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Elternhaus verkaufen zu Lebzeiten: Wer darf entscheiden?

Ohne Vorsorgevollmacht entscheidet das Betreuungsgericht mit. Im Rechenbeispiel kostet das 5.102 Euro statt 381 Euro, plus zwei Wochen Beschwerdefrist.

Hendrik StotzAktualisiert am 8. August 202610 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • 381 Euro gegen 5.102 Euro: So weit liegen im Rechenbeispiel unten Vorsorgevollmacht und fünf Jahre ehrenamtliche Betreuung auseinander, mit beruflichem Betreuer sind es 13.952 Euro (eigene Rechnung).
  • Vollmacht schlägt Gericht, kostet aber Form: Der Bevollmächtigte verkauft ohne betreuungsgerichtliche Genehmigung, denn die Genehmigungstatbestände richten sich an den Betreuer (§ 1850 BGB); ein Betreuer braucht sie für den Verkauf immer. Fürs Grundbuchamt muss die Vollmacht öffentlich beglaubigt oder beurkundet sein (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO), die Unterschriftsbeglaubigung kostet höchstens 70,00 Euro.
  • Zwei Wochen Beschwerdefrist: Der Genehmigungsbeschluss wird erst mit Rechtskraft wirksam (§ 40 Abs. 2 FamFG), die Zweiwochenfrist beginnt mit der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses (§ 63 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 Satz 1 FamFG). Gegenüber dem Käufer zählt die Mitteilung des Betreuers.
  • Der Wille der Eltern schlägt die Familienlogik: Selbst genutzten Wohnraum darf ein Betreuer nur nach § 1821 Abs. 2 bis 4 BGB aufgeben (§ 1833 Abs. 1 BGB), vorher ist der Betroffene persönlich anzuhören (§ 299 Satz 1 FamFG).

Ob das Elternhaus zu Lebzeiten verkauft werden darf, entscheidet allein die Vertretungsmacht. Ein Vorsorgebevollmächtigter verkauft ohne betreuungsgerichtliche Genehmigung, braucht dafür aber eine öffentlich beglaubigte oder beurkundete Vollmacht (§ 29 Abs. 1 GBO). Ohne Vollmacht handelt ein Betreuer nur mit Genehmigung des Gerichts, und der Beschluss wird erst mit Rechtskraft wirksam: Die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen.

Wer darf das Elternhaus verkaufen, solange die Eltern leben?

Verkaufen darf nur, wer Eigentümer ist oder die Eltern wirksam vertreten kann; der Kaufvertrag bedarf stets der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Kinder haben kraft Verwandtschaft keine Vertretungsmacht, der Ehepartner ebenso wenig: Das Ehegattennotvertretungsrecht des § 1358 BGB erfasst nur die Gesundheitssorge und endet spätestens sechs Monate nach dem ärztlich festgestellten Zeitpunkt. Es bleiben drei Wege: Die Eltern handeln selbst, ein Bevollmächtigter handelt, oder das Betreuungsgericht bestellt einen Betreuer (§ 1814 Abs. 1 BGB). Ob Letzteres nötig ist, beurteilen ärztliches Gutachten und Gericht, nicht die Familie. 2024 wurde in 4,19 Prozent der Erstentscheidungen über eine Betreuung diese wegen vorhandener Vollmacht abgelehnt (Bundesamt für Justiz, ohne Berlin und Schleswig-Holstein).

Konstellation Wer unterschreibt Genehmigung des Betreuungsgerichts Formnachweis fürs Grundbuch Zusätzlicher Zeitbedarf
Eltern regeln ihre Angelegenheiten selbst die Eltern nein notarieller Kaufvertrag, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB keiner
Vorsorgevollmacht, beurkundet oder mit öffentlich beglaubigter Unterschrift, Grundstücksgeschäfte erfasst Bevollmächtigter nein; §§ 1833, 1850 BGB richten sich an den Betreuer erfüllt, § 29 Abs. 1 S. 1 GBO keiner
Nur privatschriftliche Vollmacht Bevollmächtigter nein nicht erfüllt, § 29 Abs. 1 S. 1 GBO offen; Nachholen nur bei fortbestehender Geschäftsfähigkeit
Keine Vollmacht, Betreuer, Haus wird selbst genutzt Betreuer ja, § 1833 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 BGB, plus Anzeigepflicht nach § 1833 Abs. 2 BGB Kaufvertrag plus Genehmigungsbeschluss Anhörung zwingend (§ 299 S. 1 FamFG), Wirksamkeit erst mit Rechtskraft (§ 40 Abs. 2 FamFG), zwei Wochen Beschwerdefrist (§ 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG)
Keine Vollmacht, Betreuer, Objekt wird nicht mehr bewohnt Betreuer ja, § 1850 Nr. 1 und Nr. 5 BGB wie vor Anhörung soll erfolgen (§ 299 S. 2 FamFG), im Übrigen wie vor
Betreuer, sein Ehegatte oder ein Verwandter in gerader Linie will selbst kaufen Ergänzungsbetreuer ja § 1824 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 181 BGB, Bestellung nach § 1817 Abs. 5 BGB Bestellung des Ergänzungsbetreuers
Nur der Ehepartner ist handlungsfähig, keine Vollmacht niemand entfällt § 1358 BGB erfasst allein die Gesundheitssorge, längstens sechs Monate Betreuungsverfahren erforderlich

Quellen: §§ 181, 311b, 1358, 1817, 1824, 1833, 1850 BGB, § 29 GBO, §§ 40, 63, 299 FamFG, abgerufen im August 2026.

Vorsorgevollmacht oder Betreuung: was ist der Unterschied in der Praxis?

Die Vollmacht verdrängt das Gericht, die Betreuung holt es in jeden Schritt hinein: Nach § 1814 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB ist ein Betreuer nicht erforderlich, soweit ein Bevollmächtigter die Angelegenheiten gleichermaßen besorgen kann, und die Genehmigungstatbestände der §§ 1833 und 1850 BGB richten sich ausdrücklich an den Betreuer. Woran der Bevollmächtigte scheitern kann, ist die Form: Nach § 167 Abs. 2 BGB ist die Vollmacht formfrei, fürs Grundbuchamt genügt sie privatschriftlich aber nicht. Machtlos ist das Gericht nicht, es kann einen Kontrollbetreuer bestellen und die Ausübung untersagen (§ 1820 Abs. 3 und Abs. 4 BGB).

Posten Rechtsgrundlage Betrag
Unterschriftsbeglaubigung einer Vorsorgevollmacht GNotKG KV Nr. 25100 0,2-Gebühr, mindestens 20,00 €, höchstens 70,00 €
Notarielle Beurkundung einer Vorsorgevollmacht GNotKG KV Nr. 21200, § 98 Abs. 3 GNotKG, Tabelle B 1,0-Gebühr, mindestens 60,00 €; Geschäftswert höchstens die Hälfte des Vermögens; bis 170.000 € Geschäftswert sind das 381,00 €
Jahresgebühr des Betreuungsgerichts, Dauerbetreuung mit Vermögensbezug GNotKG KV Nr. 11101 11,50 € je angefangene 5.000 € des zu berücksichtigenden Vermögens, mindestens 230,00 €; Vermögen erst über 10.000 €
Aufwandspauschale des ehrenamtlichen Betreuers § 1878 Abs. 1 BGB, § 22 JVEG 18 × 25,00 € = 450,00 € pro Jahr (eigene Rechnung)
Beruflicher Betreuer, Stufe 1, nicht mittellos, stationäre Einrichtung VBVG Anlage Nrn. 1.1.1.1 und 1.1.1.2 233,00 € monatlich in den ersten 12 Monaten, 115,00 € ab dem 13. Monat
Beruflicher Betreuer, Stufe 2, nicht mittellos, stationäre Einrichtung VBVG Anlage Nrn. 2.1.1.1 und 2.1.1.2 305,00 € monatlich in den ersten 12 Monaten, 155,00 € ab dem 13. Monat
Beruflicher Betreuer, Stufe 2, nicht mittellos, andere Wohnform VBVG Anlage Nrn. 2.1.2.1 und 2.1.2.2 427,00 € monatlich in den ersten 12 Monaten, 250,00 € ab dem 13. Monat

Quellen: GNotKG KV Nrn. 11101, 21200, 25100, Tabelle B, § 98 GNotKG, § 1878 BGB, § 22 JVEG, VBVG-Anlage, abgerufen im August 2026.

Wann darf ein Betreuer das Elternhaus überhaupt aufgeben?

Nur unter den engen Voraussetzungen des § 1833 Abs. 1 BGB, und die sind keine Wirtschaftlichkeitsrechnung. Eine Gefährdung im Sinne des § 1821 Abs. 3 Nr. 1 BGB liegt nach § 1833 Abs. 1 Satz 2 BGB insbesondere vor, wenn die Finanzierung des Wohnraums trotz Ausschöpfung aller Ressourcen nicht möglich ist oder die häusliche Versorgung trotz umfassender Zuhilfenahme aller ambulanten Dienste die Gesundheit erheblich gefährden würde. Im Übrigen gilt § 1821 Abs. 2 BGB: Der Betreuer hat die Wünsche des Betreuten festzustellen und ihnen zu entsprechen, auch den vor seiner Bestellung geäußerten. Die Absicht, den Wohnraum aufzugeben, ist dem Gericht unter Angabe der Gründe und der Sichtweise des Betreuten unverzüglich anzuzeigen (§ 1833 Abs. 2 BGB).

Genehmigungspflichtig sind Verpflichtung und Verfügung, Rechtsgrundlage ist bei selbst genutztem Wohnraum § 1833 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BGB, sonst § 1850 Nr. 1 und Nr. 5 BGB; auch ein Kind als Betreuer kommt daran nicht vorbei. Der Erlös bleibt gebunden: Er ist auf einem Konto des Betreuten anzulegen (§ 1841 BGB) und durch eine Sperrvereinbarung zu sichern (§ 1845 BGB), von der nur befreite Betreuer entbunden sind, also Kinder, Geschwister und Ehegatten (§ 1859 BGB).

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Wie lange dauert der Verkauf mit betreuungsgerichtlicher Genehmigung?

Rechnen Sie mit mehreren Wochen zwischen Beurkundung und Wirksamkeit. Schließt der Betreuer den Kaufvertrag, hängt dessen Wirksamkeit von der nachträglichen Genehmigung ab (§ 1856 Abs. 1 Satz 1 BGB), und vor einer Entscheidung nach § 1833 Abs. 3 BGB ist der Betroffene persönlich anzuhören (§ 299 Satz 1 FamFG). Erklärt wird die Genehmigung nur dem Betreuer gegenüber (§ 1855 BGB), wirksam wird sie erst mit Rechtskraft (§ 40 Abs. 2 FamFG). Gegenüber dem Käufer zählt allein die Mitteilung des Betreuers: Fordert der Käufer ihn dazu auf, gilt die Genehmigung als verweigert, wenn sie nicht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Empfang der Aufforderung mitgeteilt wird (§ 1856 Abs. 2 BGB).

Müssen alle Geschwister zustimmen, und wie führen Sie das Gespräch?

Ein gesetzliches Mitspracherecht der Geschwister am Verkauf gibt es nicht: Solange die Eltern Eigentümer sind, entscheiden allein sie beziehungsweise ihr Bevollmächtigter oder Betreuer. Angehörige kommen bei der Auswahl des Betreuers vor, wo grundsätzlich der Wunsch des Volljährigen gilt und sonst familiäre Bindungen und Interessenkonflikte zählen (§ 1816 BGB), beim mutmaßlichen Willen (§ 1821 Abs. 4 Satz 3 BGB) und als Verfahrensbeteiligte (§ 274 Abs. 4 Nr. 1 FamFG). Ein Einspruchsrecht gegen den genehmigten Verkauf folgt daraus nicht: § 303 Abs. 2 FamFG greift nur gegen Entscheidungen von Amts wegen und nur bei Beteiligung im ersten Rechtszug.

Beteiligen Sie die Familie deshalb, bevor der Notartermin steht, und trennen Sie die Themen: Wohnsituation, laufende Kosten, Eigentum. Sachstand vor Meinung heißt belegter Verkehrswert, Kostenaufstellung, Zeitplan. Der Heimeinzug ist dabei nicht der Regelfall: Im Dezember 2023 waren knapp 5,7 Millionen Menschen pflegebedürftig, 86 Prozent von ihnen wurden zu Hause versorgt (Statistisches Bundesamt). Muster für Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung veröffentlicht das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz zusammen mit seiner Broschüre „Betreuungsrecht“.

Kann ein Kind das Elternhaus selbst kaufen?

Ja, und steuerlich ist das der günstigste Käuferkreis: Der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, Stiefkinder und deren Ehegatten stehen ihnen gleich (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Zwischen Geschwistern greift die Befreiung nicht: Sie sind in der Seitenlinie verwandt, nicht in gerader Linie.

Die Fallstricke liegen in der Vertretung. Handelt der Käufer zugleich als Bevollmächtigter, greift das Verbot des Insichgeschäfts (§ 181 BGB), die Vollmacht muss die Befreiung davon enthalten. Bei einer Betreuung ist es schärfer: Kauft der Betreuer selbst, sperrt § 181 BGB die Vertretung, den § 1824 Abs. 2 BGB ausdrücklich unberührt lässt; kauft sein Ehegatte oder einer seiner Verwandten in gerader Linie, entfällt die Vertretungsmacht nach § 1824 Abs. 1 Nr. 1 BGB. In beiden Fällen bestellt das Gericht einen Ergänzungsbetreuer (§ 1817 Abs. 5 BGB). Einen Freundschaftspreis gibt es nicht: Unter dem Verkehrswert liegt eine gemischte Schenkung nahe, und die bedarf der Genehmigung (§ 1854 Nr. 8 BGB). Kindern steht ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, zusammengerechnet über zehn Jahre (§§ 14, 16 ErbStG). Die Details gehören zur Steuerberatung und in den Verkauf an das eigene Kind.

Leerstehen lassen, vermieten oder verkaufen: was kostet welche Entscheidung?

Jede Option löst eigene Pflichten aus, zwei verengen den späteren Spielraum. Ein Haus, das nach dem Umzug leersteht, kann eine Gefahrerhöhung sein: Vornehmen darf der Versicherungsnehmer sie nur mit Einwilligung des Versicherers (§ 23 Abs. 1 VVG), tritt sie unabhängig von seinem Willen ein, ist sie unverzüglich anzuzeigen (§ 23 Abs. 3 VVG). Beim Vermieten entscheidet die Miethöhe über die Besteuerung, beim Verkauf tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein; die Renditeseite rechnet Haus verkaufen oder vermieten durch.

Option Was sofort gilt Was es bringt oder kostet Was es später erschwert
Leerstehen lassen Leerstand kann eine Gefahrerhöhung sein: Vornahme nur mit Einwilligung des Versicherers (§ 23 Abs. 1 VVG), sonst unverzügliche Anzeige (§ 23 Abs. 2 und 3 VVG) kein Ertrag; Grundsteuer, Versicherung und Heizung laufen weiter Grundsteuererlass nur bei nicht zu vertretender Rohertragsminderung: 25 Prozent bei mehr als 50 Prozent Minderung, 50 Prozent bei 100 Prozent Minderung (§ 34 Abs. 1 GrStG); Antrag bis zum 31. März des Folgejahres (§ 35 Abs. 2 GrStG)
Vermieten Energieausweis auszustellen (§ 80 Abs. 3 S. 1 GModG) und vorzulegen (§ 80 Abs. 5 GModG) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 EStG) unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete wird aufgeteilt, ab 66 Prozent gilt die Vermietung als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG); der Erwerber tritt in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB); Kündigungsfrist des Vermieters bis zu neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB)
Verkaufen notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB); Energieausweis spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 S. 1 GModG) Erlös steht sofort zur Verfügung; bei Betreuung Anlagepflicht (§ 1841 BGB) gemeindliches Vorkaufsrecht binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 S. 1 BauGB); Eintragung erst nach Nachweis der Nichtausübung (§ 28 Abs. 1 S. 2 BauGB)

Der Markt gibt keine pauschale Antwort: Der Häuserpreisindex lag im 1. Quartal 2026 um 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal, für Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen zahlten Käufer dagegen 0,8 Prozent weniger als ein Jahr zuvor (Statistisches Bundesamt). Wo das Elternhaus liegt, zeigt nur eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts.

Wie läuft der Verkauf des Elternhauses Schritt für Schritt ab?

Zuerst wird die Handlungsfähigkeit geklärt, erst danach der Preis. Schritt eins: Gibt es eine Vollmacht, ist sie öffentlich beglaubigt oder beurkundet, deckt sie Grundstücksgeschäfte und die Befreiung von § 181 BGB ab? Fehlt die Form, lässt sie sich nur nachholen, solange die Eltern geschäftsfähig sind. Schritt zwei: Wert ermitteln und Unterlagen samt Energieausweis zusammenstellen, der bei Bauantrag vor dem 1. November 1977 und weniger als fünf Wohnungen grundsätzlich ein Bedarfsausweis ist (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG). Schritt drei: Beurkundung, bei Betreuung mit Genehmigungsvorbehalt, und Mitteilung an die Gemeinde wegen des Vorkaufsrechts (§ 28 BauGB). Schritt vier: Rechtskraft der Genehmigung, Mitteilung an den Käufer, Zahlung, Übergabe, Umschreibung.

Was kostet die fehlende Vollmacht? Ein Rechenbeispiel

Frau K., 84 Jahre, zieht 2026 ins Pflegeheim, ihr Haus von 1968 steht leer. Angenommen: Verkehrswert 295.000,00 Euro, weiteres Vermögen 34.000,00 Euro, Nettoerlös nach 3,5 Prozent Nebenkosten 284.675,00 Euro (eigene Rechnung).

Weg A, notariell beurkundete Vorsorgevollmacht: Der Geschäftswert darf höchstens die Hälfte des Vermögens betragen (§ 98 Abs. 3 Satz 2 GNotKG), hier 164.500,00 Euro (eigene Rechnung). Die 1,0-Gebühr nach Tabelle B beträgt dafür 381,00 Euro netto. Keine Genehmigung, keine Anhörung, keine Beschwerdefrist.

Weg B, keine Vollmacht, der Sohn wird ehrenamtlicher Betreuer: Nach dem Verkauf sind 318.675,00 Euro vorhanden; berücksichtigt wird davon nur der Teil über 10.000,00 Euro, und 308.675,00 Euro ergeben 62 angefangene Einheiten zu 11,50 Euro, also eine Jahresgebühr von 713,00 Euro. Für 2026 bis 2030 fallen vier davon an, weil Bestellungsjahr und Folgejahr zusammen zählen: 2.852,00 Euro plus fünfmal 450,00 Euro Aufwandspauschale, zusammen 5.102,00 Euro. Mit beruflichem Betreuer (Stufe 2, nicht mittellos, stationäre Einrichtung) sind es 13.952,00 Euro (eigene Rechnung).

Ist der Betreute mittellos, entfällt die Jahresgebühr, weil nur Vermögen über 10.000,00 Euro zählt (GNotKG KV Nr. 11101); Aufwendungsersatz und Aufwandspauschale zahlt dann die Staatskasse (§§ 1879, 1880 BGB). Wie das Sozialamt Immobilien prüft, behandelt Sozialamt und Immobilie, die Heimkosten Pflegeheim und Hausverkauf. Vollmacht oder Betreuung prüft eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Betreuungsrecht oder das Notariat.

Häufige Fragen

Reicht eine handschriftliche Vorsorgevollmacht, um das Elternhaus zu verkaufen?

Für die Wirksamkeit der Vollmacht ja, für das Grundbuchamt nein: § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO verlangt öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Die Beglaubigung ist nur möglich, solange der Vollmachtgeber geschäftsfähig ist.

Muss die Vorsorgevollmacht im Zentralen Vorsorgeregister eingetragen sein?

Nein, sie ist freiwillig; im Register der Bundesnotarkammer waren am 6. Mai 2026 mehr als sieben Millionen Vorsorgeverfügungen erfasst. Wer von einem Betreuungsverfahren erfährt und ein Vollmachtsdokument besitzt, muss das Gericht unverzüglich unterrichten (§ 1820 Abs. 1 BGB).

Kann meine Mutter die Vorsorgevollmacht widerrufen, nachdem sie sie erteilt hat?

Ja, solange sie geschäftsfähig ist (§ 168 Satz 2 BGB). Danach kann ein Betreuer sie nur widerrufen, wenn das Festhalten eine erheblich schwere Verletzung von Person oder Vermögen befürchten lässt und mildere Mittel nicht genügen; der Widerruf braucht die Genehmigung des Gerichts (§ 1820 Abs. 5 BGB).

Was kostet eine Vorsorgevollmacht beim Notar?

Für die Beurkundung fällt eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B an, mindestens 60,00 Euro (GNotKG KV Nr. 21200), plus Auslagen und Umsatzsteuer. Der Geschäftswert darf die Hälfte des Vermögens nicht übersteigen (§ 98 Abs. 3 Satz 2 GNotKG).

Kann das Betreuungsgericht dem Bevollmächtigten den Verkauf verbieten?

Es kann ihn stoppen, aber nicht über einen Genehmigungsvorbehalt: Das Gericht bestellt einen Kontrollbetreuer, wenn der Vollmachtgeber seine Rechte krankheitsbedingt nicht mehr ausüben kann und konkrete Anhaltspunkte für weisungswidriges Handeln bestehen (§ 1820 Abs. 3 BGB). Bei dringender Gefahr kann es dem Bevollmächtigten die Ausübung untersagen und die Herausgabe der Vollmachtsurkunde an den Betreuer anordnen (§ 1820 Abs. 4 BGB).

Fazit

Ob das Elternhaus verkauft werden darf, ist keine Familienfrage, sondern eine Frage der Vertretungsmacht. Eine beglaubigte oder beurkundete Vorsorgevollmacht erspart Genehmigung, Anhörung und Beschwerdefrist und kostet einmalig einen Bruchteil einer laufenden Betreuung. Weitere Wege sammelt der Ratgeber zur Immobilienrente, die Sicht der Eltern beschreibt Haus verkaufen im Alter, die Rechnung nach einem Todesfall Geerbtes Haus verkaufen. Bevor Sie in der Familie über Leerstand, Vermietung oder Verkauf sprechen, holen Sie die Zahl, an der alles hängt: eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts, unverbindlich und als Orientierung, nicht als Gutachten.

Quellen

elternhausvorsorgevollmachtbetreuungimmobilienrentepflegeheimhaus verkaufen im alter

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