Haus an Kind verkaufen: Kaufpreis unter Wert und Steuern

Das Wichtigste in Kürze

• Schenkungsteuer: 0 Euro, solange die Bereicherung unter dem Kinderfreibetrag von 400.000 Euro bleibt (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).
• Grunderwerbsteuer: 0 Euro, auch auf den entgeltlichen Teil (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Ein fremder Käufer zahlte auf 250.000 Euro nach dem gesetzlichen Satz 8.750 Euro, in Ländern mit höherem Satz mehr (eigene Rechnung nach § 11 Abs. 1 GrEStG).
• Der Preis dafür: Die Bereicherung verbraucht den Freibetrag in ihrer Höhe. Erst nach zehn Jahren steht er für Erbfall oder weitere Schenkung wieder voll zur Verfügung (§ 14 Abs. 1 ErbStG).
• Spekulationssteuer: War das Haus vermietet und läuft die Zehnjahresfrist noch, ist nur der entgeltliche Teil steuerpflichtig (BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24).
• Nebenkosten: Die Notargebühren sinken nicht mit dem Familienpreis, Geschäftswert bleibt der Verkehrswert (§ 47 Satz 3 GNotKG). Bargeld ist ausgeschlossen (§ 16a Abs. 1 Satz 1 GwG).

Ein Verkauf an das eigene Kind ist zulässig, auch unter Verkehrswert, und Grunderwerbsteuer fällt in gerader Linie nicht an. Die Differenz zwischen festgestelltem Grundbesitzwert und Kaufpreis gilt als gemischte Schenkung: Bei 500.000 Euro Wert und 250.000 Euro Kaufpreis beträgt die Bereicherung 250.000 Euro, bleibt unter dem Kinderfreibetrag von 400.000 Euro und kostet 0 Euro Schenkungsteuer.

Quellen: Grundbesitzwert 500.000 Euro, Erwerber ist ein Kind der Steuerklasse I. Berechnungsweise nach BFH, Beschluss vom 05.07.2018, II B 122/17; § 7 Abs. 1 Nr. 1, § 10 Abs. 1, § 16 Abs. 1 Nr. 2 und § 19 Abs. 1 ErbStG, abgerufen im August 2026. Alle Beträge sind eigene Berechnungen nach diesen Normen.

Darf ich mein Haus unter Verkehrswert an mein Kind verkaufen?

Ja, zivilrechtlich uneingeschränkt. Eine Preisuntergrenze kennt das Gesetz nicht, der Vertrag bedarf allein der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Steuerlich zerfällt der Vorgang aber in zwei Teile, und Maßstab ist der Verkehrswert, der Preis, der „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“ (§ 194 BauGB); der Familienrabatt ist genau ein solches persönliches Verhältnis. Soweit der Kaufpreis darunter liegt, entsteht eine gemischte Schenkung, denn steuerbar ist „jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird“ (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Ein Schleichweg ist das nicht: Der Notar zeigt jeden beurkundeten Erwerbsvorgang binnen zwei Wochen dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG). Was der Vertrag sonst regeln muss: Kaufvertrag für eine Immobilie.

Wie viel Schenkungsteuer löst ein Kaufpreis unter Verkehrswert aus?

Die Rechenregel ist höchstrichterlich geklärt: „Der Wert der Bereicherung ist bei einer gemischten Schenkung durch Abzug der ... Gegenleistung vom Steuerwert zu ermitteln“ (BFH II B 122/17). Steuerwert ist nicht Ihr Kaufpreis, sondern der gesondert festgestellte Grundbesitzwert (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Davon abgezogen wird der persönliche Freibetrag, bei Kindern 400.000 Euro, bei Enkeln zu Lebzeiten ihrer Eltern 200.000 Euro. Der Rest wird abgerundet und in Steuerklasse I ab 7 Prozent besteuert (§ 19 Abs. 1 ErbStG); Details: Schenkung einer Immobilie.

Bewertung, Kapitalisierung vorbehaltener Gegenleistungen und die Reihenfolge mehrerer Zuwendungen entscheiden über das Ergebnis und sind Einzelfallfragen: Diese Rechnung gehört vor dem Notartermin zu einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Fällt beim Verkauf an das eigene Kind Grunderwerbsteuer an?

Nein, unabhängig vom Kaufpreis. Ausgenommen ist „der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind“ (§ 3 Nr. 6 Satz 1 GrEStG). Die Vorschrift ist nicht auf unentgeltliche Erwerbe beschränkt, sie erfasst auch den Verkauf zum vollen Preis. Ohne sie bemäße sich die Steuer nach dem Kaufpreis (§ 8 und § 9 GrEStG); der gesetzliche Satz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG), die Länder dürfen ihn selbst bestimmen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) und liegen teilweise darüber.

Quellen: § 3 Grunderwerbsteuergesetz in der geltenden Fassung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Muss ich als verkaufender Elternteil Spekulationssteuer zahlen?

Das entscheidet sich an zwei Prüfungen und an der Quote. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nur vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung „nicht mehr als zehn Jahre“ liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken“ oder im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren so genutzt wurden (Satz 3 derselben Nummer); selbstbewohnte Häuser sind damit meist außen vor. War die Immobilie vermietet und läuft die Frist noch, wird „nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert“ in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil aufgeteilt, auch „bei einem unter den Anschaffungskosten liegenden Entgelt“ (BFH IX R 17/24). Besteuert wird nur der entgeltliche Teil, dafür sicher. Übernimmt das Kind eine Restschuld, ist auch das ein Entgelt und erhöht die Quote. Mehr dazu: Spekulationssteuer.

Welchen Wert legen Finanzamt und Notar zugrunde?

In beiden Fällen nicht Ihren Kaufpreis. Das Finanzamt setzt den gesondert festgestellten Grundbesitzwert an (§ 151 BewG), der aus typisierten Verfahren entsteht und über dem Marktpreis liegen kann. Dagegen hilft der Gegenbeweis: Weisen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nach, ist dieser anzusetzen (§ 198 Abs. 1 Satz 1 BewG), regelmäßig durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer sachverständigen Person (Abs. 2). Absatz 3 lässt auch einen Kaufpreis genügen, aber nur einen „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ zustande gekommenen; daran fehlt es beim Verkauf an das eigene Kind typischerweise. Wie das Amt rechnet: Immobilienbewertung durch das Finanzamt.

Beim Notar gilt dieselbe Richtung: „Ist der ... ermittelte Wert niedriger als der Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend“ (§ 47 Satz 3 GNotKG). Bevor Sie einen Preis nennen, brauchen Sie also eine Größenordnung: Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert sie, ersetzt aber kein Gutachten und keinen Feststellungsbescheid.

Wie muss der Kaufpreis gezahlt und dokumentiert werden?

Unbar und nachweisbar. Beim Kauf inländischer Immobilien kann die Gegenleistung „nur mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden“ (§ 16a Abs. 1 Satz 1 GwG); dieses Verbot gilt ohne Betragsgrenze. Die Beteiligten müssen den unbaren Weg zusätzlich nachweisen, geeignet sind „insbesondere Zahlungsbestätigungen“ beteiligter Kreditinstitute (Abs. 2); der Notar stellt den Eintragungsantrag erst nach dieser Prüfung (Abs. 3). Nur diese Nachweispflichten entfallen bis 10.000 Euro oder bei Zahlung über ein Notaranderkonto (Abs. 5 Satz 1). Praktisch heißt das: Überweisung vom Konto des Kindes auf das des Elternteils, mit Verwendungszweck und Bankbeleg. Ein nie gezahlter Kaufpreis ist keine Gegenleistung, dann bewertet das Finanzamt den ganzen Vorgang als Schenkung. Auch ein zu niedrig beurkundeter Preis hilft nicht: Eine im Einverständnis des anderen nur zum Schein abgegebene Willenserklärung ist nichtig (§ 117 Abs. 1 BGB), hinzu kommt die Strafbarkeit wegen Steuerhinterziehung (§ 370 AO).

Was bringt der Kauf dem Kind, wenn es die Immobilie vermietet?

Er setzt die Abschreibung neu auf, aber nur in Höhe des gezahlten Preises. Wer unentgeltlich erwirbt, führt die Werte der Eltern fort: Die Absetzungen bemessen sich dann „nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers“ und dessen Prozentsatz (§ 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV), und nur, soweit nicht schon voll abgeschrieben ist (Satz 2). Wer kauft, schreibt von eigenen Anschaffungskosten ab, bei Wohngebäuden mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 jährlich 2 Prozent (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG). Beim Verkauf unter Wert gilt beides nebeneinander, entsprechend der Quote; abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, und die Aufteilung muss belegbar sein.

Rechenbeispiel: 500.000 Euro Wert, 250.000 Euro Kaufpreis

Herr M., 68, verkauft sein selbst bewohntes Einfamilienhaus 2026 an seine Tochter: Verkehrswert und Grundbesitzwert 500.000 Euro, Kaufpreis 250.000 Euro, Anschaffung 2013 für 280.000 Euro. Alle Beträge sind eigene Rechnungen nach den genannten Normen.

• Quote und Steuern: 50 Prozent entgeltlich, Bereicherung 250.000 Euro, Schenkungsteuer 0 Euro, Grunderwerbsteuer 0 Euro. Die Spekulationssteuer scheitert an zwei unabhängigen Gründen: über zehn Jahre Haltedauer und durchgehende Eigennutzung. Bis 2036 bleiben noch 150.000 Euro Freibetrag.
• Notar und Grundbuch: rund 4.184 Euro, weil Geschäftswert die 500.000 Euro sind und nicht der Kaufpreis (einfache Gebühr 935,00 Euro nach GNotKG Anlage 2, Gebührensätze nach Anlage 1: Beurkundung 2,0 und Vollzug 0,5 beim Notar, darauf Umsatzsteuer, dazu Vormerkung 0,5 und Umschreibung 1,0 beim Grundbuchamt). Mit dem Kaufpreis als Geschäftswert wären es rund 2.394 Euro.
• Vermietung durch die Tochter: Bei angenommenen 70 Prozent Gebäudeanteil ergeben sich 273.000 Euro Bemessungsgrundlage, nämlich 175.000 Euro eigene Anschaffungskosten plus 98.000 Euro fortgeführte Werte des Vaters, und damit 5.460 Euro Abschreibung pro Jahr statt 3.920 Euro bei reiner Schenkung.

Verkaufen, schenken oder überschreiben: wann ist der Verkauf die bessere Route?

In vier Konstellationen. Erstens, wenn Liquidität gebraucht wird: Nur der Verkauf bringt Geld aufs Konto, ohne dass das Haus die Familie verlässt. Zweitens, wenn der Freibetrag für anderes Vermögen frei bleiben soll. Drittens, wenn das Kind vermieten will. Viertens bei Objekten über dem Freibetrag: Bei 800.000 Euro Grundbesitzwert und 400.000 Euro Kaufpreis bleibt die Bereicherung exakt im Freibetrag, während die reine Schenkung 60.000 Euro Schenkungsteuer auslösen würde, nämlich 15 Prozent auf 400.000 Euro (eigene Rechnung nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 und § 19 Abs. 1 ErbStG). Dagegen stehen die Spekulationssteuer und die Finanzierungsfrage beim Kind.

Quellen: Spekulationssteuer-Zeile unter der Annahme offener Zehnjahresfrist ohne Eigennutzung. §§ 3, 8, 9 GrEStG, §§ 7, 10, 14, 16, 19 ErbStG, § 23 EStG, § 11d EStDV, §§ 46, 47 GNotKG, § 2325 BGB, abgerufen im August 2026; Aufteilungsmaßstab nach BFH IX R 17/24. Alle Steuerbeträge sind eigene Berechnungen.

Ablauf und Pflichtteilsfolgen einer Übertragung ohne Kaufpreis behandelt der Beitrag zum Haus überschreiben, den Todesfall der zur Erbschaftsteuer. Am Anfang steht aber eine Zahl: die kostenlose Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Was passiert, wenn mein Kind den Kaufpreis nicht sofort zahlen kann?

Stundung und Ratenzahlung sind möglich, sollten aber verzinst werden. Bei einer unverzinslichen Forderung mit über einem Jahr Laufzeit, die zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig wird, ist „von einem Zinssatz von 5,5 Prozent auszugehen“ (§ 12 Abs. 3 BewG): Die Gegenleistung ist dann weniger wert als ihr Nennbetrag, die Bereicherung höher.

Kann ich nach dem Verkauf in dem Haus wohnen bleiben?

Ja, über ein Wohnungsrecht oder einen Mietvertrag; vorbehaltene Nutzungen zählen zum Geschäftswert (§ 47 Satz 2 GNotKG). Für den Werbungskostenabzug des Kindes gilt § 21 Abs. 2 EStG: Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete ist die Vermietung voll entgeltlich, unter 50 Prozent wird sie aufgeteilt. Zur Variante mit Nutzungsrecht: Nießbrauch.

Kann ich mein Haus an ein minderjähriges Kind verkaufen?

Nur mit Ergänzungspfleger und Gerichtsbeschluss. Ein Kaufvertrag verpflichtet zur Zahlung und ist deshalb nie lediglich rechtlich vorteilhaft (§ 107 BGB). Beide Eltern sind von der Vertretung ausgeschlossen, der verkaufende Elternteil wegen des Insichgeschäfts (§ 181 BGB), der andere über § 1629 Abs. 2 Satz 1 mit § 1824 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Nötig sind ein Ergänzungspfleger (§ 1809 Abs. 1 BGB) und die familiengerichtliche Genehmigung (§ 1643 Abs. 1 mit § 1850 Nr. 6 BGB).

Müssen meine anderen Kinder dem Verkauf zustimmen?

Nein, Sie verfügen frei über Ihr Eigentum. Der unentgeltliche Teil kann später den Pflichtteil berühren (§ 2325 Abs. 1 BGB); die Schenkung wird „innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang, innerhalb jedes weiteren Jahres ... um jeweils ein Zehntel weniger berücksichtigt“ (Abs. 3). Ein Verkauf zum vollen Verkehrswert löst den Anspruch nicht aus.

Muss ich den Verkauf unter Wert dem Finanzamt selbst melden?

Bei notarieller Beurkundung meldet der Notar, binnen zwei Wochen und mit Abschrift der Urkunde. Für die Eintragung ins Grundbuch braucht es zusätzlich die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die auch bei Steuerfreiheit zu erteilen ist (§ 22 GrEStG). Rechnen Sie danach mit einer Feststellungserklärung.

Fazit

Der Verkauf an das eigene Kind ist kein Steuertrick: Die Entgeltlichkeitsquote entscheidet zugleich über Schenkungsteuer, Spekulationssteuer, Abschreibung und Freibetrag. Die Grunderwerbsteuer entfällt in gerader Linie vollständig, die Notarkosten sinken nicht, und der Kaufpreis muss unbar fließen und belegt sein. Wer die Quote bewusst setzen will, klärt den Grundbesitzwert vorab mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater; weitere Konstellationen sammelt der Ratgeber Recht und Steuern. Der erste Schritt bleibt der Wert: Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert die Größenordnung dafür.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• § 3, § 8, § 9, § 11, § 18, § 22 GrEStG, Art. 105 GG
• § 7, § 10, § 12, § 14, § 16, § 19 ErbStG
• § 7, § 21, § 23 EStG, § 11d EStDV
• § 12, § 151, § 198 BewG, § 194 BauGB
• § 16a GwG, § 370 AO
• § 107, § 117, § 181, § 311b, § 1629, § 1643, § 1809, § 1824, § 1850, § 2325 BGB
• § 46, § 47 GNotKG, Anlage 1, Anlage 2
• BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24
• BFH, Beschluss vom 05.07.2018, II B 122/17