Rückmietverkauf: verkaufen und als Mieter wohnen bleiben

Das Wichtigste in Kürze

• 143.317 Euro rechnerischer Kaufpreisabschlag: 14.196 Euro Jahreskaltmiete, geteilt durch den Bauzins von 3,98 Prozent (Bundesbank, Neugeschäft mit anfänglicher Zinsbindung über 10 Jahre, Juni 2026, vorläufig), ergeben 356.683 statt 500.000 Euro (eigene Berechnung).
• Kein Grundbucheintrag, nur Mietrecht: Ein dingliches Recht entsteht nicht. Nach § 573 BGB kann der Vermieter nur bei berechtigtem Interesse kündigen, etwa bei Eigenbedarf.
• Verwertung in Insolvenz und Zwangsversteigerung bricht jeden Kündigungsverzicht: Verkauft der Insolvenzverwalter oder ersteigert jemand das Haus, erlauben § 111 Satz 1 InsO und § 57a ZVG die Kündigung „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist“. Die Insolvenz allein beendet nichts.
• 373.786 Euro Miete in 20 Jahren: Bei 1.183 Euro Startmiete und 2,8 Prozent Indexierung ist das mehr als der Kaufpreis von 356.683 Euro, nämlich 104,8 Prozent davon (eigene Berechnung).
• Die Sperrfrist des § 577a BGB hilft nicht: Sie setzt Wohnraum voraus, der dem Mieter schon vor Umwandlung oder Veräußerung überlassen war, hier verkauft ein Selbstnutzer.

Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihr Haus vollständig und mieten es sofort vom Käufer zurück. Sie bekommen den Kaufpreis ohne den Abschlag eines eingetragenen Wohnrechts, tauschen dinglichen Schutz aber gegen Mietrecht. Ein Käufer, der seinen Ankauf mit 3,98 Prozent verzinsen will, zahlt für ein 500.000-Euro-Haus rechnerisch nur 356.683 Euro, der Rest steckt in der Miete.

Der Abschlag hängt an der Rendite, die der Käufer verlangt.

Quellen: Eigene Berechnung von Home Market Pilot auf Basis von Destatis (Mikrozensus 2022, eigene Fortschreibung), Deutsche Bundesbank (Effektivzinssatz Neugeschäft, Zinsbindung über 10 Jahre, Juni 2026, vorläufig) und Verbraucherzentrale (19.01.2026). Abgerufen im August 2026.

Wie funktioniert ein Rückmietverkauf, und was unterscheidet ihn vom Wohnrecht?

Zwei Rechtsgeschäfte in einem Termin: ein notarieller Kaufvertrag über die gesamte Immobilie und ein Wohnraummietvertrag, in dem Sie Mieter werden. Die Verbraucherzentrale beschreibt das als Sale & Lease Back: vollständiger Verkauf der bewohnten Immobilie bei gleichzeitigem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags (Stand 25.02.2025).

Der Unterschied zu Nießbrauch und Wohnungsrecht steht im Grundbuch, genauer: Dort steht nichts. Ihr Bleiberecht ist rein schuldrechtlich, dafür entfällt der Kapitalwertabschlag eines vorbehaltenen Nutzungsrechts. Statt einmalig weniger Geld zu bekommen, zahlen Sie laufend Miete. Wie sich das gegen Leibrente, Teilverkauf und Umkehrhypothek rechnet, zeigt der Vergleich aller sieben Modelle in unserem Ratgeber zur Immobilienrente.

Bekomme ich beim Rückmietverkauf den vollen Marktpreis?

Nein, jedenfalls nicht automatisch. Die Verbraucherzentrale hält fest, dass Verkäufer den Verkehrswert der bewohnten Immobilie erhalten, dieser aber „regelmäßig niedriger“ ausfalle als bei unbewohnten Objekten. Bewertungsrechtlich kann ein dauerhaft gebundener Mietvertrag ein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV sein, die Norm nennt dafür ausdrücklich besondere Ertragsverhältnisse. Solche Merkmale werden über marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Die Logik dahinter: Ein fremdfinanzierter Käufer zahlt für sein Kapital Bauzinsen. Bei 14.196 Euro Jahresmiete und vollem Verkehrswert läge seine Bruttomietrendite bei 2,84 Prozent, er verdient seinen Zins also nicht. Die Verbraucherzentrale nennt erzielbare Mietrenditen von „über 6 Prozent“ in einigen Gegenden und „rund 3 Prozent“ in den Metropolen (Stand 19.01.2026). Merksatz: Hoher Kaufpreis und niedrige Miete schließen einander aus. Was Ihr Haus im freien Verkauf wert wäre, zeigt unsere kostenlose Ersteinschätzung als Orientierung, nicht als Gutachten.

Wann kann mir der neue Eigentümer kündigen?

Nur bei berechtigtem Interesse. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter „nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“; Regelbeispiele in Absatz 2 sind die nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung, der Eigenbedarf und die Verwertungskündigung. Die Frist beträgt drei Monate und verlängert sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Weil sie an die Überlassung anknüpft, startet Ihr Mietverhältnis bei drei Monaten, obwohl Sie dort seit Jahrzehnten wohnen.

Zwei Fälle sind tückisch. Verkaufen Sie ein Zweifamilienhaus an einen Käufer, der selbst einzieht, entfällt dieser Grundschutz: Er kann nach § 573a Abs. 1 BGB kündigen, „ohne dass es eines berechtigten Interesses ... bedarf“. Eine Personenhandelsgesellschaft kann dagegen nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (BGH, 15.12.2010, VIII ZR 210/10), einer GbR wird er grundsätzlich zugerechnet. Bleibt der Widerspruch nach § 574 BGB bei nicht zu rechtfertigender Härte, Details zur Eigenbedarfskündigung.

Welche Klauseln muss der Rückmietvertrag enthalten?

Unbefristete Laufzeit, Kündigungsverzicht des Vermieters, ein klar benanntes Anpassungsmodell und Schriftform. Die Verbraucherzentrale empfiehlt einen Verzicht auf die „ordentliche Kündigung einschließlich der Eigenbedarfskündigung“ und einen „Mieterhöhungsverzicht für zumindest (üblich) 3 bis 5 Jahre oder sogar dauerhaft“ (Stand 25.02.2025). Zulässig ist das, weil § 573 Abs. 4 BGB nur Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters verbietet.

Ihr eigenes Kündigungsrecht darf nur begrenzt eingeschränkt werden: bei einer Staffelmiete für höchstens vier Jahre (§ 557a Abs. 3 BGB), bei vorformulierten Verträgen gelten zusätzlich die §§ 305 ff. BGB. Ein für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossener Vertrag gilt nach § 550 BGB „für unbestimmte Zeit“, Kündigungsverzicht und Laufzeitabrede laufen dann ins Leere. Eine Befristung hilft kaum: § 575 Abs. 1 BGB lässt Zeitmietverträge nur in drei Fällen zu, nämlich bei künftigem Eigenbedarf, bei Beseitigung, wesentlicher Veränderung oder Instandsetzung der Räume und bei Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten. Prüfen lassen sollten Sie beide Verträge vor der Beurkundung von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Mietrecht.

Staffelmiete, Indexmiete oder Vergleichsmiete: Was kostet welches Modell?

Die drei Anpassungswege haben unterschiedliche Risikoprofile. Der Punkt, den fast niemand nennt: Der allgemeine Verbraucherpreisindex ist nicht der Mietindex. Im Juni 2026 lag die Inflationsrate bei 2,3 Prozent, die Nettokaltmieten stiegen nur um 1,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat (Statistisches Bundesamt); für Juli 2026 meldet dieselbe Behörde eine vorläufige Inflationsrate von 2,8 Prozent. Über 20 Jahre kostet eine Indexmiete mit 2,8 Prozent 373.786 Euro gegenüber 341.512 Euro bei 1,9 Prozent, also 32.274 Euro mehr (eigene Berechnung). Die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren entspricht 6,27 Prozent pro Jahr (eigene Umrechnung).

Quellen: § 557a, § 557b, § 558 und § 559 BGB; kumulierte Miete: eigene Berechnung. Abgerufen im August 2026.

Was passiert bei Weiterverkauf, Insolvenz oder Zwangsversteigerung?

Beim Weiterverkauf sind Sie geschützt, in Insolvenz und Zwangsversteigerung nicht. Verkauft der Käufer weiter, tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB „anstelle des Vermieters“ in die Rechte und Pflichten ein, übernimmt also Kündigungsverzicht und Anpassungsklausel; auch die Kaution wandert mit (§ 566a BGB). Für den ersten Verkauf gilt sie nicht, weil bei der Veräußerung noch kein Mietverhältnis besteht.

Die Insolvenz des Käufers allein beendet nichts, das Mietverhältnis besteht nach § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Veräußert der Insolvenzverwalter, kann der Erwerber nach § 111 Satz 1 InsO „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist“ kündigen, wortgleich der Ersteher in der Zwangsversteigerung nach § 57a ZVG, beide nur zum ersten zulässigen Termin. Gesetzliche Frist heißt: Ihr Kündigungsverzicht bindet sie nicht. Prüfen Sie deshalb vorab Bonität und Fremdkapitalanteil des Käufers; auf die Sperrfrist nach Kauf können Sie sich nicht stützen.

Quellen: §§ 566 und 577a BGB, § 111 InsO, § 57a ZVG. Ob der Wohnraumkündigungsschutz daneben eingreift, gehört zur anwaltlichen Prüfung.

Gibt es eine im Grundbuch gesicherte Alternative zum Mietvertrag?

Ja, das Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG. Es berechtigt dazu, „unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung ... zu bewohnen“ (§ 31 Abs. 1 Satz 1 WEG), ist veräußerlich und vererblich (§ 33 Abs. 1 WEG) und lässt sich entgeltlich ausgestalten. Entscheidend ist § 39 Abs. 1 WEG: Als Inhalt des Rechts kann vereinbart werden, dass es in der Zwangsversteigerung abweichend von § 44 ZVG bestehen bleibt. Das wirkt nur mit Zustimmung der gleich- und vorrangigen Grundpfandgläubiger und nur, wenn Sie Ihre fälligen Zahlungen erfüllen. Der Preis ist Aufwand: § 32 WEG will das Recht nur an einer in sich abgeschlossenen Wohnung bestellt sehen und verlangt Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung; zudem kann ein Heimfallanspruch vereinbart werden (§ 36 WEG).

Für wen passt das Modell, und wann ist der Umzug die bessere Rechnung?

Passend ist er laut Verbraucherzentrale für Eigentümer, die wohnen bleiben, nicht vererben und eine Einmalzahlung statt monatlicher Raten wollen, aber jederzeit ausziehen können möchten. Nicht empfohlen wird er, wenn ein Erbe gesichert werden soll; als Risiko nennt dieselbe Quelle die dauerhafte Mietzahlungsfähigkeit (Stand 25.02.2025).

Wer in wenigen Jahren kleiner wohnen will, fährt mit dem Gesamtverkauf besser: Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet 728 statt 1.183 Euro, also 5.460 Euro weniger im Jahr (eigene Berechnung), und ein Aufschlag für lebenslanges Bleiberecht entfällt. Belastbare Marktzahlen fehlen: Der Bundesverband Immobilienverrentung meldet für 2025 zwar 705 Teilverkäufe und 13 Leibrenten seiner Mitglieder, die Rückmietung aber ohne Transaktionszahlen (10.03.2026). Nachrechnen müssen Sie selbst, angefangen beim Wert Ihrer Immobilie.

Steuerlich bleibt der Verkauf des selbst bewohnten Hauses nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG in aller Regel von der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft ausgenommen, Erträge aus dem Erlös unterliegen 25 Prozent Kapitalertragsteuer. Sozialrechtlich ist der Schritt nicht umkehrbar: Er macht aus dem nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII geschützten Eigenheim Geldvermögen, das oberhalb der Schonbeträge einzusetzen ist, mehr dazu unter Haus verkaufen im Alter. Steuerfolgen klären Sie vorab mit einer Steuerberatung.

Rechenbeispiel: 500.000-Euro-Haus über 20 Jahre

Ehepaar K., 72 und 70 Jahre, schuldenfreies Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern, Verkehrswert 500.000 Euro. Maßgeblich ist die Neuvertragsmiete, weil ein neues Mietverhältnis entsteht: Der Mikrozensus 2022 weist für Hauptmieterhaushalte mit Einzug ab 2019 8,40 Euro je Quadratmeter aus, auf Juni 2026 fortgeschrieben rund 9,10 Euro (eigene Fortschreibung mit dem Index für Nettokaltmieten). Das ergibt 1.183 Euro im Monat und 14.196 Euro im Jahr.

Setzt der Käufer 3,98 Prozent Bruttomietrendite durch, erhalten die Eheleute 356.683 Euro. Bei einer Indexmiete mit 2,8 Prozent haben sie nach 15 Jahren 260.193 Euro davon zurückgezahlt, es verbleiben 96.490 Euro. Nach 20 Jahren sind es 373.786 Euro, der Kaufpreis ist rechnerisch aufgebraucht, es fehlen 17.103 Euro; die Monatsmiete liegt dann bei 1.999 Euro. Nicht enthalten sind Betriebskosten, Verkaufsnebenkosten und Zinserträge; alle Prozentwerte sind Fortschreibungen, keine Prognose.

Häufige Fragen

Wie viel Kaution darf der Käufer beim Rückmietverkauf verlangen?

Höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB), bei 1.183 Euro Nettokaltmiete also 3.549 Euro, zahlbar in drei Raten. Sie ist getrennt vom Vermietervermögen anzulegen, die Erträge stehen Ihnen zu.

Kann ich als Mieter kündigen, wenn ich später ins Pflegeheim ziehe?

Ja, ohne Angabe von Gründen. Für Sie bleibt es bei drei Monaten, die Verlängerung nach fünf und acht Jahren betrifft nur den Vermieter. Vorsicht bei einer Staffelmiete: Dort kann Ihr Kündigungsrecht bis zu vier Jahre ausgeschlossen sein.

Gilt die Mietpreisbremse beim Rückmietverkauf?

Nur in einem per Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dort darf die Miete zu Beginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB), solche Verordnungen laufen spätestens am 31. Dezember 2029 aus. Zu viel gezahlte Miete gibt es nur nach einer Rüge zurück.

Wer zahlt nach dem Rückmietverkauf Reparaturen und die Grundsteuer?

Reparaturen trägt der Vermieter, er hat die Mietsache „während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 Abs. 1 BGB); nur wirksam vereinbarte Kleinreparaturen können auf Sie entfallen. Die Grundsteuer darf er umlegen, sie zählt nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den laufenden öffentlichen Lasten und damit zu den Betriebskosten.

Rückmietverkauf, Rückmietkauf, Sale-and-lease-back: Ist das dasselbe?

Ja, es sind Bezeichnungen für dieselbe Konstruktion aus Vollverkauf und anschließendem Mietvertrag. „Rückmietkauf“ ist irreführend, weil der Begriff einen Rückkauf nahelegt, den das Modell nicht vorsieht. Eine Rückkaufoption kostet später den dann aktuellen Verkehrswert plus Notar- und Grunderwerbsteuer.

Fazit

Der Rückmietverkauf ist das beweglichste Modell: Sie können jederzeit mit drei Monaten Frist ausziehen. Bezahlt wird das doppelt, über den Renditeabschlag im Kaufpreis und über eine Miete, die nach 20 Jahren einen großen Teil des Erlöses aufgezehrt hat. Der Schutz bleibt schuldrechtlich, in Insolvenz und Zwangsversteigerung hält kein Kündigungsverzicht. Wer das Modell prüft, verhandelt einen unbefristeten Vertrag und lässt ihn vor der Beurkundung anwaltlich prüfen. Der erste Schritt ist die Zahl, an der alles hängt: Fordern Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung an, unverbindlich und in wenigen Minuten.

Quellen

• §§ 550, 551, 557a, 557b, 558, 559, 566, 573, 573a, 573c, 574, 575, 577a BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen im August 2026
• § 57a ZVG, Kündigungsrecht des Erstehers, abgerufen im August 2026
• §§ 108, 111 InsO, Mietverhältnisse in der Insolvenz, abgerufen im August 2026
• §§ 31, 32, 39 WEG, Dauerwohnrecht, abgerufen im August 2026
• § 8 ImmoWertV, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, abgerufen im August 2026
• § 90 SGB XII, Einsatz des Vermögens, abgerufen im August 2026
• BGH, Urteil vom 15.12.2010, VIII ZR 210/10, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Verkauf und Rückmietung der eigenen Immobilie, Stand 25.02.2025, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Teilverkauf der eigenen Immobilie, Stand 19.01.2026, Quelle der Mietrenditespannen, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Effektivzinssatz im Neugeschäft bei anfänglicher Zinsbindung über 10 Jahre, Juni 2026 vorläufig 3,98 Prozent, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex Juni 2026, Pressemitteilung vom 10.07.2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex Juli 2026 vorläufig, Pressemitteilung vom 30.07.2026, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Nettokaltmiete der Hauptmieterhaushalte nach Einzugsjahr, Mikrozensus 2022, abgerufen im August 2026
• Bundesverband Immobilienverrentung, Marktzahlen 2025, Pressemitteilung vom 10.03.2026, abgerufen im August 2026