Haus verkaufen unter Geschwistern: Steuern und Freibetrag

Das Wichtigste in Kürze

• 36.400 Euro Steuern im Beispielfall: 8.400 Euro Grunderwerbsteuer plus 28.000 Euro Schenkungsteuer bei 240.000 Euro Kaufpreis und 400.000 Euro Verkehrswert (eigene Rechnung nach § 11 GrEStG, § 19 ErbStG).
• Keine Befreiung in der Seitenlinie: § 3 Nr. 6 Satz 1 GrEStG nimmt nur Erwerber „in gerader Linie“ aus; Geschwister stammen von derselben dritten Person ab, nicht voneinander (§ 1589 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Die eine Ausnahme: Ausgenommen ist der Erwerb „durch Miterben zur Teilung des Nachlasses“ (§ 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG). Es zählt der Zweck, nicht der Verwandtschaftsgrad.
• 20.000 Euro Freibetrag statt 400.000 Euro: Geschwister stehen in Steuerklasse II (§ 15 ErbStG), steuerfrei bleiben 20.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG).
• Notarkosten sinken nicht mit: Liegt der Kaufpreis unter dem Verkehrswert, bleibt der Verkehrswert maßgebend (§ 47 Satz 3 GNotKG).

Zwei Konstellationen, zwei Steuerrechnungen. Übernimmt ein Geschwisterkind ein gemeinsam geerbtes Haus im Auseinandersetzungsvertrag, bleibt der Erwerb grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG). Beim freien Kauf greift keine Befreiung: Bei 240.000 Euro Kaufpreis und 400.000 Euro Verkehrswert kosten Grunderwerb- und Schenkungsteuer zusammen 36.400 Euro.

Fällt beim Hausverkauf unter Geschwistern Grunderwerbsteuer an?

Im Regelfall ja. § 3 GrEStG zählt die Ausnahmen von der Besteuerung auf, und Nummer 6 Satz 1 nennt Personen, „die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind“, sowie solche, deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind erloschen ist; Satz 2 stellt Stiefkinder den Abkömmlingen gleich, Satz 3 deren Ehegatten oder Lebenspartner. Geschwister kommen im Wortlaut nicht vor, denn wer „von derselben dritten Person“ abstammt, ist „in der Seitenlinie verwandt“ (§ 1589 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nicht genannt heißt nicht befreit.

Quellen: § 3 und § 7 GrEStG in der geltenden Fassung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026.

Wann bleibt die Übernahme unter Geschwistern grunderwerbsteuerfrei?

In vier Fällen, vor allem bei der Nachlassteilung: Ausgenommen ist „der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses“ (§ 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG), Satz 3 stellt den Miterben „ihre Ehegatten oder ihre Lebenspartner“ gleich. Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen: Das Grundstück gehört zum Nachlass, es erwerben Miterben, und der Erwerb dient der Teilung. Ausgenommen sind daneben die reine Schenkung (§ 3 Nr. 2 Satz 1), Erwerbe bis 2.500 Euro (§ 3 Nr. 1) und die flächenweise Teilung, soweit der Wert dem Bruchteil entspricht (§ 7 Abs. 1 GrEStG).

Die Übernahme gehört deshalb in den Auseinandersetzungsvertrag, den Ausgleich rechnet der Beitrag zum Auszahlen der Erbengemeinschaft durch. Ob die Befreiung im Einzelfall greift, klärt Ihre Steuerberatung vor der Beurkundung.

Darf ich mein Haus unter Verkehrswert an mein Geschwisterkind verkaufen?

Zivilrechtlich ja, eine Preisuntergrenze kennt das Gesetz nicht; nötig ist die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Steuerlicher Maßstab ist der Verkehrswert, der Preis „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ (§ 194 BauGB), und der Familienrabatt ist ein solches persönliches Verhältnis. Soweit der Kaufpreis darunter liegt, entsteht eine gemischte Schenkung, denn steuerbar ist „jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte ... bereichert wird“ (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Besteht eine „auffallende, über ein geringes Maß deutlich hinausgehende Diskrepanz zwischen Leistung und Gegenleistung“, begründet das die widerlegbare Vermutung der Unentgeltlichkeit (BFH, Beschluss vom 05.07.2018, II B 122/17). Notare zeigen beurkundete Erwerbsvorgänge binnen zwei Wochen an, auch wenn der Vorgang von der Besteuerung ausgenommen ist (§ 18 Abs. 3 GrEStG), beurkundete Schenkungen zusätzlich nach § 34 ErbStG. Für die gerade Linie gilt anderes: Haus an das eigene Kind verkaufen.

Wie viel Schenkungsteuer löst ein Kaufpreis unter Wert unter Geschwistern aus?

Deutlich mehr als beim eigenen Kind, weil der Freibetrag um den Faktor 20 kleiner ist. Steuerpflichtig ist die Bereicherung (§ 10 Abs. 1 ErbStG); angesetzt wird nicht der Kaufpreis, sondern der festgestellte Grundbesitzwert (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Sie ergibt sich „durch Abzug der ... Gegenleistung vom Steuerwert“ (BFH II B 122/17); davon geht der Freibetrag von 20.000 Euro für „die Personen der Steuerklasse II“ ab (§ 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG), zu der § 15 Abs. 1 ErbStG „die Geschwister“ zählt.

Quellen: § 1589 BGB, § 3 GrEStG, § 14, § 15, § 16 und § 19 ErbStG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026. Die Steuerbeträge sind eigene Berechnungen nach diesen Normen.

Zwei Nebenwirkungen: Der Freibetrag steht erst nach zehn Jahren wieder voll bereit (§ 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG), und „Steuerschuldner ist der Erwerber, bei einer Schenkung auch der Schenker“ (§ 20 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). Über den Betrag entscheiden Bewertung und Vorschenkungen: eine Frage für die Steuerberatung.

Muss das verkaufende Geschwisterkind Spekulationssteuer zahlen?

Das entscheiden zwei Prüfungen und die Entgeltlichkeitsquote. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung „nicht mehr als zehn Jahre“ liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); ausgenommen sind Objekte, die „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken“ oder im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren so genutzt wurden (Satz 3). War das Haus vermietet und läuft die Frist noch, wird „nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert“ aufgeteilt, auch „bei einem unter den Anschaffungskosten liegenden Entgelt“ (BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24); besteuert wird nur der entgeltliche Teil, dafür sicher. Mehr dazu: Spekulationssteuer.

Welcher Wert zählt: Kaufpreis, Verkehrswert oder Grundbesitzwert?

Drei Behörden, drei Bezugsgrößen, und nur bei einer zählt Ihr Kaufpreis. Für die Grunderwerbsteuer gilt: „Die Steuer bemißt sich nach dem Wert der Gegenleistung“ (§ 8 Abs. 1 GrEStG), beim Kauf also der Kaufpreis samt übernommener Leistungen und vorbehaltener Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG); der Familienpreis senkt sie tatsächlich. Für die Schenkungsteuer zählt der Grundbesitzwert, der über dem Marktpreis liegen kann; dagegen hilft der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 Abs. 1 BewG), regelmäßig durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder bestellter Sachverständiger (Abs. 2). Ein Kaufpreis taugt als Nachweis nur, wenn er „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ innerhalb eines Jahres um den Stichtag zustande kam (Abs. 3), und daran fehlt es beim Familienpreis typischerweise (Bewertung durch das Finanzamt). Beim Notar ist in Verträgen über den Austausch von Leistungen der höhere Leistungswert maßgebend (§ 97 Abs. 3 GNotKG).

Wie ermitteln Geschwister einen Preis, den beide als fair akzeptieren?

Mit einer Zahl, die keiner von beiden gesetzt hat, und drei Festlegungen vorab. Erstens die Definition: Der Verkehrswert gilt „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ (§ 194 BauGB); Erinnerungen und selbst getragene Renovierungen gehören in eine separate Position, nicht in den Wert. Zweitens der Stichtag, Teil der gesetzlichen Wertdefinition und schriftlich zu fixieren. Drittens die Bindung: Wer beauftragt, wer zahlt, ob das Ergebnis bindet. Für die erste Orientierung genügt eine kostenlose Ersteinschätzung, für den Nachweis nach § 198 BewG ein Gutachten.

Was muss im Vertrag stehen, und wie muss der Kaufpreis fließen?

Beurkundet, unbar und belegt. Beim Immobilienkauf kann die Gegenleistung „nur mittels anderer Mittel als Bargeld ... bewirkt werden“, nachzuweisen durch Zahlungsbestätigungen der Kreditinstitute (§ 16a GwG); praktisch also Überweisung mit Beleg. In den Vertrag gehören Wertstichtag und Bewertungsgrundlage, Fälligkeit und Sicherheiten einer Ratenzahlung, ein mitübernommenes Restdarlehen und die Kostenverteilung. Für die Eintragung braucht es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die auch zu erteilen ist, „wenn Steuerfreiheit gegeben ist“ (§ 22 Abs. 2 Satz 1 GrEStG).

Was kostet der Verkauf unter Geschwistern insgesamt?

Vier Blöcke, und nur beim ersten ist der Kaufpreis die Bemessungsgrundlage. Erstens die Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung, geschuldet von beiden Vertragsteilen (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Zweitens die Schenkungsteuer auf die Bereicherung. Drittens Notar und Grundbuch nach dem Geschäftswert: Beurkundung 2,0 und Vollzug 0,5 (GNotKG-KV Nr. 21100, 22110), Vormerkung 0,5 und Eigentumsumschreibung 1,0 (Nr. 14150, 14110), dazu 19 Prozent Umsatzsteuer. Viertens die Spekulationssteuer beim Verkäufer. Details: Notarkosten beim Hausverkauf.

Quellen: § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 und § 11 GrEStG; Befugnis der Länder nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG; Steuersatz Sachsen nach steuern.sachsen.de, abgerufen im August 2026. Alle Beträge sind eigene Berechnungen auf einen Kaufpreis von 240.000 Euro. Den für Ihr Bundesland geltenden Satz nennt das zuständige Finanzamt; die Zeilen ohne Landesnennung sind reine Rechenstufen und keine Zuordnung zu bestimmten Ländern.

Die Systematik erklärt der Beitrag zur Grunderwerbsteuer; die Größenordnung für Ihren Fall liefert eine kostenlose Ersteinschätzung.

Wie sieht die Rechnung bei einem Haus für 400.000 Euro aus?

Annahmen: Einfamilienhaus, Verkehrswert und Grundbesitzwert je 400.000 Euro, zwei Geschwister, Steuersatz 3,5 Prozent. Die Ausgangswerte sind hypothetisch, die abgeleiteten Beträge eigene Berechnungen nach den genannten Normen.

Weg A, Übernahme zur Teilung des Nachlasses. Beide haben das Haus geerbt; im Auseinandersetzungsvertrag übernimmt der Bruder es und zahlt der Schwester 200.000 Euro. Grunderwerbsteuer 0 Euro nach § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG, sonst wären 7.000 Euro angefallen; Schenkungsteuer 0 Euro, weil die Zahlung der Erbquote entspricht.

Weg B, freier Kauf ohne Erbfall. Der Bruder ist Alleineigentümer und verkauft seiner Schwester für 240.000 Euro, 60 Prozent des Verkehrswerts.

• Grunderwerbsteuer: 8.400 Euro, bei einem Landessatz von 5,5 Prozent 13.200 Euro.
• Schenkungsteuer: 160.000 Euro Bereicherung minus 20.000 Euro Freibetrag ergeben 140.000 Euro steuerpflichtigen Erwerb, in Steuerklasse II bis 300.000 Euro mit 20 Prozent: 28.000 Euro. Der Härteausgleich des § 19 Abs. 3 ErbStG ändert daran nichts.
• Spekulationssteuer: bei Eigennutzung 0 Euro. War das Haus seit dem Kauf 2019 für 300.000 Euro vermietet, ist der Vorgang zu 60 Prozent entgeltlich: anteilige Anschaffungskosten 180.000 Euro, steuerpflichtiger Gewinn mindestens 60.000 Euro.
• Notar und Grundbuch: Geschäftswert bleiben 400.000 Euro, die 1,0-Gebühr nach Tabelle B also 785,00 statt 535,00 Euro, zusammen rund 3.500 Euro ohne Auslagen.

Ergebnis: 36.400 Euro Steuern, bei 5,5 Prozent Landessatz 41.200 Euro.

Häufige Fragen

Gelten für Halbgeschwister und Stiefgeschwister dieselben Regeln?

Grunderwerbsteuerlich ja: Halbgeschwister sind ebenfalls Seitenlinie, Stiefgeschwister gar nicht miteinander verwandt, beiden fehlt die gerade Linie des § 3 Nr. 6 Satz 1 GrEStG. Schenkungsteuerlich nennt § 15 Abs. 1 ErbStG in Steuerklasse II „die Geschwister“, worunter Halbgeschwister fallen. Stiefgeschwister stehen dort nicht und gehören zu Steuerklasse III: Freibetrag ebenfalls 20.000 Euro, Steuersatz ab 30 statt ab 15 Prozent.

Kann statt meines Bruders auch dessen Ehefrau oder dessen Sohn übernehmen?

Der Wortlaut ist eng: „Den Miterben stehen außerdem ihre Ehegatten oder ihre Lebenspartner gleich“ (§ 3 Nr. 3 Satz 3 GrEStG). Erwirbt die Ehefrau eines Miterben statt seiner, greift die Befreiung. Kinder eines Miterben nennt die Vorschrift nicht, und § 3 Nr. 6 GrEStG setzt den Erwerb vom eigenen Elternteil voraus, nicht von Onkel oder Tante: Einzelfallprüfung durch Notariat und Steuerberatung.

Gibt es eine Frist, bis wann die Übernahme zur Teilung des Nachlasses erfolgen muss?

§ 3 Nr. 3 GrEStG nennt keine Frist, der Wortlaut verlangt allein, dass der Erwerb der Teilung des Nachlasses dient. Wer die Erbengemeinschaft zunächst nur formal auflöst und den Anteil später kauft, riskiert die Befreiung. Lassen Sie die Reihenfolge vorab prüfen.

Können wir den Kaufpreis durch ein Wohnrecht oder eine Rente ersetzen?

Teilweise, aber das entlastet weniger als erwartet. Grunderwerbsteuerlich gilt als Gegenleistung „der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Schenkungsteuerlich wird die Gegenleistung kapitalisiert vom Steuerwert abgezogen (BFH II B 122/17), beim Notar erhöhen vorbehaltene Nutzungen den Geschäftswert (§ 47 Satz 2 GNotKG).

Bringt der Umweg über die Eltern Steuerfreiheit?

Zwei Übertragungen in gerader Linie wären für sich genommen nach § 3 Nr. 6 Satz 1 GrEStG ausgenommen, über den Zwischenerwerb entscheidet aber § 42 Abs. 2 AO: Missbrauch liegt vor, „wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die ... zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt“, sofern keine beachtlichen außersteuerlichen Gründe nachgewiesen werden. Jede Zwischenübertragung verbraucht zudem Freibeträge für zehn Jahre. Solche Modelle gehören zur Steuerberatung.

Wer schuldet die Steuern, und wann werden sie fällig?

Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer sind „regelmäßig: die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen“ (§ 13 Nr. 1 GrEStG), also beide Geschwister; wer sie wirtschaftlich trägt, regelt der Vertrag. Fällig wird sie „einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids“ (§ 15 GrEStG). Die Schenkungsteuer schulden Erwerber und Schenker nebeneinander (§ 20 Abs. 1 Satz 1 ErbStG).

Fazit

Über die Grunderwerbsteuer entscheidet unter Geschwistern nicht der Verwandtschaftsgrad, sondern der Zweck des Erwerbs: Die Nachlassteilung ist nach § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG ausgenommen, der freie Kauf nicht, weil § 3 Nr. 6 Satz 1 GrEStG nur die gerade Linie nennt. Wer unter Verkehrswert verkauft, löst zusätzlich Schenkungsteuer in Steuerklasse II aus, mit 20.000 Euro Freibetrag. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung: Die Steuerfolgen klärt ein Steuerberater vor der Beurkundung, Streitfragen unter Miterben eine Fachanwältin für Erbrecht, weitere Konstellationen der Ratgeber Recht und Steuern. Am Anfang steht dieselbe Zahl: die kostenlose Ersteinschätzung.

Quellen

Alle Quellen abgerufen im August 2026.

• § 3, § 7, § 8, § 9, § 11, § 13, § 15, § 18, § 22 GrEStG
• Art. 105 GG, § 42 AO
• § 7, § 10, § 12, § 14, § 15, § 16, § 19, § 20, § 34 ErbStG
• § 1589, § 311b BGB, § 23 EStG
• § 194 BauGB, § 198 BewG, § 16a GwG
• § 47, § 97 GNotKG, Anlage 1 (Kostenverzeichnis), Anlage 2 (Tabelle B), § 12 UStG
• BFH, Beschluss vom 05.07.2018, II B 122/17
• BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24
• Freistaat Sachsen: Grunderwerbsteuer, Steuersatz 5,5 v. H.