Grundschuld löschen oder stehen lassen: Kosten und Ablauf

Das Wichtigste in Kürze

• Kein automatisches Erlöschen: Die Grundschuld ist nicht akzessorisch, sie bleibt nach vollständiger Tilgung im Grundbuch stehen, bis sie ausdrücklich gelöscht wird (§ 1192 Abs. 1 BGB, § 875 BGB).
• 357,50 Euro netto bei 250.000 Euro Nennbetrag: 267,50 Euro Grundbuchamt (0,5-Gebühr, KV 14140), 70,00 Euro Beglaubigung (KV 25100) und 20,00 Euro Festgebühr für die Zustimmung des Eigentümers (KV 25101).
• Der Nennbetrag zählt, nicht der Kaufpreis: Geschäftswert ist nach § 53 Abs. 1 GNotKG der eingetragene Betrag der Grundschuld, auch wenn das Darlehen längst kleiner ist.
• 70,00 Euro Höchstbetrag: Ab einem Nennbetrag über 140.000 Euro ist die Beglaubigung auf 70,00 Euro gedeckelt (KV 25100), teurer wird darüber nur noch die Gebühr des Grundbuchamts.
• 1.202,59 Euro Unterschied im Gesamtvorgang: Löschung plus neue Grundschuld über 250.000 Euro kostet so viel mehr als die Abtretung, und diese Differenz trägt der Käufer, weil er die neue Grundschuld für seine eigene Finanzierung bestellt (§ 29 GNotKG).
• Verkäufer zahlt die Lastenfreistellung: So die übliche Kaufvertragsregelung laut Bundesnotarkammer, gesetzlich haften Käufer und Verkäufer gegenüber Notar und Grundbuchamt aber gesamtschuldnerisch.

Eine Grundschuld erlischt nicht mit der Rückzahlung des Darlehens. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs, bis Bank und Eigentümer die Löschung beglaubigt erklären und jemand sie beantragt. Beim Verkauf kostet dieser Vorgang bei einem Nennbetrag von 250.000 Euro 357,50 Euro netto und wird üblicherweise dem Verkäufer zugewiesen. Die Alternative ist die Abtretung der bestehenden Grundschuld an die Bank des Käufers.

Warum verschwindet eine abbezahlte Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch?

Weil sie kein Anhängsel des Darlehens ist: Im Gegensatz zur Hypothek erlischt die Grundschuld nicht kraft Gesetzes, wenn das abgesicherte Darlehen zurückgezahlt wird, so die Bundesnotarkammer, denn sie setzt nach § 1192 Abs. 1 BGB keine Forderung voraus.

Für die Löschung verlangt § 875 BGB die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Eintragung der Löschung. Dazu kommen drei formale Hürden: Nach § 13 GBO wird nichts ohne Antrag eingetragen, nach § 19 GBO muss die Bank als Gläubigerin bewilligen, nach § 27 GBO zusätzlich der Eigentümer zustimmen. Beide Erklärungen brauchen nach § 29 Abs. 1 GBO die öffentliche Beglaubigung. Ein formloses Schreiben der Bank bewegt das Grundbuchamt zu gar nichts.

Was kostet es, eine Grundschuld löschen zu lassen?

Zwischen 135,50 und 557,50 Euro netto, je nach Nennbetrag der eingetragenen Grundschuld. Maßgeblich ist nach § 53 Abs. 1 GNotKG der Nennbetrag der Schuld, also der Betrag, der im Grundbuch steht. Nicht der Kaufpreis, nicht die Restschuld.

Quellen: GNotKG, Kostenverzeichnis Anlage 1 Nr. 14140, 25100, 25101, 32005, 32014 und Gebührentabelle B (Anlage 2), § 53 Abs. 1 GNotKG. Stand August 2026, GNotKG zuletzt geändert durch Art. 6 G v. 10.12.2025, BGBl. 2025 I Nr. 320.

Ab einem Nennbetrag über 140.000 Euro ist die Beglaubigung auf 70,00 Euro gedeckelt (KV 25100), darüber wird nur noch die Gebühr des Grundbuchamts teurer. 0,2 und 0,5 sind dabei Gebührensätze nach Tabelle B, keine Prozentwerte des Grundschuldbetrags. Auf den Notaranteil kommen eine Auslagenpauschale von 20 Prozent der Gebühren, höchstens 20,00 Euro (KV 32005), und 19 Prozent Umsatzsteuer (KV 32014); die Gerichtsgebühr des Grundbuchamts bleibt umsatzsteuerfrei. Wie sich die Position in die übrigen Notarkosten beim Hausverkauf einfügt, steht in einem eigenen Artikel.

Löschen, abtreten oder übernehmen lassen: welche Wege gibt es beim Verkauf?

Drei, und sie unterscheiden sich weniger in den Kosten der Grundschuld selbst als im Gesamtvorgang. Ausgangspunkt ist § 435 BGB: Eine nicht ausdrücklich übernommene Grundschuld ist ein Rechtsmangel. Deshalb ist die lastenfreie Übertragung der vertragliche Regelfall, und die Übernahme durch den Käufer bleibt der seltene Sonderweg.

Quellen: GNotKG, Kostenverzeichnis Anlage 1 Nr. 14121, 14130, 14140, 21200, 25100, 25101, Gebührentabelle B (Anlage 2), §§ 29, 34, 53 GNotKG. Stand August 2026.

Löschung und Abtretung kosten beim Grundbuchamt praktisch dasselbe, weil der Gläubigerwechsel dort als Veränderung des eingetragenen Rechts behandelt wird und ebenfalls mit 0,5 zu Buche schlägt (KV 14130). Der Unterschied entsteht erst eine Stufe später: Wer löscht, zwingt die Bank des Käufers zu einer neuen Grundschuld, also zu Beurkundung nach KV 21200 und Neueintragung nach KV 14121. Diese Zusatzkosten trägt der Käufer, denn er beauftragt die neue Grundschuld für seine eigene Finanzierung und ist damit Kostenschuldner nach § 29 GNotKG. Die Abtretung ist damit vor allem ein Verhandlungsargument beim Kaufvertrag für die Immobilie, keine Ersparnis auf der Verkäuferrechnung. Planen Sie sie nicht fest ein: Die früher durchaus übliche Abtretung an eine andere Bank zur Neufinanzierung wird heute vielfach nicht mehr akzeptiert, so die Bundesnotarkammer.

Wie läuft die Lastenfreistellung im Kaufvertrag ab?

In einer festen Reihenfolge, die § 17 GBO vorgibt: Das Grundbuchamt darf einen späteren Antrag, der dasselbe Recht betrifft, nicht vor dem früheren erledigen. Deshalb kommt zuerst die Auflassungsvormerkung, dann die Lastenfreistellung, dann die Eigentumsumschreibung.

Nach der Beurkundung fordert der Notar bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen an. Die Bank gibt sie regelmäßig nur unter Auflagen heraus, typischerweise gegen Eingang des offenen Saldos. Beachtet der Notar solche Treuhandauflagen, entsteht dafür eine eigene 0,5-Gebühr nach KV 22201, und zwar für jeden Treuhandauftrag gesondert. Ihr Geschäftswert ist nach § 113 Abs. 2 GNotKG nicht der Nennbetrag der Grundschuld, sondern der Wert des Sicherungsinteresses, praktisch also der abzulösende Restsaldo. Diese Position fehlt in fast jeder Kostenübersicht.

Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Vormerkung eingetragen ist und dem Notar alle Unterlagen für die lastenfreie Übertragung vorliegen. Danach geht ein Teil des Kaufpreises nicht an Sie, sondern direkt an Ihre Bank: Sichert die Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers ab, begleicht der Käufer diese durch Zahlung eines Kaufpreisteils direkt an den Kreditgeber, so die Bundesnotarkammer, und der Verkäufer erhält nur den Restbetrag. Der gesamte Ablauf beim Hausverkauf steht im Überblicksartikel.

Was kostet die Lastenfreistellung im konkreten Fall?

Ein Reihenhaus wird für 420.000 Euro verkauft. In Abteilung III steht eine Buchgrundschuld über 250.000 Euro, das Darlehen läuft noch, die Restschuld beträgt am Tag der Kaufpreiszahlung 118.000 Euro, der Vertrag sieht die lastenfreie Übertragung vor.

• Geschäftswert: 250.000 Euro, der Nennbetrag (§ 53 Abs. 1 GNotKG). In Tabelle B fällt das in die Stufe bis 260.000 Euro, die volle 1,0-Gebühr beträgt dort 535,00 Euro.
• Grundbuchamt: 0,5 × 535,00 Euro = 267,50 Euro für die Löschung in Abteilung III (KV 14140), umsatzsteuerfrei.
• Beglaubigung der Löschungsbewilligung: 0,2 × 535,00 Euro wären 107,00 Euro, gedeckelt auf 70,00 Euro (KV 25100).
• Zustimmung des Eigentümers und Löschungsantrag: Festgebühr 20,00 Euro (KV 25101 Nr. 2).
• Treuhandgebühr: Geschäftswert sind die abzulösenden 118.000 Euro, Stufe bis 125.000 Euro mit 300,00 Euro. 0,5 × 300,00 Euro = 150,00 Euro (KV 22201).
• Auslagen und Umsatzsteuer: Notargebühren zusammen 240,00 Euro, Auslagenpauschale gedeckelt auf 20,00 Euro (KV 32005), Zwischensumme 260,00 Euro, darauf 19 Prozent Umsatzsteuer = 49,40 Euro. Notarkosten brutto 309,40 Euro.

Summe: 267,50 Euro Grundbuchamt plus 309,40 Euro Notar ergeben 576,90 Euro für die Lastenfreistellung, rund 0,14 Prozent des Kaufpreises. Die Auslagenpauschale ist dabei nur einmal angesetzt, weil Beurkundung, Vollzug und Betreuungstätigkeit als ein Geschäft gelten.

Die Gegenprobe: Akzeptiert die Bank des Käufers die bestehende Grundschuld, kostet die Abtretung 267,50 Euro beim Grundbuchamt plus 99,96 Euro brutto beim Notar, zusammen 367,46 Euro. Löschung samt neuer Grundschuld über 250.000 Euro kostet 802,50 Euro beim Grundbuchamt und 767,55 Euro brutto beim Notar, zusammen 1.570,05 Euro. Die Differenz von 1.202,59 Euro entsteht bei der Neubestellung und trifft den Käufer. Ob der Kaufpreis Ihre Restschuld überhaupt deckt, entscheidet eine Zahl, die die wenigsten parat haben: Eine kostenlose Ersteinschätzung des Verkehrswerts liefert den Ausgangswert, ein Verkehrswertgutachten ersetzt sie nicht.

Welche Unterlagen braucht das Grundbuchamt, und was tun, wenn eine fehlt?

Vier Dokumente, und keines davon darf formlos sein.

Quellen: Grundbuchordnung §§ 13, 19, 27, 29, 41, Bürgerliches Gesetzbuch §§ 875, 1144, 1162, 1192, Bundesnotarkammer, Glossar Grundstückskaufverträge. Stand August 2026.

Rückt die Bank die Bewilligung nicht heraus, kann der Eigentümer nach § 1144 BGB in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB gegen Befriedigung des Gläubigers die zur Löschung erforderlichen Urkunden verlangen. Fehlt bei einer Briefgrundschuld der Brief, geht nach § 41 GBO gar nichts, er muss erst im Wege des Aufgebotsverfahrens für kraftlos erklärt werden (§ 1162 BGB). Suchen Sie ihn deshalb schon, wenn Sie die Unterlagen für den Hausverkauf zusammenstellen.

Wer zahlt die Kosten der Lastenfreistellung, Verkäufer oder Käufer?

Vertraglich der Verkäufer, gesetzlich beide. Die Bundesnotarkammer beschreibt die Standardregelung so: Typisch ist die Vereinbarung, dass der Käufer die bei Notar und Grundbuchamt entstehenden Kosten trägt, wobei die Kosten der Lastenfreistellung regelmäßig der Verkäufer übernimmt. Das deckt sich mit § 448 Abs. 2 BGB, der dem Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung zuweist, die Lastenfreistellung aber nicht nennt. Unabhängig davon haften kraft Gesetzes beide Seiten für alle bei Notar und Grundbuchamt entstehenden Kosten, die Vertragsregelung betrifft nur das Innenverhältnis. Getrennt davon läuft die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung, eine eigene Forderung aus dem Darlehensvertrag, durchgerechnet im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung und einzuplanen in die Kosten beim Immobilienverkauf.

Häufige Fragen

Wie lange dauert es, bis die Grundschuld tatsächlich aus dem Grundbuch verschwunden ist?

Eine belastbare bundesweite Statistik zu Bearbeitungszeiten der Grundbuchämter gibt es nicht, die Dauer schwankt je nach Amt erheblich. Fest steht nur die Reihenfolge: Das Grundbuchamt vermerkt nach § 13 Abs. 2 GBO den Eingangszeitpunkt jedes Antrags und darf einen späteren Antrag zum selben Recht nach § 17 GBO nicht vorziehen. Für den Verkauf ist das unkritisch, weil die Kaufpreisfälligkeit an die vollständigen Unterlagen beim Notar knüpft, nicht an die vollzogene Löschung.

Kann ich die Grundschuld ohne Notar löschen lassen?

Nein. Nach § 29 Abs. 1 GBO müssen die Löschungsbewilligung der Bank und die Zustimmung des Eigentümers durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Die Beglaubigung nimmt der Notar vor, sie kostet nach KV 25100 höchstens 70,00 Euro, für die Zustimmung nach § 27 GBO samt Löschungsantrag gilt die Festgebühr von 20,00 Euro (KV 25101 Nr. 2). Ohne diese Form lehnt das Grundbuchamt den Antrag ab.

Kann ich die Grundschuld statt zu löschen auf mich selbst umschreiben lassen?

Ja, das ist der Weg zur Eigentümergrundschuld. Vereinigen sich Grundpfandrecht und Eigentum in einer Person, ohne dass ihr auch die Forderung zusteht, entsteht nach § 1177 BGB eine Eigentümergrundschuld. Sie bleibt als Rangplatz erhalten und lässt sich später für eine neue Finanzierung nutzen. Nachrangige Gläubiger können allerdings nach § 1179a BGB die Löschung verlangen, dieser Anspruch ist gesetzlich so gesichert, als wäre eine Vormerkung eingetragen.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Die Hypothek ist akzessorisch, sie hängt an der gesicherten Forderung und schrumpft mit ihr. Die Grundschuld setzt nach § 1191 BGB keine Forderung voraus und bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen getilgt ist. Deshalb muss sie ausdrücklich gelöscht werden, während die Hypothek mit der Tilgung zur Eigentümergrundschuld wird. § 1192 Abs. 1a BGB schützt den Eigentümer zusätzlich, indem Einreden aus dem Sicherungsvertrag auch gegen jeden Erwerber der Sicherungsgrundschuld wirken.

Was passiert mit einer Grundschuld, die höher eingetragen ist als mein Darlehen je war?

Sie kostet Sie bei der Löschung mehr Geld. Nach § 1191 Abs. 2 BGB darf die Grundschuld zusätzlich Zinsen und Nebenleistungen umfassen, deshalb steht im Grundbuch oft ein deutlich höherer Betrag als je aufgenommen wurde. Der Geschäftswert richtet sich nach § 53 Abs. 1 GNotKG trotzdem nach diesem Nennbetrag. Bei 400.000 Euro Nennbetrag zahlen Sie 482,50 Euro netto statt 357,50 Euro bei 250.000 Euro, auch wenn die Restschuld in beiden Fällen dieselbe ist.

Fazit

Die Löschung ist kein Automatismus, sondern ein Vorgang mit zwei beglaubigten Erklärungen und einer Gebührenrechnung nach dem eingetragenen Nennbetrag. Bei 250.000 Euro Nennbetrag kostet sie 357,50 Euro netto, mit Treuhandgebühr, Auslagen und Umsatzsteuer landet die Lastenfreistellung im Beispiel bei 576,90 Euro. Akzeptiert die Bank des Käufers eine Abtretung, spart der Gesamtvorgang gut 1.200 Euro, die sonst beim Käufer anfallen. Weitere Fragen klärt der Themenbereich Recht und Steuern beim Immobilienverkauf. Der nächste Schritt: Fordern Sie bei Ihrer Bank eine aktuelle Restschuldbescheinigung an und holen Sie sich parallel eine kostenlose Ersteinschätzung des Immobilienwerts, damit Sie wissen, ob der Kaufpreis die Ablösung trägt.

Quellen

• BGB § 875 Aufhebung eines Rechts, abgerufen im August 2026
• BGB § 1144 Aushändigung der Urkunden, abgerufen im August 2026
• BGB § 1162 Aufgebot des Hypothekenbriefs, abgerufen im August 2026
• BGB § 1177 Eigentümergrundschuld, Eigentümerhypothek, § 1179a Löschungsanspruch bei fremden Rechten, abgerufen im August 2026
• BGB § 1191 Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld und § 1192 Anwendbare Vorschriften, abgerufen im August 2026
• BGB § 435 Rechtsmangel und § 448 Kosten der Übergabe, abgerufen im August 2026
• GBO §§ 13, 17, 19, 27, 29, 41, abgerufen im August 2026
• GNotKG § 29 Kostenschuldner im Allgemeinen, § 34 Wertgebühren, § 53 Grundpfandrechte, § 113 Betreuungstätigkeiten, § 121 Beglaubigung von Unterschriften, Handzeichen oder qualifizierten elektronischen Signaturen, abgerufen im August 2026
• GNotKG Anlage 1, Kostenverzeichnis und Anlage 2, Gebührentabellen, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Glossar Grundstückskaufverträge (PDF), abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Lastenfreistellung: Was ist das?, abgerufen im August 2026
• Bundesnotarkammer, Grundschuld löschen: Was nach der Kreditrückzahlung zu tun ist, abgerufen im August 2026