Grunderwerbsteuer beim Verkauf: 16 Landessätze im Vergleich

Das Wichtigste in Kürze

• 14.000 bis 26.000 Euro auf 400.000 Euro Kaufpreis: Bayern bleibt beim gesetzlichen Satz von 3,5 vom Hundert (§ 11 Abs. 1 GrEStG), Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein verlangen 6,5 Prozent. Eigene Berechnung.
• Beide Vertragsteile schulden die Steuer: Steuerschuldner sind „die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen“ (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Zu Gesamtschuldnern macht sie erst § 44 Abs. 1 AO.
• Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung: „Die Steuer bemißt sich nach dem Wert der Gegenleistung“ (§ 8 Abs. 1 GrEStG), beim Kauf also der Kaufpreis samt übernommener Leistungen und vorbehaltener Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
• Mitverkauftes Inventar bleibt außen vor: „Auf miterworbenes Inventar entfallende Kaufpreisanteile unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer“ (Bayerisches Landesamt für Steuern). Angesetzt wird der Zeitwert, nicht der Neupreis.
• Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung kein Grundbuch: Der Erwerber darf erst eingetragen werden, wenn die Bescheinigung des Finanzamts vorliegt (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG).
• Der Satz des Belegenheitslandes gilt: Maßgeblich ist, wo das Grundstück liegt, nicht wo Käufer oder Verkäufer wohnen.

Die Grunderwerbsteuer schulden Käufer und Verkäufer gemeinsam: § 13 Nr. 1 GrEStG nennt beide Vertragsteile als Steuerschuldner, § 44 Abs. 1 AO macht daraus Gesamtschuldner. Wirtschaftlich trägt sie fast immer der Käufer, weil der Kaufvertrag es so vorsieht. Die Sätze reichen von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in vier Ländern, auf 400.000 Euro also von 14.000 bis 26.000 Euro.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?

Der gesetzliche Ausgangssatz beträgt 3,5 vom Hundert (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Abweichen dürfen die Länder, weil Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG ihnen „die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer“ gibt. Jede Zeile unten ist an einer Landesbehörde oder einem Landesgesetz geprüft, nicht an einer Sammelübersicht.

Quellen: die verlinkten Landesbehörden und Landesgesetze, abgerufen im August 2026. Die Eurobeträge sind eigene Berechnungen auf 400.000 Euro Bemessungsgrundlage. Die Länder ändern ihre Sätze laufend: Thüringen senkte zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5 Prozent, Bremen erhöhte zum 1. Juli 2025 von 5 auf 5,5 Prozent. Prüfen Sie den Stand vor der Beurkundung beim Lagefinanzamt.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, der Käufer oder der Verkäufer?

Rechtlich beide, wirtschaftlich fast immer der Käufer. § 13 Nr. 1 GrEStG bestimmt als Steuerschuldner die als Vertragsteile beteiligten Personen, § 44 Abs. 1 AO erklärt sie zu Gesamtschuldnern. Ein verbreiteter Irrtum: § 448 Abs. 2 BGB weist dem Käufer nur „die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch …“ zu, die Grunderwerbsteuer steht dort nicht. Ihre Zuweisung ist reine Vertragsgestaltung und gehört ausdrücklich in den notariellen Kaufvertrag. In der Praxis fordert das Finanzamt die Steuer nach Angabe des Bayerischen Landesamts für Steuern „zunächst von demjenigen …, der sich im Vertrag zur Übernahme der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat“.

Was passiert, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht zahlt?

Dann kann das Finanzamt sich an Sie halten, in voller Höhe. Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin: „Das Finanzamt wird in diesen Fällen den Steuerbescheid zuerst an den Erwerber richten. Zahlt der Erwerber die Steuer aber nicht, kann das Finanzamt die Steuer auch vom Veräußerer fordern.“ Das Steuerportal Mecklenburg-Vorpommern sagt dasselbe: Bei nicht fristgerechter Begleichung müsse „auch der andere Gesamtschuldner mit einer Inanspruchnahme rechnen“. Die vertragliche Übernahme wirkt also nur zwischen den Parteien. Umgekehrt entlastet die Zahlung des Käufers Sie vollständig, denn nach § 44 Abs. 2 Satz 1 AO wirkt „die Erfüllung durch einen Gesamtschuldner … auch für die übrigen Schuldner“.

Wovon wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Von der Gegenleistung, nicht vom Verkehrswert. Was dazugehört, listet § 9 GrEStG auf; der Grundstücksbegriff folgt dem bürgerlichen Recht (§ 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG). Nach Grundbesitzwerten wird nur ausnahmsweise bemessen, etwa „wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist“ (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG).

Quellen: GrEStG, LfSt Bayern, LStN Niedersachsen, Verwaltungsportal Hessen, abgerufen im August 2026. Die Steuer ist am Ende „auf volle Euro nach unten abzurunden“ (§ 11 Abs. 2 GrEStG).

Senkt es die Steuer, wenn Einbauküche und Markise getrennt ausgewiesen werden?

Ja, innerhalb klarer Grenzen, und das ist keine Grauzone, sondern eine Folge des Grundstücksbegriffs. Zubehör sind „bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind …“ (§ 97 Abs. 1 BGB). Vier Grenzen sind zu beachten. Erstens: Zu einem Gebäude gehören „die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen“ (§ 94 Abs. 2 BGB), und wesentliche Bestandteile „können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein“ (§ 93 BGB), lassen sich also nicht herausrechnen; bei einer fest verschraubten Markise ist genau das der kritische Punkt. Zweitens zählt der Zeitwert, denn „bei der Ermittlung des Wertes der Gegenleistung sind bewertungsrechtliche Grundsätze anzuwenden“ (LfSt Bayern). Drittens sind Rücklagen nach Angabe desselben Landesamts „bei Notarverträgen nach dem 20. Mai 2021 nicht mehr abzugsfähig“. Viertens gehört Inventar nicht zum Grundstück und damit nicht zum Beleihungsobjekt der finanzierenden Bank. Eine prozentuale Obergrenze für den Inventaranteil nennt keine amtliche Quelle; die kursierende Faustformel steht in keinem Gesetz. Das Finanzamt prüft die Aufteilung im Einzelfall: Stimmen Sie Positionen und Zeitwerte vorab mit Ihrer Steuerberatung und dem Notariat ab.

Wann fällt beim Verkauf gar keine Grunderwerbsteuer an?

§ 3 GrEStG nimmt bestimmte Vorgänge von der Besteuerung aus. Vier Nummern sind für Verkäufer relevant. Ausgenommen ist nach Nr. 3 „der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses“. Nr. 4 nimmt den Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers aus, Nr. 5 den durch den früheren Ehegatten „im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung“, also nicht schon bei bloßer Trennung. Nr. 6 erfasst Verwandte in gerader Linie samt Stiefkindern, deshalb ist die Übertragung an das eigene Kind ausgenommen. Geschwister sind Seitenlinie: Beim Verkauf unter Geschwistern hilft nur Nr. 3. Anzuzeigen ist der Vorgang trotzdem, denn Anzeigen „sind auch dann zu erstatten, wenn der Rechtsvorgang von der Besteuerung ausgenommen ist“ (§ 18 Abs. 3 Satz 2 GrEStG).

Wann wird die Steuer fällig, und wozu dient die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Der Steueranspruch entsteht, „sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft“ (§ 38 AO), beim Kauf also schon mit dem wirksamen Verpflichtungsgeschäft. Nur bei aufschiebender Bedingung oder Genehmigungsbedürftigkeit verschiebt § 14 GrEStG die Entstehung.

Erteilt wird die Bescheinigung, „wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist“ (§ 22 Abs. 2 Satz 1 GrEStG), und zwar schriftlich; „eine elektronische Übermittlung der Bescheinigung ist ausgeschlossen“ (§ 22 Abs. 2 Satz 3 und 4 GrEStG). Für Sie heißt das: Ein säumiger Käufer verzögert die Eigentumsumschreibung, nicht Ihre Kaufpreiszahlung, die üblicherweise an Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung hängt (Details: Notarkosten).

Was passiert, wenn der Vertrag rückabgewickelt oder der Preis gemindert wird?

§ 16 GrEStG kennt drei Konstellationen, alle nur auf Antrag. Wird der Vertrag vor dem Eigentumsübergang rückgängig gemacht, wird die Steuer nicht festgesetzt oder die Festsetzung aufgehoben, sofern das „innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer“ geschieht (Abs. 1 Nr. 1). Beim Rückerwerb durch den Veräußerer gilt dieselbe Frist (Abs. 2 Nr. 1). Praktisch am wichtigsten ist die Kaufpreisminderung: Wird die Gegenleistung herabgesetzt, wird die Steuer auf Antrag niedriger festgesetzt, wenn das binnen zwei Jahren geschieht oder „auf Grund des § 437 des Bürgerlichen Gesetzbuches vollzogen wird“ (Abs. 3).

Muss ich als Verkäufer selbst etwas beim Finanzamt anzeigen?

Im Regelfall nein, in Ausnahmefällen ja. Notare zeigen beurkundete Vorgänge binnen zwei Wochen an (§ 18 Abs. 3 Satz 1 GrEStG). Daneben trifft die Steuerschuldner eine eigene Pflicht nach § 19 GrEStG, etwa für „den Erwerb von Gebäuden auf fremdem Boden“ (Abs. 1 Nr. 3); der Auffangsatz erfasst alle Vorgänge, über die kein Gericht, keine Behörde und kein Notar anzuzeigen hat. Frist: ein Monat ab Kenntnis, „und zwar auch dann, wenn der Vorgang von der Besteuerung ausgenommen ist“ (Abs. 3). Wer eine Garage auf fremdem Grund verkauft, meldet also selbst.

Warum bestimmt der Landessteuersatz mit, welchen Preis Sie erzielen können?

Weil die Steuer beim Käufer als Nebenkosten anfällt und dessen Budget bindet, bevor über den Kaufpreis verhandelt wird. Auf 400.000 Euro trennen 3,5 und 6,5 Prozent genau 12.000 Euro, allein aus der Lage des Grundstücks. Die Steuer selbst erhöht die Bemessungsgrundlage nicht, sie „wird der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen“ (§ 9 Abs. 3 GrEStG). Ihre eigenen Kosten listet die Aufstellung der Verkäuferkosten; wo Ihr Objekt preislich steht, klärt eine kostenlose Ersteinschätzung.

Wie viel macht die Inventaraufteilung konkret aus?

Modellrechnung mit hypothetischen Annahmen: Einfamilienhaus in Niedersachsen (5,0 Prozent), Gesamtkaufpreis 450.000 Euro. Im Vertrag wird bewegliches Inventar mit Zeitwerten gesondert ausgewiesen: Einbauküche 7.500 Euro, freistehendes Gartenhaus 2.000 Euro, mobile Sauna 1.450 Euro, Markise 1.200 Euro, zusammen 12.150 Euro. Unterstellt ist, dass alle vier nach §§ 93 bis 95, 97 BGB beweglich sind; bei der Markise ist das im Einzelfall zu prüfen. Ohne Aufteilung beträgt die Gegenleistung 450.000 Euro, die Steuer 22.500 Euro. Mit Aufteilung sinkt die Bemessungsgrundlage auf 437.850 Euro, die Steuer auf 21.892,50 Euro und nach der Abrundung des § 11 Abs. 2 GrEStG auf 21.892 Euro. Die Ersparnis von 608 Euro fällt beim Käufer an und vergrößert seinen Spielraum. Dieselbe Bemessungsgrundlage kostet in Bayern 15.324 Euro und in den Ländern mit 6,5 Prozent 28.460 Euro: 13.136 Euro Unterschied auf dieselbe Immobilie. Eigene Berechnungen, keine steuerliche Beratung.

Häufige Fragen

Gibt es bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag?

Nein, nur eine Freigrenze. Ausgenommen ist der Erwerb, „wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert (§ 8) 2 500 Euro nicht übersteigt“ (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin stellt klar: „Übersteigt die Gegenleistung den Betrag von 2.500 €, wird Grunderwerbsteuer für die ganze Gegenleistung erhoben.“

Gehört die Grunderwerbsteuer selbst zur Bemessungsgrundlage?

Nein. Nach § 9 Abs. 3 GrEStG wird die für den Erwerbsvorgang zu entrichtende Grunderwerbsteuer der Gegenleistung „weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen“. Wer sie im Kaufvertrag übernimmt, erhöht damit also auch nicht die Bemessungsgrundlage.

Zählt ein Wohnrecht, das ich mir vorbehalte, zur Gegenleistung?

Ja. Als Gegenleistung gilt beim Kauf „der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG); das Bayerische Landesamt für Steuern und die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin nennen Wohn- und Nutzungsrechte ausdrücklich. Nicht dazu gehören die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG).

Fällt zusätzliche Steuer an, wenn zum Grundstück ein Bauvertrag kommt?

Möglicherweise ja. Das Verwaltungsportal Hessen beschreibt es so: Schließt der Käufer eines unbebauten Grundstücks neben dem Kaufvertrag einen Bauvertrag mit dem Veräußerer oder einem mit diesem verbundenen Dritten, liegt nach gefestigter Rechtsprechung regelmäßig ein einheitliches Vertragswerk vor. Die Steuer wird dann auch von den Baukosten berechnet.

Welcher Satz gilt, wenn Vertrag und Abwicklung in verschiedene Jahre fallen?

Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem der Erwerbsvorgang verwirklicht wird, also regelmäßig der Abschluss des notariellen Kaufvertrags, nicht die Grundbuchumschreibung. Die Landesgesetze formulieren es genau so: Sachsen wendet seinen Satz auf Rechtsvorgänge nach dem 31. Dezember 2022 an, Nordrhein-Westfalen auf Erwerbsvorgänge ab dem 1. Januar 2015.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist keine Position in Ihrer Verkäuferkalkulation, aber Sie stehen als Gesamtschuldner im Bescheid, und der Satz Ihres Landes bindet zwischen 14.000 und 26.000 Euro im Budget des Käufers. Zwei Punkte gehören deshalb in den Vertragsentwurf: eine eindeutige Übernahmeklausel und, wo sachlich begründet, die gesonderte Aufstellung des Inventars mit Zeitwerten. Diese Darstellung ist allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall: Zur Aufteilung, zu den Ausnahmen des § 3 GrEStG und zu Ihrer eigenen Steuerlast beim Hausverkauf beraten Steuerberatung oder Fachanwältin für Steuerrecht, zur Vertragsgestaltung das Notariat. Ob ein steuerpflichtiger Gewinn droht, klärt die Zehnjahresfrist, weitere Rechtsfragen sammelt unser Ratgeber zu Recht und Steuern. Vor jeder Preisverhandlung brauchen Sie eine belastbare Zahl: Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung liefert eine Orientierung zum Marktwert, kein Gutachten, aber die Grundlage dafür, den Spielraum des Käufers einzuschätzen.

Quellen

• § 13 GrEStG, Steuerschuldner, § 11 GrEStG, Steuersatz und Abrundung und § 22 GrEStG, Unbedenklichkeitsbescheinigung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 2 GrEStG, Grundstücke, § 8 GrEStG, Bemessungsgrundlage und § 9 GrEStG, Gegenleistung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 3 GrEStG, Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung, § 15 GrEStG, Fälligkeit, § 16 GrEStG, Nichtfestsetzung und Aufhebung, § 18 GrEStG und § 19 GrEStG, Anzeigepflichten, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 38 AO und § 44 AO, Gesamtschuldner sowie Art. 105 GG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 94 BGB, § 97 BGB, Zubehör und § 448 BGB, Kosten der Übergabe, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Bayerisches Landesamt für Steuern, Grunderwerbsteuer und Landesamt für Steuern Niedersachsen, FAQ Grunderwerbsteuer, abgerufen im August 2026
• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, FAQ Steuern, Steuerportal Mecklenburg-Vorpommern und Verwaltungsportal Hessen, abgerufen im August 2026
• Landessätze: Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen, abgerufen im August 2026