tochter bleiben 298.301,80 Euro: rechnerisch gleich, der Käuferkreis größer.

In Weg B rechnet die Tochter mit dem Finanzamt: Der Erwerb 2019 war unentgeltlich, die Frist läuft ab 2017 bis 2027. 460.000 Euro minus 250.000 Euro Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers minus 161.698,20 Euro Ablösezahlung ergeben 48.301,80 Euro vor Werbungskosten; soweit Absetzungen für Abnutzung bei der Ermittlung von Einkünften abgezogen wurden, erhöht sich der Betrag (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Einzelfall: Steuerberatung.

Häufige Fragen

Kann der Nießbraucher den Verkauf verhindern?

Den Verkauf des Eigentums nicht, das Nutzungsrecht nimmt dem Eigentümer nicht die Verfügungsbefugnis. Blockieren kann er nur den lastenfreien Verkauf, denn dafür braucht es seine Aufgabeerklärung und die Löschung. Deshalb wird über eine Abfindung verhandelt.

Kann ich verkaufen und mir selbst einen Nießbrauch vorbehalten?

Ja, das ist die Verrentungsvariante: reduzierter Kaufpreis bei vorbehaltenem Nutzungsrecht. Grunderwerbsteuerlich ist sie teurer als gedacht, denn als Gegenleistung gilt der Kaufpreis einschließlich der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

Zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer auf den Wert eines fremden Nießbrauchs?

Für ein bestehen bleibendes fremdes Recht sieht das Gesetz das nicht vor: Zur Gegenleistung gehören zwar kraft Gesetzes übergehende Belastungen, nicht aber die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG). Die Einordnung gehört zum Notariat.

Was passiert, wenn die berechtigte Person kurz nach dem Verkauf stirbt?

Das Recht erlischt mit ihrem Tod, der Käufer erhält die Nutzung früher als kalkuliert, rückabgewickelt wird nichts. Steuerlich gibt es ein Korrektiv: Bestand die Nutzung bei einem Alter von mehr als 70 bis 75 Jahren höchstens fünf Jahre und beruht der Wegfall auf dem Tod, wird die Festsetzung nicht laufend veranlagter Steuern auf Antrag nach der wirklichen Dauer berichtigt (§ 14 Abs. 2 BewG).

Kann sich der Nießbrauch nur auf einen Teil des Hauses beziehen?

Ja, er kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden (§ 1030 Abs. 2 BGB), etwa als Quotennießbrauch oder als Nießbrauch an einer Wohnung. Je kleiner der entzogene Anteil, desto kleiner der Kapitalwert und desto größer der Käuferkreis. Maßgeblich ist die Bewilligungsurkunde.

Fazit

Verkaufen können Sie jederzeit, nur zahlt Ihnen der Markt dafür den Restwert und meist etwas weniger. Rechnen Sie beide Wege durch und prüfen Sie die Mietverträge des Nießbrauchers und die laufende Zehnjahresfrist: Beides entscheidet über den Nettoerlös. Der nächste Schritt ist eine Zahl: Holen Sie sich eine kostenlose Ersteinschätzung des unbelasteten Marktwerts und ziehen Sie den Kapitalwert des Rechts ab. Diese Orientierung ersetzt weder ein Verkehrswertgutachten nach der ImmoWertV noch eine Wertfeststellung des Finanzamts. Weiter geht es im Ratgeber Haus und Wohnung verkaufen.

Quellen

• § 875 BGB Aufhebung eines Rechts, § 1030 BGB Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen, § 1047 BGB Lastentragung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 1056 BGB Miet- und Pachtverhältnisse bei Beendigung des Nießbrauchs, § 1059 BGB Unübertragbarkeit, Überlassung der Ausübung, § 1061 BGB Tod des Nießbrauchers, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 528 BGB Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers, § 529 BGB Ausschluss des Rückforderungsanspruchs, § 2325 BGB Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Schenkungen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 19 GBO Eintragungsbewilligung und § 29 GBO Form der Nachweise, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 14 BewG Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen, § 15 BewG Jahreswert von Nutzungen und Leistungen, § 16 BewG Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026, bundesfinanzministerium.de, abgerufen im August 2026
• § 47 ImmoWertV Grundsätze der Wertermittlung bei Rechten und Belastungen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte, § 24 EStG Entschädigungen, § 34 EStG Außerordentliche Einkünfte, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• BFH, Urteil vom 10. Oktober 2025, IX R 4/24 und BFH, Urteil vom 3. September 2019, IX R 8/18, bundesfinanzhof.de, abgerufen im August 2026
• § 7 ErbStG Schenkungen unter Lebenden und § 14 ErbStG Berücksichtigung früherer Erwerbe, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 9 GrEStG Gegenleistung und Anlage 1 GNotKG Kostenverzeichnis, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 16 PfandBG Beleihungswertermittlung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Lebenserwartung bei Geburt für Frauen und Männer im Jahr 2025 auf neue Höchstwerte gestiegen (Pressemitteilung Nr. 236 vom 7. Juli 2026), destatis.de, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 29. Juni 2016, IV ZR 474/15, zum Fristbeginn des § 2325 Abs. 3 BGB bei vorbehaltenen Nutzungsrechten, bundesgerichtshof.de, abgerufen im August 2026