Umkehrhypothek: So viel Geld kommt wirklich bei Ihnen an

Das Wichtigste in Kürze

• Gut 20 Prozent des Immobilienwerts kommen als Bargeld an: 350.000 Euro Verkehrswert, 50 Prozent Beleihungsgrenze, 6 Prozent Zins und 15 Jahre ergeben 71.309 Euro Auszahlung, 103.691 Euro sind Zinsen (eigene Rechnung).
• 61.119 Euro teurer als das tilgungsfreie Bankdarlehen: Dieselbe Auszahlung zu 3,98 Prozent kostet über 15 Jahre 113.881 Euro statt 175.000 Euro, verlangt aber rund 237 Euro Zinsen im Monat.
• § 491 Abs. 3 Satz 4 BGB nimmt die echte Umkehrhypothek aus dem Verbraucherdarlehensrecht heraus: weniger Schutz, dafür beschränkt sich der Kreditgeber auf einen Betrag aus dem künftigen Verkaufserlös.
• § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB erklärt den dünnen Markt: Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf sich die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich auf den Immobilienwert stützen, außer der Vertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.
• Kaum Anbieter: Es gebe in Deutschland kaum Anbieter für Umkehrhypotheken, schreibt die Verbraucherzentrale (Stand 16.12.2024).

Die Umkehrhypothek ist kein Verkauf, sondern ein tilgungsfreies Darlehen auf die eigene Immobilie: Sie bleiben Eigentümer, die Bank sichert sich per Grundschuld, die Zinsen laufen auf und werden erst bei Auszug oder Tod fällig. Beliehen wird laut Verbraucherzentrale höchstens die Hälfte des Werts. Bei 350.000 Euro Verkehrswert, 6 Prozent Zins und 15 Jahren erreichen davon 71.309 Euro die Eigentümerin.

Der Beleihungsrahmen ist nicht der Auszahlungsbetrag, sondern die Obergrenze am Laufzeitende. Ausgezahlt wird der abgezinste Wert:

Quellen: Rahmen 175.000 Euro gleich 50 Prozent von 350.000 Euro (Marktbeobachtung der Verbraucherzentrale, Stand 02.01.2025, Rechenwert 6,00 Prozent); 3,98 Prozent ist der Effektivzins der Deutschen Bundesbank für Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Neugeschäft, Zinsbindung über zehn Jahre (SUD119, Juni 2026, vorläufig). Eigene Rechnung, monatliche Abzinsung.

Wie funktioniert eine Umkehrhypothek genau?

Vier Bausteine. Erstens der Darlehensvertrag: Der Darlehensgeber stellt einen Geldbetrag zur Verfügung, der Darlehensnehmer schuldet Zins und bei Fälligkeit die Rückzahlung (§ 488 Abs. 1 BGB). Zweitens die Grundschuld: die Belastung des Grundstücks dahin, dass an den Begünstigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 Abs. 1 BGB); befriedigt wird der Gläubiger durch Zwangsvollstreckung. Drittens die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer, eintragungsbedürftig im Grundbuch (§ 800 Abs. 1 ZPO). Viertens die Tilgungsfreiheit: Die Schuldenlast baut sich laut Verbraucherzentrale erst über die Jahre auf, Zins und Tilgung folgen beim Verkauf.

Ihr Eigentum bleibt unangetastet: kein Kaufvertrag, kein Käufer, kein Wohnrecht, keine Reallast. Das unterscheidet sie von Leibrente, Teilverkauf und Rückmietverkauf, die der Vergleich der sieben Modelle nebeneinanderstellt.

Wie viel Geld bekomme ich bei einer Umkehrhypothek ausgezahlt?

Zwei Größen begrenzen die Summe. Die erste ist die Beleihungsgrenze: Nach der Verbraucherzentrale wird das Darlehen inklusive Zinsen oft nur bis zur Hälfte des Immobilienwertes kalkuliert; bei den wenigen Angeboten im Frühjahr 2023 durfte es höchstens die Hälfte des Werts ausmachen. Das ist eine Marktbeobachtung, keine gesetzliche Grenze. Die zweite ist die Aufzinsung, und ihre Logik lässt sich prüfen: Die Verbraucherzentrale kommt bei 300.000 Euro Wert, 150.000 Euro Rahmen, zehn Jahren und 6 Prozent auf knapp 83.000 Euro einmalig oder etwa 900 Euro monatlich. Mit monatlicher Verzinsung ergibt dieselbe Systematik 82.445 Euro und 915 Euro (eigene Rechnung).

Die Reihenfolge lautet immer: Verkehrswert, Beleihungsgrenze, Abzinsung, Gebühren. Am Anfang steht deshalb eine belastbare Wertermittlung, nicht das Angebot des Anbieters: Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert die Größenordnung, ersetzt aber kein Gutachten.

Was kostet eine Umkehrhypothek im Vergleich zum Seniorenkredit?

Rechnerisch gut zwei Prozentpunkte mehr, belegt ist dieser Aufschlag allerdings nicht. Die Verbraucherzentrale rechnet ihre Beispiele mit 6 Prozent, ausdrücklich als fiktiven Wert und nicht als Kondition eines konkreten Angebots. Die Bundesbank weist für Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Neugeschäft mit Zinsbindung über zehn Jahre 3,84 Prozent effektiv für Juni 2023 und 3,98 Prozent für Juni 2026 aus (vorläufig). Die Differenz beider Werte ist damit eine eigene Gegenüberstellung aus zwei Quellen, kein beobachteter Marktpreis. Teuer ist das Produkt laut Verbraucherzentrale auch wegen der Rückversicherung gegen das Langlebigkeitsrisiko.

Der Unterschied zum Seniorenkredit ist genau einer: Dort zahlen Sie die Zinsen laufend. Typische Anforderungen der Banken sind Mindestalter 60 Jahre, Immobilienwert ab 250.000 Euro, Beleihungsquote maximal 40 bis 50 Prozent, schuldenfreie Immobilie.

Warum gibt es kaum Umkehrhypotheken, und wer bietet sie an?

Zwei der drei Gründe stehen im Gesetz. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf sich die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder zunimmt, außer der Vertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie. Reine Wertbeleihung gegen eine kleine Rente ist versperrt. Der echte Immobilienverzehrkredit fällt nach § 491 Abs. 3 Satz 4 BGB nicht darunter, aber nur dann, wenn der Kreditgeber lediglich einen Betrag aus dem künftigen Verkaufserlös erhält und Rückzahlung erst nach dem Tod fordert. Dritter Grund: Die Vorausvereinbarung, dass fällige Zinsen wieder Zinsen tragen, ist nach § 248 Abs. 1 BGB nichtig und nur bestimmten Kreditanstalten erlaubt.

Anbieten darf nur, wer eine Erlaubnis hat: Kreditgeschäft ist nach § 32 Abs. 1 KWG erlaubnispflichtig, die Vermittlung nach § 34i GewO. Drei Anbietertypen sind unterwegs: Kreditinstitute und Sparkassen mit tilgungsfreien Seniorenkrediten, Kreditanstalten im Sinne des § 248 BGB und spezialisierte Anbieter aus dem Verrentungsmarkt. Der Bundesverband Immobilienverrentung weist in seinen Marktzahlen 2025 für den Seniorenkredit keine Abschlusszahlen aus, wohl aber für Teilverkauf, Erbbaurecht und Leibrente.

Welche Verbraucherrechte habe ich, und welche nicht?

Das entscheidet eine Weiche im Vertragstext. Ein grundschuldbesichertes Darlehen mit persönlicher Haftung ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nach § 491 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB, mit Widerrufsrecht und Kreditwürdigkeitsprüfung. Ein Immobilienverzehrkreditvertrag, bei dem der Kreditgeber nur einen Betrag aus dem künftigen Verkaufserlös erhält und erst nach dem Tod des Verbrauchers Rückzahlung fordert, fällt nach § 491 Abs. 3 Satz 4 BGB nicht darunter und nach Abs. 2 Satz 2 Nr. 6 auch nicht unter die Allgemein-Verbraucherdarlehen. Welcher Typ vorliegt, bestimmt der Vertragstext, nicht die Produktbezeichnung; Mischformen sind möglich. Lassen Sie den Entwurf von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht prüfen.

Quellen: §§ 489, 491, 495, 505a, 505b und 1922 BGB, abgerufen im August 2026.

Was passiert nach meinem Tod mit der Immobilie und den Erben?

Ihre Erben übernehmen Haus und Schuld zusammen, weil das Vermögen als Ganzes auf sie übergeht (§ 1922 Abs. 1 BGB). Beim echten Immobilienverzehrkredit ist die Haftung begrenzt: Erben haften laut Verbraucherzentrale nicht mit eigenem Vermögen, wenn die Schulden den Erlös übersteigen; die Rückzahlung mindert aber den vererbten Wert. Bei persönlicher Haftung greift keine Begrenzung von selbst; die Erben können sie nur über Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz (§ 1975 BGB) oder die Dürftigkeitseinrede des § 1990 Abs. 1 BGB beschränken. Praktisch endet es fast immer im Verkauf, weil die Unterwerfung nach § 800 Abs. 1 ZPO auch gegen die Erben wirkt. Wer die Immobilie halten will, muss die Auslösesumme anders aufbringen und das mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Erbrecht klären.

Wann darf die Bank vorzeitig fällig stellen, und was gilt beim Pflegeheim?

Wenn die Sicherheit schlechter wird. Nach § 490 Abs. 1 BGB kann der Darlehensgeber fristlos kündigen, wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit der Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder droht und dadurch die Rückzahlung gefährdet wird; nach Auszahlung gilt das nur in der Regel. Instandhaltung, Gebäudeversicherung und weitere Belastungen sind deshalb keine Nebensache. Umgekehrt können Sie bei gebundenem Sollzinssatz und Grundpfandrecht nach § 490 Abs. 2 BGB vorzeitig kündigen, wenn berechtigte Interessen dies gebieten und sechs Monate seit Empfang abgelaufen sind. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist dann nicht durch § 502 Abs. 3 BGB gedeckelt, dessen Prozentgrenzen nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen gelten. Nach zehn Jahren greift bei gebundenem Sollzinssatz zusätzlich das nicht abdingbare Kündigungsrecht aus § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Prüfen Sie vorher, ob ein dauerhafter Auszug, etwa ins Pflegeheim, ein Fälligkeitsgrund ist.

Für wen passt die Umkehrhypothek, für wen nicht?

Am ehesten bei hohem Alter, hohem Wert und kurzer erwarteter Restlaufzeit, weil der Aufzinsungseffekt dann klein bleibt. Nach der Sterbetafel 2023/2025 des Statistischen Bundesamtes vom 7. Juli 2026 beträgt die fernere Lebenserwartung bei 65 Jahren 17,97 Jahre für Männer und 21,10 für Frauen, bei 80 Jahren 8,20 und 9,73 Jahre. Aus demselben Rahmen werden über zehn Jahre 96.186 Euro, über 20 Jahre nur noch 52.867 Euro.

Sie passt nicht, wenn Sie die Zinsen eines Seniorenkredits aufbringen könnten, wenn das Geld für Bau oder Renovierung der Wohnimmobilie gedacht ist, weil dafür § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB die wertbasierte Prüfung öffnet, oder wenn die Immobilie in der Familie bleiben soll. Heikel wird es bei Grundsicherung im Alter.

Rechenbeispiel: Reihenhaus für 350.000 Euro, Eigentümerin 75 Jahre

Frau K. bewohnt ein schuldenfreies Reihenhaus mit 350.000 Euro Verkehrswert, will Eigentümerin bleiben und kann keine Raten tragen. Ihre fernere Lebenserwartung beträgt 13,22 Jahre, gerechnet wird mit 15 Jahren.

1. Beleihungsrahmen: 350.000 Euro mal 50 Prozent gleich 175.000 Euro (Marktbeobachtung, keine gesetzliche Grenze).
2. Zinssatz: 6 Prozent, der Rechenwert der Verbraucherzentrale.
3. Abzinsung: Aufzinsungsfaktor bei 0,5 Prozent monatlich über 180 Monate gleich 2,4541. 175.000 Euro geteilt durch 2,4541 ergibt 71.309 Euro, 20,4 Prozent des Verkehrswerts. Die übrigen 103.691 Euro sind Zinsen, 59 Prozent des Rahmens.
4. Variante Monatsrente: 175.000 Euro geteilt durch den Rentenendwertfaktor 290,8187 ergibt 601,75 Euro monatlich; über 180 Monate werden 108.315 Euro ausgezahlt, geschuldet sind 175.000 Euro.
5. Gegenrechnung: Dieselben 71.309 Euro zu 3,98 Prozent kosten 236,51 Euro monatlich, über 15 Jahre 42.572 Euro, mit Rückzahlung 113.881 Euro. Differenz: 61.119 Euro.

Quellen: Anlage 1 und Anlage 2 GNotKG, Geschäftswert 175.000 Euro, zuzüglich Umsatzsteuer und Auslagen. Alle Beträge: eigene Rechnung nach Verbraucherzentrale-Systematik und Bundesbank-Zinsstatistik.

Bleibt der Wert stabil, verbleiben den Erben nach Ablösung 175.000 Euro. Nicht enthalten sind Bearbeitungs-, Gutachter- und Bereitstellungskosten, Instandhaltung und Inflation. Die erste Zahl entscheidet über jede weitere: Starten Sie mit der Einschätzung Ihres Werts.

Häufige Fragen

Muss ich die Auszahlung einer Umkehrhypothek versteuern?

Eine Darlehensauszahlung gehört zu keiner der sieben Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 EStG, anders als die mit dem Ertragsanteil besteuerte Leibrente. Die Schuldzinsen sind bei Eigennutzung nicht abziehbar; lassen Sie den Fall von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Fällt bei einer Umkehrhypothek Grunderwerbsteuer an?

Nein, es findet kein Eigentumsübergang statt. Sie bleiben im Grundbuch eingetragen, die Bank erhält nur eine Grundschuld in Abteilung III. Das ist der einzige echte Kostenvorteil gegenüber einem Verkauf.

Brauche ich für eine Umkehrhypothek die Zustimmung meiner Kinder?

Rechtlich nein, solange Sie Alleineigentümer und geschäftsfähig sind; bei Miteigentum müssen alle Eigentümer die Grundschuld bestellen. Manchmal ergibt das Gespräch eine familieninterne Lösung.

Was unterscheidet die Umkehrhypothek von einer normalen Hypothek?

Bei der klassischen Baufinanzierung nimmt die Schuld ab, weil getilgt wird; hier nimmt sie zu. Bestellt wird die Grundschuld, die nach § 1192 Abs. 1 BGB keine Forderung voraussetzt.

Wird eine Umkehrhypothek auf die Grundsicherung im Alter angerechnet?

Das muss im Einzelfall geklärt werden. Nach § 90 SGB XII ist das gesamte verwertbare Vermögen einzusetzen; geschützt sind ein angemessenes selbst bewohntes Hausgrundstück (Abs. 2 Nr. 8) und kleinere Barbeträge (Nr. 9). Klären Sie das vorab beim Sozialamt.

Fazit

Die Umkehrhypothek löst ein Problem: Sie verschafft Liquidität, ohne dass Sie Eigentum aufgeben oder monatlich zahlen müssen. Bezahlt wird das mit dem Aufzinsungseffekt, der im Rechenbeispiel 59 Prozent des Rahmens verschlingt, und mit einem dünnen Angebot. Wer die Zinsen tragen kann, prüft zuerst den Seniorenkredit; wer verkaufen und wohnen bleiben will, findet die Alternativen im Ratgeber zur Immobilienrente. Holen Sie zuvor eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie ein.

Quellen

• § 488 BGB, Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 489 BGB, Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 490 BGB, Außerordentliches Kündigungsrecht, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 491 BGB, Verbraucherdarlehensvertrag und Immobilienverzehrkreditvertrag, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 495 BGB, Widerrufsrecht und § 502 BGB, Vorfälligkeitsentschädigung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 505a BGB und § 505b BGB, Kreditwürdigkeitsprüfung, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 248 BGB, Zinseszinsen, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 1147 BGB, § 1191 BGB, § 1192 BGB und § 800 ZPO, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 1922 BGB, § 1975 BGB und § 1990 BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 90 SGB XII, Einzusetzendes Vermögen und § 2 EStG, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 1 KWG, § 32 KWG und § 34i GewO, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Anlage 1 GNotKG (Kostenverzeichnis) und Anlage 2 GNotKG (Tabelle B), gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Neugeschäft (Reihe SUD119), abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Sterbefälle und Lebenserwartung, Sterbetafel 2023/2025 vom 7. Juli 2026, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Die Umkehrhypothek (Stand 16.12.2024), abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Umkehrhypothek und Leibrente (Stand 02.01.2025), abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Immobilienkredite für Seniorinnen und Senioren (Stand 25.02.2025), abgerufen im August 2026
• Bundesverband Immobilienverrentung, Marktzahlen 2025 vom 10.03.2026, abgerufen im August 2026