Sofortankauf Immobilie: woraus der Abschlag entsteht

Das Wichtigste in Kürze

• 23,6 Prozent Abschlag in unserer Modellrechnung: Bei 500.000 Euro Wiederverkaufserlös, 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, neun Monaten Haltedauer zu 3,98 Prozent Zins und 8 Prozent Marge bleiben 382.000 Euro Ankaufspreis. Eigene Berechnung: Zu tatsächlichen Abschlägen am Markt gibt es keine amtliche Statistik.
• Nur rund 20.100 Euro davon sind echte Ersparnis: Real sparen Sie Ihren Provisionsanteil und die Objektkosten der gewonnenen Monate. Die übrigen 97.900 Euro sind der Preis für Tempo.
• Die Grunderwerbsteuer fällt ein zweites Mal an: § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG knüpft an den Kaufvertrag an, nicht an die Eintragung. Der Zwischenerwerb kostet erneut 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG) bis 6,5 Prozent, etwa in Nordrhein-Westfalen.
• Sie haften für diese Steuer mit: Erwerbende und Veräußernde schulden sie als Gesamtschuldner jeweils in voller Höhe. Die Klausel „der Käufer zahlt“ wirkt nur im Innenverhältnis.
• Kein Widerrufsrecht nach der Beurkundung: § 312g Abs. 2 Nr. 13 BGB nimmt notariell beurkundete Verträge aus. Vor der Beurkundung bindet Sie dafür kein formloses Angebot.

Beim Sofortankauf kauft ein gewerblicher Erwerber Ihre Immobilie auf eigene Rechnung und verkauft sie weiter. Vom späteren Erlös gehen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Zinsen, Instandsetzung, die Maklerprovision des Wiederverkaufs und die Marge ab. Diese Summe ist Ihr Abschlag: in unserer Modellrechnung 118.000 Euro auf 500.000 Euro, also 23,6 Prozent. Echt gespart sind davon rund 20.100 Euro.

Wie funktioniert der Sofortankauf, und wer ist der Käufer?

Der Ankäufer ist Eigenhändler und nicht Vermittler: Er erwirbt auf eigene Rechnung, trägt ab der Beurkundung das Vermarktungs-, Zins- und Preisrisiko und verdient an der Differenz zwischen Ankaufs- und Wiederverkaufspreis. Rechtlich ist das ein gewöhnlicher Grundstückskaufvertrag, der nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedarf. Für Sie folgt daraus zweierlei: kein Maklervertrag und keine Provision, aber auch kein Interessenwahrer auf der Gegenseite. Der Notar bleibt neutral und achtet laut Bundesnotarkammer darauf, „dass die Vertragsbeteiligten keine ungesicherten Vorleistungen erbringen“.

Warum liegt der Ankaufspreis strukturell unter dem Marktwert?

Weil zwischen Ankauf und Wiederverkauf sieben Kostenblöcke liegen, die alle aus der Preisdifferenz bezahlt werden. Das ist keine Verhandlungstaktik, sondern Arithmetik: Wer vom Wiederverkaufserlös rückwärts rechnet, landet darunter.

Unsere Modellrechnung unterstellt ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen mit 500.000 Euro erzielbarem Wiederverkaufserlös, neun Monate Haltedauer, 15.000 Euro Instandsetzung, 250 Euro Objektkosten im Monat, 1,5 Prozent Notar- und Grundbuchkosten sowie 8 Prozent Marge. Diese sechs Werte sind Annahmen, belegt sind nur Steuersatz, Zins und Provision.

Quellen: Finanzverwaltung NRW, Bundesbank, Juni 2026, vorläufig, Verbraucherzentrale, 27.07.2026. Eigene Berechnung, Rundungsdifferenz 25 Euro, keine Aussage über einzelne Anbieter.

Die 3,98 Prozent sind der Effektivzinssatz im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit über zehnjähriger Zinsbindung, hier als konservative Untergrenze: Die Refinanzierung eines gewerblichen Ankäufers beschreibt er nicht. Auch die Marge ist keine Willkür. Die Preise für Wohnimmobilien stiegen im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal bundesweit um 1,4 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen verloren im selben Zeitraum 0,8 Prozent. Dieses Preisrisiko trägt ab der Beurkundung der Käufer.

Warum fällt die Grunderwerbsteuer zweimal an, und warum haften Sie mit?

Weil die Steuer am Kaufvertrag hängt und nicht an der Grundbucheintragung. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfasst „ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet“. Beim Sofortankauf gibt es zwei Kaufverträge, also zwei Erwerbsvorgänge. Der gesetzliche Satz beträgt nach § 11 Abs. 1 GrEStG 3,5 vom Hundert, die Länder dürfen ihn nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG selbst bestimmen. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent, die Nordrhein-Westfalen für alle ab dem 1. Januar 2015 beurkundeten Verträge erhebt; alle 16 Landessätze mit amtlicher Quelle stehen im Beitrag zur Grunderwerbsteuer. Fällig wird sie nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids.

Der zweite Punkt betrifft Sie unmittelbar. § 13 Nr. 1 GrEStG bestimmt als Steuerschuldner „regelmäßig: die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen“, und die Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen zieht die Folge: „Als Gesamtschuldner schulden die Vertragsbeteiligten die Grunderwerbsteuer jeweils in voller Höhe.“ Nach § 44 Abs. 1 Satz 2 AO schuldet jeder Gesamtschuldner die gesamte Leistung. Prüfen Sie, wie die Zahlung im Vertrag gesichert ist.

Was bekommen Sie für den Abschlag konkret?

Drei Gegenleistungen, die ein privater Käufer so nicht bieten kann. Erstens fällt der Finanzierungsvorbehalt weg, weil der Ankäufer nicht auf die Kreditwürdigkeitsprüfung einer Bank wartet. Zweitens die Abnahme im Ist-Zustand: Ein weitgehender Gewährleistungsausschluss ist wirksam vereinbar, weil kein Verbrauchsgüterkauf vorliegt. § 474 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass ein Verbraucher von einem Unternehmer kauft; hier verkauft der Verbraucher. Drittens Terminsicherheit statt offener Vermarktung.

Die Grenze des Ist-Zustands ist hart: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, „soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat“. Bekannte Feuchte, Schwamm, Altlasten oder ein streitiger Grenzverlauf gehören deshalb in die Urkunde: Nach § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Rechte des Käufers ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt.

Gespart wird die Vermarktungsphase, nicht die Abwicklung. Weil ein Unternehmer von einem Verbraucher kauft, kommt sogar eine Frist hinzu: Der Entwurf soll nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Welche Fristen danach niemand verkürzt, steht im Beitrag zum schnellen Hausverkauf.

Welche Vertragsklauseln entscheiden über Ihr Risiko?

Diejenigen, die dem Käufer nach der Beurkundung noch einen Ausweg lassen, während Sie gebunden sind. Stellt der Ankäufer den Entwurf und sind die Bedingungen für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert, sind es Allgemeine Geschäftsbedingungen nach § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Bei Verbraucherverträgen greift die Klauselkontrolle nach § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB sogar bei einmaliger Verwendung, soweit Sie auf den Inhalt keinen Einfluss nehmen konnten.

§ 308 BGB und § 309 BGB greifen nur bei gestellten, vorformulierten Bedingungen. Wurde eine Vertragsstrafe wirklich ausgehandelt, bleibt § 343 Abs. 1 BGB: Eine unverhältnismäßig hohe Strafe kann auf Antrag durch Urteil herabgesetzt werden. Lassen Sie den Entwurf deshalb vor dem Termin von einer Anwältin oder einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen.

Können Sie einen beurkundeten Ankaufsvertrag noch widerrufen?

Nein. § 312g Abs. 1 BGB gewährt ein Widerrufsrecht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen, und § 312g Abs. 2 Nr. 13 BGB nimmt „notariell beurkundete Verträge“ davon aus. Weil der Grundstückskaufvertrag nach § 311b Abs. 1 BGB beurkundet werden muss, sind Sie mit der Unterschrift gebunden. Die Kehrseite ist die gute Nachricht: Vor der Beurkundung bindet nichts, weder eine Absichtserklärung noch ein Onlineformular noch ein als „verbindlich“ bezeichnetes Angebot ohne notarielle Form.

Behält sich der Ankäufer ein Rücktrittsrecht vor und übt es aus, wird die Steuer für den Zwischenerwerb nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auf Antrag nicht festgesetzt, sofern die Rückgängigmachung binnen zwei Jahren seit Entstehung der Steuer und vor dem Eigentumsübergang stattfindet.

Für wen rechnet sich der Sofortankauf, und für wen nicht?

Die Antwort ist eine Gegenrechnung. Gegenüber dem regulären Verkauf zu 500.000 Euro sparen Sie nur zwei Posten: Ihren Provisionsanteil von 17.850 Euro und neun Monate Objektkosten von 2.250 Euro, zusammen 20.100 Euro. Netto bleiben regulär 479.900 Euro, im Sofortankauf 382.000 Euro. Die Differenz von 97.900 Euro ist der Preis für neun gewonnene Monate, rund 10.900 Euro je Monat. Bei einem Restdarlehen von 180.000 Euro kommen die Zinsen dieser Monate hinzu, bei 3,98 Prozent 5.373 Euro; die echte Ersparnis steigt auf 25.473 Euro.

Eigene Modellrechnung, übrige Annahmen unverändert. Der Steuersatz des Belegenheitslandes allein verschiebt den Abschlag um gut zwei Prozentpunkte, ohne dass irgendjemand anders kalkuliert.

Er rechnet sich tendenziell bei einer festen Zahlungsverpflichtung mit Datum, bei einem akuten Schaden, den Sie nicht vorfinanzieren können, bei drohender Zwangsversteigerung oder wenn das Objekt am regulären Markt unverkäuflich ist. Er rechnet sich nicht, wenn nur der Zeitpunkt unbequem ist, wenn das Objekt vermietet und ertragsstark ist oder wenn eine Zwischenfinanzierung die Lücke günstiger schließt. Zwei Zahlen gehören vorher auf den Tisch: Ihr Verkehrswert, den eine kostenlose Ersteinschätzung grob eingrenzt, und das Datum der Zehnjahresfrist des § 23 EStG, dazu der Beitrag zur Spekulationssteuer.

Welche Alternativen gibt es, wenn es schnell gehen muss?

Vier Wege, von denen drei rechnerisch weniger kosten als ein zweistelliger Abschlag. Erstens der zügige Verkauf über einen geprüften regionalen Makler: Ihr Anteil daran ist mindestens die Hälfte der Gesamtprovision von laut Verbraucherzentrale 5,95 bis 7,14 Prozent einschließlich Umsatzsteuer, Details im Beitrag zur Maklerprovision. Zweitens das Bieterverfahren bei echter Knappheit. Drittens eine Zwischenfinanzierung: Neun Monate zu 3,98 Prozent auf 200.000 Euro kosten rund 5.970 Euro. Viertens der Verkauf mit anschließendem Wohnenbleiben, dazu der Beitrag zum Teilverkauf. Weitere Wege sortiert der Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Häufige Fragen

Braucht ein Immobilien-Ankäufer eine Erlaubnis nach § 34c GewO?

Der Erlaubnistatbestand des § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO knüpft daran an, wer gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss nachweisen will. Wer auf eigene Rechnung kauft und weiterverkauft, tut weder das eine noch das andere. Ob ein anderer Tatbestand der Nummern 2 bis 4 greift, hängt vom Geschäftsmodell ab.

Wer zahlt beim Sofortankauf Notar und Grundbuch?

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch, hier also der Ankäufer. Er kalkuliert sie ein, wirtschaftlich zahlen Sie sie über den Abschlag mit. Das Kostenverzeichnis zum GNotKG sieht für das Beurkundungsverfahren eine 2,0-Gebühr vor, bei 500.000 Euro Geschäftswert das Doppelte des Tabellenwerts von 935 Euro.

Ist ein Ankaufsangebot verbindlich, bevor der Notartermin stattgefunden hat?

Ein formloses Angebot verpflichtet Sie nicht zum Verkauf, weil § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB die notarielle Beurkundung verlangt. Vorsicht gilt bei einem beurkundeten Kaufangebot, das der Ankäufer erst später annimmt: Dann sind Sie für die Bindungsfrist gebunden, die Gegenseite noch nicht. Prüfen Sie Bindungsfrist, Annahmefrist und mögliche Preisanpassungen.

Was passiert mit meinem laufenden Darlehen und der eingetragenen Grundschuld?

Beides wird in der Abwicklung erledigt. Der Notar besorgt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank und stellt den Kaufpreis erst fällig, wenn ein gesicherter und lastenfreier Erwerb möglich ist. Der Kaufpreis fließt dann in Höhe der Restschuld direkt an Ihre Bank; was die vorzeitige Ablösung kostet, steht im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Fällt beim Sofortankauf Spekulationssteuer an?

Das entscheidet das Anschaffungsdatum, nicht die Verkaufsgeschwindigkeit. Maßgeblich ist die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG samt der Ausnahme für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Objekte. Weil ein Sofortankauf Wochen statt Monate braucht, kann er ungewollt vor dem Stichtag landen. Klären Sie die Höhe mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Kann ich nach einem Sofortankauf in der Immobilie wohnen bleiben?

Das Modell ist darauf nicht angelegt: Sie verkaufen vollständig und übergeben zum vereinbarten Termin. Wer wohnen bleiben will, braucht ein anderes Modell, etwa einen Verkauf mit anschließendem Mietvertrag oder eine Verrentung. Jede Zusage dazu muss in der Urkunde stehen, weil Vereinbarungen außerhalb der Urkunde laut Bundesnotarkammer sogar den gesamten Kaufvertrag zu Fall bringen können.

Fazit

Der Abschlag ist kein Verhandlungsergebnis, sondern die Summe fremder Kosten: Grunderwerbsteuer des Zwischenerwerbs, Notar und Grundbuch, Zinsen, Instandsetzung, Wiederverkaufsprovision und Marge, im Modell 118.000 Euro auf 500.000 Euro. Echt gespart sind davon rund 20.100 Euro, alles Weitere zahlen Sie für Geschwindigkeit. Ob das ein guter Tausch ist, entscheidet sich an zwei Dingen: am Marktwert und an den Klauseln zu Rücktritt, Preisanpassung und Vertragsstrafe. Starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung Ihrer Immobilie: eine unverbindliche Orientierung, kein Gutachten, aber der Bezugswert, ohne den kein Ankaufsangebot zu bewerten ist.

Quellen

• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke, abgerufen im August 2026
• § 312g BGB, Widerrufsrecht, abgerufen im August 2026
• § 17 BeurkG, Grundsatz, abgerufen im August 2026
• § 145 BGB und § 148 BGB, abgerufen im August 2026
• § 305 BGB, § 308 BGB, § 309 BGB, § 310 BGB und § 343 BGB, abgerufen im August 2026
• § 442 BGB, § 444 BGB, § 448 BGB, § 474 BGB und § 883 BGB, abgerufen im August 2026
• § 1 GrEStG, § 11 GrEStG, § 13 GrEStG, § 15 GrEStG und § 16 GrEStG, abgerufen im August 2026
• § 44 AO, Gesamtschuldner und Art. 105 GG, abgerufen im August 2026
• § 34c GewO, Kostenverzeichnis zum GNotKG und Anlage 2 GNotKG mit den Tabellen A und B, abgerufen im August 2026
• Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, Grunderwerbsteuer, abgerufen im August 2026
• Deutsche Bundesbank, Zinssätze für Wohnungsbaukredite, abgerufen im August 2026
• Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex 1. Quartal 2026, abgerufen im August 2026
• Verbraucherzentrale, Maklergebühren bei Immobilien, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Der Kauf einer gebrauchten Immobilie (PDF), abgerufen im August 2026